1、第五章第五章物业的日常管理物业的日常管理和维修养护和维修养护(物业服务合同和物业公司更迭时的物业服务合同和物业公司更迭时的承接查承接查验即验即接管验收接管验收)二、房屋的应急管理房屋的应急管理 1.火灾火灾2.地震地震3.台风台风4.其它其它三、房屋维修三、房屋维修1.房屋损坏的原因房屋损坏的原因:自然损坏自然损坏：（气候、生物、地理、灾害）：（气候、生物、地理、灾害）人为损坏人为损坏：（使用不当、设计和施工质：（使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善）量的低劣、预防保养不善）2.房屋的保修年限及养护房屋的保修年限及养护3.房屋修缮工程的分类房屋修缮工程的分类 一般根据房屋损坏的先后顺序
2、和一般根据房屋损坏的先后顺序和损坏的轻重程度损坏的轻重程度可分为小修、中修、大修、翻修、可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修五种方式。综合维修五种方式。三、房屋维修三、房屋维修4.房屋修缮的目的房屋修缮的目的 -满足人对房屋的需要。满足人对房屋的需要。包括：包括：A A、使用需要：安全性、适用性、耐、使用需要：安全性、适用性、耐久性、舒适性、私密性、艺术性等久性、舒适性、私密性、艺术性等 B B、投资需要：房屋的保值、增值、投资需要：房屋的保值、增值、转让、租金回报等转让、租金回报等 三、房屋维修三、房屋维修5、房屋完好率、危房率的计算、房屋完好率、危房率的计算 房屋完好率房屋完好率=（完好
3、房建筑面积（完好房建筑面积+基本基本完好房建筑面积）完好房建筑面积）总的房屋建筑面积总的房屋建筑面积100%危房率危房率=整幢危险房屋的建筑面积整幢危险房屋的建筑面积总的房屋建筑面积总的房屋建筑面积100%6.房屋修缮管理的实施房屋修缮管理的实施三、房屋维修三、房屋维修一、房屋设备设施的作用一、房屋设备设施的作用1 1.满足房屋安全方面的要求满足房屋安全方面的要求2 2.为楼宇的使用提供保障性的资源和环境为楼宇的使用提供保障性的资源和环境3 3.为物业的使用提供辅助性的支持为物业的使用提供辅助性的支持 二、现代民用建筑常用设备分类二、现代民用建筑常用设备分类 房屋建筑设备：房屋建筑设备：给排水
4、系统、空气给排水系统、空气调节系统、燃气设备调节系统、燃气设备 房屋建筑电气设备：房屋建筑电气设备：供电及照明设供电及照明设备、电梯设备、弱电设备、防雷系备、电梯设备、弱电设备、防雷系统统 各类物业可能涉及的设备可用下表反映：各类物业可能涉及的设备可用下表反映：（O：通常具备通常具备 S：有时具备有时具备 N：一般不具备）一般不具备）物业类别物业类别 设备种类设备种类多多层层住住宅宅高高层层住住宅宅工工业业厂厂房房商商业业楼楼宇宇 物业类别物业类别 设备种类设备种类多多层层住住宅宅高高层层住住宅宅工工业业厂厂房房商商业业楼楼宇宇供供配配电电变压器变压器OO OO给给排排水水水泵水泵SOSO配电
5、柜配电柜OO OO水箱水池水箱水池SOSO发电机发电机NO SO阀门和管阀门和管网网OOO O公共照明公共照明OO OO沙井和化沙井和化粪池粪池OOO O 物业类别物业类别 设备种类设备种类多多层层住住宅宅高高层层住住宅宅工工业业厂厂房房商商业业楼楼宇宇 物业类别物业类别 设备种类设备种类多多层层住住宅宅高高层层住住宅宅工工业业厂厂房房商商业业楼楼宇宇消消联联烟感、手动报警烟感、手动报警NOSO电电梯梯载人电梯载人电梯SOSO消防控制中心消防控制中心NOSO载货电梯载货电梯NNOS消防水泵消防水泵NOSO手扶电梯手扶电梯NSNS消火栓消火栓OOOO杂物电梯杂物电梯NSNS喷淋系统喷淋系统NSS
6、O电电讯讯和和智智能能化化系系统统电话电话OOOO自动灭火系统自动灭火系统NSSS有线卫星电视有线卫星电视OONO防排烟系统防排烟系统NOSO闭路电视监控闭路电视监控SSSO空空调调中央空调中央空调NSSO对讲报警对讲报警SONS局部空调局部空调SSSS公共信息服务公共信息服务SSNS混合空调混合空调NONO网络专线接入网络专线接入SSSO采采暖暖热水供暖热水供暖OOSS周界防越系统周界防越系统SSNS蒸汽供暖蒸汽供暖SSSO电子巡更系统电子巡更系统SSSS热风供暖热风供暖NSSS室内报警系统室内报警系统SSNS管道煤气管道煤气OONS车场管理系统车场管理系统SSSS三、房屋设备管理的特点三、
7、房屋设备管理的特点 是物业管理的重要内容之一是物业管理的重要内容之一是顾客评价的主要内容之一是顾客评价的主要内容之一是管理经费使用的主要部分，且弹是管理经费使用的主要部分，且弹性成分大性成分大事故的后果非常严重事故的后果非常严重四、设备管理的内容和方法四、设备管理的内容和方法（一）设备设施管理的内容（一）设备设施管理的内容运行管理运行管理 维修养护管理及安全管理维修养护管理及安全管理 技术档案管理技术档案管理（二）设备设施管理的方法（二）设备设施管理的方法1 1.确定管理目标确定管理目标2 2.建立实用高效的管理架构建立实用高效的管理架构3 3.配备符合要求的设备管理人员配备符合要求的设备管理
8、人员 4 4.管理制度、运行程序和工作指引管理制度、运行程序和工作指引5 5.检查和考评检查和考评 四、设备管理的内容和方法四、设备管理的内容和方法（三）设备设施管理注意的事项（三）设备设施管理注意的事项1 1.物业接管时主要有以下几点不能忽视物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作的工作（1 1）设备资料和档案的接收和建档，主要包）设备资料和档案的接收和建档，主要包括：括：建筑设计图和竣工图；建筑设计图和竣工图；排水系统及管道布置图；排水系统及管道布置图；供水系统及管道布置图；供水系统及管道布置图；消防系统及管道布置图；消防系统及管道布置图；四、设备管理的内容和方法四、设备管理的内容和方法供电
9、系统及管线布置图；供电系统及管线布置图；煤气供应系统及管道布置图；煤气供应系统及管道布置图；公共照明系统及管线布置图；公共照明系统及管线布置图；电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路电视、公共广播）系统及线路布置图；电视、公共广播）系统及线路布置图；各类设备（电梯、配电柜、水泵、中央空各类设备（电梯、配电柜、水泵、中央空调、发电机等）的型号、技术指标、使用手调、发电机等）的型号、技术指标、使用手册等。册等。1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作（1）设备资料和档案的接收和建档，主要包括：）设备资料和档案的接收和建档，主
10、要包括：（三）设备设施管理注意的事项（三）设备设施管理注意的事项（2）合同的接收和履行：）合同的接收和履行：许多设备，如空许多设备，如空调系统、发电机、水泵等的供应及安装合同调系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都附有一段时间的保修保换和零配件供应的都附有一段时间的保修保换和零配件供应的内容。因此，物业服务企业要做好合同的接内容。因此，物业服务企业要做好合同的接收和条款的履行工作。收和条款的履行工作。（3）参与物业的竣工验收：）参与物业的竣工验收：就发现的错误就发现的错误和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记录存档。记录存档。1.物业接管时主要有以下几点
11、不能忽视的工作物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作（三）设备设施管理注意的事项（三）设备设施管理注意的事项（4）消除安全隐患：）消除安全隐患：就检查和验收过程就检查和验收过程中发现的各类影响安全和运行的隐患进中发现的各类影响安全和运行的隐患进行整改。行整改。（5）设备编号和标识：）设备编号和标识：对设备进行编号，对设备进行编号，并设立各类安全、警示、指示标识、标并设立各类安全、警示、指示标识、标牌。牌。1.物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作物业接管时主要有以下几点不能忽视的工作（三）设备设施管理注意的事项（三）设备设施管理注意的事项2 2.要有年度管理计划要有年度管理计划3 3.要做好巡
12、查和记录要做好巡查和记录 4 4.应制定特殊情况下的应急处理程序应制定特殊情况下的应急处理程序 (下图是一个典型的抢修工作程序下图是一个典型的抢修工作程序)四、设备管理的内容和方法四、设备管理的内容和方法（三）设备设施管理注意的事项（三）设备设施管理注意的事项抢修工作程序抢修工作程序管理处值班人员管理处值班人员管理处负责人员管理处负责人员工程部工程部总经理总经理通知用户和相关单位通知用户和相关单位故障报告，说明故障故障报告，说明故障发生的地点、设备和基本发生的地点、设备和基本情况，现场应急处理情况，现场应急处理了解故障情况，判断故障了解故障情况，判断故障性质，制定抢修方案性质，制定抢修方案管理
13、处维修班管理处维修班事故现场抢修事故现场抢修其它相关部门技术协作其它相关部门技术协作抢修完毕恢复运行抢修完毕恢复运行抢修报告，故障分析报告，物料统计补充抢修报告，故障分析报告，物料统计补充5.5.委托维修保养合同的签定和执行监督委托维修保养合同的签定和执行监督6.6.外委维修工程的管理外委维修工程的管理 7.7.技术改造和设备更新技术改造和设备更新 8.8.节能计划和措施节能计划和措施9.9.档案资料的管理档案资料的管理 四、设备管理的内容和方法四、设备管理的内容和方法（三）设备设施管理注意的事项（三）设备设施管理注意的事项技术改造和设备更新流程图技术改造和设备更新流程图管理处申报，提供管理处
14、申报，提供工作可行性论证报告工作可行性论证报告工程部初审，制定工程技术方案、技工程部初审，制定工程技术方案、技术要求和施工方案，进行工程预算术要求和施工方案，进行工程预算总经理或公司办公会议批准总经理或公司办公会议批准根据具体情况报业主大会和业主委员会通过根据具体情况报业主大会和业主委员会通过资金准备资金准备由外单位完成由外单位完成由本公司完成由本公司完成工程招标工程招标签定合同签定合同专业工程师现场专业工程师现场监督、指导、检查监督、指导、检查人员配备人员配备物料采购物料采购现场施工现场施工组织验收组织验收资料整理存档资料整理存档一、与房屋建筑主体管理和房屋设备设施一、与房屋建筑主体管理和房
15、屋设备设施管理的区别管理的区别对象不同对象不同 目的不同目的不同 二、综合服务的特点二、综合服务的特点综合性强综合性强 专业性强专业性强 政策性强政策性强 三、综合服务的运作与管理三、综合服务的运作与管理 物业服务企业是物业管理综合服务物业服务企业是物业管理综合服务的组织者与管理者的组织者与管理者 四、综合服务基本内容简述四、综合服务基本内容简述 是物业服务企业面向所有用户提供是物业服务企业面向所有用户提供的最基本的管理与服务，以保证物业的的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。工作秩序，以及
16、生活环境的净化和美化。是指物业服务企业为改善和提高住是指物业服务企业为改善和提高住用户的工作、生活条件，面向广大使用用户的工作、生活条件，面向广大使用人、为满足其中一些住户、群体和单位人、为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。的一定需要而提供的各项服务工作。委托性的特约服务是指为了满足委托性的特约服务是指为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务委托而提供的服务在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结 构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙 面的防渗漏，为面的防渗漏，为5年；年；供热与供冷系统，为供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2年；年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;建设工程的保修期由发包方约定。建设工程的保修期由发包方约定。
