1、 营销部2012年10月25日 价格策略价格策略2诚丰成立17周年，需要市场的关注和叫好1实现平稳销售，保证项目营销进展顺利持续引爆市场热点持续引爆市场热点，概念与品质制造轰动，概念与品质制造轰动选取前山片区选取前山片区20122012年在售楼盘共年在售楼盘共5 5 个，对其市场均价进行比较。个，对其市场均价进行比较。楼盘名称楼盘名称主力户型主力户型均价均价(毛坯）毛坯）恒隆明珠公寓8700诚丰嘉座公寓8800清华十二郡2-3房9800公园里2-4房9700招商花园城3房9600片区在售楼宇价格片区在售楼宇价格REPORT ABOUT PRICE住宅市场调查小结：住宅市场调查小结：前山在售住宅
2、市场调查结论：前山在售住宅市场调查结论：1、首次置业，小户型投资为重要的置业特征。、首次置业，小户型投资为重要的置业特征。2、追求销售度成为主流，进入、追求销售度成为主流，进入10月，招商花园城月，招商花园城187套，公园里套，公园里127套排全市网签套排全市网签前十名，尤其招商花园城的高性价比，使之排名第一。招商花园城市上市公司追求前十名，尤其招商花园城的高性价比，使之排名第一。招商花园城市上市公司追求现金流，去库存化；公园里的开发商前期资金紧张，欠施工方工程款，价格低开，现金流，去库存化；公园里的开发商前期资金紧张，欠施工方工程款，价格低开，逐步调整，追求回款速度；仅有清华十二郡开发商手中
3、仅有一个项目开发，追求较逐步调整，追求回款速度；仅有清华十二郡开发商手中仅有一个项目开发，追求较高单价，销售速度逊色于周边竞争对手。高单价，销售速度逊色于周边竞争对手。3、楼盘的价格市场较好时卖家溢价空间较大，市场趋冷时，买家溢价能力增强，、楼盘的价格市场较好时卖家溢价空间较大，市场趋冷时，买家溢价能力增强，前山区域楼市在调控政策下，市场交易未活跃，性价比成为刚性需求者权衡的重要前山区域楼市在调控政策下，市场交易未活跃，性价比成为刚性需求者权衡的重要因素，价格的调整幅度与销售速度成正比关系。因素，价格的调整幅度与销售速度成正比关系。4、未来、未来2年供应量接近年供应量接近183万平方米，前山的
4、供应量丰富，竞争充分，产品特色与万平方米，前山的供应量丰富，竞争充分，产品特色与性价比成为竞争的重要因素。性价比成为竞争的重要因素。核心均价：前山区域核心均价：前山区域5个楼盘毛坯价格区间在个楼盘毛坯价格区间在8700-9800元元/平方。市场情况基本面不变，限购政策保持现状，我平方。市场情况基本面不变，限购政策保持现状，我们取中间值。们取中间值。水晶座均价：水晶座均价：9600元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯）水晶座价格：水晶座价格：市场中间价市场中间价 第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点 第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点20132013年年1 1月
5、月1 1日营销上临时接待中心必须出现。日营销上临时接待中心必须出现。1 1、在沿明珠路红线附近提供、在沿明珠路红线附近提供100100平方米以上板房平方米以上板房2 2、如果留出板房空位有困难，必须租用工地现场、如果留出板房空位有困难，必须租用工地现场对面华业大厦一层位置做临时接待中心。对面华业大厦一层位置做临时接待中心。3 3、保证蓄客期、保证蓄客期6 6个月个月 第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点临时接临时接待中心待中心临时接待中心地点如图所表示，在用地红线内。临时接待中心地点如图所表示，在用地红线内。第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点临时接待中心若
6、工地无法摆放板房，租用华业临时接待中心若工地无法摆放板房，租用华业大厦一楼大堂，或商铺，大厦一楼大堂，或商铺，1月月1日前必须蓄客。日前必须蓄客。本案本案临时接临时接待中心待中心 第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点选定策划代理公司：三者选其一选定策划代理公司：三者选其一左岸、中原、一品左岸、中原、一品代理费：代理费：营销额的营销额的1%左右左右设计公司：设计公司：新园的设计公司包月新园的设计公司包月4万万选定时间：选定时间：2012年年12月月15日必须签订合作意向书日必须签订合作意向书 第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点20132013年年4 4月月2
7、020日销售中心必须装修完成。日销售中心必须装修完成。1、4月月20日后销售中心可以进场使用。日后销售中心可以进场使用。2、沿明珠路的商铺展示面出街，必须有部分商铺、沿明珠路的商铺展示面出街，必须有部分商铺外墙与装饰完工。外墙与装饰完工。4月20日销售中心内外装修装饰完工，交付使用。第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点销售中心销售中心沿街展示面沿街展示面销售中心与临街展示面位置图。销售中心与临街展示面位置图。第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点销售中销售中心心看楼通道：看楼通道：方案一：看楼通道从方案一：看楼通道从B B栋地下室停车，坐电梯到样板房。栋地下室
8、停车，坐电梯到样板房。方案二：从销售中心搭建看楼通道，到方案二：从销售中心搭建看楼通道，到B B栋，坐工程梯到样板房栋，坐工程梯到样板房样板房样板房5楼楼 第二部分第二部分 诚丰水晶座营销节点诚丰水晶座营销节点1 1、外立面采用深圳金地梅龙镇外立面，双层面。、外立面采用深圳金地梅龙镇外立面，双层面。竖线条装饰。竖线条装饰。2 2、符合都市新青年审美要求，以及全功能住宅定、符合都市新青年审美要求，以及全功能住宅定为的延续。为的延续。用现代主义的理性方式，追寻技术美与人性化的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然 个性化的立面个性化的立面全能公寓小空间，大功能！全
9、能公寓小空间，大功能！1、少花钱，多办事、少花钱，多办事2、1300元元/平方米装修成本包税，如果可能平方米装修成本包税，如果可能带上衣帽间，带上储物间。带上衣帽间，带上储物间。3、一个全功能概念，用不同的软装演示，、一个全功能概念，用不同的软装演示，可以整层楼宇有样板房，也可以装修半层。可以整层楼宇有样板房，也可以装修半层。装修老板可以垫资，样板房卖了再结款，公装修老板可以垫资，样板房卖了再结款，公司没花钱装样板房。司没花钱装样板房。创新全功能样板房，实现关于家的所有梦想！创新全功能样板房，实现关于家的所有梦想！抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间哦！厨房橱电一体化，科技设备让生
10、活更轻松洗面台和马桶间使用互不干扰，我俩起床后再也不用争夺卫生间啦。第三部分第三部分 推售节奏推售节奏1 1、认筹时间、认筹时间20132013年年5 5月月1 1日开始认筹，认筹达到推日开始认筹，认筹达到推货量的货量的2 2倍。倍。2 2、8 8月月3 3日解筹，销售日解筹，销售70%70%左右左右3 3、推售货量、推售货量B B栋整栋栋整栋4 4、推售均价、推售均价94009400元元/平方米平方米REPORT ABOUT PRICE推售推售B栋需要的绿化配合栋需要的绿化配合 第三部分第三部分 推售节奏推售节奏绿化绿化配合配合看楼看楼通道通道销售中销售中心心 第三部分第三部分 推售节奏推售
11、节奏1 1、20142014年年1 1月月1 1日推售日推售A A栋栋2 2、均价、均价97009700元元/平方米平方米3 3、如果可以在、如果可以在A A栋装修新样板房栋装修新样板房REPORT ABOUT PRICE推售推售A栋需要的绿化配合栋需要的绿化配合 第三部分第三部分 推售节奏推售节奏绿化绿化配合配合销售中销售中心心看楼看楼通道通道住宅、商铺销售面积及停车位（数量）住宅、商铺销售面积及停车位（数量）A栋一层商铺面积：640.38平方米，二层商铺面积：85.86平方米；可售 总面积：726.24平方米 B栋一层商铺面积：512.74平方米，二层商铺面积：79.57平方米；可售总面积
12、：592.31平方米 C栋一层商业面积：729.8平方米，二层商铺面积：804.15平方米；可售总面积：1533.95平方米 D栋一层商业面积：121.64平方米 商铺总销售面积：2974.14平方米 住宅总销售面积：36040.53平方米 地下室人防面积：1506.51平方米，设备及停车间：8302.95平方米 地上停车位：16个，地下停车位：375个；总停车位：391个 （其中人防停车位：22个；含4个字母车位）第四部分销售预估第四部分销售预估住宅销售金额预估：住宅总销售面积住宅销售金额预估：住宅总销售面积36040.53 36040.53 96009600元元/=345989088=34
13、5989088元元商铺商铺销售金额预估：一层销售金额预估：一层1882.92 1882.92 3000030000元元/=56487600=56487600元元 二层二层969.58 969.58 1500015000元元/=14543700=14543700元元车位销售金额预估：（车位销售金额预估：（391-22391-22）100000100000元元/个个=36900000=36900000合计毛销售额：合计毛销售额：453920388453920388元元备注：未减除嘉宝华拥有产权的商铺面积，商业全部统计在内，作为销售额。备注：未减除嘉宝华拥有产权的商铺面积，商业全部统计在内，作为销售额。第四部分销售预估第四部分销售预估1 1、合计毛销售额：、合计毛销售额：453920388453920388元元2 2、营销成本：、营销成本：453920388453920388元元3%=13617611.643%=13617611.64元元3 3、营销成本：、营销成本：代理费代理费设计费设计费销售中心设计及装修装饰费销售中心设计及装修装饰费媒体媒介发布费媒体媒介发布费现场包装费现场包装费物料印刷费物料印刷费不可预见费等等费用。不可预见费等等费用。第四部分销售预估第四部分销售预估谢谢聆听谢谢聆听共同努力，再创辉煌！共同努力，再创辉煌！
