1、长沙专业市场研究分析报告湾田国际建材城P2湾田国际建材城位于长沙城北板块，聚市中心约22公里，未来将打造成在满足现有专业市场交易模式的基础上，构建一站式建材家居全业态专业市场集群。项目位置长沙市望城区太阳山路388号开发商长沙港湾置业有限公司占地面积5000亩建筑面积500万容积率1.8绿化率20%仓储面积120万开发期数三期物业类型商铺、住宅、公寓、酒店商铺、住宅、公寓、酒店物业费商铺：2元/月物业公司DTZ戴德梁行长沙公司销售代理自销湾田国际建材城n 项目计划投资300亿，总规划占地5392亩，建筑面积500万平米；n 一期业态规划为仓储、石材、木业、机电、陶瓷、五金、化工，其中木业、陶瓷
2、、化工已经开业；n 二期业态规划为卫浴、陶瓷、家具、灯饰、板材、化工、家居体验等，本年度将完成二期交房；n 三期业态规划将建设为集高端住宅，办公写字楼、大型购物中心、学校、医院为一体的复合型社区。一期二期三期项目总投资超300亿元，是全部以建材产品为主专业型较强的综合型市场集群，而且还规划有办公物业、学校、医院等市场配套。湾田国际建材城招商政策：“一对一招商”：一个团队对应一个区域的业态；招商客群以专业市场为主。招商模式外拓为主，分板块分区域分业态；联动二手房招商团队由1总监带领6人组成一个专业招商团队，联动二手房，成交后给予成交总额的3%招商区域长沙大型专业市场（高桥）以及三湘、南湖、邵阳等
3、地，有较强专业市场性，目的性强招商政策针对于招商客群，只租不卖，前期免租金（严格把控，需提交相关证件：营业执照、门头照片、名片等）租金体系租金：一楼40-50元/招商奖励1000-2000的底薪，招商成功后给予1%-6%的提成，但有严格要求（根据为客户释放的招商信息定）湾田国际建材城自13年底开始，木业城、陶瓷城、石材城、化工城相继开业，开门率高达85%以上。n 一期建材馆、化工馆、陶瓷城已经开业，其中自购自营客户占比60%；n 其余为租赁型客户，大部分来自高桥、三湘、南湖以及周边地市区，其中石材城全部为福建客户。陶瓷城入驻主力店：金门子陶瓷、旺角陶瓷九牧洁具等；建材城入驻主力店：福湘木业、兴
4、湘木业、万象板材树影板材等；石材城入驻主力店：富林石材、恒利石材、华磊石材等；另外还有：法恩莎、L&D、蒙拉丽莎、新中源等。湾田国际建材城项目在售一期五金城、二期陶瓷城；其余业态为开发商自持，“只租不卖”业态类型陶瓷城石材城木业化工仓储物流五金开业时间一期2014年一二期2013年一期2014年南区已交房北区在建中主要类型卫浴、洁具等板材、建材等装修物料机电、水暖等折后均价15000-18000元/（一楼）1楼租金40-50元/租售状态二期招商完成小部分商铺在售自持物业只租不卖已有福建承包只租不卖预计2016年8月15日开业二期只卖自购自营客户开发商自持不对外出售招商已完成部分对外出售湾田国际
5、建材城区分自营客户与投资客户，给与不同的优惠，合理区分，最大限度增加商家的开业率。开盘当天销售政策：自购自营客户：5折优惠；投资客：7.5折优惠，并返租5年（前3年房租抵房款，后2年房租返还给业主）。其它优惠：按时签约+按时进厂装修+按时开业，都给予一定的优惠或补贴，保证商家开业率。湾田国际建材城客户主要来源高桥等长沙市专业市场及周边地级市等；客户目的性强，看重价格政策及集群效应。客户区域来源有较强专业市场性，目的性强，主要来自于长沙市高桥专业市场的商家，以及三湘、南湖、邵阳等专业市场的商家；客户之间存在帮派之间的挤压，亦或存在自用客户与投资客户之间的挤压；专业市场客户主要看重价格以及产业的集
6、群。湾田国际建材城 市场集群：项目将成为中南地区唯一包括卫浴、陶瓷、石材、家具、灯饰、板材、化工、家居体验等业态的超大型批零专业市场，是专业市场集大成者；交通优势：铁路、公路、水路三位一体，交通优势明显；招商现行：合理区分自购自营客户与投资客户；做到招商现行，前期以招商为主，用自用客户带动投资客；安全风险：项目结合多种业态，分布略显杂乱，且集合化工等危险物品，存在安全隐患。项目小结金桥国际商贸城P3金桥国际商贸城由大汉集团领衔众多邵商成立百家汇公司，共同开发金桥项目。总建筑面积超过1500万方，相当于15个高桥大市场。项目位置长沙市湘江新区普瑞大道西开发商湖南百家汇投资有限公司（大汉集团控股）
7、占地面积11000亩建筑面积1500万平方米容积率3绿化率40%主力户型商铺：35-75开发期数十期物业类型商铺、公寓、写字楼、住宅物业费商铺：2.5元/月物业公司大汉公元物业管理公司销售代理自销金桥国际商贸城金桥国际规划有城市建设多项配套，未来将打造成长沙新一极的副中心。n 项目占地11000亩，拥有纵7.5公里，横1.5公里的国际市场集群；n 项目整体定位为超大型金融商贸物流综合体，世界级湘商总部基地，一站式城市副中心，预备“造城”计划；n 项目规划三期开发，共10区，现仅开发出一期1/2/3区，二期预备动工，三期未开发。一期二期三期灯饰皮革零售木业居然之家金桥国际商贸城金桥枢纽站：高铁、
8、地铁、城铁一站式换乘：金桥国际市场集群毗邻长沙西未来最大的换乘站金桥枢纽站。建成后的金桥枢纽站将实现高铁、地铁、城铁、公交、长途汽车一站换乘，满足日足高峰客流量20万人次的乘需求。金桥枢纽站汇聚；一高铁：渝厦高铁二地铁：地铁二号线、地铁十号线二中心：长途汽车中心、公交汽车中心四城际：长岳城际、长益常城际、长衡城际、长株潭城际四高速：京珠西高速、绕城高速、长常高速、渝长沪高速五位立体交通模式，构建金桥枢纽站。金桥国际商贸城多重招商政策，引驻专业市场客群。第1-3年优惠政策：1万租3年，超低成本经营；第4-5年优惠政策：第四年、第五年的租金根据市场租金水平而定；物业管理费：高质量物业管理服务，前3
9、年钜惠提供。招商操作形式招商模式招商人员外出拓客招商团队组建120人的外拓团队，定员定片区分业态进行招商招商区域长沙大型专业市场（高桥）以及地级市专业市场自购自营者；食品城、建材城客户80%来自于长沙市高桥、南湖、三湘等专业市场的商家，为自购自营客户。租金体系租金：40-45元/招商奖励基本工资1500-2000元，成交后提成0.6%-2%不等金桥国际商贸城招商已完成80%-90%，万商领航，家居、建材、食材等各领域全国前十品牌基本全入驻。n 建材城主要入驻品牌有：晚安家纺、欧派、嘉俊、欧神诺等；n 食材城入驻的主力品牌有：百事、徐福记、哇哈哈、康师傅、金建等知名品牌。金桥国际商贸城一期3区：
10、建材城+公寓一期1区：食材百货区在售产品及价格政策区域一期1区一期2区一期3区业态类型食材百货区写字楼（云铺+展厅）建材城+4栋公寓折后均价（元/）5500-130002800（十年包租，十年无经营权；十年后可原价收回）公寓3000+（无天然气）交房时间2016年年底2017年6月份2016年年底+2017年6月份主要类型干货、海带等等食品类（规划严格，业态分布严格）酒店、家电大厦、创客大厦、企业总部基地等（仅两栋可对外出售）家居建材+40年产权公寓项目于2014年开始出售，目前在售一期1/2/3区，包括食材、建材、公寓及云铺；热销写字楼（云铺）2800元/，十年包租，十年后可开发商原价回收。
11、此两栋写字楼可售一期2区：写字楼（云铺+展厅）金桥国际商贸城首付5万+返租5年+国家级减税免税政策“首付5万”操作模式：首付5万，由开发商提前垫付，要求业主于认购一年内还清；“返租5年”操作模式：前3年租金抵房款，第四年、第五年以每年8%的回报率以现金形式返还给业主，仅包租5年。“减税免税”操作模式：1.在市场试运营初期，经营户缴纳税收区级所获得部分全额奖励，正式运营后前三年减半征收；2.服务性收费按物价部门核准的最低标准收取等。金桥国际商贸城 客户主要来源地区为长沙市专业市场，周边地级市等；客户主要认可点为：金桥造城未来前景和优惠的销售政策。客户区域来源有较强专业市场性，食品城客户80%主要
12、来自于长沙市高桥、南湖、三湘等专业市场的商家，为自购自营客户；建材城主要来自于周边专业市场，以及各地专业市场，自购自营者客户以及部分投资客户；写字楼客户主要来自于业主、开发商资源和市内投资客户。金桥国际商贸城 万亩大盘：金桥国际市场集群是目前中国中部地区最大的商贸物流产业项目；配套齐全：项目配套涵盖市政配套、酒店、医院、学校、交通配套等，齐全成熟；生活、出行、教育、医疗保障皆无忧；交通优势无可比拟：五位立体交通模式，构建金桥枢纽站；实力造城：目开发商为大汉集团旗下的湖南百家汇投资有限公司，实力雄厚，背景扎实；项目欲打造长沙的城市新中心；销售、招商多重政策支持：“减税免税”从销售政策亦或招商政策
13、，政府都给与政策上的支持。项目小结长沙专业市场的现在小结城市发展受阻，中心专业市场接受外迁及提质改造。市场外迁地以三大综合型专业市场集群为主，未来客流集中导入，但客量有限，竞争加剧。长沙专业市场的未来 l长沙拟规划11个专业市场群市商务局、市城乡规划局编制了长沙市专业市场布局规划（2013-2020），提出了市场提质改造和外迁选址的引导方案。规划提出在绕城线周边及外围地区规划11个专业市场群，为长沙市中心城区有意向外迁的市场提供承接地。长沙专业市场规划长沙专业市场的未来 市场分类市场编号市场名称业态导向生产资料市场工业生产资料交易市场1望城经开区市场群钢材农业生产资料交易市场4安沙镇市场群农用
14、机械、工程机械、建材、农产品消费品市场农产品交易市场6黄兴市场群农产品7跳马镇市场群农产品8莲花镇市场群无公害蔬菜、绿色食品、农用机械10镇头镇市场群绿色食品、花卉苗木、旅游商品工业品交易市场1望城经开区市场群建材、家具、日货、服装、农产品2金霞经开区市场群家居、日用小商品、纺织服装、生产资料、副食品及健康产业3丁字市场群建材、化工、家居4安沙镇市场群建材、工程机械、农产品5空港市场群临空产业9金洲市场群服装百货、小商品、旅游商品、文化体育产品11永安镇市场群建材、家居市场群外迁有着巨大的商业发展机会，市场承接竞争激烈；在业态布局上，也同样大面积规划承接同类型业态，因此同质化竞争是首要解决的问
15、题长沙专业市场规划长沙专业市场的未来长沙专业市场的未来应政府规划及市场发展驱动，2015年政府基本已完成市内市场外迁及提质改造规划：红星及马王堆市场集体外迁，高桥、南湖、三湘市场外迁+体质改造双向执行。红星马王堆下河街体质改造+外迁双管旗下黄兴镇跳马镇白竹村中山路小商品城部分产业应政府要求搬迁至高岭、湾田、金桥等市场，同时政府投入百亿元对现址进行体质改造。2017年底实现新市场开业营运，兼具八大功能分区，将打造成全国农副产品重要批发集散基地。“新家”占地面积高达1001亩，高度物流集中，比现在的马王堆批发市场大5倍。已正式营业，但整体情况未达到预期效果，未来将有运营公司进行整体打造。市场发展方向高南三桥湖湘长沙专业市场总结专业市场的发展从最初的摆地摊到大型贸易市场的形成经历了质的飞越，通过城央市场外迁，长沙逐步形成了已高岭、湾田、金桥为主的大型专业市场集群，规模宏大；但专业市场的重复建设、后期的同质化竞争，在客户有限的情况下，如何填满一个个规模庞大的市场集群，值得深思！谢谢！谢谢！
