1、土地增值税讲义 湖南省地方税务局 陆文勇2022-11-171 讲课要点 一、土地增值税出台的背景和发展过程 二、土地增值税的概念和基本规定 三、土地增值税的减免规定 四、房地产企业土地增值税的清算问题2022-11-172第一部分第一部分 土地增值税出台背景和土地增值税出台背景和发展过程发展过程 我国改革开放到目前分为三个阶段：第一阶段：1978年1991年 摸索 第二阶段：1992年2019年 确定 1993年12月31日国务院令1993第138号 出台 财税字2019210号启动房地产市场（详情）第三阶段：2019年2019年 飞速 从2019年3月起，到2019年5年连续下发了13个有
2、关政策和清算的文件。在这之前12年时间包括条例、细则才发了24个文件。土地增值税的发展过程：重视轻视重视高度重视2022-11-173中国与日本房地产市场发展过程的比较20世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。中国楼市2019年2019年所经历的情况，似乎与日本惊人的相似。2019年人民币开始升值，2019年同样大量资金进入
3、房地产市场；2019年房价飙升,；2019年地王频出，金融危机影响房价下降、各地出台“救市“政策 2009年的房价报复性上涨；2019年调控政策出台 2022-11-174 2019年1月7日国务院办公厅关于促进房国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发地产市场平稳健康发展的通知国办发20194号号 2019年4月17日国务院发布的关于坚决遏国务院发布的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发制部分城市房价过快上涨的通知国发201910号（号（详细）第四条指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税
4、收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。国务院指令对某个税种进行清算和稽查,这种情况极为少见。2022-11-175第二部分第二部分 土地增值税概念和基本规定土地增值税概念和基本规定 1993年12月13日由国务院颁布中华人民共和国土地增值税暂行条例，并于1994年1月1日在全国开征。历经十七年，总的来说，属于管理偏松的一个税种。2022-11-176 一、土地增值税的概念一、土地增值税的概念（一）土地与房屋:土地是自然历史的产物，是指地球陆地表层和里层。房屋是由人工建造的产物，可以向空间延伸。价值
5、时间土地时间房屋价值2022-11-177（二）土地的分类：根据土地利用情况将土地分为三类：农用地、建设用地 未利用地。根据土地所有情况将土地分为二类：国有土地 集体土地2022-11-178（三）土地增值税的定义（三）土地增值税的定义:是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值收益分配的一个税种。具体地说，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一个税种。这里需要掌握几对概念：1、土地所有权 2、国有土地使用权 土地使用权 集体土地使用权 3、出让国有土地使用权（一级市场）转让国有土地使用权（二级市场）2022-11-1
6、79 二、土地增值税的征税范围二、土地增值税的征税范围 确定土地增值税的征税范围必须把握如下三条标准:(一)第一条标准：必须有转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的行为。1转让国有土地使用权。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，除此之外出让国有土地使用权和转让集体土地使用权等行为不属于本法征税范围。国有土地是指国家法律规定属于国家所有的土地，范围包括：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征用、征收和征购，收归国家所有的土地（依法划定或者确定为集体的除外）；（3）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地。国有土地在没有出让前属于国家所有
7、，国有土地出让后使用权归承让人合同拥有。陵墓是否征收土地增值税？2022-11-1710 2地上建筑物地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如：厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；附属设施包括：电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。3附着物。附着物是指建于土地上的不能移动，一经移动即遭损害的物品。如：各种花草、树木、庄稼等。2022-11-1711（二）第二条标准：原则上产权发生转移。1、直接转让土地使用权。纳税人从国土部门受让土地后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发（或基本未开发），不进行房产项目建设即行转让，属于直
8、接转让国有土地使用权。2、转让在建工程。纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产开发中途终止即行转让，则属于未完工在建项目转让，属于转让国有土地使用权或销售地上建筑物。3、转让房地产（常见的方式）（1）二级市场转让。纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产项目开发后在市场上直接销售。（2）三级市场转让。纳税人将购买的房地产项目再次流通转让地下车位、车库是否征收土地增值税？2022-11-1712（三）第三条标准：原则上要求取得收入（三）第三条标准：原则上要求取得收入（包含实物等形式）（包含实物等形式）1有偿转让。土地增值税只对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入征税，对通过继承、赠
9、与等方式转让，未取得收入的不征税。上述“赠与”是指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。2交换转让。（条例第五条规定）一方以土地增值税应税项目与另一方进行物物交换，属于有偿转让，应依法缴纳土地增值税。如以地换房、以房换房、以房换地等等。（对个人之间互换自有居住房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。）2022-11-1713 三、土地增值税的纳税义务人三、土地增值税的纳税义务人 凡转让中华人
10、民共和国境内国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税义务人具有如下五个特点：1、不论经济性质。2、不论内外资企业。3、不论法人与自然人。4、不论中国公民与外籍人员。5、不论部门。单位和个人是指有偿转让房地产所有权的单位和个人，包括：机关、团体、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人。也包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华桥、港澳台同胞及外国公民等。2022-11-1714 四、计税依据四、计税依据 土地增值税是对土地增值额进行征税，如何正确确定土地增值额是计算土地增值税的关键，而土地增值额又直接取决于转让收入和扣除
11、项目金额的确定。这是难点，又是重点。五、适用税率五、适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%增值额超过扣除项目金额50%100%的部分，税率40%增值额超过扣除项目金额100%200%的部分，税率50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%增值率（相对率）=增值额/扣除项目金额*100%2022-11-1715 六、纳税环节六、纳税环节 土地增值税是在国有土地使用权转让、地上建筑物及其附着物出售时，其权属关系发生变更的交换环节征税。国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所有权，其权属关系每变更一次，都应根据土地增值税政策规定，就其增值额征
12、收一次土地增值税。七、纳税义务发生时间七、纳税义务发生时间 土地增值税的纳税义务发生时间，是在纳税人转让国有土地使用权、出售地上建筑物及其附着物，并取得收入或获取了收入凭证的当天，就负有缴纳土地增值税的纳税义务。由于房地产行业生产周期长、经营较为复杂，销售和取得收入的方式也多种多样，决定着土地增值税的纳税义务发生时间比较特殊。我省规定：纳税人以赊销或分期付款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天为纳税义务时间。纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。2022-11-1716 八、纳税申报八、纳税申报 纳税人应自转让房地产合同签订之
13、日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。（一般规定）（条例第十条规定）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让申报的。经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报。我省规定定期纳税申报期限为：每季终了后十日内办理纳税申报。（主要对房地产公司的规定）九、纳税期限九、纳税期限 湖南省土地增值税操作规程规定纳税期限为：纳税人在办理申报手续三日内缴纳税款。实际工作中为：1以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前，一次性缴纳全部税款。2以分期付款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。3项目全部竣工清算前转让房地产的，可以预征土地增值税，按税务部门规定的
14、期限缴纳税款。2022-11-1717 十、纳税地点十、纳税地点 根据税收属地管辖原则，土地增值税是以房地产所在地为纳税地点。因此，不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的座落地申报纳税。如果纳税人转让房地产座落在两个或两个以上不同县、市（区）的，应按房地产所在地分别申报纳税。如有异议的，则由上一级地方税务局裁定。2022-11-1718第三部分土地增值税的减免税规定 一、建造普通标准住宅（一）基本规定1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。（条例第八条一项规定）2、普通标准住宅指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高
15、级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。（条例第八条一项、细则第十一条规定）（关于土地增值税普通标准住宅有关政关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知策的通知财税2019141号）3、我省普通标准住宅的三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。（湘政办发201923号、湘财税201921号补充规定）4、（2019年3月3日）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税（详细）。2022-11-1719（
16、二）审核规定（二）审核规定（湘地税函2019170号）1、纳税人于项目开工之前，应持项目计划文件向主管税务机关提出申请，并领取普通标准住宅审核表，按照表格如实填报。2、纳税人持普通标准住宅审核表、计划文件、投资概算和设计施工图纸等资料，直接到与下达项目计划部门同级的地方税务机关办理审核手续。3、负责审核的地方税务机关应及时审核有关资料，对符合条件的普通标准住宅，在审核表上签具意见，并加盖专用审核章，纳税人凭此审核表，可暂按规定的预征率预缴土地增值税。否则，按非普通标准住宅的预征率预缴土地增值税。4、未经审核出售的普通标准住宅，一律不享受有关优惠政策。2022-11-1720（三）核算规定 纳税
17、人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适应条例第八条（一）项的免税规定。（财税201948号）2022-11-1721 二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（条例第八条二项规定）1、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。2、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁（详细），由纳税人自行转让原房地产的，也比照本规定免征土增值税。（细则第十一条规定）3、符合这一免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后
18、，免予征收土地增值税。2022-11-1722 三、个人住宅出售1、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房（严格说不包括投资性住房），经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（细则第十二条规定）2、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免予征收土地增值税。（财税字201948号）3、对居民个人拥有的普通住宅（区别于非普通住宅），在其转让时暂免征收土地增值税。（财税字2019210号）4、2019年10月20日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税2019137号
19、）2022-11-1723 四、以房地产进行投资、联营的 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。如下两种情况，不享受上述优惠政策：1、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（财税字201948号）2、凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上面这条规定。（财税字201921号）例题：甲企业以70万元取得土地，然后以180万元作价将股权转给乙房地产公司，如何征收土地增值税？2022-11-1724 五、合作建
20、房自用 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。（建成后转让的，应征收土地增值税）六、企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。七、金融资产公司转让房地产 金融资产公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。（财税201910号）2022-11-1725 八、对免税项目的审批规定 1、符合条例和细则以及财政部、国有税务总局规定免征土地增值税的纳税人，凡转让房地产收入未超过100万元的，报县（市）地方税务局审批；凡转让房地产收入超过100万元的，未超过400万元的，报经州、市地方税务局审批；凡转让房地产
21、收入超过400万元的，报经省地方税务局审批。（湘地税发201925号）2、单位和个人以继承、赠予等无偿方式转让房地产的，应持有效的继承、赠予等证明文件及产权转移手续，经县、市地方税务局审核后，免征土地增值税。2022-11-1726第四部分房地产开发企业土地增值税的清算 2019-12-28国家税务总局关于房地产开发企业土地增值国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知 国税发2019187号，有8条17款 2019-12-29国家税务总局关于印发土地增值税国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴清算鉴证证业务准则的通知业务准则的通知 国税发国税发201
22、9132号号，有，有6章47条、附件6个，总计46页。2009-05-12国家税务总局关于印发土地增值税国家税务总局关于印发土地增值税清算清算管管理规程的通知理规程的通知 国税发200991号，6章38条 清算：清算：纳税人纳税人 清算鉴证：事务所清算鉴证：事务所 鉴证是什么意思？鉴证是什么意思？清算审核：税务局清算审核：税务局2022-11-1727一、准则与规程比照一、准则与规程比照（一）第一章总则 1、准则准则：有11条，主要讲了三个问题：一是鉴证业务的政策依据、目的；二是从事鉴证业务的条件、要求；三是对税务部门的要求。2、规程：、规程：有5条，主要讲了三个问题：一是清算工作的依据、范围
23、；二是明确纳税人进行清算和对纳税人提出要求；三是对税务部门提出要求。2022-11-1728（二）第二章比照 1、准则准则：“一般规定”有6条第十二条要求委托人如实提供10种资料 第十三条清算的6条原则第十四条纳税人能够准确核算收入总额，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所只审核收入总额第十五条纳税人能够准确核算成本费用，但其收入总额不能准确核算的，税务师只审核扣除项目的金额第十六条在审核鉴证过程中，有6种情形之一的，可以终止鉴证第十七条其他单位委托，可以接受委托开展鉴证业务 2、规程：、规程：“前期管理前期管理”有3条要求主管税务机关进行前期管理 第六条做到税务管理与纳税人项目开发同
24、步第七条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用第八条要求对纳税人实施项目专用票据管理措施。2022-11-1729（三）后续四章比照 1、准则准则：第三章项目收入的审核：有9条第四章扣除项目的审核：有13条第五章应纳税额的审核：有1条第六章鉴证报告的出具：有7条 2、规程：、规程：第三章清算受理：有7条第四章清算审核：有17条第五章核定征收：有4条第六章其他：有2条2022-11-1730（四）出具鉴证报告 出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告 鉴证报告有四种：无保留意见 可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依
25、据 保留意见 无法表明意见 不能作为 否定意见 同时，附件企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表 2022-11-1731 二、清算的政策规定（一）清算范围 凡从事房地产开发的企业开发、销售开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均应按规定办理土地增值税的清算手续。2022-11-1732（二）清算条件 1、符合下列条件之一的，纳税人必须进行土地增值税清算。（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算：（1）已竣工验收的房地产
26、开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人发生解散、破产、撤销情形以及注销税务登记的，应在清算或注销前报告主管税务机关，办理土地增值税清算；（4）省级税务机关规定的其他情形。2022-11-1733（三）清算单位 1、政策规定的清算单位（1）实施细则对清算单位的规定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的基本的核算项目或核算对象为单位计算。（2）187号文件对清算单位的规定 土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分
27、期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。注意把握法定的四类清算单位：一是与房地产企业成本核算保持一致，以最基本的核算项目或核算对象为清算单位；二是一次性单项开发的，以单项开发项目为清算单位；三是分期开发的房地产项目，以分期项目为清算单位；四是开发多种用途的房地产项目，以不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。主要是划分为普通住宅和非普通住宅两类清算单位。2022-11-1734 2、实际工作中的清算单位（1）常规开发业务的清算单位 凡独立办理“五证”的房地产开发项目，才是法定意义上的独立开发项目。因此，土地增值税的清算单位，以法定
28、意义上的独立开发项目作为划分对象。根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单项工程或单位工程为清算单位。在实际开发中，房地产企业在取得大片土地后，总是习惯性地自定一个开发项目的名称，如威尼斯项目、和庄、杰座等。而在运作上却是根据不同的用途或不同的开发时间，分别立项，分别办理“五证”。对于这种自定义名称与法定名称不一致的，应以“五证”上登记的开发项目名称，作为土地增值税清算单位的划分对象。2022-11-1735（2）非常规开发业务的清算单位 非常规开发业务：是指在取得土地后，先动工开发并销售，后再办理审批手续的项目。由于没有按程序取得“五证”，不能以项目规划作为确认清算单位的依据。因此对于非常规开发业务的项目，应坚持“实质重于形式”的原则，确认清算单位。总的原则，还是根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单项工程或单位工程为清算单位。（3）配套设施扣除项目应选择的清算单位 配套设施所发生的成本费用，能否作为清算的扣除项目，关键是看配套设施的具体用途。需要按“前述的四类”划分单位工程，计算出各类的成本费用，对照用途，确定是否可以扣除。2022-11-1736
