1、深圳地铁商业调查报告深圳地铁基本概述深圳地铁现状深圳地铁规划（2016）深圳地铁运营模式深圳地铁商业形态深圳地铁商业经营模式深圳目前地铁商圈及经营地铁商业经营分析华强北区域地下可开发空间华强北区域地铁商业经营情况本项目与地铁连接的可行性目 录1、深圳地铁概述 2004年12月28日，深圳地铁1号线（罗湖世界之窗）投入运营，从此深圳进入地铁时代。深圳市地铁轨道示意图目前深圳地铁共开通5条线路，长度共178公里到2016年，深圳地铁线路将达12条，华强北区域将有1、2、3、7号地铁线交汇贯通深圳地铁规划（2011-2016）2、深圳地铁经营 地铁的大开发，带来了一种新的商业形态，地铁商业是指在地铁
2、内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等。深圳市地铁经营公司u目前地铁1、2、5号线由深圳地铁有限公司负责兴建及运营u3号线由深圳龙岗地铁有限公司负责兴建及运营（目前1、2、3、5、7号线的商业都已统一由深圳地铁有限公司统筹）u4号线由港铁轨道交通（深圳）有限公司负责兴建及运营深圳地铁商业形态1、地铁站内商业范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费类型：食品烟酒、报纸杂志、医药、快餐、服饰等小型商店代表商业：1号线世界之窗站2、地铁通道商业范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制，商业通道8米宽特点：与地铁站内通道
3、相连的独立商业，目前此种商业类型经营最好类型：无限制，可以是所有类型的商业代表商业：1号线科学馆站华联街、2号线华强路站乐淘里3、地铁上盖物业范围：地铁站出入口商业特点：与地铁站口直接相连类型：大、中型商场、裙楼商业代表商业：1号线国贸站金光华广场4、地铁节点商业范围：地铁站半径300米范围内的商业（步行约5分钟）特点：坐落于城市主要交通网络交汇点的大型商业，具备城市客厅属性类型：购物中心、标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑代表商业：1号线COCOPARK购物广场深圳地铁商业形态深圳地铁地下商业经营模式地铁公司在对地下商业物业务经营模式，通常是区分不同情况来决定：u站内零星网点通常由自
4、己进行招商和经营；u较大的站内商场可考虑自营或部分引入投资商进行经营的；u地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租的。u即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；u便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；u流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；u咖啡店、饮品店、快速餐饮店等，这个类别的加入使地铁站成为重要的公共活动空间而非单纯的交通节点。（但这些店铺的设置需要满足消防条例的规定）深圳地铁地下商业经营范围u第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；u第二层次是面积较大的站厅内
5、商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。u第三个层次为地下商场或商业街。地铁沿线较大型地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的青年人，价格多中低档。强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。深圳地铁地下商圈层次123456897101113地铁沿线商圈1人民南商圈 2东门商圈 3深南中商圈 4华强北商圈 5中心区（会展-购物公园）6中心区（车公庙）7景田香蜜商圈 8华侨城商圈 9后海商圈 10南头商圈11宝安中心区 12梅林商圈 13龙岗商圈商圈主要集中在1号线沿线12深圳市地铁沿线商圈序号商圈主要商业地铁商业商业形态地铁商业租
6、赁价格（元/平/月）1人民南商圈国贸商城、金光华广场、天虹商城、友谊城百货、友谊名店、钻石广场金光华广场地铁上盖物业保底租金+扣点2东门商圈茂业百货、太阳百货、铜锣湾、西华宫、九龙城、白马服装批发市场、布料批发市场东门荟地铁通道商业均价5003深南中商圈华润万象城、地王广场、中信城市广场、深圳书城、深圳购书中心、深南茂业百货、岁宝百货、国际商城、京基KK-MALL万象城、地王广场、中信城市广场、京基KK MALL地铁通道商业均价4004华强北商圈赛格广场、华强电子市场、华强广场、天虹、茂业、女人世界、群星购物广场、紫荆城、曼哈数码城、苏宁、国美、顺电、万商电器城、万商友谊百货等华强广场（茂业准
7、备相连）地铁通道商业800-15005中心区（会展-购物）中心城、COCO PARK新连城地铁通道商业保底租金+扣点6中心区（车公庙）丰盛町地铁通道商业600-700深圳市地铁沿线商圈序号商圈主要商业地铁商业地铁商业地铁商业租赁价格7景田香蜜深国投、东海广场、景田沃尔玛景田沃尔玛地铁节点商业8华侨城商圈铜锣湾购物广场、沃尔玛购物广场、益田假日广场世界之窗地铁商业地铁站内商业800-10009后海商圈保利广场、海岸城、天虹、茂业百货、南山书城海岸城、保利地铁节点商业10南头商圈家乐福、曼哈、姊妹城、欢乐颂11宝安中心区天悦龙庭、丽晶国际等商业部分 地铁上盖物业均价30012梅林商圈家乐福、民润、
8、华润万家、新世界百货、天虹商场13龙岗商圈天虹商场、世贸百货、岁宝百货、广百百货、摩尔城、五洲风情、珠江广场风临国际街区、龙岗中心城地铁通道商业均价300深圳市地铁沿线商圈3、地铁商业经营分析1号线（罗宝线）日均人流量80万人次2号线（蛇口线）日均人流量20万人次（黄贝岭 香梅北路段人流较多）3号线（龙岗线）日均人流量30-40万人次4号线（龙华线）日均人流量30-40万人次深圳市地铁各线路人流量统计数据来源：深圳地铁公司华强北区域地下空间开发指引图项目地铁公司规划华强北区域1、3、7号线地下空间面积：800M*28M=22400M2其中商业1万平米。项目地理位置项目地块变电站家乐大厦怡富路家
9、乐路振中路燕南路朗钜项目深南中路振华路地铁1号线科学馆站B出口地铁2号线燕南站A出口地铁2号线燕南站C出口华强北区域地铁商业经营情况地铁商城接驳站点经营业态租金（元/平/月）华联街地铁1号线科学馆站（B出入口）特色品牌零售为主，小部分餐饮200-300乐淘里地铁2号线华强北路站（A出入口）集休闲娱乐、消费购物、餐饮美食等为一体的地下商业街1500潮流前线地铁1号线华强路站（A出入口）小商品零售购物类为主，小部分餐饮500-800根据不同地段的人流特征有不同的商业定位，使得目前区域市场上地铁商业的经营状况都还不错。燕南站人流分析 燕南站人流主要以到华发路电子商业城（购物、办公）及周边居民为主，B
10、、C出入口人流较多本项目与地铁连接需考虑的问题u本项目在与地铁通道接驳是需考虑商业面积，建议400-500平左右，铺位按15-30平米进行划分（2号线C入口）；u合作方式，由开发公司统一管理与经营，更利于与地铁公司洽谈合作条款；u与地铁连接的方式需从商业的角度考虑，尽量考虑从站厅直接连接，吸引更多人流量；u与地铁连接的部分，本项目最好为商业性质的产权，有利于项目商业的对接，保证达到地铁公司的需求。本项目与地铁连接的可行性分析u提升住宅商业物业升值潜力，成为项目销售招商的有利价值点，成为营销的噱头。u聚集人流，吸引人气；u稳定的租金回报；（一般地铁站300元/平/月，人流旺地铁站800-1000元/平/月）u是否有合适的预留对接口，需在前期与地铁公司工程部分对接（同时需要与地铁公司商业管理部分对接，更好的提升商业价值）谨此 致谢!
