1、工程项目管理模式 -工程交易模式工程交易模式工程交易的内容：工程交易的内容：服务、工程、货物服务、工程、货物工程建设过程是一个工程建设过程是一个采购采购/交易交易过程过程 服务服务（项目管理）（项目管理）采购（可研、设计、监理、造采购（可研、设计、监理、造价咨询、招标代理、工程检测价咨询、招标代理、工程检测）工程工程采购（建筑、安装、装饰、市政、园采购（建筑、安装、装饰、市政、园林林工程施工）工程施工）（施工招标）（施工招标）货物货物采购（大宗材料、设备采购（大宗材料、设备采购）采购）交易对象的划分与交易对象的划分与业主工作量的关系业主工作量的关系 全部分散采购，业主工作量最大，业主可充分体全
2、部分散采购，业主工作量最大，业主可充分体验和控制采购过程。（如自建住宅）验和控制采购过程。（如自建住宅）一次性采购（交钥匙，提包入住）一次性采购（交钥匙，提包入住）更多的管理（交易）模式介于两者之间更多的管理（交易）模式介于两者之间（设合同个数为（设合同个数为N，N=1，5，10，100，1000）如何选择建设管理（工程交易）模式？如何选择建设管理（工程交易）模式？不同的建设管理模式业主的工作量大不同不同的建设管理模式业主的工作量大不同 业主可依据工程规模、管理力量等因素选择合适的管理模式。业主可依据工程规模、管理力量等因素选择合适的管理模式。国际上有满足各种要求的工程交易模式国际上有满足各种
3、要求的工程交易模式 我国的工程交易模式总体上比较单一，虽我国的工程交易模式总体上比较单一，虽然已经作出多种尝试，但还有待发展。然已经作出多种尝试，但还有待发展。下面先介绍国际上常用的和近年来发展下面先介绍国际上常用的和近年来发展起来的建设项目管理起来的建设项目管理(工程交易工程交易)模式。再介绍模式。再介绍国内近年来的探索与改进。国内近年来的探索与改进。建筑师建筑师/咨询工程咨询工程师（进行可研、设师（进行可研、设计等工作）计等工作）业业 主主业主代表业主代表承包商承包商分包商分包商分包商分包商承包商承包商分包商分包商分包商分包商建筑师建筑师/咨询工程咨询工程师的顾问师的顾问监理工程师监理工程
4、师合同关系合同关系管理协调关系管理协调关系供供 应应 商商贷款方贷款方图图1 国际上传统的项目管理模式国际上传统的项目管理模式 1.DBB（设计、招标、建造）模式（设计、招标、建造）模式 我国目前采用的我国目前采用的“项目法人责任制项目法人责任制”，“招标投标制招标投标制”，“建设监理制建设监理制”，“合同管理制合同管理制”基本上参照世行、亚行和基本上参照世行、亚行和FIDIC采用的这种采用的这种DBB模式。模式。DBB模式的优点是：管理方法较成熟，各方对有关程序都很熟悉；业主对模式的优点是：管理方法较成熟，各方对有关程序都很熟悉；业主对设计要求可控制；可自由选择监理人员监理工程；可采用各方均
5、熟悉的标准合设计要求可控制；可自由选择监理人员监理工程；可采用各方均熟悉的标准合同文本。同文本。DBB模式的缺点是：项目周期较长；业主管理费较高，前期投入较高；变模式的缺点是：项目周期较长；业主管理费较高，前期投入较高；变更时容易引起较多的索赔。更时容易引起较多的索赔。DBB模式的特点分析模式的特点分析 科学分标，充分竞价；科学分标，充分竞价；合同多，业主工作量大，交易费用大；合同多，业主工作量大，交易费用大；对业主协调能力要求高，合同纠纷多。对业主协调能力要求高，合同纠纷多。图图4 设计建造模式的组织形式设计建造模式的组织形式 业业 主主工程师或业主代表工程师或业主代表确定项目原则的确定项目
6、原则的专业咨询公司专业咨询公司设计设计/建造或建造或EPC交钥匙交钥匙总承包商总承包商供供应应商商供供应应商商供供应应商商分分包包商商分分包包商商分分包包商商咨询咨询设计设计分公司分公司 合同关系合同关系 协调关系协调关系2.工程项目总承包模式工程项目总承包模式（1、Design-Build；2、EPC/Turnkey；3、DM；4、EP；5、GC）设计设计/建造模式；设计采购施工模式建造模式；设计采购施工模式/交钥匙模式；交钥匙模式；设计管理；设计采购设计管理；设计采购总承包总承包模式；施工总包模式模式；施工总包模式 1）DB模式模式-设计建造模式设计建造模式 业主首先招聘一家专业咨询公司研
7、究拟建项目的基本要求，业主首先招聘一家专业咨询公司研究拟建项目的基本要求，业主只需以总价合同为基础，选定一个业主只需以总价合同为基础，选定一个设计建造总承包商设计建造总承包商对整对整个项目的成本负责，个项目的成本负责，设计建造总承包商设计建造总承包商选择咨询设计公司和分选择咨询设计公司和分包商。包商。优点是：使用一个承包商对整个项目负责，避免了设计和施优点是：使用一个承包商对整个项目负责，避免了设计和施工的矛盾，减少项目的成本和工期。在选定承包商时，把设计工的矛盾，减少项目的成本和工期。在选定承包商时，把设计方案的优劣作为主要的评标因素，保证业主得到高质量的工程方案的优劣作为主要的评标因素，保
8、证业主得到高质量的工程项目。业主可得到早期的成本保证。项目。业主可得到早期的成本保证。美国美国2005年，年，DB模式应用大于模式应用大于45%，超过，超过DBB模式。模式。（例：双博、双宁）（例：双博、双宁）缺点是：设计可能会受到施工者利益的影响。缺点是：设计可能会受到施工者利益的影响。DB模式分析 1）单一责任；有利于造价控制；2）有利于进度控制；3）减少业主管理工作量。2）EPC模式（设计、采购、施工）模式（设计、采购、施工）在国际上对在国际上对“EPC/EPC/交钥匙交钥匙”模式还没有公模式还没有公认的定义。认的定义。此模式的承包商可提供从项目策划此模式的承包商可提供从项目策划开始，提
9、出方案、进行设计、市场调查、设备开始，提出方案、进行设计、市场调查、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的全采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的全套服务。套服务。由于主要风险均由承包商承担，因而由于主要风险均由承包商承担，因而可能工程的造价较高。可能工程的造价较高。EPCEPC承包商常最大限度承包商常最大限度地选择分包商施工。地选择分包商施工。TurnkeyTurnkey是对是对EPCEPC的业务的延伸，最终向业的业务的延伸，最终向业主提交一个具备使用条件的工程产品。主提交一个具备使用条件的工程产品。设计设计管理管理公司公司业主或咨询业主或咨询工程师（规工程师（规划与预算）划与预算）施工
10、施工总承总承包商包商供供 应应 商商 分分 包包 商商业业 主主合同关系合同关系协调关系协调关系单向单向图图5 设计管理模式的两种实现形式，形式设计管理模式的两种实现形式，形式1 3）设计管理模式）设计管理模式（Design-Management，DM）设计设计管理模式的实管理模式的实现可以有两种形式现可以有两种形式（如图（如图5）：）：形式形式1是业主与设计是业主与设计管理公司和施工总管理公司和施工总承包商分别签订合同，承包商分别签订合同，由设计管理公司负由设计管理公司负责设计并对项目实施责设计并对项目实施进行管理。进行管理。图图5 设计管理模式的两种实现形式，形式设计管理模式的两种实现形式
11、，形式2合同关系合同关系协调关系协调关系单向单向设计设计管理管理公司公司业主或咨业主或咨询工程师询工程师（规划与（规划与预算）预算）供供 应应 商商 分分 包包 商商业业 主主形式形式2：业主只与设计管理公业主只与设计管理公司签订合同，由设计公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承司分别与各个单独的承包商和供应商签订分包包商和供应商签订分包合同。常常对承包商或合同。常常对承包商或分包商采用阶段发包方分包商采用阶段发包方式以加快工程进度。式以加快工程进度。4）EP：设计采购总承包，对工程的设计、采购全面负责。5）GC：施工总包。承担全部施工任务。（例：江海学院图书馆）（例：江海学院图书馆）以上
12、五种情况是对以上五种情况是对DBB中的后一个中的后一个B的不同形式的扩大。的不同形式的扩大。图图2 连续建设发包方式和阶段发包方式对比图连续建设发包方式和阶段发包方式对比图 施施 工工 阶阶 段段基基础础工工程程钢钢架架工工程程屋屋顶顶构构筑筑设设备备安安装装外外墙墙工工程程间间壁壁工工程程装装修修室室外外绿绿化化设设 计计 阶阶 段段雇用设计人员和雇用设计人员和CM工作人员工作人员分阶段发包的多个施工合同分阶段发包的多个施工合同雇用设计人员雇用设计人员招标、招标、签订合同签订合同单一的施工合同单一的施工合同设设 计计 阶阶 段段施施 工工 阶阶 段段阶段发包阶段发包方式方式连续建设发包方式连
13、续建设发包方式3.CM模式（模式（Construction Management,CM)这种模式又称这种模式又称阶段发包阶段发包方式，或方式，或快速轨道快速轨道方式。方式。3.1 由业主委托的由业主委托的CM经理与建筑师组成一个联合小组共同负责经理与建筑师组成一个联合小组共同负责 组织和管理工程的规划、设计和施工，但组织和管理工程的规划、设计和施工，但CM经理对设计的经理对设计的 管理是协调作用，完成一部分分项工程的设计后，即对这一管理是协调作用，完成一部分分项工程的设计后，即对这一 部分分项工程进行招标，发包给一家承包商，由业主直接就部分分项工程进行招标，发包给一家承包商，由业主直接就 每个
14、分项工程与承包商签订承包合同。每个分项工程与承包商签订承包合同。3.2 要挑选精明强干，懂工程、懂经济、又懂管理的人才来担任要挑选精明强干，懂工程、懂经济、又懂管理的人才来担任 CM经理。经理。CM经理与各个承包商之间是管理和协调关系。经理与各个承包商之间是管理和协调关系。3.3 优点是缩短工程从规划、设计到竣工的周期，节约投资，减优点是缩短工程从规划、设计到竣工的周期，节约投资，减 少投资风险；设计时可听取少投资风险；设计时可听取CM经理的建议，预先考虑施工经理的建议，预先考虑施工 因素，运用价值工程以节省投资；设计变更较少。缺点是分因素，运用价值工程以节省投资；设计变更较少。缺点是分 项招
15、标可能导致承包费用较高。项招标可能导致承包费用较高。供供应应商商分分包包商商建筑师建筑师工程师工程师业主或咨询业主或咨询工程师（规工程师（规划与预算）划与预算）代理代理型型CM经理经理施工施工承包承包商商业业 主主合同关系合同关系协调管理关系协调管理关系 形式一：代理型建筑工程管理形式一：代理型建筑工程管理图图3 建筑工程管理模式的两种实现形式建筑工程管理模式的两种实现形式 代理型（代理型（“Agency”CM）模式，业主和模式，业主和CM经理的服经理的服务合同是以固定酬金加管务合同是以固定酬金加管理费办法。理费办法。优点是：业主可自由选定优点是：业主可自由选定建筑师工程师；招标前建筑师工程师
16、；招标前可确定完整的工作范围和可确定完整的工作范围和项目原则；完善的管理与项目原则；完善的管理与技术支持。技术支持。缺点是：缺点是：CM经理不对进度经理不对进度和成本作出保证；可能索和成本作出保证；可能索赔与变更的费用较高，即赔与变更的费用较高，即业主方风险很大。业主方风险很大。图图3 建筑工程管理模式的两种实现形式建筑工程管理模式的两种实现形式合同关系合同关系协调管理关系协调管理关系建筑建筑师工师工程师程师业主或咨询业主或咨询工程师（规工程师（规划与预算）划与预算）供供 应应 商商 分分 包包商商业业 主主风险型风险型CM经理经理 形式二：风险型建筑工程管理形式二：风险型建筑工程管理风险型风
17、险型CM（“At-Risk”CM）模模式，式，CM经理同时也担任施工总经理同时也担任施工总承包商的角色，业主要求承包商的角色，业主要求CM经经理提出保证最大工程费用理提出保证最大工程费用（Guaranteed Maximum Price,GMP），超过），超过GMP，由，由CM公司公司赔偿，低于赔偿，低于GMP，节约的投资由，节约的投资由业主和承包商按约定比例分成。业主和承包商按约定比例分成。GMP包括工程的预算总成本和包括工程的预算总成本和CM经理的酬金。经理的酬金。优点是：可提前开工提前竣工，优点是：可提前开工提前竣工，业主任务较轻，风险较小。业主任务较轻，风险较小。缺点是：总成本中包含设
18、计和投缺点是：总成本中包含设计和投标的不确定因素；可供选择的风标的不确定因素；可供选择的风险型险型CM公司较少。公司较少。图图7 项项 目目 管管 理理一个业主在同一时间内有多个工程处于不同阶段实施时，一个业主在同一时间内有多个工程处于不同阶段实施时，需要项目经理自始至终对一个项目负责，包括项目任务需要项目经理自始至终对一个项目负责，包括项目任务书的编制，预算控制、法律与行政障碍的排除，土地资书的编制，预算控制、法律与行政障碍的排除，土地资金的筹集，同时使设计者、工料测量师、结构、设备工金的筹集，同时使设计者、工料测量师、结构、设备工程师和总承包商的工作协调地、分阶段地进行。程师和总承包商的工
19、作协调地、分阶段地进行。4.项目管理（项目管理（Project Management ，PM模式模式）项目经理项目经理总承包商总承包商工料测量师工料测量师建筑师建筑师结构工程师结构工程师设备工程师设备工程师业业 主主分包商分包商供应商供应商设备租赁商设备租赁商合同关系合同关系协调关系协调关系PM模式的内涵 PM模式是指业主委托项目管理公司对工程模式是指业主委托项目管理公司对工程项目全过程或实施阶段进行管理服务。项目全过程或实施阶段进行管理服务。PM公司对工程项目全过程、全面关注；公司对工程项目全过程、全面关注；CM公司侧重设计与施工阶段的进度控制。公司侧重设计与施工阶段的进度控制。PM公司是智
20、力型咨询公司；公司是智力型咨询公司；CM公司工程公司工程总承包性质的公司。总承包性质的公司。PM的发展 1.PMC Project Management Contractor承包部分设计施工工作，但主要任务是项目管理，这是其与DB、EPC的区别。2.PMT Project Management Team 项目业主与项目业主与PM公司人员组成一体化团队，Team中的人只有职责之分，不究其来自何中的人只有职责之分，不究其来自何方。方。5.Partnering模式,（台湾：合作管理；H.K:伙伴关系)业主与各参与方形成长期业主与各参与方形成长期合作合作关系关系 共信：共信：信任，承诺，协同，宽容，理
21、解，信任，承诺，协同，宽容，理解，关心，相互依存，发展壮大关心，相互依存，发展壮大八大理念。八大理念。不同模式对比 自DBB、GC、DB、EPC、CM、PMC、PMT，至PM，业主从自主交易到代理交易，工作量由大变小。我国仍以DBB为主。增加下列改进：1、顾问团队（PMT）；（例：协和三总）2、分阶段招标（CM）；（例：公安大楼）2004年，推行项目管理、代建制。项目公司项目公司用用 户户政政 府府项目股东项目股东（股本金）（股本金）各债权人各债权人（贷款）（贷款）总承包商总承包商(设计建造设计建造)工程监理工程监理公司公司项目发起人项目发起人保险公司保险公司设计、咨询公司设计、咨询公司分分
22、包包 商商供供 应应 商商顾问机构（法律顾问机构（法律、财务等）、财务等）各综合开发公司各综合开发公司各种金融机构各种金融机构各种投资者各种投资者股票、债券股票、债券各种基金各种基金商业银行商业银行出口信贷出口信贷（收费（收费）（移交）（移交）特特 许许 权权 协协 议议经营开发公经营开发公司（运营）司（运营）图图9 BOT模式模式建设项目融资模式1、所有权融资：合资、合作、合伙2、债权融资：贷款、债券3、其他融资：BOT、BT、PFI、PPP6 PFI融资 PFI（Private Finance Initiative，PFI），即私人主动融资，意思是公共工程项目由私人资金启动，投资兴建，政府
23、授予私人委托特许经营权，通过特许协议政府和项目的其他各参与方之间分担建设和运作风险。它在BOT之后又一优化和创新了的公共项目融资模式。政府采用PFI目的在于获得有效的服务 政府采用PFI目的在于获得有效的服务,而并非旨在最终的建筑的所有权。在PFI下,公共部门在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款。在合同结束时,有关资产的所有权或者留给私人部分承包商,或者交回公共部分,取决于原始合同条款规定。它是国际上用于开发基础设施项目的一种模式，其要领是利用私有资金来开发、实施、建设公共工程项目。PFI的参与方丰富复杂 PFI的参与方丰富复杂：项目发起人、项目公司、投资银行、贷款银行、建设单位、设计单位、运营单位甚至用户。承包商无论是忝列其中还是兼任多角，都可以利用众多的参与方平衡和规避项目风险；私营化的体制使得回报率更可期待。PFI模式的优势：1）它是一种吸收民间资本的有效手段。2）可减轻政府的财政负担。3）有利于加强管理、控制成本。4）有利于引进先进的设计理念和技术设备。5）PFI不会像BOT方式那样使政府在特许期内完全失去对项目所有权或经营权的控制，政府在特许权期间不出让项目的所有权，可随时检查PFI的工作进展。PFI项目由于起源于英国,再加之英国政府大力宣传和推广,以PFI为方案的项目已经越来越多
