1、中天物业设备主管培训讲座中天物业设备主管培训讲座之之物业机电设施、设备管理物业机电设施、设备管理培训目录培训目录 一、物业设施设备基础管理一、物业设施设备基础管理 二、物业设施设备验收及资料管理二、物业设施设备验收及资料管理 三、物业设施设备的使用与维护三、物业设施设备的使用与维护 四、物业设施设备的修理与更新改造四、物业设施设备的修理与更新改造 五、物业设施设备完好率的自我评定五、物业设施设备完好率的自我评定2022-10-24Template copyright 2005 2一 设施设备基础管理（一）设施设备管理概述 2 设施设备管理管理的目标管理的意义1)1)创造优美环境工创造优美环境工
2、作和生活条件作和生活条件2)2)延长使用年限延长使用年限,使物业保值增值使物业保值增值3)3)实现社会价值实现社会价值经经济价值经经济价值和环境价值和环境价值4)4)创物业品牌创物业品牌和行业健康发展和行业健康发展1)1)保持完好保持完好,满足满足物业的使用功能物业的使用功能2)2)确保物业和确保物业和使用人的安全使用人的安全3)3)促进物业促进物业的保值增值的保值增值具体的管理指标房屋完好率房屋完好率危房率危房率设备完好率设备完好率一 设施设备基础管理(二)设施设备的基础管理3 实施标准化管理1）导入国际标准管理体系和创优管理体系2）制度建设3）人力资源管理ISO14001ISO9001OH
3、SAS18001工程技术规程管理工作制度责任方面制度架构岗位职责人员配置一 设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护 1 物业设施设备的运行管理 1）使用管理概述（设备技术 运行管理和设备经济运行管理）2）合理使用设备合理配置设备合理配置人员设备环境条件健全管理制度3)设备投入使用前的准备工作管理制度、技术资料的编制管理制度、技术资料的编制工程技术人员培训工程技术人员培训能源、安全装置齐全能源、安全装置齐全备件、附件、工具齐全备件、附件、工具齐全设备安装符合标准设备安装符合标准清理现场环境卫生清理现场环境卫生一 设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护 4）设备使用守则 A 定人、定岗、定
4、机，持证上岗 B 建立交接班制度，制定各项规程 C 建立设备“三好、四会”三好：管好、用好、维护好设备 四会：会使用、灰维护保养、会检查、会排除故障一 设施设备基础管理 2 设施设备维修养护管理1）物业设施设备维修养护概述A 维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻B内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑C设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化D设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养E设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程F特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行G制定设备保养的考核制度并严格执行一 设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护 2 物
5、业设施设备维修养护管理 2）设施设备的巡检 A 设备日常巡检（操作人员随机检查）B 设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者协助）C 物业设备的计划检修性维修保养一 设施设备基础管理 3 设施设备故障与事故处理A设施设备故障B设施设备故障管理1）设施设备故障及故障处理C设施设备故障管理的重要性D设施设备故障全过程管理故障信息收集故障信息统计故障分析故障处理一 设施设备基础管理3 设施设备故障与事故处理2）设施设备事故管理A设施设备事故及类别一般事故重大事故特大事故责任事故质量事故自然事故B设施设备事故的性质C设施设备事故的调查分析及处理一一 设施设备基础管理设施设备基础管理（三）（三）设施设备
6、的使用与维护设施设备的使用与维护4 设施设备的润滑管理5 设施设备的状态管理1)设备润滑管理的意义2)设备润滑管理的组织和制度3)润滑装置的要求和防漏治漏1设备状态管理的目的和任务2设施设备的检查3设施设备的状态监测一 设施设备基础管理（四）设施设备修理的管理1 设施设备大中修管理概述 2）设备修理的方针3）设备维修方式4）修理类别2 物业设备更新改造管理1）设备修理事后维修预防维修 改善维修小修中修大修（五）设施设备完好评定一、设施设备基础管理（五）设施设备管理模式：4个6原则（6S-6H-6I-6Z）6S活动6H活动（寻找6源、解决6源）整理整顿清扫清洁安全素养污染源清扫困难源故障源浪费源
7、缺陷源危险源一、设施设备基础管理一、设施设备基础管理改善影响生产效率和设备效率的环节改善影响生产效率和设备效率的环节改善影响产品质量和服务质量的细微之处改善影响产品质量和服务质量的细微之处改善影响制造产品之处改善影响制造产品之处改善工人超强劳动局部疲劳动作环节改善工人超强劳动局部疲劳动作环节6I6项改善改善造成火灾事故环境危害隐患之处改善造成火灾事故环境危害隐患之处改善工作和服务态度改善工作和服务态度6Z追求6个零追求质量零缺陷追求材料零库存追求安全零事故追求工作零差错追求设备零故障追求生产零浪费2022-10-2415（一）（一）物业设施设备分类，主要分为物业设施设备分类，主要分为1.1.强
8、电系统；强电系统；2.2.电梯升降系统电梯升降系统3.3.空调系统；空调系统；4.4.给排水系统；给排水系统；5.5.消防系统；消防系统；6.6.弱电系统；弱电系统；7.7.房屋与设施。房屋与设施。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2416（二）（二）物业设施设备的接管验收物业设施设备的接管验收1、物业接管验收，是指物业服务企业在承接、物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图用功
9、能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。首要环节。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24Template copyright 2005 172、物业接管验收的目的和意义是：、物业接管验收的目的和意义是：（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企）明确建设单位、施工单位、
10、物业服务企业的责、权、利，维护各方的合法权益。业的责、权、利，维护各方的合法权益。（2）促使建设单位提高建设质量，加强物业）促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。条件，确保物业安全和使用功能。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24183 3、物业接管验收的原则：、物业接管验收的原则：物业接管验收是一个复杂的过物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出观，而且还涉及到
11、许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：本原则：（1 1）原则性与灵活性相结合的原则）原则性与灵活性相结合的原则（2 2）细致入微与整体把握的原则）细致入微与整体把握的原则二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24Template copyright 2005 19（3）物业接管验收的法律主体：新建物业公）物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：共部位、共用设施设备的交接主体为：移交方：物业建设开发
12、单位移交方：物业建设开发单位 接收方：物业管理单位接收方：物业管理单位二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24204、物业接管验收的内容、物业接管验收的内容（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。程。（2）建筑设备安装工程。）建筑设备安装工程。（3）区内道路及附属工程。）区内道路及附属工程。（4）区内园林绿化环境工程。）区内园林绿化环境工程。（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24Templa
13、te copyright 2005 215、物业接管验收的标准、物业接管验收的标准：（1）建设部颁布的）建设部颁布的房屋接管验收标准房屋接管验收标准（2）物业项目规划设计所引用的国家、行业、）物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。地方的规范标准。（3）合同约定的交接标准。）合同约定的交接标准。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24226 6、物业项目的交接验收：、物业项目的交接验收：(1(1）交接条件：）交接条件：1 1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用环保
14、等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；文件，并经建设行政主管部门备案；2 2）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；供气已安装独立计量表具；二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24Template copyright 2005 233）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公
15、共服务设施已按规划设计要社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；求建成；4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；求；5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；取得使用合格证书；二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；整齐全；7）法律、法规规定的其他条
16、件。）法律、法规规定的其他条件。2022-10-2424二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理（2 2）实施物业承接查验依据的文件）实施物业承接查验依据的文件1 1）物业买卖合同；）物业买卖合同；2 2）临时管理规约；）临时管理规约；3 3）前期物业服务合同；）前期物业服务合同；4 4）物业规划设计方案；）物业规划设计方案；5 5）建设单位移交的图纸资料；）建设单位移交的图纸资料；6 6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。）建设工程质量法规、政策、标准和规范。2022-10-2425二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2426（3
17、 3）接管验收应检索提交的资料）接管验收应检索提交的资料 1 1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工总平面图、单体建筑、结构、设备 竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；等竣工验收资料；2 2）共用设施设备清单及其安装、使用和维修）共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；保养等技术资料；3 3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4 4）物业管理所必需的其他资料。物业管理所必需的其他资料。Template copyright 2005 Template copyright 2005 二、物业
18、设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24Template copyright 2005 27（4）承接查验程序）承接查验程序1）确定物业承接查验方案；）确定物业承接查验方案；2）建设单位提前）建设单位提前20天移交有关图纸资料；天移交有关图纸资料；3）查验共用部位、共用设施设备；）查验共用部位、共用设施设备；4）解决查验发现的问题；）解决查验发现的问题；5）确定现场查验结果；）确定现场查验结果；6）签订物业承接查验协议；）签订物业承接查验协议；7）办理物业交接手续。）办理物业交接手续。二、物业设施设备前期介入验收二、物业设施设备前期介入验收2022-10-242
19、8（5）质量和使用功能的检验）质量和使用功能的检验 交接双方根据设计要求、标准规定和企交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。检验。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理现场查验的内容包括：现场查验的内容包括：1）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门
20、厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；电梯井道、架空层及设备间等；2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；供暖及空调设备等；2022-10-2429二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、观、
21、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。运设施以及物业服务用房等。2022-10-2430二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2431（6 6）质量问题的处理）质量问题的处理1 1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位问题，必须约定期限由项目开发建设
22、单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。合格。2 2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的办法，由物也可双方协商采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。业服务企业处理。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2432（7）物业保修责任）物业保修责任1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报）项目开发建设单位在提交项
23、目工程验收报告时，应出具告时，应出具房屋使用说明书房屋使用说明书、房房屋质量保证书屋质量保证书。在两书中应当按政府法。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。限和保修责任。2）住建部规定，在正常使用条件下，建设工）住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：程的最低保修期限为：A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；程的合理使用年限；二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2
24、022-10-24Template copyright 2005 33B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为间和外墙的防渗漏，为5年；年；C、供热与供冷系统，为、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为工程，为2年；年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。起计算。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收
25、、资料管理2022-10-2434 3）建设工程在保修期限内发生质量问题，）建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。成的损失承担赔偿责任。4）项目开发建设单位要严格按照保证书的）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。确保业主正常使用和物业安全。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2435（三）物业设施设
26、备档案资料管理（三）物业设施设备档案资料管理 主要包括设备原始档案、设备技术资料和主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理改造的运行管理档使用、维修养护、修理改造的运行管理档案。案。其目的在于：实现规范管理、便于事后追其目的在于：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。朔，还可以作为管理的证据。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24361 1、物业设施设备档案的建立：、物业设施设备档案
27、的建立：（1 1）新建物业项目设备、设施基础管理档案）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立的建立1 1）设施设备原始技术档案的建立）设施设备原始技术档案的建立 设施设备原始技术资料收集设施设备原始技术资料收集.主要是在主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等用说明书与合同书等,承接方应安排专人按承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档有关规范和制度的规定进行分类整理建档,永久保
28、存；按借阅制度供查阅使用永久保存；按借阅制度供查阅使用.二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24372）设备基础管理档案的建立）设备基础管理档案的建立 设施设备的基础管理档案是随设施设设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的备同寿命保存的.它主要包括它主要包括:设备登记设备登记卡卡、设备清单设备清单、设备台帐设备台帐、设备卡设备卡等。等。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2438(2)设施设备使用管理档案1）设施设备运行维护档案）设施设备运行维护档案 设施设备使用维护档案的保存年限一般设施设备使用维护档案的
29、保存年限一般为为3至至5年，可定期处理。主要是：设备运年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。告等。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24Template copyright 2005 392）设施设备修理、改造档案）设施设备修理、改造档案 设备系统修理、改造档案主要是
30、：设备、设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告造计划、实施合同、实施报告、验收报告等。等。3）设施、设备报废档案）设施、设备报废档案 设施、设备报废档案主要是：设施、设设施、设备报废档案主要是：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。备的报废申请、评估、报废记录等。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-24402 2、物业设施设备档案的管理、物业设施设备档案的管理 原始档案资料的管理应统一编号，规范管原始档案资料的管理应统一编号，规范管理、分类归档、严
31、格管理，原件不得带出理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。要求与档案管理的规定一样。设备档案资料按每台单机整理，存放在设设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：档，要求做到：二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2441（1）明确设备档案管理责任到人；）明确设备档案管理责任到人；（2）明确设备档案的归档路线
32、，包括：资料）明确设备档案的归档路线，包括：资料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；来源、归档时间、交接手续、资料登记等；（3）明确设备档案管理的内容和负责人；）明确设备档案管理的内容和负责人；（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；损坏；（5）明确重点设备档案，做到资料齐全，登）明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。记及时、正确。二、物业设施设备验收、资料管理二、物业设施设备验收、资料管理2022-10-2442三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理（一）、物业设施设备维修养护概述、物业设施设备维修养护概述 设施设备在使
33、用过程中会发生污染、松设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。严重时会酿成设备事故。2022-10-24431、维修养护方式：主要是、维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、调清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。要求达到：清洁、整齐、润滑良设备维修养护。要求达到：清洁、整齐
34、、润滑良好、安全好、安全”。对长时期连续运行的设备要巡视检。对长时期连续运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。2、内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精、内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。3、设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化。、设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24444、设备的三级保养制度：、设备的三级保养制度：1）日常维护保养，一般分为：日保养和周保）日常维护保养，一般
35、分为：日保养和周保养，由操作工完成。养，由操作工完成。2）一级保养：以操作工为主，维修工协助；）一级保养：以操作工为主，维修工协助；3）二级保养：以维修工为主，操作工协助；）二级保养：以维修工为主，操作工协助；三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24455、设备的维护保养一定要按设备维修保养手、设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行安全操作规程。册实施，严格执行安全操作规程。6、特种设备的维修保养必须严格执行国家有、特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保其安全、正常关法律、法规的规定，确保其安全、正常运行和使用。运行和使用
36、。7、设备管理和使用部门要制定设备保养的考、设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。核制度，并严格检查考核。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-2446(二）、设施设备的巡检二）、设施设备的巡检 设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。1 1、设备的日常巡检由操作人员随机检查。、设备的日常巡检由操作人员随机检查。日常巡检内容主要包
37、括：日常巡检内容主要包括：运行状况及参数；运行状况及参数；安全保护装置；安全保护装置；易磨损的零部件；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24472、设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。操作人员协助进行。计划巡检内容主要有：计划巡检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；记录设备的磨损情
38、况，发现其他异常情况；需更换零部件；需更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。安排检修计划。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24483、物业设备的计划检修性维修保养、物业设备的计划检修性维修保养1）对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可）对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划性维修保养。划性维修保养。2）根据年计划再制定月度维保计
39、划，按月实施，并）根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。用状态。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24494 4、物业设备维修养护的意义、物业设备维修养护的意义 通过科学有效的维修保养，可以保持设施设通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备安全、高效运行，提备良好的技术状态，
40、使设备安全、高效运行，提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正体现物业管理的社会价值。体现物业管理的社会价值。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-2450（四）设施设备故障与事故管理（四）设施设备故障与事故管理1 1、设施设备故障及故障处理：、设施设备故障及故障处理
41、：（1 1）设施设备故障：设施设备或系统在使用）设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。低了效能时的状态，称为设施设备故障。（2 2）设施设备故障管理：为了减少和消灭故）设施设备故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。备的故障管理。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维
42、修养护管理2022-10-2451（3）设施设备故障管理的重要性）设施设备故障管理的重要性1）可以提高生产效率和经济效率；）可以提高生产效率和经济效率；2）减少和消除事故，确保安全，有利于节能、）减少和消除事故，确保安全，有利于节能、环保；环保；3）改善设备技术状况，延长设备使用寿命。）改善设备技术状况，延长设备使用寿命。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-2452（4）设施设备故障全过程管理）设施设备故障全过程管理1）故障信息的收集：）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确
43、、可靠。息表，做到全面、准确、可靠。B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。性质等。2）故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最）故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。便于统计分析。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24533）故障分析：）故障分析：故障分类：故障分类：A、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障；故障；B、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操
44、作维、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障；护不良性和磨损老化性故障；C、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；D、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；E、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失性故障。性故障。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24544）故障模式与故障机理分析）故障模式与故障机理分析 A、故障模式，即故障特征。主要有：震动、变故障模式，即故障特征。主要有：震动、变形、腐蚀、疲劳、破裂、渗漏
45、、堵塞、发热、烧形、腐蚀、疲劳、破裂、渗漏、堵塞、发热、烧毁、各种绝缘、油质材质的劣化、噪声、脱落、毁、各种绝缘、油质材质的劣化、噪声、脱落、短路等。短路等。B、故障机理：指诱发零件、部件、设备发生故、故障机理：指诱发零件、部件、设备发生故障的物理、化学和机械学的过程。障的物理、化学和机械学的过程。C、故障应力：是指由于工作条件、环境条件等方、故障应力：是指由于工作条件、环境条件等方面的能量积累超过了设备零、部件所能承受的界面的能量积累超过了设备零、部件所能承受的界限。这些工作、环境条件称为故障应力。它是故限。这些工作、环境条件称为故障应力。它是故障发生的外力；在外部应力的作用下，对故障的障发
46、生的外力；在外部应力的作用下，对故障的抑制和诱发起着重要作用的是内应力。抑制和诱发起着重要作用的是内应力。故障应力、故障机理、故障模式是密切相关的。故障应力、故障机理、故障模式是密切相关的。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24555）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析故障频率、故障强度率，统计结果，分析故障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因，找出故障规律，提出对故障机理、原因，找出故障规律，提出对策。策。三、物业设施设备维修养护
47、管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24566 6）故障处理：）故障处理：故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障。处理方法主要有：障。处理方法主要有：A A、重复性故障、重复性故障采用项目修理、改装、改造的采用项目修理、改装、改造的方法；方法；B B、多发性故障、多发性故障采用大修、更新或报废的方法；采用大修、更新或报废的方法；C C、对于先天不足造成的故障、对于先天不足造成的故障采用技术改造或采用技术改造或更换元器件的方法；更换元器件的方法；D D、
48、因操作不良造成的故障、因操作不良造成的故障应通过员工技术培应通过员工技术培训来解决。训来解决。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-24572 2、设施设备事故管理、设施设备事故管理（1 1）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。其分类如下：设备事故。其分类如下：1 1）一般事故：修理费用一般设备在）一般事故：修理费用一般设备在50050005005000元，元，重要设备重要设备100010000100010000元，造成停电、
49、停水、停气、元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）停冷（暖）10301030分时，为一般事故。分时，为一般事故。2 2）重大事故：修理费用一般设备在）重大事故：修理费用一般设备在50005000元以上，元以上，重要设备重要设备1000010000元以上，造成停电、停水、停气、元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖）停冷（暖）3030分以上时，为重大事故。分以上时，为重大事故。3 3）特大事故：修理费用一般设备在）特大事故：修理费用一般设备在1010万元以上，万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。时，为特大事故。三、物业设施设
50、备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-2458（2 2）设施设备事故的性质：）设施设备事故的性质：1 1）责任事故：由于人为原因造成的事故，称）责任事故：由于人为原因造成的事故，称责任事故。责任事故。2 2）质量事故：因设备的设计制造、维修质量）质量事故：因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故。不良和安装、调试不当引起的事故。3 3）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。三、物业设施设备维修养护管理三、物业设施设备维修养护管理2022-10-2459（3）设施设备事故的调查分析及处理：）设施设备事故的调查分析及处理：1）
