1、物业管理的招标投标物业管理的招标投标一物业管理市场化基本概念 二物业管理招标投标的基本概念三物业管理招标与投标的一般程序 四物业管理投标书的编写 五标书编写的技巧1一、物业管理市场化基本概念 1 我国实行市场经济基本概况 我国从1993年11月党的十四届三中全会决定实行市场经济为名，中国的经济建设，运行机制，管理方式开始发生了根本性变化。从思想观念上搞清楚了什么是社会主义经济建设，清楚了市场经济决不是资本主义经济模式，它是生产力发展社会分工的产物，它仅仅是经济建设的一种方式。一旦人民正确认识了市场经济概念，中国的市场经济得到了迅速发展。2一、物业管理市场化基本概念2市场经济具有的功能 1）能够
2、合理有效地配置资源，使各种生产要素实行最佳组合，充分提高资源利用率。2）能够自动有效地调节供求关系使之趋于平衡。3）通过市场客观评价企业效益和产业发展前景。4）通过平等的经济竞争，实现优胜劣汰，调整产业结构，提高经济效益。3一、物业管理市场化基本概念3物业管理市场化 随着我国市场经济的发展，伴随着市场经济产生的物业管理显示出强大的生命力。物业管理行业由小逐渐壮大起来，市场逐渐成熟起来，具体地体现在市场主体，市场运行环境市场客体都具备了条件。1）市场主体已经形成 2）市场运作环境趋于成熟 3）物业管理市场客体很大 4）培育和发展物业管理市场 4一、物业管理市场化基本概念 1）市场主体已经形成 市
3、场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体。5一、物业管理市场化基本概念w 供给主体是指从事物业管理的各种体制下的企业。a）据有关部门统计，到2000年全国物业管理协会成立时，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员达到200多万人。b）随着近期国有企业改革，机构调整，一部分企业转产，工人下岗，又加入到物业管理行业中来。c）一些配套的专业服务公司迅速发展，如清洁公司，保安公司，维修公司，绿化园林公司等等。6一、物业管理市场化基本概念w 需求主体是指需要物业管理以及相关服务的各类物业的业主及使用人，以及房地产开发商。a）随着国家把住宅也作为国民经济新的增长点，不断地改善老百姓住房条件。每年
4、投入数以亿记资金进行建设。据有关部门统计，解放50年中，改革开放20年，住宅建设是前30年的6.6倍，我国“十五”年规划中，要建住宅27亿平方米。b）许多城市对旧小区进行“小区出新”，出新需要物业管理 结论：无论新建房屋的业主（使用人）还是旧房的业主都需要物业管理，所以需求主体量非常大。7一、物业管理市场化基本概念w 协调主体是指政府行政主管部门和物业管理协会 a）随着物业管理企业诞生和发展，1994年3月建设部颁发了33号法令城市新建住宅小区管理办法 b）为了推动物业管理健康发展建设部门专门成立了“物业管理处”各地政府也相应地成立了行政物管领导机构。c）在各地方政府物业管理行政主管部门关心下
5、，各地也相应成立了行业协会8一、物业管理市场化基本概念2）市场运作环境趋于成熟 物业管理市场运作环境是指为规范物业管理运作而制定的相关法律政策，法制。其主要有：（1）国家围绕着市场经济发展，而颁布了一些专门法律法规。如：宪法，民法，经济合同法，规划法，招标投标法，合同法等。（2）颁布了一些房地产及物业管理行业的法规政策如：城市房地产管理法；城市新建住宅小区管理办法，城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法等。9一、物业管理市场化基本概念 （3）物业管理企业设立专资质审查制度。国家建设部和各地方政府物管行政部门，对物业管理企业的设立及其资质审查都作出了规定 （4）物业管理的各类契约文本也相应出台。（
6、5）业主委员会的组建及其运作规范，也由各地政府相应制定。（6）物业管理运作法制，也由各地政府相应制定出来。符合市场经济的公平性，公正性以及竞争机制一些运作规范也相应出台。10一、物业管理市场化基本概念3）物业管理市场客体很大 物业管理市场客体指物业管理市场上交换对象，即物业管理服务目前我国已有几十亿新建住房需要物业管理“十五”期间还将有27亿平方米住宅投入使用。全国大中城市的旧住宅小区，通过小区使新名也需要物业管理，因此物业管理市场潜力很大。11一、物业管理市场化基本概念4）培育和发展物业管理市场 我国各级政府都十分重视加快培育和发展物业管理市场。建设部门于1999年5月23日至5月24日在深
7、圳召开全国物业管理工作会议专门研究解决市场问题。然而物业管理市场真正建立还有待于更多方面努力地培育。12一、物业管理市场化基本概念 （1）转变业主观念树立有偿服务观念是培育物业管理市场化基础。长期计划实行福利制分房，使老百姓形成了“住房靠国家，挣钱自己花”，“服务维修国家包”的观念，房子是国家给的，服务更是义务，不计报酬的。改革开放实行市场经济，福利分房终止，围绕房地产展开的物业管理不再是义务的；物业管理企业开展的服务，所提供的劳务具有商品性，按照商品经济规律，价估规律，等价交换的原则。物业管理是有偿的服务。13一、物业管理市场化基本概念 （）精心培育增强市场主体的经营能力，是加快物业管理市场
8、化的重点。物业管理市场化没有物业管理企业参与就如同虚设，所以物业管理企业参与才能推动物业管理市场化。物业管理的参与必须提高自身的经营能力。（增强经营意识，加强经营测试，探索经营方式）14一、物业管理市场化基本概念 （）企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理市场的核心。物业管理市场化没有物业管理企业参与就无从谈起，同样没有企业职工的努力，按照市场经济要求建立物业管理市场化也做不成，所以企业必须按照现代企业制度要求 职工培训职工，具体要求是：职工要树立服务意识，强化敬业精神；要树立企业形象，树立品牌意识，树立市场意识；15一、物业管理市场化基本概念 （4）加强立法，正确引导，是加快物业管理市场
9、化进程的保证 市场经济是法制经济，物业管理又是市场经济的产物。各地政府应重视物业管理立法工作。如：物业管理问题 业主与物业管理企业各自权利与义务问题 物业管理有序竞争问题 物业管理招标投标问题16二物业管理招标投标的基本概念 1.什么是物业管理招标 招标投标在国际上已经运用一二百年，成为一种习惯作法。其内容涉及较广，如建筑工程中，勘察，设计，施工，监理，装潢，政府的宗采购，整套机电设备订货等。物业管理招标实质上是围绕着物业管理权的一种交易形式。17东南大学远程教育第第 16 讲讲主讲教师：主讲教师：黄安永黄安永 18二物业管理招标投标的基本概念1）物业管理招标 所谓物业管理招标是指物业所有权人
10、或其法定代表的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者是，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由各家物业管理企业竞投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。2）物业管理投标 所谓物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业管理企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律，法规与本企业管理条件和水平，编制招标文件，积极参与投标活动的整个过程。19二物业管理招标投标的基本概念2.物业管理招标投标类型及形式1）物业管理招标类型w 单纯物业管理服务招标w 物业管理服务与物业经营总招标w 专项服务招标（如清扫保洁）2）物业管理招标方式w 公开招标无限竞
11、争性公开招标w 邀请招标有限竞争选择招标w 协商招标议标20二物业管理招标投标的基本概念3.物业管理招标投标应遵循原则 物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择，根据招标法的法律规定，招标投标活动中必须遵循“公开，公平，公正和合理”原则。1）公开原则 所谓公开原则，就是说如果物业管理定为公开招标投标按公开原则，必须召开新闻发布会，在报刊，电台，电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求和条件公开告诉一切想投标的物管企业。21二物业管理招标投标的基本概念2）公平原则 所谓公正原则，就是指在招标文件中向所在物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者必须在相同
12、的基础上投标。22二物业管理招标投标的基本概念 3）公正原则 所谓公正原则，就是在评订协议书时要准确，在评标整个过程中要体现公正性，而不能产生厚此薄彼的情况。4）合理性 所谓合理性原则是指最后定标选择投标单位，确定服务项目，收费价格时，必须合理准确，不能脱离实际市场情况，提出不切实际公里服务要求。23三物业管理招标与投标的一般程序 1.物业管理招标程序 招标投标是按法律有关规范进行的经济活动，其全过程必须严格按照有关法律法规的规定执行。物业管理招标投标程序如下：24物业管理招标投标程序成立招标组织申请批准招标准备招标文件发布招标公告或邀请书投标单位资格预审发售招标文件组织现场察看、召开标前会议
13、接受投标单位送交的标书信誉调查、采样开标1：标书评分阶段开标2：现场答辩阶段评标、定标签订合同招 标 阶 段投标阶段调查阶段评标阶段签订合同阶段准 备 阶 段开标阶段25东南大学远程教育第第 17 讲讲主讲教师：主讲教师：黄安永黄安永 262建设工程招标程序：2.建设工程招标程序阶 段准 备成立招标组织申请批准招标准备招标文件发布招标公告或邀请书投标单位资格预审发售招标文件组织现场察看、工程交底、召开标前会议接受投标单位送交的标书中标签订合同招 标 阶 段投标阶段签订合同阶段编制标底主管部门审校开标开标阶段公布标底27三物业管理招标与投标的一般程序 3.物业管理招标文件与土建工程招标文件比较
14、1）两者共同点 无论物业管理招标文件还是土建项目招标文件两者共同点处是：a.都有招标须知招标须知可告知投标人在整个投标活动中必须遵守各项规定和投标是应考虑事项。b.招标形式及相配套的宣传形式也相同，比如招标形式都是公开招标，邀请招标或议标，近年来国家为了防止腐败建设工程项招标决定去消了议标。并伴随着招标公告，招标邀请函等相同的宣传方式。28 c.招标文件的编写程序也相同。无论是物业管理招标文件，还是土建工程招标文件，编写程序，编写方法，主要内容都基本一致 d.都有工程概况说明。物业管理招标文件与土建工程项目招标文件一样，都编写工程概况说明。三物业管理招标与投标的一般程序29三物业管理招标与投标
15、的一般程序2）两者不同点 物业管理招标文件与土建项目招标文件最大不同点是：a.两个招标文件的类型不同。物业管理招标文件主要是对已竣工验收的房屋及配套设施设备场地进行管理服务的招标文件，而土建项目招标文件主要是施工建设的招标文件，也就是在未建房子前对该房屋建造招标。30三物业管理招标与投标的一般程序 b.招标文件的出发点也不一样，土建招标文件主要是针对施工建设的，所以是以经济指标为主，在招标文件中含有大量的关于经济指标的要求，而物业管理适宜服务管理为主要目标。因此在招标文件里的大量条文是关于怎样保证服务上水平，上档次。c.物业管理需要了解的工程实际情况与土建工程项目需要了解的实际情况目的不一样。
16、物业管理企业了解工程概况是为了今后开展为物业管理，为服务上水平早做准备，而土建工程项目的招标文件对工程概况的了解，目的是在编制标书时，需要对三材等经济指标进行计算。31四物业管理投标书的编写1.物业管理投标书的写作要求 物业管理投标书是物业管理企业为了取得目标物业的管理权，就目标物业管理事项，起草并提交给开发商（业主委员会）成立的招标投标领导小组进行竞投，为了是投标成功，在编写投标书时应满足以下要求：1）针对性强 物业管理企业起草物业管理投标书时，先要深入实地考察目标午夜状况；掌握其现状，熟悉起周围环境，认真分析起优势和劣势，找出起管运作中纯在的弊端。并拟定好管理方案，这样才能保证投标书有的放
17、矢，针对性强。32四物业管理投标书的编写 2）操作性强 物业管理投标书就是对目标物业未来管理的方案，因此它要求物业管理企业必须紧扣住目标物业的现实状况提出切实可行的管理方法和措施（制度制定，管理费收支平衡）具有可操作性。3）体现自身优势，体现专业水平 物业管理企业标书既是阐述本企业对目标物业管理运作的专业意见文件，同时又是物业管理企业展现自身优势，向评标小组推荐自己的良机。33四物业管理投标书的编写2.物业管理标书的编写内容 投标书内容必须严格按照招标单位发出的编制标书的项目和要求编写，通常包括以下几个主要部分：34四物业管理投标书的编写1）采取管理方式 业主大会业 主 管委会XX物管公司房管
18、局顾问委员会住宅小区管理处屋村事务部维修工程部社区文化部电脑档案室财务室治安消防部清扫保洁部绿化养护部隶 属关系民 主监督隶 属关系聘用考核委托合同业务指导隶 属关系顾 问咨询A）管理架构图 35四物业管理投标书的编写社区活动指导组住宅小区管理处屋村事务部维修工程部社区文化部电脑档案室财务室治安消防部清扫保洁部绿化养护部土建修理机电维修职工食堂原始资料库保洁人员草坪组高层住宅组多层住宅组电梯维修家政服务康乐商业服务保安队消防队清扫人员垃圾清运人员修剪组植保组计算机控制B）机构设置图 36四物业管理投标书的编写2）管理运作机制指挥机构（经理主任）执行机构（各主管、专业人员）监督机构反馈渠道指 令
19、37四物业管理投标书的编写3）管理人员配备：A.管理处主任，年龄，学历，专业，工作经历，个人专长 B.房管维修部，年龄，学历，专业，工作经历，个人专长 C.保安部，年龄，学历，专业，工作经历，个人专长 D.保洁部，年龄，学历，专业，工作经历，个人专长38四物业管理投标书的编写 4）经费测算 a.支出部分w 人员费用：包括工资，福利补贴，奖金，保险等w 行政办公费用：包括办公用品及水电开支费，通讯费，车辆费等w 清扫保洁费用：包括各类工具，材料，垃圾清运费用等w 绿化费用：包括各类工具，移栽绿化费用，防治病虫害费用等39四物业管理投标书的编写w 公共设施维修费用：包括各类工具，材料等w 文化活动
20、费用w 不可预见费，按前面（1-6项）总和5%w 折旧w 利润w 政府税金40四物业管理投标书的编写b.收支部分w 住宅物业管理费用收入w 商业用房租金w 第三产业基地收入（如停车场费用）w 收支平衡情况41四物业管理投标书的编写 5）管理规章制度w 力求建全完善，可操作；w 行为规范管理，有幸可循；42四物业管理投标书的编写6）住宅小区档案建立，管理设想（1）建立标准档案室（2）设立档案管理专业人员（3）实行电脑储藏与原始资料双档制 7）各项管理目标的实现（1）实事求是，各项指标能否达到国家和竞争指标（2）达不到管理目标，本企业如何办？43四物业管理投标书的编写8）便民服务项目（1）便民服务
21、原则是追求社会效益，其次是经济效益（2）联系专业服务企业尽可能提供便民服务的项目数如：无偿服务xx项，有偿服务xx项9）社区文化的实须（1）社区文化制度完善（2）拟订形式多样的主题活动，节目活动和经营性活动44四物业管理投标书的编写10）提高管理服务水平新设想（1）试行物业管理ISO9002质量保证系列标准，（2）进行小区（CI）形式设计，提高整体管理水平（3）制定达到国家规范小区的工作计划，不断提高服务理念45五标书编写的技巧 标书的编写除了前面讲的书写内容，要点以外，还要在编写过程中注意技巧，编写标书技巧很多，主要有以下几个方面：1.标书内容要全，语言要精练 a）标书内容全就是按照招标书要
22、求不能漏项 b）语言精练就是，文字简练，层次分明，具有吸引力46五标书编写的技巧2.介绍本企业时，注意如实，注意概括 投标书中，有一项介绍投标企业概况，这项内容主要是让评委了解该企业的实绩，不要花太多笔墨描述，标书的重点不在那儿，只起到画龙点睛的效果。47五标书编写的技巧 a.介绍本企业时，要学会以事实说话以获取各类荣誉证书为证，去掉不切实际的夸张和描述，让评委知道该企业诚实可信。b.介绍本企业时，要学会概括，这样使评委留下深刻印象，例如某物管企业介绍本企业管理时，概括为一些口号，质量方针：建一流公司创一流管理，管一流物业，出一流人才，公司信誉，依据经营，严格管理，规范服务。48五标书编写的技
23、巧3.打企业理念牌 企业理念是通过企业形象设计以后，高度概括企业内涵，从企业理念可以看出企业人员的精神，折射出企业管理的质量；企业理念是企业的缩影，它从一个侧面反映出企业的素质，企业理念实际上是把企业人格化，企业精神化；它会鼓舞本企业员工为企业发展而尽心尽力。49五标书编写的技巧 例如某个物业管理企业理念是：你所想到的，我们将为您做好；你未想到的，我们将为您做到例如：又一个物业管理企业观念是：哲学观念：有限创造无限，无形创造有形 管理观念：以人为本，科技兴业 经营理念：创科技品牌，奖项合理回报 创业精神：团结，务实，文明，敬业50五标书编写的技巧4.打管理特色牌 所谓管理特色就是推行“你无我有，你有我无”的策略技巧，例如，有的企业打管理质量牌，通过ISO9002论证，通过ISO1400论证。又例如有的企业打出人性化管理特色牌，提出“多一点关心，多一点体贴，多一点理解”口号。除此之外，还有“换位思考”，“服务承诺”，“成本质量双控”，“社区文化”，等技巧。51
