1、2022-11-20 土地一级开发审计内容及相关知识土地一级开发审计内容及相关知识Relevant Knowledge Points&Audit Details of Primary Land Development 泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2016年年7月月泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w第一部分第一部分 常规知识常规知识泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20 土地一级开发实际就
2、是“生地”变“熟地”的过程（将土体开发成可收状态），主要包括：人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、平整及市政配套设施的建设（七通一平）（包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是人地房的补偿，约占整个一级开发成本的80-85%（真正的BT项目）项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接委托的具有房地产开发资质的大型国有企业泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w（源于奥运工程建设期间）w 基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等基础设施工程、奥运工程）、项目的特殊性，特别是被征地拆迁农（居）民的愿望、合
3、法权益及长远生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。w特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定向安置房的供地政策 泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w1.1.定性：定性：此类定向安置房为普通商品房性质，此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则；土地供应采取定向供应原则；w2.2.定向：定向：专为上述各类工程、项目需要征收专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用；搬迁的农（居）民安置使用；w3.
4、3.定量：定量：严格限定需定向安置的农（居）民严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过均建筑面积按不超过5050平方米掌握。平方米掌握。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w1.1.限户型限户型：原则上按照国办发：原则上按照国办发200637200637号文的有关号文的有关规定，执行规定，执行“90/7090/70”的相关标准；的相关标准；w2.2.限价格：限价格：此类定向安置房的销售价格可按：一级此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本开发成本+建安成本建安成本
5、+相关税费相关税费+出让金（毛地价）出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（类似经济适用房建议的合理利润率（3%3%）进行核）进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；过大冲击的原则；w3.3.限交易：限交易：（1 1）此类安置房不予办理预售许可，严）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（格掌握定向、定量的原则；（2 2）此类定向安置房）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场的产权人今后对所购
6、安置房进行出售、转让等市场交易行为比照交易行为比照“两限两限”普通商品房普通商品房“退出机制退出机制”的的有关规定办理。有关规定办理。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w1.1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相拆迁方式相结合结合；w2.2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相相关政策相结合结合；w3.3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村此类定向安置房建设应与我市现行的农
7、村地区拆迁安置用房政策相地区拆迁安置用房政策相结合结合。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w总计有9项费用构成。具体为：1.前期费用；2.征地补偿及相关税费；3.收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用；4.市政基础设施建设费；5.财务费用；6.利润或管理费；7.两税两费；8.其它费用；9.审计费等。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其它可以计入土地一级开发成本的费用。w主
8、要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、规定、协议约定（后面简单介绍）。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-201 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工 程咨询费：程咨询费：测算标准可参考测算标准可参考19991999年年9 9月月1010日国家计委制定的计价格日国家计委制定的计价格1999199912831283号号建设项目建设项目前期工作咨询收费暂行规定前期工作咨询收费暂行规定及及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字北京市物价局、北京
9、市计划委员会京价（房）字19991999第第487487号文号文关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关计价标中的有关计价标准。准。立项报告、可研报告的编制费立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费项目前期的各种工程咨询费泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-202、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 20012001年国家计委年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知关于放开和下放部分商品和服务价格的通知（计价格（
10、计价格2001121820011218号）号）中取消了中取消了19931993年由建设部、国家物价局年由建设部、国家物价局联合颁布的联合颁布的城市规划设计计费标准城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。，放开了规划设计市场。20042004年年6 6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导城市规划设计计费指导意见意见，作为城市规划设计计费的参考依据。，作为城市规划设计计费的参考依据。w（管线综合、规划综合）泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China
11、 Consultant2022-11-203、工程勘察、测绘、定桩费用20022002年年1 1月月7 7日国家计委、建设部以计价格日国家计委、建设部以计价格200210200210号文发布了号文发布了工程勘察设计收费管理规定工程勘察设计收费管理规定，从，从20022002年年3 3月月1 1日起执行。应日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：建筑用地拨地定桩：关于测绘产品收费标准的通知关于测绘产品收费标准的通知【京发改京发改2006200610091009号号】泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-
12、204、环境影响评价分析费用20022002年年1010月月2828日全国人大通过了日全国人大通过了中华人民共和国环境影中华人民共和国环境影响评价法响评价法，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计（计价格价格20022002125125号）号）。该通知中规定了项目前期进行
13、建。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。环境影响评价分析费用的依据。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-205、交通影响评价分析费用北京市规划建设委员会早在北京市规划建设委员会早在20012001年就发布了年就发布了关于对部分关于对部
14、分新建项目进行交通影响评价的通知新建项目进行交通影响评价的通知市规发市规发2001100120011001号号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照北北京市建设项目交通影响评价准则和要求京市建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价
15、报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.50.52 2元元/平米不等平米不等）。）。（一般为1.0元以下，实施方案会按1元编制）泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-206、地震影响评价分析费用 20022002年年1 1月月1 1日起施行、中华人民共和国国务院令（第日起施行、中华人民共和国国务院令（第323323号）公号）公布的布的地震安全性评价管理条例地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建
16、设规定：新建、扩建、改建建设工程，依照工程，依照中华人民共和国防震减灾法中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定，需和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的
17、地震安全性评价报告。目前，全国各省市应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原据原北京市物价局北京市物价局20022002年年9 9月月1818日京价日京价(收收)字字20023612002361号文件号文件关于地震安全性评价收费标准的函关于地震安全性评价收费标准的函的规定进行核算。的规定进行核算。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-207、地价评估费用19941994年年1212月月1212日，国家计委和国家土地管理局联合
18、发布了日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于关于土地价格评估收费的通知土地价格评估收费的通知”，通知规定：，通知规定：“土地价格评估收费是土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进
19、行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”19971997年年1212月月1 1日北京市物价局发布了日北京市物价局发布了京价京价(房房)字字(1997)(1997)第第398398号文件号文件关于房地关于房地产中介服务收费的通知产中介服务收费的通知，对我市房地产中介服务收费的有关规，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制累进制 。（新
20、文件：京发改【2013】1522号文件，没有真正执行）泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20（新文件：京发改【2013】1522号文件，没有真正执行）8、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 u19971997年年1212月月1 1日，北京市物价局发布了日，北京市物价局发布了关于房地产中介服务收关于房地产中介服务收费的通知费的通知京价京价(房房)字字19971997第第398398号文号文，对我市房地产中介服务，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定收费的有关规定进行了修订，规定“因征用拆迁对房屋进行价格因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金
21、额的评估的，按补偿价款金额的1 11.5%1.5%向征用拆迁单位收取评估向征用拆迁单位收取评估费。费。”u（京国土市（京国土市【20052005】540540号）号）u北京市物价局、北京市财政局关于房屋迁管理费和房屋拆迁服北京市物价局、北京市财政局关于房屋迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函务费收费标准的复函【京价（收）字（京价（收）字（19931993）第）第238238号号 】：房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费 ：不超过房屋拆迁补偿安置费用：不超过房屋拆迁补偿安置费用 0.5%0.5%房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.51.5泛泛 华
22、华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w立足于改善和保障被征地农民生活水平及长远生计，主要包括：土地补偿费、人员安置费、青苗及地上附着物补偿费、征地相关税费（耕地开垦费、耕地占用税、防洪费等）、土地一级开发项目征地不可预见费（可按不高于征地工作预计发生部分的5%计取）。主要依据：征地协议、征地批复及征地结案。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20 涉及产权调整实施房屋征收或以房屋置换方式实施拆迁补偿的，原则上应在项目供地前完成，但不纳入供地条件。此部分费用主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、评
23、估服务费、拆除费、招标代理费、土地一级开发拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费等。其中拆迁不可预见费按照不高于预计拆迁部分费用的10%计取，收购储备项目按照不高于收购成本的3%计取。主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w主要包括可计入土地一级开发成本的道路、主要包括可计入土地一级开发成本的道路、管线等市政建设工程（主要是指地块范围内管线等市政建设工程（主要是指地块范围内的支路及地下管网）的支路及地下管网）w主要依据：发展与改革部门批复的立项核准主要依据：发展与改革部门批
24、复的立项核准中市政基础设施的内容和金额、经区（县）中市政基础设施的内容和金额、经区（县）发展改革部门批准的市政基础设施工程建设发展改革部门批准的市政基础设施工程建设方案等。方案等。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w主要包括土地储备开发工作中相关投入生产的财务费用。计费标准：w1.融资利率：原则上按不高于人民银行同期同类贷款的基准利率计取，若确需提高的，必须报请土地储备开发项目成本预审会专项审议。w2.自有资金：对于企业为主体及储备机构为主体委托企业带资实施的一级开发项目，原则上企业自有的资金比例不低于土地储备开发成本的30%。泛泛 华华 咨咨
25、询询Pan-China Consultant2022-11-201.管理费：土地储备开发项目中，依据项目成本、周期及完成情况，储备机构开发成本部分可以按不高于2%计提管理费；2.利润：企业融资部分利润按照相关委办局研究并报市政府批准政策执行（8%）3.财务费用不能作为利润或管理费的计取基数泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20第二部分第二部分 审计工作审计工作泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-
26、China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w1.根据项目情况向委托单位提供审计工作方案及审计计划，并定期向委托单位汇报工作，根据中国注册会计师审计准则和工程造价咨询单位执业行为准则及国家相关法律法规开展审计工作，发表审计意见;w2.针对委托单位负责的土地一级开发工作中产生的征地、拆迁补偿费用、各类报告编制、各类前期工作费用等开发成本进行全程审计工作，确保产生的各类款项符合北京市土地一级开发成本归类（集）的要求；w3.派专职工作人员参与委托单位组织召开的土地一级开发和相关工作会议，为委托单位提供书面建议，
27、避免不合理成本的支出，保证项目的顺利实施；w4.检查土地一级开发过程中各类合同、付款凭证、评估报告等有关文件和资料的真实性、合理性，对出现的问题及时书面通知委托单位；w5.对土地一级开发成本支出进行完全归集，保证通过土地管理部门的审核，确保土地按时上市；泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w6.提供项目市政基础设施、公用设施建设、土地一级开发实施方案编制等咨询意见；w7.提供市政配套工程、公用设施工程全过程跟踪审计并出具审核报告；w8.对已经开始建设的回迁安置房工程的已完工程量、已发生费用及停工损失和其它费用进行完整审核，编制审核报告并确保审核成果
28、的详实和真实；同时对回迁安置房后期建设进行全过程跟踪审计；w9.对拆迁改移工程、七通一平工程、围挡工程等涉及一级开发项目的工程结算资料进行成本审计，并出具审核报告。w10.提供征地补偿费、劳动力安置、地上附着物补偿的价格测算，征地合同主要条款等咨询意见；泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w11.审计公司全程跟踪审计，参与拆迁补偿安置办法的制定，拆迁预分方案的编制，参加拆迁工作组工作会议等相关工作环节，并提出审计建议，对拆迁方案等出具审计报告。提供北京市周边同类地区农、居民拆迁补偿安置政策供委托单位编制居民拆迁补偿实施方案参考，测算上述地块拆迁总成
29、本预算；w12.根据相关文件对照清单对房地产评估公司出具的房屋估价通知单中的各项补偿价格的计算进行复核，对每一拆迁户除评估报告补偿价格外的其他补偿费用，依据昌平区区政府有关规定实施检查；w13.针对每一拆迁户，出具总补偿费用审核单，为银行支付补偿费用提供依据；w14.对每份拆迁档案做审计核查，并对审计结果出具审计报告；w15.全部拆迁工作结束后，向委托单位出具住宅拆迁补偿审计汇总报告；泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w16 非住宅拆迁补偿费用的咨询、审计工作，包括：依据相关文件审核房地产评估公司出具的拆迁评估报告和各类补偿费用，出具非住宅拆迁补
30、偿审核报告；全过程跟踪非住宅拆迁事宜，并对拆迁补偿结果出具审计报告；w17对区域内的集体企业拆迁补偿进行审计并出具审计报告；w18 提供“三定三限三结合”有关政策咨询、审核，包括：依据北京市和昌平区政府关于农居民住宅拆迁安置方案，向委托单位提供落实“三定三限三结合”政策的咨询方案，审核“三定三限三结合”具体内容的实施；w19 协助编制财务决算报告；w20 为委托单位提供相关业务咨询。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-201.1.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地
31、管理法（中华人民共和国主席令第（中华人民共和国主席令第8 8号）；号）；2.2.北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（京国土市20055402005540号）；号）；3.3.北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市（京国土市20053022005302号）号）4.4.北京市建设征地补偿安置办法北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府（北京市人民政府148148号）；号）；5.5.北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第（北京市人民政府令第124124号）；号）；6.
32、6.北京市人民政府办公厅印发北京市人民政府办公厅印发的通知的通知（京政办发（京政办发2015201511 11号；号；7.7.北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用（京国土用 20055332005533号）；号）；8.8.北京市房屋重置成新价评估技术标准北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆（京国土房管拆20038082003808号）；号）；9.9.关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定（北京市人民政府令（北京市人民政府令19911991年第年第5 5号）；号）；1
33、0.10.北京市房屋拆迁评估规则（暂行）北京市房屋拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字（京国土房管拆字2001123420011234号）；号）；11.11.北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字（京房地评字19996561999656号）；号）；12.12.北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法；13.13.北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民搬迁需要建设北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见定向安置房供地办法的初步意见（京国土市（京国土市20
34、077742007774号）；号）；14.14.关于印发北京市土地储备开发项目成本预审工作规则的通知关于印发北京市土地储备开发项目成本预审工作规则的通知（京国土储（京国土储20142072014207号）；号）；15.15.项目所在地区县人民政府及授权单位颁布的相关政策；项目所在地区县人民政府及授权单位颁布的相关政策；16.16.相关审计、会计、造价、招标等行业相关政策依据。相关审计、会计、造价、招标等行业相关政策依据。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华
35、咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20 如何开展土地一级开发审计活动：如何开展土地一级开发审计活动：初期是成本集中归集审计，现在逐步推行全初期是成本集中归集审计，现在逐步推行全过程跟踪审计及部分项目预审计。过程跟踪审计及部分项目预审计。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w 土地一级开发项目时间长（多数由于拆迁原因，同时涉及项次太多，需要协调的部门太多）、投资额较大，项目构成要素复杂，综合性较强，因此无论从工作强度还是工作压力、难度及对
36、知识和综合能力的要求都都远远高于我们从事常规建设项目审计。基于此，拟任项目经理应具备良好的沟通能力和综合知识（具备财务、造价、招投标、土地成本构成等相关知识），熟知北京市土地一级开发的成本组成（尤其是在实际工作中应协助项目实施主体判断项目中所涉及的成本是否可以纳入土地一级开发成本）。同时一般审计人员也需要掌握土地一级开发中涉及的相关政策及知识点，并能熟练应用。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-201.拆迁审计是土地一级开发中重要的成本构成，是土地一级开发实施过程中最关键工作，是审计的最难点之一，因此审计责任重大；2.其责任在于既要保证被拆迁人能够得到
37、政策规定应得的全部补偿全部补偿，又要严格执行拆迁政策，避免违法违规行为的发生，并保证拆迁资金合理利用；3.审计人员要深入客观掌握各项拆迁政策，对政策进行正确解读；4.在审计工作中采取多种方式与项目实施单位、政府组建的拆迁指挥部、拆迁公司、评估公司等各方进行充分交流；5.审计沟通过程中应以正式颁布的政策和相关文件为准，客观正确地解读政策，使各方共同认可审计单位对政策的客观把握水平；6.在政策的执行上，由于项目的复杂性，审计过程中对于部分政策把握不太准时，审计人员应及时请教土储及审计方面的相关专家，以避免理解偏差；7.在实际工作中要求审计人员随同评估公司和拆迁公司做好入户实地调查，确保数据的真实性
38、和准确性（类似工程中的旁站）。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20w1.鉴于土地一级开发成本的大资金、长周期的特殊性，要针对项目情况重新建立公司内部的审计流程，形成三级审核的全覆盖；w2.梳理项目执行过程中可能出现的问题，做好项目审计预案；w3.审计成员应定期认真组织学习相关政策，相互促进；w4.项目定期总结。泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20泛泛 华华 咨咨 询询Pan-China Consultant2022-11-20欢欢迎迎来来到到泛泛华华国国金金讲讲堂堂W W e el lc co om m e e t to o P PG G E EC C C C L Le ec ct tu ur re e R R o oo om m
