1、杭州市物业管理条例修订解读1杭州市物业管理条例修订解读一、总则一、总则2（一）（一）物业管理物业管理 发展历史、现状特点 （二）（二）相关法律规定相关法律规定 主要的法律法规、地方性法规、司法解释、地方法院的审批指导意见二、修订解读二、修订解读（一）概述（二）杭州市物业管理条例修订解读（一）物业管理（一）物业管理起源起源物业管理源于国外。1908年由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。3（一）物业管理（一）物业管理国内物业管理的发展国内物业管理的发展 从国内的物业管理的发展来看，九十年代
2、，是中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。在发展初期由于缺乏必要的管理经验，没有相配套的法律法规、规范性文件，因此，物业公司在实际管理中，会出现种种问题，整一个市场是一种接近混乱、无序的状态。此后经过十年的左右，随着中国房地产市场的迅速发展，在政府的势引导下，物业管理跟随着配套的法律法规、规范性文件的颁布，成为了一个新兴的行业，而物业管理公司也随之进行了专业化的发展，物业管理已经成为目前中国房地产的必备的配套服务之一。4（二）相关法律规定（二）相关法律规定司法审判依据物
3、权法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见 政府层面 国务院物业管理条例（07年）浙江省政府浙江省物业管理条例（09年）杭州市政府杭州市物业管理条例5二、修订解读二、修订解读（一）概述（一）概述第一章为总则，共6条，主要从立法依据、适用范围、监督管理及协助监督管理机构或部门等作了规定；第二章为业主、业主大会和业主委员会；第三章为物业管理服务；第四章为物业使用和维修；第五章为物业保修金和物业专项维修资金；第六章为法律责任；第七章为附则；6二、修订解
4、读二、修订解读（二）具体条文解析（二）具体条文解析71.1.适用范围适用范围旧：杭州市行政区域内城镇物业管理活动（第2条）新：本市行政区域内物业管理活动（第2条）2.2.物业管理联席会议制度物业管理联席会议制度旧：无新：建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度。（第5条）实际意义：待考证。3.3.行业组织行业组织旧：无新：物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理（第6条）。（二）具体条文解析（二）具体条文解析4.4.物业管理旧：物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服
5、务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。（第3条）新：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。（第2条）8解读：自行管理的法律依据？自行管理的具体操作办法？（二）具体条文解析（二）具体条文解析5.5.物业管理区域划分物业管理区域划分旧：拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归于一个物业管理区域。（第4条）新：新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个
6、物业管理区域。旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。具备下列条件之一的，可以提出调整物业管理区域的要求：a.经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；b.两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。（第27-28条）9（二）具体条文解析（二）具体条文解析6.6
7、.业主代表大会及出席人数要求业主代表大会及出席人数要求旧：业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。业主大会或业主代表大会须持投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。（第8条）新：取消10解读：虽然在杭州市物业管理条例中予以取消了，但是在物业管理条例中对于上述规定是有明确表述的。从实践意义上来说，因为在业主大会通过决议要求中，通过决议的要求必须是要求投票权数半数以上或者三分之二以上才为有效。（二）具体条文解析（二）具体条文解析7.7.业主大会及业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定117-1.7-1.第一次业
8、主大会筹备要求第一次业主大会筹备要求旧：（1）入住率达到60%以上，或入住率达到30%以上且物业交付使用已满两年。（2）筹备主体：前期物业管理单位。（3）报送单位：区、县物业管理部门。（第9条）新：（1）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积60%以上，或首套房屋出售并交付使用已满2年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积30%以上。（2）筹备主体：建设单位。（3）报送单位：所在地街道办事处、乡（镇）人民政府 （4）筹备经费：建设单位承担，交付前交街道办事处、乡（镇）人民政府。专户储存，专款专用。（5）时限要求：建设单位两个月内报送，街道办事处、乡（镇）人民政府在收到建设单位或者
9、5%以上业主提出书面申请后两个月内指导成立业主大会筹备组。(6）报送资料：共七项 （7）筹备组人员组成及筹备工作具体规定。（第8-10条、第16条）（二）具体条文解析（二）具体条文解析7-1.7-1.第一次业主大会筹备要求第一次业主大会筹备要求解读：成立业主大会的条件与浙江省物业管理条例第八条的规定一致。而新增的规定主要是要求建设单位（开发商）报送筹备首次业主大会会议所需的资料。这些资料为：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。127.7.业主大会及
10、业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定（二）具体条文解析（二）具体条文解析7.7.业主大会及业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定137-2.7-2.参加业主大会确认参加业主大会确认旧：无新：（1）业主到会并在会议签到表上确认；（2）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（3）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。（第11条）解读：本条是规定了确认业主参加业主大会的方式：主要是会议签到及表决票上确认这两种。浙江省物业管理条例第九条规定的业主大会可以集体讨论的形式及书面征求意见形式，而确认业主参加了会议的方式显然基本上为会议签到、书面表决票确认。值得注意的是，物业
11、企业的工作人员不得以业主代理人身份出席，但在被值得注意的是，物业企业的工作人员不得以业主代理人身份出席，但在被要求列席会议时，应当列席。要求列席会议时，应当列席。7-3.7-3.非业主使用人非业主使用人旧：无 新：可接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。（第14条）。（二）具体条文解析（二）具体条文解析7.7.业主大会及业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定147-4.7-4.首次参加业主大会相关规定首次参加业主大会相关规定旧：无新：（1）表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会。（2）分期开发的，在议事规则中明确增补业主委员会委员会的办法。（3）尚
12、未出售和已出售尚未交付的物业由建设单位代行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。（第15条）7-5.7-5.业主大会的召开业主大会的召开旧：（1）每半年至少召开一次。（2）20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应召开临时业主大会或者业主代表大会。（第10条）新：删去解读：自虽然删去，但是无实质影响。物业管理条例仍旧有类似上述的规定：临时大会经20%以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。7-6.7-6.业主大会的召开业主大会的召开旧：（1）业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每
13、100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。（2）业主大会或者业主代表大会的决定，须经出席大会的业主或者业主代表投票权数的超过半数通过。（第8、11条）新：（1）业主人数：一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一个计算；（2）专有部分：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算。（3）一般事项需经专有部分占建筑物总面积
14、1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意（以下称“经过半数通过”）。（第12条）解读：15修改的核心条款，通俗的来说，是严重滞后的核心条款。关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条、第九条业主大会和业主委员会指导规则第23条、第24条（二）具体条文解析（二）具体条文解析7.7.业主大会及业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定167-7.7-7.业主委员会相关规定业主委员会相关规定旧：（1）每届任期不超过3年；（2）成员辞职：提前两个月书面通知业主委员会；（3）业主委员会备案：选举产生之日起15日内报区、县（市）物业管理部门登记备案；（4）运作经费额度：
15、不超过同期物业管理费总额的1%；（5）业主委员会会议由主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会半数以上委员同意，决定应在作出之日起3日内予以公布第13-18条）；（二）具体条文解析（二）具体条文解析7-8.7-8.业主委员会相关规定业主委员会相关规定新：（1）每届任期3-5年。（2）未能选举产生业主委员会或人数不足总数的1/2的，由居民委员会代行职责。经过半数通过，该职责终止。（3）可以设立候补委员制度。（4）终止业主委员会委员职务的情况及程序：a.不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；b.收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报
16、酬的；c.向物业服务企业销售商品、承揽业务的；d.牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；e.其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。（5）业主委员会委员职务自动终止的情况：a.不再是本物业管理区域的业主的；b.因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；c.以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；d.被依法追究刑事责任的。（6）业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会不能委托代理人参加会议。修补委员可以列席业主委员会会议。（7
17、）业主委员会资料交接：新一届业主委员会选举产生之日起10日内。委员资格提前终止的，终止之日起三日内。（8）运作经费额度：由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。（第18-26条）17（二）具体条文分析7.7.业主大会及业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定业主委员会的成立概述主要文件：业主大会和业主委员会指导规则示范文本：业主大会议事规则(临时)管理规约关于筹备业主大会的申请书、关于组建业主大会筹备组的公告、关于业主大会会议筹备组产生办法的公示、关于业主身份、投票权人数、专有部分面积确认方法及结果的公告等示范文本18（二）具体条文分析7.7.业
18、主大会及业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定（1 1）提出申请）提出申请 符合成立业主大会条件的（杭州市物业管理条例第八条），建设单位或者百分之五以上业主可向街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会筹备组。（2 2）成立筹备小组）成立筹备小组 街道办事处、乡（镇）人民政府在收到书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政
19、府或者委托的社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。（3 3）筹备小组开展筹备工作）筹备小组开展筹备工作 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单（六）制定业主委员会选举办法（七）完成组织召
20、开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。19（二）具体条文分析（二）具体条文分析7.7.业主大会及业主委员会的相关规定业主大会及业主委员会的相关规定（4 4）开展选举工作：）开展选举工作：将业主候选人名单及简历表、业主委员会选举办法、业主委员会章程、业主公约送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，通知街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集
21、、登记选票；审议并表决通过业主委员会章程及业主公约；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。（5 5）申请登记业主委员会）申请登记业主委员会 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。20（二）具体条文分析（二）具体条文分析8.物业管理企业资质旧：物业管理企业必须持有物业管理部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制
22、。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经县级以上人民政府认定的机构培训考核合同后，持证上岗（第19条）新：一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。（第30条）解读：21核心需要已经成立业主大会。（二）具体条文分析（二）具体条文分析9.物业管理企业服务内容旧：（1）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；（2）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；（3）公共绿地、
23、花草树木的养护、管理；（4）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；（5）物业装饰、装修的管理服务；（6）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。（7）物业管理企业可与业主委员会约定其它服务项目。业主和使用人对物业管理企业提供的特约服务有自主选择权。（第20条）新：（1）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；（2）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；（3）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立
24、日常管理档案；（4）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。（第32条）解读22：（二）具体条文分析（二）具体条文分析9.物业管理企业服务内容第一，其实上述条文主要针对的是前期物业；第二，关于物业交付查验；第三，业主信息材料交接；23（二）具体的案例分析（二）具体的案例分析业主身份无法确认的法律风险案例：情况1，某一物业公司进驻某一老小区，前期物业公司直接退出，退出时，材料交接非常草率，导致物业公司收取物业费时遇到极大困难。能否起诉，起诉的难度大不大？原因：由于业主身份资料和物业资料不全。分析：无法明确被告、无法确定房屋面积。
25、对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求前一物业提供。24（二）具体条文分析（二）具体条文分析10.10.前期物业服务企业的选聘前期物业服务企业的选聘旧：物业销售(预售)前，建设单位应当通过招投标方式招聘或选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业管理服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。物业管理部门应对招投标过程进行监督。（第39条）新：住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。其中，物业管理区域总建筑面积超过十万平方米的，应当采用公开招标方
26、式选聘物业服务企业；投标人少于三个、物业管理区域总建筑面积小于五万平方米的，经物业所在地区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。（第31条）解读解读25其他的法律法规其他的法律法规前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法、关于进一步规范关于进一步规范 前期物业管理招投标工作的通知前期物业管理招投标工作的通知主要的提醒：有时候物业进驻前期物业，并不是单纯开发商选择就可以了，物主要的提醒：有时候物业进驻前期物业，并不是单纯开发商选择就可以了，物 业公司需要详细
27、了解，避免应当招投标而未招投标直接进驻。业公司需要详细了解，避免应当招投标而未招投标直接进驻。（二）具体条文分析（二）具体条文分析11.11.前期物业服务合同期限前期物业服务合同期限旧：旧：在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主委员会应当决定物业管理企业的续聘或通过招投标方式选聘，并签订物业管理服务合同，前期物业管理服务协议和前期物业管理服务合同同时终止。（第39条）新：新：前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前
28、期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。（第31条）26（二）具体条文分析（二）具体条文分析11.11.前期物业服务合同期前期物业服务合同期解读：国务院物业管理条例第26条规定前期物业服务合同可以约定期限，但若业主委员会签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务终止，哪怕前期物业约定的合同期限并未届满。浙江省物业管理条例的规定亦是如此。新条例除了延续上位法的规定之外，对建
29、设单位和物业服务企业间的前期物业合同最短期限作了规定，即：前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。”该条款反映了相关部门希望前期物业服务期间的物业服务合同关系能够稳定、持续的意愿。另外，对于物业服务企业提前解除前期物业服务合同亦作了规定，即“征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意”。这条规定应是吸收了浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）第八条第一项之规定。从实践来看，签订前期物业服务合同后，提前解除是非常困难的，对此，物业服务企业在承接项目时应予以重视。27（二）具体条文分析（二）具体条文分析12.12.物业
30、承接检查物业承接检查旧：旧：无新：新：物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。（第33条）解读：28前期物业提前介入，目前已经成为趋势，部分开发商会要求物业公司在预售时即提前介入，并在交付期间要求物业公司进行查验，这就导致了物业公司于开发商签订的合同已经不再是理论意义上的前期物业服务合同。例如：1、物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正常使用的，不视为乙方在物业承接查验中存在过错，由甲方负责修复，由此给业
31、主造成损失的，应由甲方（即建设单位）承担赔偿责任。2、因甲方原因造成，甲乙双方不能在物业交付使用 30日前完成物业共用部位、共用设施设备的交接查验，导致本合同无法履行的，甲方应当承担由此造成的全部责任，造成乙方、业主或任何第三方损失的，由甲方负责进行赔偿。3、物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（二）具体条文分析（二）具体条文分析13.13.物业服务企业的义务物业服务企业的义务旧：旧：（1）根据行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务合同年度计划，实施管理服务；（2）每6个月
32、向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督；（3）根据业主委员会要求，列席业主大会或业主代表大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；（4）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；（5）接受物业管理部门、其它有关行政管理部门的监督、指导；（6）配合社区居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动；（7）法律、法规规定的其他义务。（第22条）新：新：（1）按照物业服务合同的约定提供相应的服务；（2）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；（3）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；）及时向
33、业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（4）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（5）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；（6）接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。（第34条）29（二）具体条文分析（二）具体条文分析（3）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；该义务的确认，可以说是一个口袋义务，出了事很有可能都可以要求物业公司承担责任。法律基础：物业管理条例46、47条侵权责任法公共场所管理人侵权省高院意见：第十九条第十九条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主依法
34、请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。案例：30（二）具体条文分析消防风险案例：2006年1月29日（大年初一），因为小区内有人燃放巨型烟花，致使小区高层16楼1602室130的房屋被烧，大火又蔓延至1702室，致1702室也过火严重，遭受损失。起火时，两户业主均在老家过年，家中无人。消防部门出具的火灾原
35、因认定书载明：1602室的火灾，是由多户业主燃放烟花爆竹，引燃阳台上的杂物，然后火势又蔓延至1702室；因小区消防通道堵塞，消防栓水压不足，消防员从进小区到开始灭火，耗时13分钟。1702室业主将物业公司和1602室业主诉至法院，请求二者赔偿损害20余万元。法院经审理认为：造成1702室业主财产损失的直接原因是火灾，直接侵权人是大年初一小区烟花爆竹的燃放者，但此人现已无法查明。虽然小区的物业公司不是直接侵权人，与火灾的发生也并无直接的因果关系，但现有证据证实，物业公司在履行其对物业服务小区的公共设施设备和相关场地的维修、养护、管理义务的过程中存在明显瑕疵。我国消防法规定：居民住宅区的管理单位，
36、应当履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作，按照规定配置消防设施器材、设置消防安全标志，确保消防设施和器材完好、有效；保障疏散通道、安全出口畅通；任何单位、个人不得损坏、擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，或堵塞消防通道。本案中，物业公司并没有履行上述法律规定的义务，未尽到物业管理的职能，如保证小区消防通道畅通、消防设备正常运行等。正是由于物管不力，导致消防部门救火时间延误，火灾损失扩大，物业公司对此应承担相应的赔偿责任。经鉴定，1702室业主的火灾损失为64920元，根据物业公地的过错程度，酌定其承担40的责任，计25968元；对火灾始发的1602室业主应承担的赔偿责任，因1702室业主
37、提供的证据不足，不予支持。遂判决物业公司赔偿1702室业主损失25968元。31（二）具体条文分析第三人侵权法律责任案例：某高档别墅小区一业主被偷偷潜入的犯罪分子杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻，安全提示。32（二）具体条文分析公共设施的法律风险案例：王某夜间在某小区道路行走掉入窨井中骨折，起诉物业公司要求赔偿损失2万元，后经法院判决物业公司赔偿王某医疗费、误工费约1.5万元。原因：
38、小区道路窨井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并警示。分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任。对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应33（二）具体条文分析出具该有物业公司印章的法律风险案例：某小区某业主家中被盗，报警，未果，后起诉物业公司赔偿经济损失5万元；结果物业公司不得不和解赔偿3万元。原因：该业主谎称报案需要，服务中心曾向该业主出具确认被盗物品及价值和当值岗亭值班漏查责任的书面文件。分析：有责任、有过错；有损失、有确认。对策：服务中心慎用印章或对外出具书面资料。同时，物业公司可以要求业主单方出具某一些材料，因为往往在事件发生的第一时刻，业主写的
39、材料一般是真实的。34总结：只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，有过错时才承担相应的赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，其也不应承担责任。另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。35（二）具体条文分析（二）具体条文分析14.14.物业经营用房和其他设施设备的经营物业经营用房和其他设施设备的经营旧：旧：（1）专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。（2）业主委员会成立后，市、县(市)物业
40、管理部门应将物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理企业使用和经营。（第35-36条）新：新：1）收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。（2）物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。（3）实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项
41、资金收支情况。（4）前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。（5）前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告（第29条、第39条）36（二）具体条文分析（二）具体条文分析15.15.物业服务费物业服务费旧：旧：（1）物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业
42、管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。所称的已交付使用，是指物业通过综合竣工验收，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后。（2）建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。（第42、46条）新：新：（1）交付使用前由建设单位承担，交付使用后由业主承担。（2）业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。（第38条）37（二）具体条文分析（
43、二）具体条文分析15.15.物业服务费物业服务费解读：两个核心焦点第一，未使用、未销售房屋的物业费第二，催缴义务省高院的指导意见、诉讼时效的要求38案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支持了最后两年的物业管理费。原因：该业主主张超过诉讼时效。分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。对策：缴费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；提醒：何种催讨才是有效的催讨。（二）具体条文分析（二）具体条文分析16.16.物业服务合同终止物业服务合同终止旧：旧：物业管理企业因经营不善或其他原因要求提前解除物业管理合同，经物
44、业管理部门调解无效的，应提前2个月告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应在被告知之日起2个月内，组织招聘新的物业管理企业。（第24条）新：新：（1）物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。（2）物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。（3）物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业
45、项目。解读：物业企业不是想退就能退39（二）具体条文分析（二）具体条文分析16.16.物业服务合同终止物业服务合同终止解读：物业企业不是想退就能退浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）情形一：前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的；情形二：前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的；情形三：物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务管理的；40（二）具体条文分析（二）具体条文分析17.17.物业使用中的禁止行为旧：旧：（1）损坏房屋承重结构和主体结构、破坏房屋外貌、擅
46、自改变房屋用途；（2）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；（3）践踏、占用绿地；（4）损毁树木、绿化设施；（5）违章搭建；（6）抛、扔、堆放垃圾、杂物；（7）排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；（8）在建筑物、构筑物及其附属物上张贴、涂写、刻画；（9）利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；（10）法律、法规禁止的其他行为。（第25条）41（二）具体条文分析（二）具体条文分析18.18.物业使用中的禁止行为新：新：（1）违法拆改、变动房屋承重结构；（2）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、
47、书房和厨房的上方；（3）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间；（4）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；（5）擅自改变房屋外立面；（6）擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；（7）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；（8）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；（9）违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；（10）占用共用部位、共用设施设备；（11）法律、法规禁止的其他行为。对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根
48、据相应规定及时处理。（第42条）42（二）具体条文分析（二）具体条文分析解读：与旧条例相比，新条例结合目前物业管理过程中较多存在的问题，在第四十二条细化了业主及物业使用人在使用过程中的禁止性行为，如禁止违法挖掘房屋地下空间、禁止擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全、禁止损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地等等。然而，业主或物业使用人在使用物业过程中的某些行为虽违反了相关法律法规及临时管理规约的规定，但由于对此类行为，物业服务企业作为一个物业管理方而言，除了及时进行劝阻、制止并向相关部门报告外（劝阻”、“制止”、“报告
49、”）。从某种意义上而言，亦可认为这三者是一种递进关系）无法采取其他有效措施。为有利于园区禁止性行为的有效遏制，新条例第六十四条、第六十五条中赋予了相关主管部门对物业禁止性行为的处罚权，列明了不同禁止性行为的主管部门及其可以采取的措施，有助于缓解物业服务企业对禁止性行为无法采取有效措施的压力，有利于有效规制园区违章搭建、违反规定等房屋进行装饰的行为，确保园区良好的物业管理环境的形成。43（二）具体条文分析（二）具体条文分析18.18.车辆停放管理旧：物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理企业共同制定，报公安部门备案。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行（第28条）新：
50、业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。（第44条）解读：保管要求的严格限制。44（二）具体条文分析（二）具体条文分析19.19.水电费的收取旧：无新：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和
