1、项目管理中心计划部项目管理中心计划部三三 计划管理特点计划管理特点一一 前言前言二二 建设难点及工作目标建设难点及工作目标四 标准工期及穿插五五 工程设计管理要求工程设计管理要求六六 结束语结束语 万达综合体项目是万达商业地产的核心产品。经万达综合体项目是万达商业地产的核心产品。经过了公司多年来的实践积累，以及不断地改进，形成过了公司多年来的实践积累，以及不断地改进，形成第三代成熟产品，并在全国各地迅速建设。第三代成熟产品，并在全国各地迅速建设。为了更好地实施建设万达综合体项目，项目管理为了更好地实施建设万达综合体项目，项目管理中心对综合体项目从建设难点、计划管理特点、标准中心对综合体项目从建
2、设难点、计划管理特点、标准工期及穿插、以及工程设计管理要求等，进行总结和工期及穿插、以及工程设计管理要求等，进行总结和提炼，下面分别详细阐述。提炼，下面分别详细阐述。三三 计划管理特点计划管理特点一一 前言前言二二 建设难点及工作目标建设难点及工作目标四 标准工期及穿插五五 工程设计管理要求工程设计管理要求六六 结束语结束语建设难点建设难点建设难点及工作目标建设难点及工作目标v 建筑体量大建筑体量大 万达综合体项目一般建筑面积在20万平方米以上，且作为独立的单体建筑，要求是同时开工、同时竣工开业v 分部工程、分项工程多，工序复杂分部工程、分项工程多，工序复杂 万达综合体项目基本包含了几乎全部民
3、用建筑中所存在的分部、发项工程，且在工程建设中需要各工序穿插实施v 各商家在竣工前要共同穿插施工各商家在竣工前要共同穿插施工 万达商业地产是订单式商业地产，各商家要在工程竣工前进场，其自己的施工、布场单位要与我方的施工单位共同穿插施工，同时竣工开业建设难点建设难点v 项目周边施工环境复杂项目周边施工环境复杂 由于是商业项目，一般多会建设在人口较密集、交通较拥堵、建设场地狭小的区域；也常会出现扰民和民扰情况。v 工期要求紧凑工期要求紧凑 经过万达以往项目的经验总结，以及集团整体对建设工期的要求，在项目开工时起，要求常规建设工期为16个月内完成竣工并达到开业条件。建设难点建设难点工作目标工作目标建
4、设难点及工作目标建设难点及工作目标Company Logo 收地即开工收地即开工 开工即建设开工即建设 竣工即开业竣工即开业工作工作目标目标 开业即旺场开业即旺场v 收地即开工收地即开工 集团要求新项目在土地摘牌后2个月内，即要达到开工建设的条件。v 开工即建设开工即建设 开工不是象征性的，要求在开工典礼后即保持持续正常的工程建设，集团对项目公司的工期考核也是从这里开始进行的。v 竣工即开业竣工即开业 万达商业地产的特点是订单式地产，各主力店和全部小商铺都要在工程竣工前进场施工、布场，完成最后的建设；项目公司要与所有商家共同施工、共同验收、共通水电、同时竣工，确保竣工之日就是开业之时。v 开业
5、即旺场开业即旺场 项目公司要带领各施工单位和各商家，按期完成建设，项目公司是实现大商业闪亮开业的第一责任人；同时，项目公司还要实现综合体项目的结构安全、确保使用功能、实现装饰效果，为持续旺场经营做好保障。三三 计划管理特点计划管理特点一一 前言前言二二 建设难点及工作目标建设难点及工作目标四 标准工期及穿插五五 工程设计管理要求工程设计管理要求六六 结束语结束语计划管理特点计划管理特点计划管理是项目管理的基础设计、招标计划纳入总体进度计划管理寻找规律，确定工程实施的关键线路所有工作要做到预判、预控严格按时完成计划的执行力v 计划管理是项目管理的基础计划管理是项目管理的基础 项目公司要认真、按时
6、组织编制项目计划控制书、项目计划执行书、分部分项工程施工进度计划、工作消项清单；将这些计划作为项目工作的指导性文件和管理工具。v 设计、招标计划纳入总体进度计划管理设计、招标计划纳入总体进度计划管理 项目的竣工开业不是工程建设部门可以独立完成的；设计是龙头、招标是保障，要将所有与项目建设有关部门的工作都纳入统一的进度计划内，形成共同的语言，从而实现所有相关单位共同协调工作。“航班时刻表航班时刻表”“”“乐谱乐谱”计划管理特点计划管理特点v 寻找规律，确定工程实施的关键线路寻找规律，确定工程实施的关键线路 在以往建设和正在各地建设中的万达综合体项目，其设计理念都是有着联系和共通规律的，订单式地产
7、对工程建设的要求也有着同一的特点，因此认真学习万达综合体项目的设计特点和建设规律至关重要。v 所有工作要做到预判、预控所有工作要做到预判、预控 计划工作的目的就是要实现对未来工作的预判和预控，所有的工作穿插必须提前规划，按计划实施；在工程建设中一定要做到“预见问题，解决问题”，不能“遇见问题，解决问题”“关键时间解决关键问题关键时间解决关键问题”计划管理特点计划管理特点v 严格按时完成计划的执行力严格按时完成计划的执行力 一切计划都是要实际落实的，落实的过程是艰难的，需要工程建设管理者和全体参与的同事，拥有坚韧的性格、和不达目的不罢休的工作决心。“死约会死约会”“”“不抛弃、不放弃不抛弃、不放
8、弃”计划管理特点计划管理特点三三 计划管理特点计划管理特点一一 前言前言二二 建设难点及工作目标建设难点及工作目标四 标准工期及穿插五五 工程设计管理要求工程设计管理要求六六 结束语结束语v 由于时间的原因，下面就万达综合体项目的主要由于时间的原因，下面就万达综合体项目的主要分部工程的标准工期要求，以及分部工程间的穿分部工程的标准工期要求，以及分部工程间的穿插进行简单介绍：插进行简单介绍：开工前阶段开工前阶段 采光顶工程采光顶工程 基础工程基础工程 内、外装修工程内、外装修工程 主体结构工程主体结构工程 市政工程市政工程 砌筑及一次机电工程砌筑及一次机电工程 调试、验收调试、验收 屋面工程屋面
9、工程.标准工期及穿插标准工期及穿插v 开工前阶段开工前阶段前期推进计划要求在土地挂牌后前期推进计划要求在土地挂牌后1010日内完成，日内完成，项目启动会召开时确定并项目启动会召开时确定并OAOA下发；项目计划执下发；项目计划执行书要在开工前行书要在开工前3030日内完成编制、审批完成；日内完成编制、审批完成；这是项目实施的一级控制计划这是项目实施的一级控制计划土地摘牌后土地摘牌后2 2个月内，设计及现场要达到正式开个月内，设计及现场要达到正式开工条件工条件在公司决定摘牌后，即穿插进行地勘工作在公司决定摘牌后，即穿插进行地勘工作标准工期及穿插标准工期及穿插v 开工前阶段开工前阶段尽快完成边坡支护
10、方案论证，确定土、护、降方尽快完成边坡支护方案论证，确定土、护、降方案案尽快完成基础结构形式的论证，确定基础结构形尽快完成基础结构形式的论证，确定基础结构形式式提前展开售楼处的选址、设计、并施工组织工作提前展开售楼处的选址、设计、并施工组织工作在土地协议签订后，即刻展开所有设计工作、各在土地协议签订后，即刻展开所有设计工作、各项行政性收费的调查工作、政府报批报建流程的项行政性收费的调查工作、政府报批报建流程的调查工作、规划预审批工作等，以上工作要在土调查工作、规划预审批工作等，以上工作要在土地摘牌前完成，为集团决定是否摘牌提供数据，地摘牌前完成，为集团决定是否摘牌提供数据，也为摘牌后的工作开展
11、创造便利条件也为摘牌后的工作开展创造便利条件标准工期及穿插标准工期及穿插v 基础工程基础工程采取常用边坡支护形式，采用工程桩基础形式的采取常用边坡支护形式，采用工程桩基础形式的项目，基础工程（含土方挖运）工期控制在项目，基础工程（含土方挖运）工期控制在4个个月以内；需要采用内支撑支护形式和有复杂地质月以内；需要采用内支撑支护形式和有复杂地质条件的项目，工期根据具体情况计算。条件的项目，工期根据具体情况计算。两层地下结构工程（含桩承台和防水）工期控制两层地下结构工程（含桩承台和防水）工期控制在在60日以内（日以内（10+10+18*2）优化土护降及工程桩方案，实施工顺序穿插是加优化土护降及工程桩
12、方案，实施工顺序穿插是加快施工进度的关键快施工进度的关键支护桩、工程桩的施工，要考虑为土方工程的尽支护桩、工程桩的施工，要考虑为土方工程的尽早插入提供条件早插入提供条件选择正确的土方挖运顺序和出土马道留设位置，选择正确的土方挖运顺序和出土马道留设位置，使层高较高的塔楼能提前进入结构施工阶段使层高较高的塔楼能提前进入结构施工阶段标准工期及穿插标准工期及穿插v 主体结构工程主体结构工程商业裙楼一般高为五层，按商业裙楼一般高为五层，按12天天/层要求层要求“插蜡烛插蜡烛”的塔楼按的塔楼按5天天/层要求层要求在结构施工过程中，要考虑地下室外墙防水工在结构施工过程中，要考虑地下室外墙防水工程的插入，为提
13、早进行肥槽回填创造条件（外程的插入，为提早进行肥槽回填创造条件（外用电梯基础要提前插入实施）用电梯基础要提前插入实施）地下室在达到拆模条件后，立即开始进行周转地下室在达到拆模条件后，立即开始进行周转材料的清运，为砌筑和一次机电工程提供工作材料的清运，为砌筑和一次机电工程提供工作面面标准工期及穿插标准工期及穿插地下室砼地面在地下室机电施工前，与砌筑穿插完成地下室砼地面在地下室机电施工前，与砌筑穿插完成标准工期及穿插标准工期及穿插v 砌筑及一次机电工程砌筑及一次机电工程要求在裙楼结构封顶后要求在裙楼结构封顶后7575日内完成商业和地下部日内完成商业和地下部分的全部砌筑、抹灰和一次机电工程，全面达到
14、分的全部砌筑、抹灰和一次机电工程，全面达到内装进场条件；完成界面要求按房产交付技术内装进场条件；完成界面要求按房产交付技术条件实施条件实施裙楼砌筑要先外后内，为外幕墙工程的插入创造裙楼砌筑要先外后内，为外幕墙工程的插入创造条件；电梯井道先砌筑保证直梯进场时间条件；电梯井道先砌筑保证直梯进场时间扶梯要求在裙楼封顶后扶梯要求在裙楼封顶后1 1个月，砌筑达到安装条件个月，砌筑达到安装条件标准工期及穿插标准工期及穿插v 砌筑及一次机电工程砌筑及一次机电工程地下室地面的浇筑要跳仓穿插进行，与砌筑工程地下室地面的浇筑要跳仓穿插进行，与砌筑工程同时完成，为设备安装和材料堆放提供场地；设同时完成，为设备安装和
15、材料堆放提供场地；设备间里的设备基础砌筑也要同时完成备间里的设备基础砌筑也要同时完成塔楼外墙砌筑必须紧跟主体结构施工进度，要求塔楼外墙砌筑必须紧跟主体结构施工进度，要求在结构封顶后在结构封顶后1 1个月内完成塔楼外墙砌筑个月内完成塔楼外墙砌筑遇到超高层塔楼（遇到超高层塔楼（3535层以上），施工电梯应考虑层以上），施工电梯应考虑设两部，以解决材料垂直运输的困难设两部，以解决材料垂直运输的困难标准工期及穿插标准工期及穿插v 屋面工程屋面工程裙楼封顶后裙楼封顶后10日内完成采光顶返沿和女儿墙的施日内完成采光顶返沿和女儿墙的施工，工，20日内完成全部屋面构造物的施工日内完成全部屋面构造物的施工屋面防
16、水、保温和保护层沿女儿墙结构施工插入屋面防水、保温和保护层沿女儿墙结构施工插入进行，为幕墙吊篮的安装提供场地进行，为幕墙吊篮的安装提供场地全部屋面防水及保护层，以及排水系统施工要在全部屋面防水及保护层，以及排水系统施工要在裙楼结构封顶后裙楼结构封顶后45日内完成日内完成标准工期及穿插标准工期及穿插v 屋面工程屋面工程屋面变形缝非常复杂，要安排专人落实施工方屋面变形缝非常复杂，要安排专人落实施工方案，要求在裙楼封顶后案，要求在裙楼封顶后45日内全面封闭日内全面封闭出屋面的排风竖井、机电管线穿屋面的孔洞同出屋面的排风竖井、机电管线穿屋面的孔洞同样要安排专人排查、封堵，要求在裙楼封顶后样要安排专人排
17、查、封堵，要求在裙楼封顶后45日内完成日内完成标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：提前完成屋面防水为吊篮安装创造条件穿插要点：提前完成屋面防水为吊篮安装创造条件标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：屋面防水前，完成设备基础穿插要点：屋面防水前，完成设备基础标准工期及穿插标准工期及穿插v 采光顶工程采光顶工程采光顶钢结构要求提前在厂家加工，结构返沿采光顶钢结构要求提前在厂家加工，结构返沿完成后即进场安装，工期要求裙楼封顶后完成后即进场安装，工期要求裙楼封顶后7575日日内实现封闭内实现封闭采光顶的工期若延后，将直接影响内装修的施采光顶的工期若延后，将直接影响内装修的施工，务必要组织力量突击，按
18、要求按时完成工，务必要组织力量突击，按要求按时完成采光顶施工的工作目标：采光顶的施工不得成采光顶施工的工作目标：采光顶的施工不得成为关键线路工序为关键线路工序标准工期及穿插标准工期及穿插标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：采光顶提前实现封闭，实现断水穿插要点：采光顶提前实现封闭，实现断水v 内装修工程内装修工程砌筑、抹灰和一次机电完成后，按房产交付技砌筑、抹灰和一次机电完成后，按房产交付技术条件组织验收、交接，然后内装修单位进场施术条件组织验收、交接，然后内装修单位进场施工工百货、步行街装修工期为百货、步行街装修工期为90日；超市装修工期日；超市装修工期120日；其余主力店装修工期在日；其余
19、主力店装修工期在60-90日；装修完成标日；装修完成标准为达到可布场、开业条件；准为达到可布场、开业条件；步行街小业主的装修工期一般在步行街小业主的装修工期一般在60日左右日左右机电、消防末端设备的安装要随精装修实施机电、消防末端设备的安装要随精装修实施标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：装修、机电穿插要事先完成标高交线工作穿插要点：装修、机电穿插要事先完成标高交线工作标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：机电与装修穿插，做好装修封闭前隐检工作穿插要点：机电与装修穿插，做好装修封闭前隐检工作标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：地面石材提前穿插铺装，做好成品保护穿插要点：地面石材提前穿插铺装
20、，做好成品保护工作工作标准工期及穿插标准工期及穿插v 裙楼外装修工程裙楼外装修工程裙楼主体结构施工搭设外脚手架时，即要考虑幕墙裙楼主体结构施工搭设外脚手架时，即要考虑幕墙施工的需要（一般要考虑幕墙主龙骨安装的需要）施工的需要（一般要考虑幕墙主龙骨安装的需要）裙楼在砌筑工程时，即插入进行幕墙放线、埋件整裙楼在砌筑工程时，即插入进行幕墙放线、埋件整理、补打工作；主龙骨进行场外加工理、补打工作；主龙骨进行场外加工裙楼外墙砌筑完成后进行幕墙主龙骨的施工，工期裙楼外墙砌筑完成后进行幕墙主龙骨的施工，工期要求要求20日内完成日内完成标准工期及穿插标准工期及穿插v 裙楼外装修工程裙楼外装修工程主龙骨完成后，
21、进行外脚手架的拆除，同时在裙楼主龙骨完成后，进行外脚手架的拆除，同时在裙楼屋面进行吊篮搭设屋面进行吊篮搭设副龙骨、保温和饰面材料在副龙骨、保温和饰面材料在45日内完成外墙封闭，日内完成外墙封闭，15日内完成打胶收口工作日内完成打胶收口工作泛光照明工程要随幕墙龙骨施工开始即插入进行泛光照明工程要随幕墙龙骨施工开始即插入进行标准工期及穿插标准工期及穿插v 塔楼外装修工程塔楼外装修工程塔楼外墙的砌筑工程要紧跟塔楼结构施工进行，要塔楼外墙的砌筑工程要紧跟塔楼结构施工进行，要求砌筑楼层与结构施工楼层差为求砌筑楼层与结构施工楼层差为6层层塔楼结构封顶后塔楼结构封顶后30日内完成全部塔楼外墙砌筑日内完成全部
22、塔楼外墙砌筑塔楼的脚手架要在裙楼顶上一层悬挑，为裙楼屋面塔楼的脚手架要在裙楼顶上一层悬挑，为裙楼屋面工程提供工作面工程提供工作面塔楼结构封顶后塔楼结构封顶后50日内，完成全部外墙保温、抹灰、日内，完成全部外墙保温、抹灰、腻子工程，开始外脚手架拆除，随后进行塔吊拆除腻子工程，开始外脚手架拆除，随后进行塔吊拆除标准工期及穿插标准工期及穿插v 塔楼外装修工程塔楼外装修工程塔楼外用施工电梯在塔楼结构封顶后塔楼外用施工电梯在塔楼结构封顶后60日内完成粗日内完成粗装修和外窗材料的运输工作，开始拆除装修和外窗材料的运输工作，开始拆除在外用电梯拆除前，要完成至少一部正式消防电梯，在外用电梯拆除前，要完成至少一
23、部正式消防电梯，提供施工使用提供施工使用塔楼外装砌筑、保温和抹灰工作用外架实施，面层塔楼外装砌筑、保温和抹灰工作用外架实施，面层涂料用吊篮施工涂料用吊篮施工标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：幕墙外装封闭满足塔楼内装穿插，特别是酒店穿插要点：幕墙外装封闭满足塔楼内装穿插，特别是酒店标准工期及穿插标准工期及穿插v 市政工程市政工程土地摘牌后，即展开市政管网的综合及单项设计；土地摘牌后，即展开市政管网的综合及单项设计；在裙楼结构封顶前完成全部大、小市政管线施工在裙楼结构封顶前完成全部大、小市政管线施工的招标或委托工作的招标或委托工作大市政供电方案要在取得土地后立即展开设计和大市政供电方案要在取得
24、土地后立即展开设计和申报工作；要求最迟在开业前申报工作；要求最迟在开业前75日实现供正式电日实现供正式电大、小市政管线的实施要分段穿插进行大、小市政管线的实施要分段穿插进行由于万达综合体项目工期很紧凑，要求在土地摘由于万达综合体项目工期很紧凑，要求在土地摘牌后全力协调政府的市政管线、周边道路工程建牌后全力协调政府的市政管线、周边道路工程建设要全面启动，满足我开业需求设要全面启动，满足我开业需求标准工期及穿插标准工期及穿插v 调试、验收调试、验收所有机电调试工作和各单项验收工作，需在工程实所有机电调试工作和各单项验收工作，需在工程实施过程中穿插进行施过程中穿插进行在正式电提供以前，用临电进行分系
25、统单机调试；在正式电提供以前，用临电进行分系统单机调试；消防工程完成地址码的编入工作；尽量提供稳定电消防工程完成地址码的编入工作；尽量提供稳定电源进行电梯调试源进行电梯调试水系统要在天花封顶前完成打压和管道冲洗工作水系统要在天花封顶前完成打压和管道冲洗工作标准工期及穿插标准工期及穿插v 调试、验收调试、验收正式电接入后，进行消防联动调试；启动空调主机，正式电接入后，进行消防联动调试；启动空调主机，进行空调调试工作进行空调调试工作编制各分项验收计划，提前插入进行验收，开业前编制各分项验收计划，提前插入进行验收，开业前要求获得消防验收、规划验收、电梯验收、质监站要求获得消防验收、规划验收、电梯验收
26、、质监站验收等各单项验收合格手续，争取完成竣工备案；验收等各单项验收合格手续，争取完成竣工备案；同时要确保所有正式水、电、气、热等市政管线已同时要确保所有正式水、电、气、热等市政管线已投入使用投入使用标准工期及穿插标准工期及穿插穿插要点：送正式电前，内部所有电缆敷设、接头完成穿插要点：送正式电前，内部所有电缆敷设、接头完成标准工期及穿插标准工期及穿插穿插 乱战穿插需要 更细致更细致 的计划标准工期及穿插标准工期及穿插 细致计划是：编制 方案方案 配置 资源资源 的依据标准工期及穿插标准工期及穿插 技术技术要先行 细节细节是重点 执行执行是关键标准工期及穿插标准工期及穿插三三 计划管理特点计划管
27、理特点一一 前言前言二二 建设难点及工作目标建设难点及工作目标四 标准工期及穿插五五 工程设计管理要求工程设计管理要求六六 结束语结束语工程设计管理要求工程设计管理要求设计管理要求设计管理要求工程设计管理要求工程设计管理要求v设计管理要求设计管理要求 -变更变更 设计是我们的第一道关 “变更有度、有理变更有度、有理”红线不能突破“规划、消防、工期、成本规划、消防、工期、成本”只有更好、没有最好 “打铃交卷打铃交卷”工程设计管理要求工程设计管理要求v设计管理要求设计管理要求 -质量质量 设计纸必须有效设计纸必须有效 能能够直接用于施工，尽量避免够直接用于施工，尽量避免“深化深化”现现场封样及时有
28、效场封样及时有效工程设计管理要求工程设计管理要求v设计管理要求设计管理要求 -有效指令有效指令“有效指令有效指令”有效人、有效方式、有效内容有效人、有效方式、有效内容工程设计管理要求工程设计管理要求工程管理要求工程管理要求工程设计管理要求工程设计管理要求v工程管理要求工程管理要求“计划管理计划管理”强调严肃性、计划必须考核、强调严肃性、计划必须考核、考核必须有考核必须有措施措施 “管控细致管控细致”到货计划、细部节点到货计划、细部节点“执执 行行 力力”“死约会死约会”“”“不见不散不见不散”“重点把控重点把控”“关键线路关键线路”“”“关键时间关键时间”“预控、预判预控、预判”“风险降到最低
29、风险降到最低”工程设计管理要求工程设计管理要求v工程管理要求工程管理要求“管理前置管理前置”特别是对于关键节点，紧盯不放特别是对于关键节点，紧盯不放“最后的堡垒最后的堡垒”开业、入伙任务艰巨开业、入伙任务艰巨三三 计划管理特点计划管理特点一一 前言前言二二 建设难点及工作目标建设难点及工作目标四 标准工期及穿插五五 工程设计管理要求工程设计管理要求六六 结束语结束语v 各部门统一目标、统一思想，联合行动，形成系各部门统一目标、统一思想，联合行动，形成系统合力，才能实现项目顺利开业的最终目标！统合力，才能实现项目顺利开业的最终目标！Click toadd TitleTextTextText顺利开业顺利开业招商招商工程工程设计设计成本成本结束语结束语
