1、永新国际广场招商计划目录第三部分第三部分 租金测算租金测算 第一部分第一部分 项目自身分析项目自身分析 n项目立地条件n市场概况分析n项目SWOT分析 第二部分第二部分 商业定位商业定位o项目总体定位项目总体定位n项目总体定位n项目的功能定位n项目目标客户群定位o商业业态定位商业业态定位o商业区域功能规划商业区域功能规划n现有区域格局n区域功能规划定位前言1.集团第一个项目，创品牌形象 永新国际广场项目是公司在商业地产领域的第一个项目，存在商业为塔楼销售服务的第一原则，招商的好坏直接影响到项目推介和整体品质。因此，符合项目定位和目标客户的招商是整个项目成功的先决条件。2.根据行业先进经验，我方
2、应加大加快招商工作进行 商业地产项目一般会采用先招商后建设的方式，公司已经完成了商业裙楼的大部分工程量，因此应当加大招商工作力度，加快招商工作的顺利进行，实现快速完成招商。3.未来发展前景看好，需加大招商投入 永新国际广场项目是青岛市最大的几个单体商业项目之一，也是目前崂山区最大的商业项目。崂山区作为青岛市的新兴商圈，和未来城市的核心地段，现状是没有形成浓厚的商业氛围，在政府的规划下，未来3-5年之内成为青岛市级商圈。在这样的大环境和政策支持下，永新国际广场作为崂山区的地标性商业地产项目，现状是具有挑战性的，而未来的发展前景是巨大的。因此在招商的团队和资金投入上，会比成熟商圈的商业项目付出更多
3、工作。项目立地条件 区域环境概述及地理位置分析o本案崂山中央商务区，紧邻中央大道和海尔路CBD；o项目周边高尚住宅、写字楼众多，高端人群巨多，购买力较强；o区域内没有中高端大型百货商场，本案稀缺性很强；o项目建成后将成为周边居民及附近上班族的主要购物场所，并可吸引旅游和度假人群。项目立地条件 交通网络说明及周边配套介绍o项目周边公共交通线路众多达10多条，紧邻未来地铁；o出行方便，西行15分钟到达市中心，北行15分钟到达青岛机场，东行20分钟到达青岛崂山风景区；市场概况分析青岛市城区内主要商圈分布o东部商圈：高端百货、大型超市、综合商业项目、精品店o台东商圈：购物中心、沿街商铺、大型超市o中山
4、路商圈：百货商场、精品沿街商铺o李村商圈：城乡结合部、综合性百货商场、沿街店铺o崂山商圈：新兴商圈，大型购物中心，大型超市等 随着周边商业项目的陆续开工建设，包括本项目、利群东部商场、啤酒城项目、大拇指广场，以及投入使用的丽达百货和中央大道商业群，崂山商圈将在未来3-5年之内成为青岛五大商圈之一。项目SWOT分析 S S：优势分析：优势分析 1、地理位置优越 2、交通机能发达 3、常驻人口及流动人口众多 5、项目稀缺性 6、周边人口大型商场需求量大W W：劣势分析：劣势分析1、目前周边大型购物场所较少难以形成气氛，需要由我方带头实现商圈氛围的建设2、由于处于景区周边，因此季节性较明显3、沿海一
5、线高档别墅的空置率较高O O：机会点分析：机会点分析1、CBD区域内写字楼及公寓的供给量2、区域内高档住宅及办公带来的强大购买力3、地铁开通4、周边商业项目建成后形成商圈5、周边旅游人群和会展人群T T：制约点分析：制约点分析1、青岛市民对崂山商圈的缺乏认识，并不太认可崂山商圈。第二部分 商业总体定位项目总体定位 本项目并不是一个简单的商业地产和商业经营项目，而是承担开拓永新 国际集团品牌影响力的责任，通过前期的商业市场调查和报告，加之永新国 际广场项目本身的商业体量和特点，永新国际广场项目的商业部分定位应为 中高端商业综合体，偏重于时尚化和个性化，吸引不仅是周边居住和办公的 人群，更是要吸引
6、整个青岛市，山东半岛和全中国乃至全亚洲的购买群体。进而使塔楼部分的销售全国化、国际化：青岛时尚综合商业中心项目的功能定位 集合购物、休闲、娱乐、餐饮、观光、旅游为一体的综合型商业中心。购物：大型百货店、国际品牌商铺、国内一线品牌旗舰店、综合型连锁超市、日用品连锁店、特色品牌专卖等。休闲：咖啡厅、静吧、水吧、高档台球厅等。娱乐：高档夜总会、酒吧、会所等。餐饮：美食城、高档餐饮、快餐连锁店。观光和旅游：提供项目本身和周边景区的服务。项目目标客户群定位商业 崂山 青岛市 山东半岛 中国 亚洲塔楼 世界商业业态定位B1高档夜总会、屈臣氏等高档超市、药店、精致 的小型面包店；F1大型百货、国际品牌外铺、
7、珠宝首饰、化妆品、银行、咖啡厅；F2大型百货（男女装、鞋类）、品牌店；F3大型百货、高档家居用品店、美容店、静吧、水吧、电玩、高档 台球厅、洗衣店等F4高档餐饮旗舰店、特色餐饮、快餐连锁店总建筑面积23650，其中商业面积达1.6万建筑层高设计为6m通向大剧院通向大剧院通向室外主要人流动线货运车流动线地下负一层商业零售店、药店等 1523大型超市 6232高档夜总会2900卸货区 940高档洗车、汽车美容1523书店 200商业区域功能规划韩国食品超市 1385快餐连锁 1385一层总面积达：17619 建筑层高 ：6m与中央大道，大剧院联通主要人流动线次要人流动线大型百货主力店5900银行：
8、一层980 共二层 1680国际品牌外铺服装、珠宝4550名车展示 1350零售店 280一层商业平面一层商业平面二层商业平面主要人流动线次要人流动线百货主力店7720国际品牌二层或国际二线品牌店1930品牌专卖店 2360银行二层 640总建筑面积13042 建筑层高5.5m品牌专卖店 390三层商业平面主要人流动线次要人流动线百货主力店 3780咖啡厅、水吧、静吧等 2200美容机构 380户外咖啡厅、餐饮700建筑面积达 14946商业面积约1万建筑层高5.5m电玩、台球3150高档家居用品店1260新品发布厅 250四层商业平面主要人流动线次要人流动线高档餐饮旗舰店 1340特色餐饮
9、5360 建筑面积达 11050建筑层高5m有大型的屋顶花园连接高档餐饮旗舰店2680快餐连锁 1340充分利用退台部分退台部分可作为休闲、观光使用第四部分第四部分 租金测算租金测算o通过前期对周边市场的调查，整体租赁的租金价格约为0.8-1元/平米.天；o市北中央商务区的万达广场目前的租金价格为1.6元/平米.天；o永新国际广场项目由于位于崂山区中央商务核心地段，但项目周边商业氛围并不浓厚，商业发展需要一定时间的培育期，因此起始租金价格相对较低：经济收入效益测算o我方商业租赁均价为2.5元/平米.天；o我方可采用整体租赁包含物业管理费的形式，第一年起始租赁价格如果包括物业管理费，则可选择以下两种方案：o第一整年租金收益为：租金价格物业管理费平均租金总收益方案一70元/平米.月5元/平米.月2.5元/平米.天7200万元方案二70元/平米.月10元/平米.月2.67元/平米.天7780万元o按照每年租金平均增长8%的比例，则商业平均租金价格和总租金收益在经过培育期后可增长为：第1整年第5整年第8整年第10整年平均租金2.5元/平米.天3.4元/平米.天4.3元/平米.天5元/平米.天总租金收益7200万元9928万元1.25亿元1.46亿元
