1、目录中国台湾地区土地制度中国台湾地区土地制度中国香港地区土地制度中国香港地区土地制度中国澳门地区土地制度中国澳门地区土地制度中国台湾地区土地制度中国台湾地区土地制度12.1.1 台湾地区的土地基本制度 台湾地区包括台湾本岛和周围属岛以及澎湖列岛等岛屿,总面积约3.6万平方千米,其中台湾本岛面积35798平方千米,是中国最大的岛屿。台湾地区现行土地制度比较特别,有自己的一套理论体系和法律规定。台湾当局宣 称,台湾现行土地制度是“平均地权”的土地制度。这种制度既非单一的土地公有制,更 非纯粹的土地私有制,而是二者之综合发展。实行农地农有,市地市有,富源地国有。所 谓农地农有,是指农地归农民所有、所
2、耕,耕作所获的成果归农民所享,即“耕者有其 田”。所谓市地市有,是指市地属于市民公有,而由“公法人”之市政府管理。所谓富源 地国有,是指“富源地属于全体国民所公有”,而由政府管理。12.1.2 台湾地区的土地权利设定 台湾地区的土地权利分为物权和债权两类,以物权为主,并采取“法定主义”。台 湾地区“土地法”第十一条规定:“土地所有权以外设定他项权利之种类,依民法之规 定。”其“民法”第七百五十七条规定:“物权除依法律或习惯外,不得创设。”目前,台 湾地区“民法”规定的土地物权有土地所有权、地上权、农育权、不动产役权、抵押权和 典权。土地所有权,根据台湾地区“民法”第七百六十五条,是土地所有人于
3、法令限制的范 围内,自由使用、收益、处分其土地,并排除他人干涉之权。该法第七百七十三条规定:“土地所有权,除法令有限制外,于其行使有利益之范围内,及于土地之上下。如他人之 干涉,无碍其所有权之行使者,不得排除之。”12.1.3 台湾地区的地权限制 私有土地面积的限制私有土地面积的限制 矿产不得私有矿产不得私有私有农地所有权的移转私有农地所有权的移转私有土地所有权行使的限制私有土地所有权行使的限制 土地细分的禁止土地细分的禁止禁止私有的土地禁止私有的土地公有土地的管理公有土地的管理12.1.4 台湾地区的土地使用管制都市土地使用管制都市土地使用管制 台湾地区台湾地区“都市计划法”第六条规定:“直
4、辖市及县(市)(局)政府对于都市计划范 围内之土地,得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。”都市计划对土地使用的管理,主 要是采用土地使用分区管制,即对都市土地依现有特性及未来期望发展的模式,划分为不 同的使用分区,再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。对土地使用 性质的管制,主要是规定土地的用途,以排除妨碍主要用途的其他使用。非都市土地使用管制非都市土地使用管制 台湾地区对非都市土地,视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质,划定为特定农业、一般农业、工业、乡村、森林等使用分区,并依其使用分区的性质编定 为甲种建筑、乙种建筑、丙种建筑、丁种建筑、农牧、林业、养殖等使用
5、地。台湾地区“非都市土地使用管制规则”第五条规定,非都市土地使用分区划定及使用地编定后,由 直辖市或县(市)政府管制其使用,对违反土地使用管制者予以处理。12.1.5 台湾地区的土地征收制度 土地征收的目的与范围土地征收的目的与范围 台湾地区“土地征收条例”第三条规定:国家因公益需要,兴办下列各款事业,得征 收私有土地;征收之范围,应以其事业所必须者为限:(1)国防事业;(2)交通事业;(3)公用事业;(4)水利事业;(5)公共卫生及环境保护事业;(6)政府机关、地方自治 机关及其他公共建筑;(7)教育、学术及文化事业;(8)社会福利事业;(9)国营事业;(10)其他依法得征收土地之事业。土地
6、征收程序土地征收程序土地征收补偿土地征收补偿 土地征收补偿包括被征收土地或土地改良物的补偿费、征收导致营业停止或营业规模 缩小的损失以及迁移费。12.1.6 台湾地区的土地税收制度 地价税田赋土地增值税工程受益费空地税荒地税不在地主税12.1.7 台湾地区的土地管理机构“中央”地政机关台湾地区现行“中央”地政机关是“内政部地政司”,为“内政部”下属机关。其下 设地籍科、地价科、地权科、地用科、测量科、方域科、土地登记科、不动产交易科。县（市）地政机关各县(市)的地政机关是地政局或地政处,均为县(市)政府所属的一级机关,办理 全县(市)地政事宜;并分区设置地政事务所,办理区内地政事务。每一地政事
7、务所管辖 25个乡镇。“直辖市”地政机关“直辖市”的地政机关是地政局,均为市政府所属的一级机关。例如,目前台北市的 地政机关是台北市政府地政局,下设“五科一室”,即地籍及测量科、地价科、地权及不 动产交易科、地用科、土地开发科和资讯室;并下辖六个地政事务所,办理经常业务。另 外,设有台北市政府地政局土地开发总队,办理区段征收、市地重划及测量业务。中国香港地区土地制度中国香港地区土地制度12.2.1 香港地区的土地所有制 香港地区由香港岛、大屿山、九龙半岛以及新界(包括262个离岛)组成,目前陆地 总面积1106平方千米。香港自古以来就是中国的领土,1842年通过不平等条约被割让给英国之前,是中
8、国 南部边陲的一个海岛型渔农社会,土地制度沿袭中国传统,实行私有制。香港自1842年开始至1997年受英国殖民统治,在此期间仿照英国土地制度,把香港 土地视为英王所有,称为“Crown Land”,俗称“官地”,只可批租而不准售卖。因此,香港在1997年回归中国之前,全部土地实际上归代表英王的港英当局所有。1984年12月19日,中国和英国两国政府签署了关于香港问题的联合声明,确认中国 政府于1997年7月1日对香港恢复行使主权。1997年7月1日香港如期回归,成为中国 首个特别行政区,按照“一个国家,两种制度”(简称“一国两制”)的方针,在 中华人 民共和国香港特别行政区基本法(简称香港基本
9、法)的框架下实行高度自治,不实行社 会主义制度和政策,保持原有的资本主义制度和生活方式,50年不变。在土地所有制上,香港基本法第七条规定:“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有,由香港 特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发12.2.2 香港地区的土地使用制 香港的土地使用制是土地租用制(l e a s eho l ds y s t em),其特点是土地只出租不卖断,即土地批租(g r an to fl and),直译为“土地的授予”,其含义是政府通过各种方式,有偿 或无偿地在一定期限内把土地使用权出让或授予土地使用者。土地使用者获得的权利虽然 也称
10、为业主权或业权,其实只是一种租业权(l e a s e ho l d),而不是永业权(f r e eho l d)。唯 一的例外是圣约翰大教堂,其土地被授予的是永业权。香港政府将土地批租给房地产开发 商或其他土地使用者时,土地使用者一般要支付一笔“地价”,政府还要与其签订土地契 约,并在其中规定土地的用途、租用年限和每年应缴纳的地租。香港地区土地批租方式香港地区土地批租方式香港地区土地批租方式香港地区土地批租方式香港地区土地契约香港地区土地契约12.2.3 香港地区的土地收回制度 香港政府对批出的土地,在土地契约期满之前一般不会收回。即使土地契约期满,如 果没有特殊需要,也允许业主以补地价或缴
11、租金的方式续约。但是,如果需作公共用途,则政府可以提前收回土地,为此政府颁发了 收回土地条例(香港回归之前称为 收回 官地条例)、铁路条例、地下铁路(收回土地及有关规定)条例和 道路(工程、使用及补偿)条例。收回土地的前提收回土地的前提 收回土地的程序收回土地的程序 收回土地的补偿收回土地的补偿12.2.4 香港地区的土地租税制度 除了向房地产开发商征收所得税,香港政府在土地上的租税主要有以下几种:(1)土 地批租所收取的一次性地价。(2)已批租土地续期的一次性补地价。(3)已批租土地改变 土地用途的一次性补地价。(4)已批租土地按年收取的象征性地租。(5)短期临时租出土 地收取的地租。(6)
12、对房地产交易征收的印花税。(7)对出租物业向拥有人征收的物业 税。(8)对物业使用人征收的差饷。12.2.5 香港地区的土地管理机构 目前香港土地政策的研究和决策机构是成立于2007年7月1日的发展局。该局下设 规划地政科、工务科,规划地政科下设规划部、市区更新及屋宇部、地政部。发展局与土 地有关的施政方针是:通过有效的土地用途规划及稳定而充足的土地供应,促进香港持续 发展;尽量善用土地资源,使土地管理制度保持高效率;使土地注册制度以有效率的方 式运作。相关职责是:研究有关土地、公共工程和私人开发计划方面的政策,包括中、长期的土地开发策略,同时负责协调土地管理与香港特别行政区政府其他机构之间的
13、 关系。中国澳门地区土地制度中国澳门地区土地制度12.3.1 澳门地区的土地所有制 澳门地区由澳门半岛、氹仔岛和路环岛组成,目前陆地总面积约32平方千米(其中 大部分由填海而来,并因不断填海造地,澳门陆地面积一直在扩大)。其中,澳门半岛拥 有澳门大部分建筑和90%左右的居民。澳门自古以来就是中国的领土,16世纪中叶以后被葡萄牙逐步占领。葡萄牙占领澳门是一个复杂、渐进的过程,可分为入据、租居、侵占和扩张四个阶段。1887年,清政府被迫与葡萄牙 政府签订 中葡和好通商条约,此后葡萄牙政府将澳门明确视为自己占有与管辖。澳门 1980年土地法根据土地所有权归属不同,将土地分为本地区公产土地、本地区私产
14、土地、私有财产土地三种。前两种为政府土地,俗称“政府地”;第三种为私人土地,俗称“私 家地”。其中,本地区公产土地是指作为公用的土地,包括公共交通道路、公园、广场等 公共场所的土地。本地区私产土地是指既不是公产,也不是私有财产的土地,如政府机关 占用的土地。1999年12月20日澳门如期回归,回归后的澳门虽然与回归后的香港一样,“不 实行社会主义的制度和政策,保持原有的资本主义制度和生活方式,五十年不变”(澳门 基本法第五条),但其土地所有制与香港有所不同,不是全部土地都属于国家所有,而是 回归前的原有土地私有和土地公有共存的制度,后经澳门基本法第七条加以承认,该条规 定,“澳门特别行政区境内
15、的土地和自然资源,除在澳门特别行政区成立前已依法确认的 私有土地外,属于国家所有”。因此,目前澳门有私有土地和国有土地两类。其中,私有 土地是回归前已办理产权登记的私人所有的土地,约占土地总面积的10%;国有土地是原 属于澳葡当局所有的土地,约占土地总面积的90%。根据澳门基本法,澳门自回归之日 起,将不再新增私有土地。12.3.2 澳门地区的土地使用制政府租借地政府租借地 私家地私家地临时性使用式占用地临时性使用式占用地政府公共土地政府公共土地政府租赁地政府租赁地民间交易性质土地民间交易性质土地 12.3.3 澳门地区的土地征收制度澳门民法典、土地法和 因公益而征用的制度等法律规定,政府为了
16、公共利 益的需要,可以对私人土地和批出的土地进行全部或部分征收。但是,法律还明确规定了“经穷尽以私法途径取得财产的可能性后,方可采取征收”的原则。除“公共灾难”“内部 安全”两个因素外,其他任何情况下都必须严格按照法定程序处理。即使是这两种情况,公共当局仍需承担补偿责任,并且赋予了被征收人诉讼权、索还权等一系列权利。可见,在澳门的土地征收制度中,政府首先要通过平等、公平和公正的私法途径取得土地所有 权,只有当私法途径无法取得土地所有权时,才能够进行征收。12.3.4 澳门地区的土地管理机构土地委员会是行政长官在土地批给事宜上的咨询机构,负责对土地批租提出意见,对 土地利用状况进行监督,具体职责
17、包括:(1)对土地批给卷宗发表意见。(2)在利用获批 给的土地方面,就承批人对法定及合同义务的履行发表意见,以及建议处以罚款及其他法 定或合同规定的处罚。(3)对征作公用的获批给土地的卷宗发表意见。(4)批给、续批、解除及废止土地临时占用准照。(5)促进及出席公开竞投以及解决其附随事项。土地委员 会由以下成员组成:土地工务运输局局长、地图绘制暨地籍局局长、物业登记局局长、民 政总署一名代表、土地工务运输局法律厅厅长、土地工务运输局城市建设厅厅长、土地工 务运输局土地管理厅厅长、无投票权的秘书一名。复习思考题1.怎样正确理解台湾地区的“平均地权”制度?这种土地制度的优势是什么?2.香港回归后为何全部土地属于国家所有?其土地使用制度有哪些特点?3.澳门回归后的土地所有制为何与香港有所不同?4.澳门地区现行土地制度对澳门经济社会协调发展具有哪些保障作用?THANKS
