1、第一编第一编 房屋维修管理房屋维修管理1 房屋维修管理概述房屋维修管理概述 1.1 房屋维修的概念及房屋维修工程种类房屋维修的概念及房屋维修工程种类1.1.1房屋维修的概念房屋维修的概念P1 指对房屋进行指对房屋进行维护和修理维护和修理，使其保持或，使其保持或恢复原来使用状态和使用功能的活动。恢复原来使用状态和使用功能的活动。包括的内容：包括的内容：1 1、对、对非损坏非损坏房屋的维护。房屋的维护。2 2、对、对损坏损坏房屋的修理。房屋的修理。3 3、对、对旧旧房的改建、扩建。房的改建、扩建。1.1.2房屋维修工程的种类房屋维修工程的种类P11.1.2.1按房屋的完损状况分按房屋的完损状况分
2、（1 1）翻修工程）翻修工程 （2 2）大修工程）大修工程 （3 3）中修工程）中修工程 （4 4）小修工程）小修工程 （5 5）综合维修工程）综合维修工程 （1）.翻修工程（更新改造工程）翻修工程（更新改造工程）是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。特点：特点：规模大、投资大、工期长。费用：费用：应低于同类结构房屋的新建造价。要求：要求：翻修后必须达到完好房的标准。适用对象：适用对象：危险房（2 2）.大修工程大修工程 是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全
3、面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。费用：费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。特点：特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。要求：要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准 适用对象：适用对象：严重损坏房（3 3）.中修工程中修工程 是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。费用：费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强
4、适用对象：适用对象：一般损坏房屋 维修要求：维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。（4 4）.小修工程小修工程 亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防性养护工程。费用：费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。适用对象：适用对象：完好、基本完好房。（5 5）.综合维修工程综合维修工程 指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就
5、是大修、中修、小修一次性应修尽修应修尽修（全项目修理）的工程。费用：费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 要求：要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。1.1.2.2按房屋经营管理的性质分按房屋经营管理的性质分P2（1 1）恢复性修缮）恢复性修缮（2 2）赔偿性修缮）赔偿性修缮（3 3）改善性修缮）改善性修缮（4 4）救灾性修缮）救灾性修缮（5 5）返工性修缮）返工性修缮1.2房屋维修的作用、特点及原则房屋维修的作用、特点及原则1.2.11.2.1房屋维修的作用房屋维修的作用（1 1）可保持和改善房屋原有的使用功能，保证房屋
6、）可保持和改善房屋原有的使用功能，保证房屋的使用安全，延长房屋的使用寿命，使房屋的使的使用安全，延长房屋的使用寿命，使房屋的使用价值能得到充分的发挥。用价值能得到充分的发挥。（2 2）有利于房屋的保值、增值。）有利于房屋的保值、增值。（3 3）通过房屋维修工作，有利于美化环境，促进城）通过房屋维修工作，有利于美化环境，促进城市建设、精神文明建设以及经济的发展。市建设、精神文明建设以及经济的发展。（4 4）有利于物业管理企业树立良好的企业形象，提）有利于物业管理企业树立良好的企业形象，提高物业管理企业的社会信誉和市场竞争力。高物业管理企业的社会信誉和市场竞争力。（5 5）有利于物业管理企业在经营
7、中创收，提高物业）有利于物业管理企业在经营中创收，提高物业管理的经济效益。管理的经济效益。1.2.21.2.2房屋维修的特点房屋维修的特点 （1 1）房屋维修是一项大量的、经常性的工作。）房屋维修是一项大量的、经常性的工作。（2 2）房屋维修量大面广、零星分散。）房屋维修量大面广、零星分散。（3 3）房屋维修技术要求高。）房屋维修技术要求高。1.2.21.2.2房屋维修的特点房屋维修的特点（1）.房屋维修是一项经常性经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度
8、和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。（2）.房屋维修量大面广、零星分散量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。（3）.房屋维修技术要求高技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。1.2.31.2.3房屋维修的原则房屋维修的原则 （1 1）经济、合
9、理、安全、适用的原则）经济、合理、安全、适用的原则 （2 2）区别对待的原则）区别对待的原则 （3 3）等价有偿原则）等价有偿原则 （4 4）服务的原则）服务的原则 1.3 房屋维修管理的概念及内容房屋维修管理的概念及内容1.3.1房屋维修管理的概念房屋维修管理的概念P4P4 指物业管理公司为做好房屋维修工作而开指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。房屋维修管理的主体是物业管理公司房屋维修管理的主体是物业管理公司（1 1）从管理过程讲，从管理过程讲，主要指围绕房屋维修的主要指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、
10、控制和协调管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。工作。（2 2）从管理层次讲，从管理层次讲，一般可分为企业管理层一般可分为企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。次的维修管理和施工项目层次的维修管理。1.3.21.3.2房屋维护管理的内容房屋维护管理的内容（1 1）房屋安全管理）房屋安全管理（2 2）房屋维修计划管理）房屋维修计划管理（3 3）房屋维修质量管理）房屋维修质量管理（4 4）维修工程预算）维修工程预算（5 5）维护工程招标投标）维护工程招标投标（6 6）房屋维修成本管理）房屋维修成本管理（7 7）房屋维修要素管理）房屋维修要素管理（8 8）房屋维修施工项目管理）房屋维
11、修施工项目管理（9 9）房屋维修施工监理）房屋维修施工监理1.3.3 1.3.3 房屋损坏的原因房屋损坏的原因1.自然损坏（1）气候条件：风吹、雨打、日晒等（2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等（3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等（4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为原因（1）使用不当：使用磨损、腐蚀等（2）设计和施工质量的低劣（3）维修养护不善 案例分析案例分析 房屋漏雨、透寒等维修纠纷经典案例分析房屋漏雨、透寒等维修纠纷经典案例分析作业作业 1、查阅相关资料，了解广东省房屋维修管理办法，找出相关新闻或案例。2、了解什么是“房屋专项维修资金”？
12、并查阅广东省广州市其使用的管理办法。第一编第一编 房屋维修管理房屋维修管理2 房屋的安全管理房屋的安全管理 房屋的安全管理房屋的安全管理 是指定期定期和不定期不定期地对房屋的使用情使用情况况和完损情况完损情况进行安全检查，评定房屋完评定房屋完损等级损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和质量状况和分布分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法，预防和消除房屋的安全隐患预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。安全事故离我们有多远安全事故离我们有多远案例一 2011年5月19日下午6点左右，武汉市长丰大道东风村7队242号一栋在建的6层房屋突然发生了垮塌，导致多人被埋。截至今天凌晨已经造成1人死亡
13、、7人受伤，7名伤者正在医院进行救治。城中村违建城中村违建案例二荆楚网消息(楚天都市报)（记者徐剑桥 叶宁）2010年6月19日上午8时许，黄陂区滠口街道办事处营盘里60号，一栋房屋突然坍塌，所幸未砸中独自一人住在里面的张婆婆。记者赶到现场看到，突然坍塌的砖房前侧，一间厢房已夷为平地，黄色的土砖、腐朽的木梁、黑色的油毡砸倒在屋内，现场一片狼籍。刚刚被救出年近九旬的张婆婆，躺在一张凉床上，还喘着粗气。婆婆的小女儿梅女士蹲在老人家身旁，不停地擦拭老人身上的土灰。目击塌房的当地村民魏先生说，当时，他正好经过平房门前，只听“轰”的一声，房子就塌了。“幸亏她住在房子后面的卧室内，要不然就被埋在里面了。”
14、魏先生说。据介绍，坍塌的房子建于上世纪据介绍，坍塌的房子建于上世纪70年代初，房子突然坍塌，可能是年久失年代初，房子突然坍塌，可能是年久失久久。案例三 2011年8月3日，江西樟树市消防战士在房屋倒塌事故现场搜救。3日 10时左右，江西省樟树市张家山街道郭坊村上土湖村小组一幢建于新中国成立前的老屋外墙突然倒塌，造成在墙下巷道中乘凉的8名妇女和2名儿童当场死亡，2名妇女受伤。农村老房子因年久失修农村老房子因年久失修倒塌倒塌 案例四，2011年7月21号早晨4点10分左右,哈尔滨市南岗区联部街58号居民楼的北侧楼体发生整体坍塌,受损面积达500平方米,虽然值得庆幸的是由于疏散及时,事故没有造成人员
15、伤亡。在采访中记者发现，这次坍塌其实是由相邻房屋建设中引发的人祸。这次事故原因是由于相邻的一栋二层旧楼拆除重建，在施工过程中地基挖掘过深，致使58号楼北侧山墙受到扰动、下沉，最终导致坍塌。案例五 2011年7月29日，强降雨主要集中在盆地西部、东北部。降雨超过50毫米的有42县78站，超过100毫米的有12县17站，超过200毫米的有南江桃园站217.5毫米，北川擂鼓站212.5毫米，安县站203.5毫米 .广元市旺苍县有3个乡镇被淹，转移受威胁群众2000余人。暴雨还造成了德阳一名63岁的男子因房屋倒塌死亡。恶劣天气造成房屋倒塌 原因分析一原因分析一从现象看从现象看 （1）一、二层房屋倒塌多
16、。（2）废弃的工业厂房倒塌多。（3）农村建筑队建造的工程倒塌多。（4）在建工程倒塌多。（5）砖混结构倒塌多。（6）屋盖坍塌多。（7）城中村房屋坍塌的多。原因分析二原因分析二从使用看从使用看 （1）盲目加层造成倒塌。（2）乱拆乱改（开门打洞、拆改结构）造成倒塌。（3）随意增加荷载（包括雪荷载）造成倒塌。（4）深基坑开挖造成倒塌。（5）改变房屋用途造成倒塌。（6）房屋老化、年久失修造成倒塌。（7）自然灾害造成的倒塌。原因分析三原因分析三从设计看从设计看 （1）没有正规施工图。没有正规设计单位进行设计而建造的房屋。（2）结构搭配不科学。设计师对结构设计没有进行科学划分，常会把底层设计为大空间，很少设
17、置抗震墙。而上部砌体抗震墙多数与底部的框架梁、抗震墙难以对齐，使得结构体系分配不科学。（3）设计质量不够高。受职业道德水平的影响，很多设计人员在图纸制作时“偷工减料”，结构设计过于草率，施工图中必须具备的系统图、大样图、剖视图没有全部到位；对必须用图纸反映的内容只标注“见图集”、“由设备厂家确定”等，施工图设计在言语表达上不清晰，对具体的施工设计不够细致，难以对工程进行描述；而很多真实的设计依据、安全等级、耐火等级、设计参数、工程类别等问题未能交代清楚。原因分析四原因分析四从施工看从施工看 （1）擅自修改设计，不按图施工。（2）不按规范施工。材料的强度不足、结构件截面尺寸不够、连接构造质量低劣
18、，混凝土振捣固不实，配筋欠缺，钢结构焊缝有裂纹，咬边现象，地基发生过大的沉降速率等（3）施工条件与设计假定不符，造成房屋在施工过程中倒塌。（4）材料不经检验就用。如钢筋锈蚀影响截面、抗拉强度不足、水泥的安定性等2.1 2.1 房屋完损等级评定房屋完损等级评定P7P72.1.1 2.1.1 房屋完损等级评定房屋完损等级评定 以建设部以建设部19851985年制定颁布执行的年制定颁布执行的房房屋完损等级评定标准屋完损等级评定标准为依据。为依据。2.1.2 2.1.2 房屋分类房屋分类（1 1）钢筋混凝土结构）钢筋混凝土结构（2 2）混合结构）混合结构（3 3）砖木结构）砖木结构（4 4）其他结构）
19、其他结构 2.1.3 房屋完损状况分类房屋完损状况分类（1 1）完好房）完好房（2 2）基本完好房）基本完好房（3 3）一般损坏房）一般损坏房（4 4）严重损坏房）严重损坏房 （5 5）危险房）危险房 2.1.4 2.1.4 房屋完损等级标准房屋完损等级标准-8 8 （1 1）完好房）完好房 （标准）（标准）（2 2）基本完好房）基本完好房 （标准）（标准）（3 3）一般损坏房）一般损坏房 （标准）（标准）（4 4）严重损坏房）严重损坏房 （标准）（标准）（5 5）危险房屋）危险房屋 （标准）（标准）2.1.5房屋完损等级评定方法房屋完损等级评定方法（）先按部颁（）先按部颁房屋完损等级评定标准
20、房屋完损等级评定标准的的规定，将房屋结构分为类：钢筋混凝土规定，将房屋结构分为类：钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结结构；混合结构；砖木结构；其他结构。构。（）再对各类房屋分结构、装修、设备（）再对各类房屋分结构、装修、设备3个个组成部分进行评定。组成部分进行评定。（）前种类型一种评法，后一种类型一种（）前种类型一种评法，后一种类型一种评法。评法。详见附录详见附录房屋完损等级评定标准（试房屋完损等级评定标准（试行）行）之之“.房屋完损等级评定方法房屋完损等级评定方法”。2.1.6 评定房屋等级要注意的其他问题评定房屋等级要注意的其他问题P8（1 1）定期评定房屋完损等级和不定期评定房屋
21、完损等级。）定期评定房屋完损等级和不定期评定房屋完损等级。（2 2）有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结）有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。合抗震能力进行评定。（3 3）房屋管理部门在统计房屋完好率时，应按完好房和基）房屋管理部门在统计房屋完好率时，应按完好房和基本完好房一并计算。本完好房一并计算。房屋完好率房屋完好率=（完好房屋建筑面积（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）基本完好房屋建筑面积）/总的房屋建筑面积总的房屋建筑面积*100%100%（4 4）凡新接管和经过修缮后的房屋应重新评定完损等级。）凡新接管和经过修缮后的房屋应重新评定完损等级
22、。（5 5）结合房屋的定期普查评定，亦应调整房屋的完损等级。）结合房屋的定期普查评定，亦应调整房屋的完损等级。（6 6）房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以）房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（平方米）为计量单位。建筑面积（平方米）为计量单位。2.2 危险房屋的管理危险房屋的管理 建设部先后颁发了建设部先后颁发了危险房屋评定标准危险房屋评定标准（GJ13-86GJ13-86）和）和城市危险房屋管理规定城市危险房屋管理规定。2.2.1 2.2.1 房屋安全检查房屋安全检查 危房率危房率=整幢危险房屋的建筑面积整幢危险房屋的建筑面积/总的房总的房屋建筑面积屋建筑面积*
23、100%100%2.2.2 危险房屋的管理危险房屋的管理P101 1、制定危房鉴定标准、制定危房鉴定标准一般可以考虑一般可以考虑3 3种情况：整幢危房；局部种情况：整幢危房；局部危房；危险点危房；危险点 2 2、建立健全的危房鉴定机构、建立健全的危房鉴定机构3 3、采取合理的危房处理措施、采取合理的危房处理措施 （1 1）观察使用）观察使用 （2 2）处理使用）处理使用 （3 3）停止使用）停止使用 （4 4）整体拆除）整体拆除 2.2.3 危房鉴定危房鉴定 1 1、危房分类、危房分类 整幢危房、局部危房整幢危房、局部危房 2 2、鉴定单位、鉴定单位 整幢危房以整幢房屋的建筑面积平方米计数；整
24、幢危房以整幢房屋的建筑面积平方米计数；局部危房以危机倒塌部分房屋的建筑面积平方局部危房以危机倒塌部分房屋的建筑面积平方米计数。米计数。3 3、鉴定原则、鉴定原则 4 4、危险范围的判定、危险范围的判定 （1 1）整幢危房）整幢危房 （2 2）局部危房）局部危房 （3 3）危险点）危险点2.3 房屋装饰装修安全管理房屋装饰装修安全管理P12 物业管理公司必须组织员工学习并掌握房屋物业管理公司必须组织员工学习并掌握房屋结构、消防安全基本常识和结构、消防安全基本常识和城市危险房屋修缮城市危险房屋修缮管理规定管理规定（第（第4号部令）、号部令）、城市异产毗连房屋城市异产毗连房屋管理规定管理规定（第（第
25、5号部令）、号部令）、城市房屋修缮管理城市房屋修缮管理规定规定（第（第11号部令）、号部令）、危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准（CJ13-86)、房屋接管验收标准房屋接管验收标准（ZBP30001-90）等法规知识；建立健全原有房）等法规知识；建立健全原有房屋装饰装修管理制度，规范管理工作，提高管理屋装饰装修管理制度，规范管理工作，提高管理水平，及时研究解决管理工作中出现的问题。水平，及时研究解决管理工作中出现的问题。2.3.1 装饰装修前的管理装饰装修前的管理2.3.2 施工单位及人员的管理施工单位及人员的管理2.3.3 装饰装修工程质量与安全管理装饰装修工程质量与安全管理2.3.4 作业现
26、场管理作业现场管理2.3.5 装饰装修工程验收装饰装修工程验收2.3.6 装饰管理规定装饰管理规定 1、报批程序、报批程序 2、装修管理要求、装修管理要求 3、押金及保证金、押金及保证金 4、违规责任、违规责任 5、管理权限、管理权限一是对装修申请人的管理规定；一是对装修申请人的管理规定；二是对装修施工单位和人员的管理规定。二是对装修施工单位和人员的管理规定。2.4 白蚁防治白蚁防治2.4.1 概述概述1 1、防治白蚁的意义、防治白蚁的意义2 2、物业白蚁防治、物业白蚁防治 2.4.2 白蚁基本知识白蚁基本知识1 1、白蚁与植物、白蚁与植物2 2、白蚁巢、白蚁巢 2.4.3 白蚁防治措施白蚁防
27、治措施1 1、新建房屋建筑的白蚁防御、新建房屋建筑的白蚁防御2 2、危害房屋建筑的散白蚁治理、危害房屋建筑的散白蚁治理3 3、危害房屋建筑的乳白蚁治理、危害房屋建筑的乳白蚁治理4 4、危害房屋建筑的堆砂白蚁治理、危害房屋建筑的堆砂白蚁治理2.4.4 物业管理中的白蚁防治工作物业管理中的白蚁防治工作1 1、接管前的工作、接管前的工作2 2、接管后的工作、接管后的工作 2.4.5 白蚁防治工作的安全注意事项白蚁防治工作的安全注意事项1 1、药物保管和使用规定、药物保管和使用规定2 2、安全操作注意事项、安全操作注意事项3 3、编写特种设备维修养护的招标文件、编写特种设备维修养护的招标文件P80P8
28、0 招标文件具体内容：（情景题）招标文件具体内容：（情景题）（1 1）投标须知。）投标须知。（2 2）维修保养说明书。）维修保养说明书。（3 3）设备技术资料。）设备技术资料。（4 4）维修保养范围。）维修保养范围。（5 5）维修保养方式。）维修保养方式。4 4、实施招标、实施招标P80P80 招标步骤：（招标步骤：（情景题）情景题）（1 1）选择投标单位。）选择投标单位。（2 2）发放标书。）发放标书。（3 3）收取投标书。）收取投标书。（4 4）开标。）开标。（5 5）评标。）评标。（6 6）方案修正。）方案修正。（7 7）商务谈判）商务谈判 （8 8）发中标通知书。）发中标通知书。5 5
29、、签外包合同、签外包合同P80P80 委托合同分为：大包合同、中包合同、小包合同。委托合同分为：大包合同、中包合同、小包合同。（1 1）大包合同）大包合同 所有维护保养，专业维修公司负责，费用高。所有维护保养，专业维修公司负责，费用高。（2 2）中包合同）中包合同 专业维修公司定期保养，物业公司应急抢修及小修。专业维修公司定期保养，物业公司应急抢修及小修。（3 3）小包合同）小包合同 专业维修公司提供配件和技术指导，物业公司人工，专业维修公司提供配件和技术指导，物业公司人工，费用低。费用低。新组建的物业管理公司新组建的物业管理公司大包；大包；运转多年的物业管理公司运转多年的物业管理公司中包或小
30、包。中包或小包。二、特种设备安全技术档案的建立二、特种设备安全技术档案的建立 （情景题）（情景题）P81 无论是通过招标的方式，把特种设备无论是通过招标的方式，把特种设备的维修养护工作委托给专业化的维修养护的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，或者是通过双方合作，或者是通过管理，或者是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，都要建立自己的专业技术人员进行管理，都要建立特种设备安全技术档案。特种设备安全技术档案。特种设备安全技术档案内容特种设备安全技术档案内容：（情景题）（情景题）1 1、特种设备的设计文件、
31、制造单位、产品质量合、特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。和资料。2 2、特种设备的定期检验和定期自行检查记录。、特种设备的定期检验和定期自行检查记录。3 3、特种设备的日常使用状况纪录。、特种设备的日常使用状况纪录。4 4、特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量、特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维修保养纪调控装置及有关附属仪器仪表的日常维修保养纪录。录。5 5、特种设备运行故障、事故纪录。、特种设备运行故障、事故纪录。相关知识相关知识 一、特种设备的含义一
32、、特种设备的含义 特种设备安全监察条例特种设备安全监察条例规定，特种规定，特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施，同时也包械、客运索道、大型游乐设施，同时也包括其附属的安全附件、安全保护装置和与括其附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。安全保护装置相关的设施。二、特种设备维修养护管理的一般规定二、特种设备维修养护管理的一般规定P81 1 1、特种设备出厂，应附有、特种设备出厂，应附有设计文件设计文件、质量合格证质量合格证明明、安装及使用维修说
33、明安装及使用维修说明、监督检验证明监督检验证明。如缺。如缺少上述文件，物业公司可少上述文件，物业公司可拒收拒收。2 2、特种设备投入使用前或使用后、特种设备投入使用前或使用后3030日内，向特种日内，向特种设备安全监督管理部门登记。登记标志置于设备设备安全监督管理部门登记。登记标志置于设备显著位置显著位置。3 3、特种设备、特种设备每月每月一次自检，并作记录。一次自检，并作记录。4 4、使用单位使用单位应对特种设备的安全附件、安全保护应对特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及附属仪器仪表，定期校验、装置、测量调控装置及附属仪器仪表，定期校验、检修、记录。检修、记录。5 5、采用科学管
34、理方法和先进技术。、采用科学管理方法和先进技术。三、特种设备维修养护管理原则三、特种设备维修养护管理原则 P82 特种设备安全监察条例特种设备安全监察条例（国务院第（国务院第373373号令）号令）20032003年年6 6月月1 1日起施行。日起施行。基本原则：基本原则：1 1、安全至上原则；、安全至上原则；2 2、企业负责原则；、企业负责原则；3 3、权责一致原则；、权责一致原则；4 4、统一监管原则；、统一监管原则；5 5、综合治理原则。、综合治理原则。四、特种设备委托维修养护管理的必要性四、特种设备委托维修养护管理的必要性P82 特种设备外包的优势：特种设备外包的优势：1 1、专业养护
35、，减少维修操作失误损失，延长设备、专业养护，减少维修操作失误损失，延长设备使用寿命。使用寿命。2 2、使设备调试到最佳状态，节省能源，降低运行、使设备调试到最佳状态，节省能源，降低运行成本。成本。3 3、减少需储备的技术人员，降低人工成本。、减少需储备的技术人员，降低人工成本。4 4、减少需储备的专业设备，降低固定资产开支。、减少需储备的专业设备，降低固定资产开支。5 5、通过合同条款，可化解部分设备风险，有利于、通过合同条款，可化解部分设备风险，有利于危机处理。危机处理。第四节第四节 建筑智能化管理系统建筑智能化管理系统 P8392 本节内容在鉴定考核中主要为理论知识本节内容在鉴定考核中主要
36、为理论知识题，一般掌握即可题，一般掌握即可 提示：本章在鉴定考核中的比重高，尤提示：本章在鉴定考核中的比重高，尤其是第一、二、三节，应重点掌握。其是第一、二、三节，应重点掌握。试题举例试题举例 1、理论知识题、理论知识题 单选题：单选题：（1 1）物业管理区域内房屋附属设备设施的每）物业管理区域内房屋附属设备设施的每日运行记录应该由（日运行记录应该由（）填写。）填写。（A A）设备操作人员）设备操作人员 （B B）设备维修保养人员）设备维修保养人员 （C C）设备养护班组长）设备养护班组长 （D D）工程部经理）工程部经理 正确答案正确答案 A P69（2 2）设备维修人员对房屋附属设备进行全
37、）设备维修人员对房屋附属设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养，是设备的（的保养，是设备的（）保养。）保养。（A A）一级）一级 （B B）二级）二级 （C C）三级）三级 （D D）日常）日常 正确答案正确答案 B P70（3 3）物业管理公司一般应当（）物业管理公司一般应当（）对）对物业管理区域内的空调主机做一次全物业管理区域内的空调主机做一次全面的技术性能检查。面的技术性能检查。（A A）每月）每月 （B B）每季度）每季度 （C C）每年）每年 （D D）每三年）每
38、三年 正确答案正确答案 C P73（4 4）房屋附属设备中修工程对设备）房屋附属设备中修工程对设备零部件的更换率一般在（零部件的更换率一般在（）。）。（A A）10%10%20%20%（B B）10%10%30%30%（C C）20%20%30%30%（D D）30%30%50%50%正确答案正确答案 B P77（5 5）房屋附属设备中的特种设备在投）房屋附属设备中的特种设备在投入使用前或投入使用后（入使用前或投入使用后（）日内，）日内，使用单位应当向直辖市或设区的市的使用单位应当向直辖市或设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。特种设备安全监督管理部门登记。（A A）7 7 （B B）101
39、0 （C C）15 15 （D D）3030 正确答案正确答案 D P81（6 6）建筑设备自控系统运行管理及）建筑设备自控系统运行管理及维修养护要求，网络控制器、控制维修养护要求，网络控制器、控制计算机故障一般应于（计算机故障一般应于（）小时）小时内修复。内修复。（A A）1 1 （B B）2 2 （C C）4 4 （D D）8 8 正确答案正确答案 C P89 多选题多选题:（1 1）房屋附属设备设施的养护管理制度，）房屋附属设备设施的养护管理制度，一般应根据房屋各类附属设备设施的一般应根据房屋各类附属设备设施的（）等制定。）等制定。（A A）系统组成）系统组成 （B B）作用与特性）作用
40、与特性 （C C）养护要求）养护要求 （D D）使用规程）使用规程 正确答案正确答案 A B C D P68（2 2）物业管理公司的房屋附属设备设）物业管理公司的房屋附属设备设施维修管理制度一般按巡检制、季度施维修管理制度一般按巡检制、季度和年度安全检查制（和年度安全检查制（）等内容拟）等内容拟定。定。（A A）分工责任制）分工责任制 （B B）维修报告制度）维修报告制度 （C C）三级保养制度）三级保养制度 （D D）维修工程的审批制度）维修工程的审批制度 正确答案正确答案 A B D P71（3 3）特种设备维修养护管理的原则有安）特种设备维修养护管理的原则有安全至上原则、责权一致原则（全
41、至上原则、责权一致原则（）等。等。（A A）企业负责原则）企业负责原则 （B B）统一监管原则）统一监管原则 （C C）综合治理原则）综合治理原则 （D D）专业维修原则）专业维修原则 正确答案正确答案A B C P82（4 4）物业管理区域内的建筑安全防范智）物业管理区域内的建筑安全防范智能化系统一般由（能化系统一般由（）子系统组成。）子系统组成。（A A）电视监控）电视监控 （B B）出入口控制）出入口控制 （C C）防盗报警）防盗报警 （D D）电子巡更）电子巡更 正确答案正确答案 A B C D P85 2、操作技能题（案例题）、操作技能题（案例题）田女士住在二十世纪八十年代初建成的住
42、宅楼田女士住在二十世纪八十年代初建成的住宅楼内，该楼的设备设施都是当时配置的。该楼无专人内，该楼的设备设施都是当时配置的。该楼无专人开电梯，前几年因电梯故障田女士曾被困在电梯中。开电梯，前几年因电梯故障田女士曾被困在电梯中。这一天，她的老父亲又被关在电梯里半个多小时，这一天，她的老父亲又被关在电梯里半个多小时，田女士找到负责管理该小区的物业管理公司提意见，田女士找到负责管理该小区的物业管理公司提意见，工程部主管表示一定要加强电梯的管理，同时说明工程部主管表示一定要加强电梯的管理，同时说明由于公司缺少专业技术人才，目前正准备和专业化由于公司缺少专业技术人才，目前正准备和专业化维修保养公司签订外包
43、合同，这样问题就可以解决维修保养公司签订外包合同，这样问题就可以解决了。了。请问：（请问：（1）签订外包合同后状况会有所改善吗？）签订外包合同后状况会有所改善吗？为什么？为什么？（2）这样的老楼要保证电梯的正常运行，）这样的老楼要保证电梯的正常运行，在维修管理方面还应该采取些什么措施？在维修管理方面还应该采取些什么措施？答题思路参考：答题思路参考：1 1、电梯属特种设备，一般应委托专业公、电梯属特种设备，一般应委托专业公司维修养护；司维修养护；2 2、该电梯已使用超过、该电梯已使用超过2020年；年；3 3、一般电梯连续运行、一般电梯连续运行1515年应更新改造。年应更新改造。答案要点：答案要
44、点：P82、74（1 1）物业管理公司在缺少技术人员的情况下，把）物业管理公司在缺少技术人员的情况下，把特种设备外包给专业化的维修保养公司，情况会特种设备外包给专业化的维修保养公司，情况会有所改善。电梯得到了专业的养护，可以避免在有所改善。电梯得到了专业的养护，可以避免在维修保养过程中，由于人工操作失误给设备带来维修保养过程中，由于人工操作失误给设备带来损失，从而减少故障，也可以延长设备的使用寿损失，从而减少故障，也可以延长设备的使用寿命。命。（2 2）这样的老楼，包括附属设备、设施已有）这样的老楼，包括附属设备、设施已有2020多多年的历史了。一般电梯连续运行年的历史了。一般电梯连续运行1515年以上，如主年以上，如主机和其他配件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更机和其他配件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换时，就需要进行更新或改造。所以，该楼的电换时，就需要进行更新或改造。所以，该楼的电梯在连续运行梯在连续运行2020多年后要保证正常运行，需要进多年后要保证正常运行，需要进行更新改造。行更新改造。
