1、第九章 物业设备管理第一节 物业设备管理概述l一、物业设备与物业设备管理的含义及作用一、物业设备与物业设备管理的含义及作用l二、二、物业设备的构成物业设备的构成（一）物业设备的含义l物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。业价值的物质基础和必要条件。l在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是
2、完整的房屋；没有使用价值的，不能算是完整的房屋；l设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。l从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）。的不可分割的定着物（固置物）。（二）物业设备管理的含义和作用l1物业设备管理的含义物业设备管理的含义l物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物业物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和
3、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物设备的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容。业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容。l2物业设备管理的作用物业设备管理的作用l物业设备管理的作用主要有以下几方面：物业设备管理的作用主要有以下几方面：l（1）充分发挥房屋住用功能的保障。）充分发挥房屋住用功能的保障。l（2）设备延长使用寿命、安全运行的保证。）设备延长使用寿命、安全运行的保证。l（3）推动房屋建筑设备现代化的基础。）推动房屋建筑设备现代化的基础。l（4）是提高业主经济效益的关键
4、。）是提高业主经济效益的关键。二、物业设备的构成l我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫生设备和电气工程设备。生设备和电气工程设备。l房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统；统及暖通空调设备系统；l电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。（一）给排水设备系统l房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供足够房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供
5、足够数量的，符合水质标准的生产或生活用水，同数量的，符合水质标准的生产或生活用水，同时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后，时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后，进行排放或重复使用的系统。进行排放或重复使用的系统。l包括给（供）水设备、排水设备、卫生设备、包括给（供）水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备及消防设备等。热水供应设备及消防设备等。1房屋的给水设备l房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消防房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消防等用水需要的设施的总称。等用水需要的设施的总称。l它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分
6、缺一不可。它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不可。l （1）室外给水设备。室外给水设备是指从水源取水，并将其净化并）室外给水设备。室外给水设备是指从水源取水，并将其净化并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施。达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施。l（2）室内给水设备。室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室）室内给水设备。室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水点，内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水点，包括龙头、用水设备及消防设备等。包括龙头、用水设
7、备及消防设备等。l通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生产通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生产给水设备及消防给水设备。给水设备及消防给水设备。1房屋的给水设备l（3）消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋的）消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力。消防队的灭火能力。l通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防给水设备。防给水设备。l室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，室内消防给
8、水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水幕消防设可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水幕消防设备。备。2房屋排水设备l房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处理并房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处理并进行排放的设施。它是由排水管网和污水处理设备组进行排放的设施。它是由排水管网和污水处理设备组成。成。l整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备组成。整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备组成。l一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工业废一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工业废水及雨水。水及雨水。l我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制
9、两种我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制两种类型，类型，（二）燃气设备系统；l燃气设备系统可以分成燃气设备系统可以分成4类：调压设备、计量类：调压设备、计量设备、用气设备和安全保护装置及管道。设备、用气设备和安全保护装置及管道。l（三）暖通空调设备系统（三）暖通空调设备系统l暖通空调设备系统又称空调系统，暖通空调设备系统又称空调系统，l按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统；空调系统；l按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备。设备。（四）照明设备系统照明设备系统主要由照
10、明装置和电气部分组成，照明装置主要是灯照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等。具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等。l照明按照其用途可以分成：照明按照其用途可以分成：l（1）工作及生活照明。）工作及生活照明。l（2）事故照明。分备用照明及紧急照明两种。）事故照明。分备用照明及紧急照明两种。l（3）障碍照明。）障碍照明。l（4）装饰照明系统。分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等）装饰照明系统。分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等3大类。大类。（五）供电设备系统l房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、房屋的供配电系统主要
11、是指接受电源输入的电力，并进行检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。l我国的用电电压标准一般有三类，我国的用电电压标准一般有三类，100V以下；以下；100V1000V；1000V以上。以上。l通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3种，单相种，单相220V电源，两相电源，两相380/220V电源，三相高压电源，三相高压6KV或或10KV电源电源l通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中。通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中。有的
12、大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，变压室变压室3个部分组成的变配电室。个部分组成的变配电室。（六）自动控制设备系统l房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术，建立由计算机网络统一管理的系统，也技术，建立由计算机网络统一管理的系统，也称称5A型智能化建筑设备系统。型智能化建筑设备系统。l自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管理系统及办公自动化系统。理系统及
13、办公自动化系统。1信息通讯系统l信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成。广播和音响、同声翻译设备等组成。l（1）有线通讯主要有电话交换机系统和有线对讲系统两种形式。）有线通讯主要有电话交换机系统和有线对讲系统两种形式。l（2）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯。包括无线呼叫（）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯。包括无线呼叫（BP机）和无线对讲两种形式。机）和无线对讲两种形式。l（3）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天线系统）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天线系统(CA
14、TV)。l（4）广播和音响。）广播和音响。l（5）同声翻译）同声翻译2设备监控系统l本系统对大楼内所有机电设备实行集中监控和本系统对大楼内所有机电设备实行集中监控和管理，使设备始终处于所设定的最佳运行状态，管理，使设备始终处于所设定的最佳运行状态，以延长设备使用寿命和节约能源及人力资源。以延长设备使用寿命和节约能源及人力资源。l设备监控系统主要由设备监控系统主要由3个部分组成：个部分组成：l（1）中央电脑。（）中央电脑。（2）通讯设备和接口。（）通讯设备和接口。（3）DDC现场控制器及控制部件。现场控制器及控制部件。3保安和车库管理系统l保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，门保安和车库
15、管理系统可以分为闭路电视监控系统，门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库管理系禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库管理系统。统。l（1）闭路电视监控系统。主要是用于对主要通道、）闭路电视监控系统。主要是用于对主要通道、出入口和公共场所的情况进行监控的系统。出入口和公共场所的情况进行监控的系统。l（2）门禁、报警及巡逻系统。）门禁、报警及巡逻系统。l（3）访客和报警系统。）访客和报警系统。l（4）车库管理系统。）车库管理系统。4消防监控系统l房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展而出房屋的消防报警系统是探测随着火灾产生和发展而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情并及时发现的光、温
16、、烟等参数，以期早期发现火情并及时发出报警信号，以便迅速组织人们疏散和灭火的一种设出报警信号，以便迅速组织人们疏散和灭火的一种设施的总称。施的总称。l消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可靠性。消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可靠性。l消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警控制消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警控制器等设备组成。器等设备组成。5办公自动化设备系统l为了提高办公效率，保证办公质量，使各项业为了提高办公效率，保证办公质量，使各项业务活动和信息管理工作更加合理化、科学化、务活动和信息管理工作更加合理化、科学化、规范化和现代化，许多企事业单位引进了办公规范化和现
17、代化，许多企事业单位引进了办公自动化系统。办公自动化系统由电脑、打印机、自动化系统。办公自动化系统由电脑、打印机、文字处理机、电话、传真机、绘图仪等设备组文字处理机、电话、传真机、绘图仪等设备组成。成。（七）运输设备系统l运输设备系统主要物业中用于垂直运输的运载运输设备系统主要物业中用于垂直运输的运载工具，包括电梯和自动扶梯（还有自动人行道，工具，包括电梯和自动扶梯（还有自动人行道，但它的应用范围较小）。但它的应用范围较小）。电梯的分类：电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用梯等。各种专用梯等。按驱动方式可分为交流电梯、直流电梯、液压电
18、梯、按驱动方式可分为交流电梯、直流电梯、液压电梯、直线电机驱动电梯。直线电机驱动电梯。按速度可分为低速梯（速度低于按速度可分为低速梯（速度低于1米米/秒）、中速梯秒）、中速梯（速度为（速度为1-2米米/秒）、高速梯（速度高于秒）、高速梯（速度高于2米米/秒）。秒）。按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程序控按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程序控制和手柄控制等。制和手柄控制等。电梯的组成部分l电梯的组成部分一般包括：传动设备、升降设电梯的组成部分一般包括：传动设备、升降设备、安全设备和控制设备等。备、安全设备和控制设备等。l自动扶梯在构造上与电梯相似，但比电梯简单，自动扶梯在构造上与电梯
19、相似，但比电梯简单，主要有驱动装置、运动装置和支撑装置主要有驱动装置、运动装置和支撑装置3个部个部分组成。分组成。（八）防雷设备l建筑物防雷设施有针式和栅式两大类，其中避建筑物防雷设施有针式和栅式两大类，其中避雷针又可分为单支、双支和多支保护等几种形雷针又可分为单支、双支和多支保护等几种形式。避雷设施一般由接闪器（避雷针、避雷式。避雷设施一般由接闪器（避雷针、避雷带）、引下线和接地极带）、引下线和接地极3个部分组成。个部分组成。第二节 物业设备管理内容l从物业设备管理的全过程看，物业设备管理的从物业设备管理的全过程看，物业设备管理的内容范围很广，包括设备基础管理、运行管理、内容范围很广，包括设
20、备基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改造管理、备品配安全管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、经济运行管理等件管理、经济运行管理等一、物业设备的基础管理l物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目标及物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管理准则和职能服务、提供有关资料信息依据、共同管理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工作。基本管理手段的必不可少的基础管理工作。l物业设备的基础管理工作主要有物业设备的基础管理工作主要有4项内容项内容l（一）资料档案管理（一）资料档案管理l（二）标准化管理（二）标准化管理l（三）规章制度建立（三）
21、规章制度建立l（四）教育培训（四）教育培训（一）资料档案管理l物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：l一是做好设备技术档案资料的保管，一是做好设备技术档案资料的保管，l二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料。二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料。l物业设备的档案资料主要包括物业设备的档案资料主要包括3类：类：l（1）设备原始资料。）设备原始资料。l（2）设备维修资料。）设备维修资料。l（3）设备管理资料。）设备管理资料。（二）标准化管理l物业设备标准化管理的基本任务有两个方面：物业设备标准化管理的基本任务有两个方面：l一是为设备管理职能的实施
22、提供共同的行为准则和标一是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准；准；l二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。l设备管理的标准主要有两类：设备管理的标准主要有两类：l （1）技术标准。如各类设备的验收标准、完好标准、）技术标准。如各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准等。维修等级标准等。l （2）管理标准。如报修程序、信息处理标准、服务）管理标准。如报修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核和奖惩标准等。规范及标准、考核和奖惩标准等。（三）规章制度建立l设备管理制度主要包括设备管理制度主要包括3类：类：l（1）责任制度。如岗位责
23、任制度、记录和报表制度、报告制度、）责任制度。如岗位责任制度、记录和报表制度、报告制度、交接班制度和出入登记制度等。交接班制度和出入登记制度等。l（2）运行管理制度。如巡视抄表制度、安全运行制度、经济运）运行管理制度。如巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度及值班制度等。行制度、文明运行制度及值班制度等。l（3）维修制度。如巡检和保养制度、定期检查和保养制度、预）维修制度。如巡检和保养制度、定期检查和保养制度、预防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与维修费用管理防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与维修费用管理制度等。制度等。l（4）其他制度。包括基础资料管理制度、
24、节能管理制度、培训）其他制度。包括基础资料管理制度、节能管理制度、培训教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等。教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等。（四）教育培训l教育培训工作分成两类：教育培训工作分成两类：l（1）设备部门的员工教育培训。对设备部门）设备部门的员工教育培训。对设备部门员工教育培训包括技术培训和职业道德规范教员工教育培训包括技术培训和职业道德规范教育。主要是提高他们的技术水平、工作能力、育。主要是提高他们的技术水平、工作能力、工作态度和责任心。工作态度和责任心。l（2）其他员工及业主使用人的宣传教育。主）其他员工及业主使用人的宣传教育。主要是要求他们爱护设备并合理和安全使用设
25、备要是要求他们爱护设备并合理和安全使用设备的宣传教育。的宣传教育。二、物业设备的运行管理l物业设备的运行管理是指设备在日常运行与使物业设备的运行管理是指设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作，主要有以下几用过程中的各项组织管理工作，主要有以下几方面的内容：方面的内容：l（1）优化劳动组织。）优化劳动组织。l（2）严格执行设备运行管理制度）严格执行设备运行管理制度 1）优化劳动组织。l优化劳动组织的具体任务是：优化劳动组织的具体任务是：l一是合理配置劳动力，一是合理配置劳动力，l二是采取合理的劳动组织形式。二是采取合理的劳动组织形式。l具体来说包括具体来说包括3方面的工作：方面的工作：l定
26、员工作。主要方法有按设备定员、按岗位定员和定员工作。主要方法有按设备定员、按岗位定员和按比例定员按比例定员3种。种。l作业组的组织。作业组的组织。l工作轮班组织。工作轮班组织。三、物业设备的安全管理l设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备维修损失、延长设备寿命。维修损失、延长设备寿命。l设备的安全管理主要涉及设备的安全管理主要涉及4方面的内容：方面的内容：l（1）安全作业培训教育。）安全作业培训教育。l（2）安全使用宣传教育。）安全使用宣传教育。l（3）安全管理措施建立。）安全管理措施建立。l（4）安全责任制度落实。）安全责任制度落实。四、
27、物业设备的维修管理l物业设备的维修管理是指对设备维修活动的组物业设备的维修管理是指对设备维修活动的组织、计划和控制。其内容包括维护保养和计划织、计划和控制。其内容包括维护保养和计划检修。检修。（一）维护保养l1.维护保养的含义维护保养的含义l设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处理设备设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大量常见问题，运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保证设备的正常运行，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保证设备的正常运行，延长设备的使用寿命。延
28、长设备的使用寿命。l维护保养的方式主要是维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查及外观表面检查等。等。l对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不同，分对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施。类、分片采取不同的有重点的保养措施。2维护保养的种类维护保养包括日常保养、定期保养及点检维护保养包括日常保养、定期保养及点检3种形式：种形式：l（1）日常保养。是指操作人员在设备正常运行中进行的保养工）日常保养。是指操作人员在设备正常运行中进行的保养工作。作。l（2）定期保养。是以操作
29、人员为主，检修人员协助，有计划地）定期保养。是以操作人员为主，检修人员协助，有计划地将设备停止运行而进行的维护保养。将设备停止运行而进行的维护保养。l（3）设备点检。设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备）设备点检。设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备的点检可分为日常点检和计划点检。的点检可分为日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查；设备的日常点检由操作人员随机检查；设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行行（二）计划检修l根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检修间隔
30、期，以检修间隔期为基础，编制检修计修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。1计划检修的理论依据l设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。律为依据的。磨损理论l初期磨损阶段。主要是由于设备内部相对运动初期磨损阶段。主要是由于设备内部相对运动的零件表面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。的零件表面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。l正常磨损阶段。这一阶段的磨损速度较平稳，正常磨损阶段。这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢。磨损量增加缓慢。l剧烈磨损阶段。设备寿命的后
31、期，磨损量急剧剧烈磨损阶段。设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及时修理，就会发生事故。时修理，就会发生事故。故障理论l初期故障期初期故障期发生的原因发生的原因;工作重点工作重点l偶发事故期。偶发事故期。发生的原因发生的原因;工作重点工作重点l磨损故障期。磨损故障期。发生的原因发生的原因;工作重点工作重点磨损度时间初期磨损阶段正常磨损阶段剧烈磨损阶段 图9.1设备磨损理论曲线 图9.2 设备故障理论曲线初期故障期故障率偶发故障期磨损故障期时间2计划检修的种类l根据设备检修的部位，修理工作量的大小及修根据设备检修的部位，修理工作
32、量的大小及修理费用的高低，计划检修可以分成小修、中修、理费用的高低，计划检修可以分成小修、中修、大修和系统大修四类。大修和系统大修四类。2计划检修的种类l（1）小修。主要是清洗、更换和修复少量易损件并）小修。主要是清洗、更换和修复少量易损件并作适当的调整、紧固和润滑工作。作适当的调整、紧固和润滑工作。l（2）中修。除包括小修内容之外，对设备的主要零）中修。除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换。部件进行局部的修复和更换。l（3）大修。对设备进行局部或全部的解体，修复或）大修。对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复原有的技更换磨损或腐蚀的零部
33、件，力求使设备恢复原有的技术特性。术特性。l（4）系统大修。一个系统或几个系统直至整个企业）系统大修。一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修。性的停机大检修。3计划检修与维护保养的关系l计划检修与维护保养是设备维修管理的两个重要方面，计划检修与维护保养是设备维修管理的两个重要方面，二者相辅相成，不可偏废。二者相辅相成，不可偏废。如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时处理，如果设备维护保养马虎，对发现的问题不能及时处理，则小问题将发展成大问题，则小问题将发展成大问题，如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质量，如果检修人员在进行设备检修时，不重视检修质量，势必给以后的维护保养工作增加
34、难度，为设备故障事势必给以后的维护保养工作增加难度，为设备故障事故的多发埋下了隐患。故的多发埋下了隐患。l设备维修管理应建立设备维修管理应建立维护保养为主，计划检修为辅维护保养为主，计划检修为辅的原则，的原则，五、物业设备的更新改造管理l（一）设备更新改造的理论依据（一）设备更新改造的理论依据l（二）设备更新改造的类型（二）设备更新改造的类型l（三）设备购置的技术经济评价（三）设备购置的技术经济评价（一）设备更新改造的理论依据l设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据。设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据。l设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术寿命设备的寿命通常可以分成设备的物质
35、寿命、技术寿命和经济寿命。和经济寿命。l一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其物质一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命。寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命。l设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更新的设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更新的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。设备寿命的决定因素设备寿命的决定因素l设备物质寿命的长短主要取决于设备本身的质设备物质寿命的长短主要取决于设备本身的质量以及运行过程中的使用、保养和修理。量以及运行过程中的使用、保养和修理。l设备技术寿命的长短取决于社会技
36、术进步和技设备技术寿命的长短取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。术更新的速度和周期。l设备的经济寿命与设备本身的物理性能、技术设备的经济寿命与设备本身的物理性能、技术进步的速度及设备使用的外部环境变化都有关进步的速度及设备使用的外部环境变化都有关系系（二）设备更新改造的类型l设备的更新改造分成两类：设备的更新和设备设备的更新改造分成两类：设备的更新和设备的改造。的改造。（1）设备更新。l设备更新是指以新型的设备来替代原有的老设设备更新是指以新型的设备来替代原有的老设备。备。l设备更新有原型更新和技术更新两种形式。设备更新有原型更新和技术更新两种形式。设备的原型更新不利于提高设备的技术性能
37、和设备设备的原型更新不利于提高设备的技术性能和设备管理的业务水平。管理的业务水平。设备的技术更新这种形式真正达到了设备更新的目设备的技术更新这种形式真正达到了设备更新的目的，的，（2）设备改造l设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有的设设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经济特性，备进行技术改造，提高设备的技术功能及经济特性，以适应现代企业发展的要求。以适应现代企业发展的要求。l技术改造是在原有设备的基础上进行的，花费的技术技术改造是在原有设备的基础上进行的，花费的技术改造费用一般比设备更新要少得多改造费用一般比设备更新要少得多l设备技术改造的
38、途径设备技术改造的途径l对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析论证，对设备进行技术改造，首先要对原设备进行分析论证，编制改造方案。编制改造方案。（三）设备购置的技术经济评价l对于设备，特别是大型设备的购置必须进行技术经济对于设备，特别是大型设备的购置必须进行技术经济论证，以保证技术上先进、经济上合理、功效上适用论证，以保证技术上先进、经济上合理、功效上适用的目的，从而才有可能获得业主和用户的支持和批准。的目的，从而才有可能获得业主和用户的支持和批准。l技术经济评价考虑的因素主要有以下技术经济评价考虑的因素主要有以下3条：条：l（1）技术性要求。）技术性要求。l（2）适用性要求。）适用性要求
39、。l（3）经济性要求。）经济性要求。设备购置多方案比较的经济性评价方法l主要有年费法和现值法。主要有年费法和现值法。l年费法。年费法。l设备的年总费用设备的年总费用CF（A/P，i，n）CVl其中其中CF设备初期投资费用；设备初期投资费用；l CV设备的年均使用费；设备的年均使用费；l （A/P，i，n）投资回收系数（）投资回收系数（i为折现率；为折现率；n为设备使用年为设备使用年限）。限）。l现值法。现值法。l设备的寿命周期总费用现值设备的寿命周期总费用现值CFCV（P/A，i，n）l其中的（其中的（P/A，i，n）为年金现值系数）为年金现值系数六、物业设备的备品配件管理l设备在运行过程中要
40、使任何故障得到及时的维设备在运行过程中要使任何故障得到及时的维修，必须储备一定的备品配件并对其进行管理。修，必须储备一定的备品配件并对其进行管理。l（一）备品配件管理的原则（一）备品配件管理的原则l（二）备品配件的技术管理（二）备品配件的技术管理（一）备品配件管理的原则l备品配件管理的原则是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备品配件管理的原则是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，又要将储备的数量备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，又要将储备的数量压缩到最低限度，降低备件储备费用，加快资金周转。压缩到最低限度，降低备件储备费用，加快资金周转。l目的可
41、以用目的可以用3个最低程度来表示：个最低程度来表示：l（1）把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；）把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；l（2）把设备计划检修的修理时间和修理费用降低到最低程度；）把设备计划检修的修理时间和修理费用降低到最低程度；l（3）在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备资金压）在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备资金压缩到最低程度。缩到最低程度。（二）备品配件的技术管理l备品配件的技术管理应由专业技术人员负责，备品配件的技术管理应由专业技术人员负责，包括备品配件范围确定，备件图纸的收集和测包括备品配件范围确定，备件图纸的收集和测绘整理，确定备件
42、来源的途径和方法，确定合绘整理，确定备件来源的途径和方法，确定合理的储备定额和储备形式，编制备件卡和备件理的储备定额和储备形式，编制备件卡和备件台账，为备件的制造，采购、库存提供科学的台账，为备件的制造，采购、库存提供科学的依据。依据。（1）备件的确定依据l易磨损的零件和使用寿命小于大修理间隔期的易磨损的零件和使用寿命小于大修理间隔期的其他易损件；其他易损件；l制造周期长、加工复杂或需要协作解决的零部制造周期长、加工复杂或需要协作解决的零部件；件；l有较多同类型设备的零部件；有较多同类型设备的零部件；l停止运行会带来很大的影响的重要设备的主要停止运行会带来很大的影响的重要设备的主要零部件。零部
43、件。（2）备件储备的计算公式备件的年平均消耗量：备件的年平均消耗量：N0=AK/Pl其中：其中：lN0备件的年平均消耗量（件备件的年平均消耗量（件/年）；年）；lA具有相同备件的设备台数；具有相同备件的设备台数；lK每台设备中相同的备件数；每台设备中相同的备件数；lP备件的平均使用寿命。备件的平均使用寿命。l备件的年储备量：备件的年储备量：N1=N0l其中：其中：lN1：备件的年储备量。：备件的年储备量。l备件的订购量：备件的订购量：N2N0Tl其中：其中：lN2备件的订购量（件）备件的订购量（件）lT备件的订购周期（年）备件的订购周期（年）l备件的最低储备量：备件的最低储备量：N30.25N
44、1(件件)l其中：其中：N3备件的最低储备量。备件的最低储备量。l备件的最高储备量：备件的最高储备量：N4N2+N3（件）（件）l其中：其中：N4备件的最高储备量。备件的最高储备量。订购周期l是指以备件图纸提出到备件入库的全过程所花是指以备件图纸提出到备件入库的全过程所花的时间。的时间。l影响订购周期的因素很多，主要有备件制造加影响订购周期的因素很多，主要有备件制造加工的难易程度和交通运输的便捷与否。工的难易程度和交通运输的便捷与否。l订购周期可以小于订购周期可以小于1，如订购周期为，如订购周期为3个月，个月，则计算为则计算为0.25年。年。第三节 常见物业设备的维修、保养及管理l一、房屋给排
45、水系统的保养、维修与管理一、房屋给排水系统的保养、维修与管理l（二）房屋排水系统的保养与维修管理（二）房屋排水系统的保养与维修管理（一）给水系统的保养与维修管理l给水系统提供的水压、水量及水质条件将直接影响房给水系统提供的水压、水量及水质条件将直接影响房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影响物业屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影响物业的经济价值，而且饮用水的质量也会直接关系到人的的经济价值，而且饮用水的质量也会直接关系到人的身体健康。身体健康。l作为物业管理者应十分注意房屋给水系统的保养与维作为物业管理者应十分注意房屋给水系统的保养与维修管理，一方面需确保房屋供水的正常；另一方面，修
46、管理，一方面需确保房屋供水的正常；另一方面，要确保房屋的饮用水和特殊生产用水的质量。要确保房屋的饮用水和特殊生产用水的质量。（一）给水系统的保养与维修管理l（1）给水系统的保养与维修管理应注重整个给水系）给水系统的保养与维修管理应注重整个给水系统的每个环节及设施统的每个环节及设施l（2）定期检查清洗贮水池及水箱，一般要求每年至）定期检查清洗贮水池及水箱，一般要求每年至少清洗两次少清洗两次l（3）加强对水泵的检查、保养与维修。）加强对水泵的检查、保养与维修。l（4）对具有净水系统的给水系统应注意保持净水系）对具有净水系统的给水系统应注意保持净水系统的正常运转，要定期进行水质检查统的正常运转，要定
47、期进行水质检查l（5）建立给水系统的报修制度。）建立给水系统的报修制度。l（6）定期检查、测试消防给水系统的状态。）定期检查、测试消防给水系统的状态。（二）房屋排水系统的保养与维修管理l（1）定期对排水设施，包括地上部分及地下部分进）定期对排水设施，包括地上部分及地下部分进行保养、维修和疏通清理行保养、维修和疏通清理l（2）监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，以免）监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，以免发生堵塞，并不准私自挪动、改装及加装。发生堵塞，并不准私自挪动、改装及加装。l（3）餐饮服务、医疗等行业及单位食堂的排水）餐饮服务、医疗等行业及单位食堂的排水l（4）监督用户不准在排水设施的下
48、水管网、窖井及）监督用户不准在排水设施的下水管网、窖井及化粪池的盖面上搭设棚屋和堆放过重物品，以免压坏化粪池的盖面上搭设棚屋和堆放过重物品，以免压坏排水设施。排水设施。二、物业供电系统的保养与维修管理l电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业内人电力是物业用电系统的动力，是提供并改善物业内人们工作及生活条件，保证并提高物业使用功能和经济们工作及生活条件，保证并提高物业使用功能和经济价值必不可少的基础条件；价值必不可少的基础条件；l但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电设施但电力也是非常危险的，使用不当或供电及用电设施的故障都可能引发严重的灾难。的故障都可能引发严重的灾难。l加强物业供电系
49、统的保养与维修管理，保证安全正常加强物业供电系统的保养与维修管理，保证安全正常的供电，有效地防止各种意外的发生，既是供配电系的供电，有效地防止各种意外的发生，既是供配电系统的保养与维修管理的根本目的，也是其工作的出发统的保养与维修管理的根本目的，也是其工作的出发点。点。二、物业供电系统的保养与维修管理l（一）建立严密科学的组织保证体系（一）建立严密科学的组织保证体系l（二）供配电系统日常保养与维修管理（二）供配电系统日常保养与维修管理l (三三)供配电系统管理有关规定供配电系统管理有关规定（一）建立严密科学的组织保证体系l（1）严格遵守国家、地方政府及电力部门制定的有）严格遵守国家、地方政府及
50、电力部门制定的有关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面的各项关供电、配电、用电及保养、维修管理等方面的各项法规及行政规章，严禁违章供配电。法规及行政规章，严禁违章供配电。l（2）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整个）设定专门的职能部门或配备专门人员负责整个物业的供配电的管理、保养与维修。物业的供配电的管理、保养与维修。l（3）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证上）负责供配电运作和保养维修的人员必须持证上岗，并做好相应的上岗前培训岗，并做好相应的上岗前培训l（4）建立各项规章制度，并严格执行。）建立各项规章制度，并严格执行。（二）房屋排水系统的保养与维修管理l（5）防止污水管渠内出现淤
