1、广州市城市更新主要政策简介广州市城市更新主要政策简介_图文图文.pptx前言城市更新（“三旧”改造）是大城市发展到一定阶段的必由之路，是城市可持续发展的重要载体。作为国家中心城市的广州在省国土资源厅的指导下，坚持先行先试、改革创新，经历了从“三旧改造”到“城市更新”的探索。2主要内容一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策（一）全面改造（二）微改造一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策自2009年我省开展“三旧”改造工作以来，广州市坚持政策创新驱动，先后出台了关于
2、加快推进“三旧”改造工作的意见穗府200956 号广州市城市更新办法广州市人民政府令（2015）第134 号关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见穗府201220 号广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知穗府办201556 号广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见穗府规20176号5主要改造方式一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策6一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策71.旧厂房自行改造可不增收地价国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照关于科技企业孵化器建设用地的
3、若干试行规定计收土地出让金。按市场评估价缴交地价国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。给予5年过渡期国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价一是教育、医疗、体育按20%计收；二是保留工业用地性质的科研用地按20%计收；三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地，科研按20%计收，其余商务设施性质科研用地按原自有部分按40%、增容部分按70%计收土地出让金。按市场评估地价40%计收土地出让金
4、完善历史用地征收手续项目，以协议方式供地的，改造前后均为工业用途的，按市场评估地价40%计收土地出让金。工改工工改商工改新产业科改科教改教医改医体改体其他一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策旧厂房自行改造更新项目报批程序流程图年度计划：权属人（涉及多个权属人需整合或归宗）向区政府提请纳入市城市更新年度计划方案编制：权属人组织编制项目改造方案方案审核：权属人将项目改造方案报送区政府，区政府（更新机构）征求市、区相关部门意见，组织审核方案批复：审议通过后，市城市更新局向权属人发出项目实施方案批复，并抄送区政府和城市更新机构涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地手续建设报批：区
5、政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请标图建库：权属人向区城市更新机构申请竣工验收：项目建设后竣工验收涉及完善历史用地手续地块确权登记土壤环境调查评估：供地前完成土壤环境调查评估（修复）方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导工作小组会议审定8一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策9 2.旧厂房政府收储为鼓励土地权属人交地收储，合理分配土地增值收益。旧厂房政府收储补偿标准外围3区（花都、从化、增城）中心8区（除花都、从化、增城外）“工改居”由政府收储的规划毛容积率2.0以内的，按60%（50%+10%奖励）规划毛容积率2.0以内的，按50%（40%+10%奖励）
6、“工改商”由政府收储的规划毛容积率2.5以内的，按60%（50%+10%奖励）规划毛容积率2.5以内的，按50%（40%+10%奖励）其他情形由政府收储的一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策10 3.旧厂房自行改造与政府收储相结合属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造。自行改造、分区计容自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算，位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙的，按照多宗土地总用地毛容积率1.0计算；位于花都、增城、从化的，按照多宗土地总
7、用地毛容积率0.8计算。政府收回、差价补偿应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。整体策划打包改造一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策11 4.旧村庄全面改造旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：村集体经济组织/村全资子公司 村+合作企业 村+政府一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策121.优化改造主体允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。3.科学核定复建安置量按合法建筑面积11核定集体经济组织物业复建总量。对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业，已完善历
8、史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。5.合理设置临迁时间整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。2.优化引入合作企业时点旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按广东省实施中华人民共和国招标投标法办法规定的不少于45天。4.优化村民表决程序旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复
9、后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。6.优化改造成本旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。优主体引企业核复建 优程序设迁时优成本旧村改造主要政策一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策13（1）村民住宅复建安置总量计算方式280平方米合法栋数（1+10%）合法建筑基底面积 3.5倍（1+10%）280平方米户数一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策14（2）集体物业复建总量核算方式可按“现有建筑面积”或“用地范围”两种方式进行核定（二选一）：以“现有建筑面积”方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量；2009年1
10、2月31日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本；2009年12月31日后建成的违法建筑，不予核定；以“用地范围”方式核定的，现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。竣工验收：项目建设后竣工验收一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策15旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图12改造意愿表决：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，经村代表会议表决通过，向区政府申请更新改造年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划基础数据调查：区政府组织基础数据调查，基础
11、数据经区政府认定（公示15日）编制方案并审核：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求市、区相关部门意见并修改完善，报区政府审核改造方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定方案批复：市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地手续启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施标图建库：村集体经济组织向区更新机构申请纳选择合作企业：基础数据经区政府核查
12、公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：开展土壤环境调查评估，供地前完成1011一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策16片区策划方案（含控规调整方案）报批程序流程图年度计划：区政府申请纳入市城市更新年度计划控调方案审议：市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议控调方案编制实施方案及报批：区政府按照市城市更新工作领导小组审议通过的策划方案及市政府批准的控调方案，指导片区内项目改造主体编制改造实施方案报批。编制方案并审核：区政府（更新机构）统筹组织编制
13、片区策划方案（包含控调方案），区政府（更新机构）征求权属单位改造意愿(包括改造方式），征求市、区相关部门意见，组织审核控调方案公告：批准之日起30日内向社会公告控规方案公示：市更新局按规定程序公示（不少于30日）基础数据调查：区政府组织基础数据调查，基础数据经区政府认定（公示15日）控调方案批准：控调方案审议通过后，由市更新局报市政府批准标图建库：村集体经济组织向区更新机构申请方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定 项目实施：推进项目实施11一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策17 5.旧城镇全面改造旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后
14、，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。征求意愿：第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90以上（含90）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。征求意愿：第二轮，征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策18微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对
15、城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。广州市城市更新办法开始探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。在更新理念和目标上，强调以人为本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隐患，对建成区中存在安全隐患的建筑，实施局部拆建、整治的“微改造”，缓解、消除安全隐患。同时充分挖掘老城区潜在资源和优势，保护和修缮文物古迹、工业遗产，对历史建筑予以活化利用，延续历史文脉、保存城市记忆。村级工业园单独改造：渔人码头村级工业园单独改造：渔人码头老旧小区微改造：德欣小区老旧小区微改造：德欣小区旧村庄综合整治：黄埔古村旧村庄综合整治：黄埔古村国有土地
16、旧厂房微改造：太古仓码头国有土地旧厂房微改造：太古仓码头一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策191.村级工业园单独改造l用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区，可按照以下方式单独改造：l一是有合法用地手续的用地，按现状用地面积和毛容积率1.8计算权益建筑面积，由村集体经济组织自行改造。超过计算权益建筑面积部分的规划建筑面积按4：3：3比例，由市政府、区政府、村集体分配。l二是已完善集体建设用地手续的用地部分，应将30%的经营性用地转为国有用地后无偿交给政府，剩余的用地按规划自行改造。若村社有留用地指标的，按1：1抵扣应交给政府的用地，已抵扣部分用地由村
17、集体经济组织自行改造。150亩以下集体土地旧厂房自行改造利益分配150亩l用地面积不低于150亩、由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园，可按以下方式单独改造：l一是集体用地转为国有用地的，参照国有土地旧厂房政策实施改造；l二是保留集体用地性质的，按照控规要求用作产业发展。若村社有留用地指标的，应以经营性用地面积30%为上限按1:1优先抵扣。鼓励150亩以上集体土地旧厂房成片连片自行改造150亩一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策202.国有土地旧厂房微改造改造前的羊城晚报社改造前的羊城晚报社改造后变身羊城同创汇改造后变身羊城同创汇改造后变身改造后变身T.I.TT
18、.I.T创意园创意园改造前的广州纺织机械厂改造前的广州纺织机械厂一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策213.旧村庄综合整治改造前的沙湾北村改造前的沙湾北村改造后的沙湾北村改造后的沙湾北村改造前的黄埔村改造前的黄埔村改造后的黄埔村改造后的黄埔村改造前的深井村改造前的深井村改造后的深井村改造后的深井村一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策224.老旧小区微改造2016年至今，投入市财政资金约18亿元，推进696个老旧小区微改造。计划20182020年，完成2000年之前建成的环境条件较差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全、群众反映强烈的779个老旧小区微改造工作
19、。项目改造对象主要为小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，涵盖改造内容60项，划分为基础完善类49项和优化提升类11项。重点维修更新消防安防设备，清理住改仓等安全隐患；修缮市政基础设施，原则上实现“三线”下地，完善道路照明设施；整治环境卫生，拆除违章建筑；开辟公共开敞空间，疏通步行网络。有条件的小区可增设社区养老、医疗、教育、停车等公共服务设施，打通消防通道，营造小区特色公共空间。重点改造房屋建筑的水、电、气、通信等老化设施设备、水电气“一户一表”、管道燃气入户、维修楼梯踏步、粉刷楼道墙壁、整饰房屋外立面、补齐楼道消防设施，保障住用安全。有条件的居住建筑可进行加装电梯、屋顶绿化、抗震节能等改造。
20、涉及危房的建筑按照相关规定进行治理。一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策23近年来，广州市在老旧小区微改造工作中，坚持创新，大胆尝试，将空间改造与社区治理相结合，将物理提升与精神重塑相结合，努力在营造共建共治共享社会治理格局上探索实践，形成一些可以复制、推广的“广州经验”，成为全国老旧小区改造15个试点城市之一。东风二社区东风二社区仰忠社区仰忠社区德欣小区德欣小区稔岗社区稔岗社区丹桂里社区丹桂里社区启明社区启明社区耀华社区耀华社区工业大道工业大道421421大院小区大院小区兴隆东社区兴隆东社区西湾东社区西湾东社区二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效（一）城市更新（“三旧”改造）已批
21、项目数据（二）城市更新（“三旧”改造）的主要成效二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效25新华社2010年曾作过上、中、下三篇报道：上篇：政府主导、以村为主、市场运作广州市“三旧”改造模式探访之措施篇中篇：“最难啃的骨头”考验执政智慧“三旧”改造改出和谐来广州市“三旧”改造模式探访之效果篇下篇：保障村民根本利益为红线 改造新课题在摸索中前行广州市“三旧”改造模式探访之启示篇二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效26老旧小区微改造工作获中央电视台新闻联播、党的十九大特别节目及新华社、人民日报、人民网等中央媒体专题报道，并成为住房城乡建设部15个老旧小区改造试点城市之一。超额完成省下达的“
22、三旧”改造任务，2015、2016年度均获全省“三旧”改造考核二等奖。二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效27截至2018年6月，全市已批城市更新（“三旧”改造）项目1070个，改造面积102平方公里。累计完成固定资产投资2342亿元，未来三年将拉动固定资产投资约1800亿元。“三旧”用地土地出让金合同金额1285亿元。1952,27%1395,19%141,2%3026,42%39,1%629,9%旧村旧厂旧城老旧小区村级工业园特色小镇各类已批项目改造面积对比各类已批项目改造面积对比二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效5.传承岭南历史文脉，打造城市文化品牌281.促进产业转型升级
23、，拉动经济增长。城市更新（“三旧”改造）通过空间重构和土地重配，就地淘汰落后产业，引入创新型优势产业，推动优势资源和要素集聚发展。城市更新（“三旧”改造）加强产业引领，推动传统产业区块、村级工业园、批发市场、特色商业街等产业转型升级改造。通过挖掘区位和项目自身优势，因地制宜、突出特色，注入和扶持各类创新型特色产业，拉动社会投资，增强我市经济发展的内生动力。已批旧厂改造项目293个、15平方公里；建成科技孵化器5个，通过对46个旧园区旧厂房旧楼宇改造，引进企业、上市公司62家，年产值1330亿元，年税收160亿元，提供就业岗位12万个。二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效29改造前的永泰村
24、集体物业改造前的永泰村集体物业改造后改造后安华汇安华汇二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效302.改善人居环境，保障城市居住安全。采取微改造模式，对存在安全隐患、人居环境差的建筑，进行整治改善、保护活化，完善基础设施，腾退影响环保、危险化工等产业，缓解、消除安全隐患，打造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境。近年来，已整治“三线”121千米，维修消防设施933项，维修排水管道更换11千米，规范垃圾清运点设置50个，拆除违章建筑（防盗网）9151平方米，新增绿化16558平方米，修缮历史建筑901平方米。改造前的仰忠社区（三线）改造前的仰忠社区（三线）改造后的仰忠社区（三线）改造后的仰忠社
25、区（三线）改造前的仰忠社区（绿化）改造前的仰忠社区（绿化）改造后的仰忠社区（绿化）改造后的仰忠社区（绿化）二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效313.盘活低效存量用地，提升节约集约用地水平。城市更新（“三旧”改造）是解决用地空间饱和、新增用地空间不足发展瓶颈的重要途径。完成省历年下达改造任务26.38 平方公里（3.96万亩），实际完成改造34.53平方公里（5.18万亩），完成率130.9%。节地面积7.87平方公里（1.18万亩），平均节地率23%。已完成改造旧村的绿地率由改造前的5%提高到30%；建筑密度由原来的60%以上降低到30%以下，拆除违建103万平方米；平均节地率达48%
26、。改造前的五湖四海水产交易中心改造前的五湖四海水产交易中心改造后变身广州改造后变身广州渔人码头（一期）渔人码头（一期）广州广州渔人码头（效果图）渔人码头（效果图）二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效324.促进城乡、新旧城区之间协调发展。在旧城镇、旧村庄的更新改造中，落实先安置后拆迁，加强公建配套和公共服务设施建设，解决农村土地无序利用、土地收益低等问题，促进城乡之间和新旧城区之间统筹发展、实现农村农民增收。配建公共服务设施（场所）438个，建筑面积207万平方米。城市更新安置房建筑面积114万平方米，学校（含幼儿园）134所，养老机构设施166个。改造前的杨箕村全貌改造前的杨箕村全貌改
27、造后的杨箕村全貌改造后的杨箕村全貌改造前的杨箕村内部改造前的杨箕村内部改造后的杨箕村内部改造后的杨箕村内部改造前的杨箕村商铺改造前的杨箕村商铺改造后的杨箕村商铺改造后的杨箕村商铺33二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效5.传承岭南历史文脉，打造城市文化品牌。通过城市更新（“三旧”改造）充分挖掘老城区潜在资源和优势，对历史建筑予以活化利用，实现发挥经济效益与历史遗产功能相结合的良性循环，延续历史文脉，塑造独特的城市魅力。保护修缮文物古迹、工业遗产、历史建筑207宗，建筑面积14万平方米，投入财政资金约6亿。改造前的庐江书院改造前的庐江书院改造后的庐江书院改造后的庐江书院改造前的黄埔古村改造
28、前的黄埔古村改造后的黄埔古村改造后的黄埔古村改造后的太古仓改造后的太古仓改造前的太古仓改造前的太古仓三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望（一）城市更新（“三旧”改造）的作用进一步凸显（二）新时代新作为，为广州的发展谱写新篇章三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望1.政策层面，国家严格划定大城市建设用地增长边界。十八届三中全会后，国家严控500万以上人口特大城市中心城区新增建设用地；2015年中央城市工作会议明确要求严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补；广东省在全面推进土地节约集约利用的指导意见中提出，原则上广州每年使用建设用地总量中存量广州每年使用建设用地总量
29、中存量用用地的比例不得低于地的比例不得低于60%。35三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望362.操作层面，自然资源部对征地明确了“占补平衡、占优补优、占水田补水田”的刚性要求。各类城市建设涉及占用耕地的，必须落实先补后占和直接补充优质耕地或水田要求，强化耕地占补平衡制度约束，倒逼城市挖潜利用存量土地。按照广州土地利用现状的实际，即便有新增用地规模和指标，征地工作也难以开展。三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望3.全省实行“三旧”改造成效与新增建设用地指标挂钩政策。广东省将从今年起，除基础设施和民生项目外，不再向珠三角地区直接下达新增建设用地计划指标，探索实行“三旧”用地全面改造“
30、拆一奖x”，综合整治“拆三奖x”政策。将新增建设用地指标分配与盘活存量建设用地、“三旧”改造、拆旧复垦等工作挂钩。推进推进“三旧三旧”改造，盘活存量土地将成为土地管理的重要方向。改造，盘活存量土地将成为土地管理的重要方向。37三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望习近平总书记在2018年参加十三届全国人大一次会议广东代表团审议时要求广东“四个走在全国前列”。党的十九大报告指出：我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。38三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望中央政治局委员、国务院副总理、时任广东省委书记胡春华在参加省第十二次党代会广州代表团审议时指出：“要以三旧改造为抓手推动城市更新，下决心提升城市建设现代化水平，用三到五年的时间让广州展现出新的面貌”。39三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望2017年11月，中央政治局委员、广东省委书记李希在广州市调研时指出：“要下决心推进城市更新，加大力度实施三旧改造和老旧小区微改造，优化城市形态和空间格局，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。”40
