1、物业服务管理案例讲座彭仁高 湖北诺亚律师事务所物业管理流程前期物业管理开发商（物业服务公司）报方管、建设、规划、设计等相关部门小区的物业接管综合验收报房管部门管理规约的制定与核准业主签署管理规约和承诺书开发商向业主交付住宅使用说明书业主向开发商交维修基金维修基金的使用和管理业主与开发商签订前期物业服务合同小区的前期物业管理后期物业管理小区全体业主成立业主大会并确定议事规则业主委员会的筹备业主委员会的设立报房管部门业主委员会的批准业主委员会的制度管理和印章管理签订物业服务合同确定物业管理服务标准物业服务合同常见热点纠纷 以无讼案例数据库为基础，共整理我国2019年物业服务合同纠纷判决书四万五千多
2、份，对相关数据进行了仔细分析和归纳。本报告的另一重要目的在于为我们物业服务提供“前事之鉴”，以作“后事之师”。一、物业管理费纠纷物业管理条例T41 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。1、开发商“赠送物业费、减免物业费”承诺对物业公司是否有约束力 孔某某为武汉某小区业主，甲物业公司与该小区开发商签订前期物业服务合同，接受委托为该小区提供前期物业管理服务。合同签订后，甲物业公司依约为该小区提供前期物业服务，然而业主孔某某却拖欠甲物业公司自2014年7月至2016年7月期间的物业费4316元。经多次催要未
3、果，甲物业公司最终将孔某某诉至法院。庭审中，孔某某辩称自己购买房屋时。开发商曾承诺赠送三年的物业费，故不同意交纳上述费用。分析解答：本案争议的焦点在于开发商作出的民事法律行为效力是否约束第三人即物业公司。实际上，不论是依据合同的相对性原理，还是具体的法律法规对此都有明确的规定。合同法第51条也规定，无权处分行为只有经过被代理人的追认方对被代理人产生约束力。所以开发商的赠送承诺对物业公司没有必然的法律约束力。虽然“赠送物业费”的承诺对物业管理公司不具约束力，但是对作出该承诺的主体也即开发商是具有法律约束力的，如最终该承诺未兑现，购房人可以通过法律途径解决，法院在上述案例的民事判决书中对此点也予以
4、了确认。2、业主是否有权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费 马某系某小区房屋业主。某物业公司为马某所在小区物业公司，该公司以某欠付自2019年1月6日至2019年6月30日的物业费用共计7243，83元为由要求马某支付物业服务费724383元、违约金147701元，马某认可某物业公司所主张的拖欠物业服务费期间及金额，但认为没有交纳物业服务费的理由是房屋水，质量不合格，故不同意某物业公司的诉讼请求。法院审理后认为，某物业公司与马某签订的物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。物公司按照合同约定履行了相应义务，马某作为物业管理服务的受益人理应及时屐行向物业公司交纳物业服务费的义务。
5、马某主张其房屋存在质量问题，如果因房屋质量产生纠纷或给其造成损失，其应及时向责任人主张权利，现其以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费，理由不足。就滞纳金一项，马某系因房屋漏水没有及时交纳物业服务费，不存在恶意拖欠情形，故不予支持。法院最终判决马某向物业公司支付物业费，驳回物业公司要求马某支付滞纳金的诉讼请求。该判决已经一审生效 实践中，小区房屋在销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等。这些问题许多要等大的业主人住以后才逐渐暴露出来，而此时造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，因此，业主往往以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法。虽
6、然小区的前物业服务企业与开发商有着千丝万缕的联系，然而从法律角度看，物业管理合同与房屋买卖合同是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人业主不得因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。正确的做法是就开发商的违约行为向其主张权利，但对于物业费的问题，物业公司若按照合同约定提供了相应的物业服务，则业主应按约定支付物业费。【分析解答】本案体现了房屋质量问题的抗辩不能对抗物业费缴纳的请求。物业服务合同和房屋买卖合同两种不同的法律关系，物业服务合同本身应当涉及的内容并不应超越物业服务合同的内容，更不能延伸到房屋本身的质量问题上，本案中，马某以房屋存在质量问题抗辩，系对于开发商的
7、违约行为的抗辩，根据合同相对性的原则，其应当通过协商或者诉讼的手段予以维权。而对于物业服务合同的法律关系并不属于同一种法律关系，也不能对抗物业公司要求其缴纳物业费的请求。因此，马某仍需向物业公司缴纳相应的物业费。3、业主何时开始承担物业服务费开发商交房后，业主可否以一直未居住为由拒交物业管理费？曹某为某小区业主，某物业公司为该小区物业服务企业，某物业公司以曹某拖欠2013年、2014年、2015年、2016年、2017年应交物业服务费为由，要求其立即给付上述物业服务费。曹某主张2013年至2017年8月以前其没有人住，房子空着，所以该段时间的物业费不同意缴纳。4、业主家中被盗，能否要求物业公司
8、予以赔偿 2015年11月24日，张某购买了房屋一套，2016年3月1日，其与物业公司就房签订了房屋委托管理合同该合同约定：物业公司负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；物业公司方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成张某经济损失的，物业公司应给予张某赔偿。2016年11月，张某发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据张某报案称家中丢失了苹果手机一部、苹果笔记本一台及现金130元。张某诉称认为，由于物业公司管理不严，监视装备失
9、效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故要求物业公司承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。物业公司辩称，由于张某所述盗窃发生时，物业公司积极进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错；且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意张某的诉讼请求。【分析解答】本案原、被告之间存在物业管理合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。首先，本案合同中虽然约定物业公司承担保安义务，但并未明确约定收费标准；其次，本案涉及盗窃案件尚在侦破中，并未确定实际损失难以追回，因此法院认定
10、物业公司承担责任的条件尚不充分，故驳回张某的诉讼请求。业主家中财物被盗，物业服务企业是否要承担赔偿责任？A看合同中有无明确约定保安费用B看实际损失是否已经得到相应赔偿C主张损失的数额，提供有效凭证等交易记录予以证明。D损失数额如果过大，则法院仍需调整赔偿数额。5、物业服务公司追讨物业服务费有诉讼时效限制吗？李某居住在某小区，其未向物业公司交纳2019年至2017年的物业费，物业公司将其诉请法院判决交纳拖欠的物业管理费共计23，581.68元。李某辩称物业公司的诉讼请求中2015年3月30日以前存在的物业纠纷已经超过国家法律规定的诉讼时效，物业公司没有在法定时效内主张权利，故不同意支付。二、小区
11、的维修纠纷6、业主在其独用的露台上搭建玻璃房，是否违反物业管公约？王某为某小区业主，其购买的房屋外有一独用露台，商品房预售合同约定，露台并非业主专有，实际露台使用人对露台没有所有权的情况完全了解，且在使用时不得搭建构筑物、不得破坏地面、不得改变或破坏其形状、大小及用途等，并应遵守相关管理规定。应按照政府规定进行使用，不得擅自搭建、封闭，不得改变及破坏其原有外观。甲物业公司为上述小区物业服务公司，王某与该公司签订前期物业管理服务合同及临时管理规约，管理规约约定业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，物业区域禁止违章搭建、私设摊点。2016年5月，
12、王某在未经行政审批且未告知物业公司的情况下，私自在主卧外的露台上搭建了阳光房一间。物业公司曾两次向王某发送通知，求其拆除私自搭建部位恢复原状，王某拒不拆除，故物业公司诉至法院，要求王拆除上述违章建筑的阳光房。小区某栋楼的顶楼漏雨，楼顶维修费是顶楼业主自己支付还是本楼业主均摊？三、小区的人身伤害7、设路障、未采取防护措施导致进入小区的非小区居民受伤，物业服务公司承担责任吗？2017年3月19日上午，非小区居民沈某在路过物业管理有限公司管理的风景怡园小区时，被该公司设置的区域管理隔离墩上拴的铁丝绊倒，致使沈某受伤。沈某主张物业公司违反规定，私自在通行道上设置障碍且未树立任何警告标志，应对事故后果承
13、担全部责任。8、物业服务公司的保安人员让社会人员进入物业服务区发生人身损害，物业服务公司是否承担责任？某小区物业管理混乱、外来人员随意出入无人管理陈某是该小区的业主，2016年11月25日晚八点左右陈某回家在小区内被2个社会人员人打伤，经查伤人者并非该小区业主，系外来闲散人员。而后陈某报警，物业服务公司对进入小区的人员没有任何登记记录，给案件侦破带来很大难度，未查找到犯罪嫌疑人。陈某诉至法院，要求物业服务公司对其所受伤害承担賠偿责任。物业服务公司辩称小区服务合同并没有要求进出小区要进行登记，况且仅要求夜间十点后安排保安人员进行巡逻，对此事没有任何责任。四、小区的财产纠纷8、小区内宠物伤人，物业
14、公司应当承担责任吗。2019年9月，原告李某在某小区某号楼内北侧电梯内被一宠物犬咬左小腿该犬所有人系案外人邢某，实际饲养人为被告薛某。李某受伤后前往当地某医院就诊，支出多项医药费用。李某认为小区的物业公司在本次宠物伤人事件中没有尽到对小区居民的安全保卫义务，有管理不善的责任，故要求李某及小区的物业公司共同承担赔偿责任而诉至法院。庭审中，小区物业公司否认其系电梯管理单位。9、非机动车未停放在停车处，在小区内被盗，物业公司是否应当承担责任？2019年3月9日早晨7点，原告秦某发现停放在新力小区2号楼下购买的残疾人摩托车丢失。被告立新物业公司未在小区内设有残疾人摩托车停车位，现有地下停车库只限于自行
15、车以及小型三轮车停放，残疾人摩托车根本无法进入由公安部门调出的监控录像来看，小偷是通过小区4号楼和6号楼之间的消防通道逃跑的，消防通道未设立保安人员。原告秦某主张为残疾人，家庭经济困难，但接时交纳物业费用从未拖欠，故被告在物业公司管理的范围内有责任和义务保护业主的财产安全，现秦某用自己多年积蓄购买的残疾人摩托车，由于被告的管理不当导致丢失。故诉请法院判令被告賠偿原告财产损失费7500元。被告立新物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据物业服务合同的约定，被告在小区设定了专门的非机动车辆停放的地点，如果业主没有按照停放地点停放所造成的损失应当由业主自己承担，被告没有赔偿的义务；本小区是限价房，物
16、业公司的义务是公共管理服务，并不承担保管义务，被告对公共秩序的维护已经尽到了相关的责任，故被告没有责任賠偿原告的损失，应当由小偷来賠偿原告的损失。审理中，秦某提供发票两张，证明其按期向立新物业公司交纳了物业费。立新物业公司提供保安服务合同、保安巡视记录表等证据，拟证明其物业服务符合相应标准。10、业主家中财物被盗，小区监控摄像头毁坏无法辨认犯罪嫌疑人，物业公司是否应当对业主承担赔偿责任？张某是星光小区1806号房屋的业主，珠海物业公司系1806号房屋所在小区的物业服务公司。2019年12月7日，张某报警称1806号房屋被盗，其丢失财物及其他损失共计三十万余元，并就此提供收据、发票、销售凭证等证
17、据，珠海物业公司对此提出异议。五、小区的车位管理11、业主车位常被占，可否拒交或减交停车管理费？张某系某小区业主，因张某未交纳车位管理费，该小区物业公司将张某诉至法院，要求张某按照双方签订的物业服务合同约定支付车位管理费2400元及相应滞纳金。张某辩称其所有的停车位经常被其他车辆停放，而物业公司不予制止，还以此赚取停车费，故不同意支付车位管理费。12、高空坠物砸车，物业服务公司能举证免责吗？张某系某小区2号楼业主，其车辆停放在2号楼附近某日中午张某将其多辆停入便道，车辆被2号楼外墙脱落的水泥护板砸中，造成张某车辆前挡风玻损，前机器盖、车顶、车右侧受损。张某将该小区物业公司诉至法院，要求物业公司
18、赔偿其花费的车辆修理费、拖车费、车辆检测费、定损评估费、误工费、交通费等费用共计8457元物业公司辩称：本案所涉脱落外墙属建筑物专有部分以外的共有部分，物业公司不是该案建筑物的业主，因而不是其共有部分的共同所有人、共同管理人物业公司对建筑物无管理权利，并非“管理人，仅依据物业服务合同承担膜务的义务。物业公司已尽到安全提醒义务及维护义务，事发前已在2号楼设置警示牌。且张某也有过错，一是张某在禁停位置停车，二是张某明知提醒向步。2号楼有警示标志却放任危险发生，请求法院驳回张某的全部诉讼请求六、小区的安全防卫13、业主财物在房间内被盗，物业服务公司是否应承思应赔偿责任？陈某某是某计算机配件经营部的业
19、主，与某公司签订房屋租赁合同，租赁了物流大厦的一个办公用房，合同约定白天办公，晚上业主离开承租房屋，晚间承房屋及房屋内的财产安全主要依靠该公司提供保安服务。某日凌晨1点左一男子进入该大厦的电梯，根据电视监控录像显示在大厦电梯内与大厦保安相遇，发现男子形可疑，但并未对男子进行盘查，致使该男子顺利进入陈某某营业在的房间，将其尚未销售的93台笔记本电脑拆除包装后另外放在电脑纸箱中用小推车推出大厦，推出大厦时再次与大厦保安相遇，保安未检查出门条就予以放行，导致可疑男子将电脑盗走。93台电脑共计人民币74万余元，陈某某在与该公司协商未果的情况下，起诉到法院。14、业主在小区内正常行走，被跳楼人砸死，物业
20、公司如何 承担相应责任？受害人刘某某生前属于拆迁安置户，租住某区一小区。某天中午，受害人刘某某在该小区内走回住处，在经过4号楼时，郑某某从4号楼上跳楼自正好砸在受害人刘某某头上。二人当场死亡。跳楼者郑某某是小区物业管理公司聘请的清洁工徐某某的表哥，徐某某负责清扫4号楼及其附近环境卫生，当日某某太小区探望徐某某。事件发生后，受害人刘某某的家属将小区物业公司诉至法院，认为4号楼的部分楼层通往南阳台的门没有上锁，为死者郑某某走到南阳台坠楼提供了机会，对郑某某坠楼砸死刘某某负有不可推卸的责任。物业公司却认为刘某某因第三人郑某某跳楼自杀被砸死，此系意外事故。公安局刑侦处已作出不予立案通知书，并确认郑某某属于自杀死亡。THANK YOU供娄浪颓蓝辣袄驹靴锯澜互慌仲写绎衰斡染圾明将呆则孰盆瘸砒腥悉漠堑脊髓灰质炎(讲课2019)脊髓灰质炎(讲课2019)
