1、CentaPro我 专 业 我 坚 持武穴二里半农贸市场前期策划方案二里半实业有限公司现代形象，有别于主城区的最独特的标签。城市的每一处地方城市的每一处地方都应被赋予其独一的特色，都应被赋予其独一的特色，从而刻画孕育在项目的特质从而刻画孕育在项目的特质项 目 市 场 研 究项 目 发 展 定 位项 目 规 划 与 运 营Communicate Ideas宏观背景市场现状典型个案市场小结项 目 市 场 研 究Communicate Ideas三省七县通衢长江十大深水良港之一矿资源丰富，境内金属矿产有40多种代表金属矿铅、锌、铜、金红石拥湖光山色，广济十景魅力武穴5武穴物产丰富，工业发达，居民收入
2、增长较快。经济武穴2006 2007200820092010国税税收收入增长率21.6%GDP增长率12.9%国税弹性系数1.67国税税收收入增长率41.2%GDP增长率15.4%国税弹性系数2.68国税税收收入增长率33.4%GDP增长率20.9%国税弹性系数1.6国税税收收入增长率20.4%GDP增长率14%国税弹性系数1.46国税税收收入增长率14.3%GDP增长率16.1%国税弹性系数0.896三大产业协调发展第一产业产值年增长达到14.94亿元，第二产业产值年增长达到14.74亿元，第三产业产值年增长达到14.83亿元。以农业为依托，工业为龙头大力发展旅游业单位：亿元产业武穴以农业为
3、依托工业为龙头大力发展旅游业7城市商业市场发展大致需要以下四大阶段，武穴目前步入到第二阶段向第三阶段转变过程中，商业不同类型的出现将扩大传统商圈经营面，逐渐出现裂变式多向发展。综合型商业形态出现，SHOPPINGMALL、特色主题商业、旅游商业地产等综合型商业形态出现。百货公司出现，商业市场初现雏形商业街、百货公司带动城市商业发展，城市商业圈形成特色经营店、专业市场等丰富业态出现，改变传统商业市场格局（STEP1）（STEP2）（STEP3）（STEP4）第四阶段 升级转型时期 第三阶段 高速发展时期第二阶段 突破发展期第一阶段 启蒙发展期现代商业发展趋势8农贸武穴菜市场建设是重要的民生工程,
4、也是武穴市创建卫生城、园林城、环境保护模范城和文明城薄弱环节；目前，城区形成规模菜市场共有39个，其中：菜市场4个临时占道点12个超市型菜市场13个9农贸市场分布财政局旁永宁大道西心连心江堤建权宾馆东北北川路东财政局旁永宁大道西心连心江堤建权宾馆东北北川路东东新村菜市场(原大世界农贸市场永宁商场菜市场刘家巷菜市场后坝街菜市场东风小学菜市场刊江医院桥头农贸自产自销市场武穴市主要农贸市场分布图10农贸市场概况序号名称举办单位地点面积（平方）情况简介1东新村菜市场市城管大队小桥小学旁150平时占道经营2北川路东菜市场市城管大队人民医院2000平时占道经营3财政局旁菜市场个人市财政局隔壁2004原大世
5、界农贸市场武穴办事处大世界门口300现占道经营5永宁商场菜市场金典公司永宁商场门口450永宁商场菜市场6江堤市场市场中心外滩50007刘家巷菜市场临时占道刘家巷与北川路交叉口6008心连心菜市场临时占道老检察院旁边509后坝街菜市场临时占道后坝街沿线20010永宁大道西临时占道11建权宾馆东北临时占道12东风小学菜市场临时占道东风小学旁5013刊江医院桥头临时占道30014农贸自产自销市场市场中心外滩700011农贸市场概况名称：北川路菜场 物业面积：约2000商铺数量：约50个商铺面积：约15开业率：100%北川路东菜市为自发形成，经营户多在马路旁摆摊经营，部分摊位占据路中心位置，影响城市交
6、通。12农贸市场概况江堤市场分为东、西两块：东面为摊位，主营批发，菜色种类齐全；西面为三轮车，主营零售，以蔬菜为主。名称：江堤菜场 物业面积：约5000商铺数量：约100个商铺面积：约15开业率：100%13名称：永宁大道菜场物业面积：约200商铺数量：摊位10个；三轮10个商铺面积：约15开业率：100%由于新项目（新天地小区）在建，菜市场迁至工地外的10个简易门脸，菜市重建后（约1年后，其工程竣工节点定为2012年10月）将集体回迁永宁大道西市场为新天地小区建设期临时摊位，以临时建筑为主，菜市随项目竣工而集体回迁。农贸市场概况14名称：财政局菜场物业面积：约350商铺数量：11个商铺面积：
7、约40（7*6）开业率：约100%财政局菜市仅满足周边居民，规模较小，铺位仅11个农贸市场概况15名称：心连心菜市物业面积：大棚约500商铺数量：大棚46个；侧街185个商铺面积：520开业率：100%该区域为武穴最繁华菜市，分为大棚与临街摊贩两部分，临街摊贩经营较不规范。农贸市场概况16建权宾馆东北面菜市场为临街摊贩自发形成，满足周边居民生活为主。农贸市场概况名称：建权宾馆北面菜市物业面积：50米街巷商铺数量：100个商铺面积：15-25开业率：100%17主要农贸市场分析整体形象脏乱差，缺乏统一规划，需要新市场来整合农贸资源，规范经营，提升城市形象。武穴农贸市场调研表 项目名称 项目规模
8、商户数量 商铺面积 主营业态 功能 年租金 经营现状 备注 北川路东 约2000 50 15左右 蔬菜、肉类、水产、熟食 零售 2000-4000 一般 占道经营严重，流动摊位摆到路中心 江堤市场 约3900 摊位147、流动97 2-45 蔬菜、肉类、干货、禽蛋、调料、水产品 东摊农贸批发，西摊零售 6000-40000 很好 分为大棚摊位与流动摊位两个部分，开业率100%，人流20人/分以上 心连心 500；100米街巷 大棚46；街巷185 12-15 蔬菜、肉类、干货、禽蛋、调料、水产品 零售 6000左右 良好 武穴最繁华菜市，人流量达到30人/分以上 建权宾馆东北面 50米街巷 1
9、00 15-25 蔬菜、肉类、水产品 零售 10000左右 很好 开业率100%，人流量达到15人/分左右 永宁大道西 20米街道 摊位10；临时10 8-10 蔬菜 零售 不要租金 临时 即将迁入新天地小区，为临时市场 财政局旁 20米街道 11 16-17 蔬菜 零售 4000-5000 一般 小型农贸市场，主要满足周边居民 18农贸市场小结 武穴农贸市场特征无统一规划，占道经营居多市场形态市场分布市场类型经营模式个体建设，基本上处于无人管理状态，市场环境差。政府建设，后期补给管理机制弱分布较分散，依附传统商圈功能单一，规模小、种类少，只具备零售功能近年超市型农贸市场发展迅猛19农贸市场困
10、境规划布局l建设规划缺乏前瞻性，与周边居民生活不配套，导致主城区占道经营现象突出，市民意见大。新城区建设较快，但是菜市场规划配套不全，未来老城区的乱象又会在新城区重复。配套实施l按照标准化菜市场设置与管理规范的要求，设施不完善，市场内道路、消防、排水年久失修残缺不齐，物流配送和安全环节存在隐患。l主要硬件不能达标，如市场冷链系统，隔离宰杀、停车场、消防安全、食品安全检测等。管理不善l2012年颁布了黄冈城区菜市场建设管理办法，武穴在这方面的管理机制还为空白。l管理机制的不完善导致现实菜场的管理混乱。20发展目标市场价值补给市场、完善经营、规范管理社会价值城市角色、便民利民、政府引导开发价值配合
11、政府、关注服务、树立企业品牌农贸市场发展21营销思考点未来武穴农贸市场发展方向:政策化：以政策为导向，政商结合，建立公共事业补偿机制。管理化：规范的市场管理，改变往日形象，提升运营服务水平。武穴农贸市场发展方向规范化物业规划多品种定制物业，综合电力安全保障系统布局标准规划要求，满足车流人流要求完善配套提升城市形象、完善物业功能农贸市场发展22武穴房地产发展u随着武穴市新区建设加快，老城区土地放量增大，旧城改造项目增加，房地产项目遍地开花，市场供给量呈上涨趋势；u武穴市房地产项目开发于本地企业为主，开发理念落后，甚至很多企业开发经验为零，互相攀比心理，使之一味追求利润最大化，武穴市房价在近三年出
12、现较大涨幅；u20112011年物价整体上涨，房地产开发综合成本增加，促使今年房价上涨；u随着项目增多，项目之间竞争愈演愈烈，很多企业以营销代理模式展开销售，武穴房地产开发企业营销意识逐步提高，竞争加剧。23楼市概况武穴房地产发展住宅概况项目名称项目地点项目体量均价物业形态龙潭国际商贸城武穴市北川路中百仓储旁1500003440元/围合式(以商业综合体为主.5栋商住楼.1栋商业楼)格林华府刊江大道物价局旁200003250元/联排式、小高层11F、高层17F龙洲新天地永宁大道大世界饶之美路950003600元/6栋、2栋28F、2栋25F、2栋23F东磁新城花园民主路与刊江大道交汇处13000
13、03700元/（多层、高层)围合式亚兴国际城栖贤路育才高中旁150003650元/围合式，15层小高层 2T3户 2T4户24武穴主要住宅项目分析项目名称龙潭国际商贸城项目位置武穴市北川路中百仓储旁楼盘布局围合式(以商业综合体为主.5栋商住楼.1栋商业楼)建筑风格现代开发规模总建筑面积15万方占地规模40000建筑面积15万方(住宅4万方.商业11万方)开盘时间2012.2.6入伙时间2013.12.30周边生活配套中百仓储.长途汽车站.实验二小.建权酒店价格均 价3440元/户型二室二厅三室二厅四室二厅复式面积104.106(3540起)122.139(3600起)152(3540起)总套数
14、350套销售率35套未销售物管费1元/主要卖点1.地理位置 2.商业配套 3.开发品牌 项目优势1.武穴市中心地段 2.项目周边环境较好、配套齐全 3.户型好，通风采光佳 4.规模大项目劣势1.期房,周期太长 2.大面积房源多,总价高 3.商业规模大,环境差,噪音大机会点1、地段优势 2.项目户型品质高，采光，通风好(2T3)威胁点1.无专业销售人员 2.商业无定位销售策略1.专业团队.专业服务 2.新城市中心,新的生活景象 3.区位发展趋势龙潭国际商贸城25武穴主要住宅项目分析东磁新城花园项目名称东磁新城花园项目位置民主路与刊江大道交汇处楼盘布局（多层、高层)围合式开发规模13万方占地规模6
15、5000平方米建筑面积14万平方米容积率2.15绿化率35%-40%实用率85%建筑密度46%间距25米公摊率15%开盘时间2011年1月底入伙时间2012年初周边生活配套超市、幼儿园、市三医院、瑞明酒店、建行促销手段一万抵二万均 价3700元/折扣系数一万抵二万户型二室二厅三室二厅四室二厅复式面积90-96110-115 124-137总套数主要卖点产权70年、板式结构、品牌效应项目优势1.体量大，区内配套晚上 2.户型设计合理南北通透，阳光充足3.小区绿化规划面积大，人工湖 4、开发商实力强，属上市公司项目劣势1.价格高，周期长 2.周边居住环境不佳（墓地、高压变电站）机会点东区高端盘、吸
16、引高端客户威胁点武穴人公认的风水极差地地段（以前枪毙犯人的位置）销售策略通过认筹吸引客户（5、1-5、20日进千金）26项目名称明珠豪苑3期项目位置武穴市明珠路188号楼盘布局规划10栋高层，一期一栋1栋17层开发规模15万占地规模40000建筑面积15万方容积率4.3 绿化率30%实用率85%建筑密度间距38m公摊率15%开盘时间2011年5月入伙时间2012.12周边生活配套童心幼儿园 源丰宾馆 黄梅土菜馆发展商及电话湖北泰仁房地产开发有限公司投资商及电话湖北泰仁房地产开发有限公司均 价3400元/折扣系数幅度9.6-9.8折户型二室二厅三室二厅四室二厅复式面积1号楼1091072号楼11
17、9.5.102.5.125.6.107无总套数120套销售率105套(1.2月每月13套)未销售15套2号楼开始未售主要卖点1品牌地产 2首创分户式供暖 3城东新区升值地段项目优势1.大型社区，居住氛围成熟 2.户型设计合理 3.内部配套完善项目劣势1.户型单一 2.项目建设周期长 3.视野不开阔 4.楼间距窄(18-28米)威胁点价格较低、户型小总价不高，吸引部分价格异议客户销售策略1.以本项目一期为重点宣传 2.小区配套完善(30000商业)3.地段优势(紧邻新汽车站)武穴主要住宅项目分析明珠豪苑3期27刚需释放刚性需求，改善需求已经得到全面释放。价格上扬户型转变销售价格上涨较快，市场商品
18、房销售均价在3400元/平方米左右。开发考虑倾向实用、投资客户，中、大户型消费向中、小户型转变武穴住宅市场总体形势分析28项 目 地 块 特 征项 目 发 展 概 念项 目 相 关 定 位项 目 功 能 演 绎项 目 发 展 定 位Communicate Ideas地块特征地块区位位于广济大道与明珠大道交汇处西南侧，交通便利，便于后期车流及人流的通达。地块现状生地性质，地块现为农田和坟地，高差约2米，西面临东港。30核心问题界定整体定位-如何形成差异化，补给市场规划与营销-如何利用建筑规划，提供舒适利民需求物业运营与收益-怎样的开发模式、经营模式来满足持续良性经营31农贸市场发展特点：n 交通
19、集散地，客流量大，外来人口流动量大；n 在商圈自然发展的状态下，消费时间较短，消费水平不高；n 若缺乏统一、严格管理，易导致商业经营环境恶劣和商业信用低劣；农贸市场商圈特点表明，传统商业档次偏中低档，但依靠专业市场，客群、货流及渠道可共享资源。本项目可借前瞻性规划，提升区域集聚地形象最大化发挥城市主城区的便民配套价值。项目发展方向32统一化管理改善现有农贸市场“脏乱差”形象，保证项目的引导性和后续经营。规模化经营通过规模化，完善农贸市场各区功能补给，吸引片区消费、填补区域空白。标准化建设参照黄冈市标准化“菜篮子”工程建设要求，标准建设农贸市场，合理规划配套设施建设比例。项目发展概念33项目发展
20、方向通过复合功能产品的有效布局，不同功能的延伸与互动，打造最具代表性、消费形态最集中的综合性农贸空间。批发零售商贸农加超34项目发展方向35“农加超“的经营理念：利用农贸市场与超市之间的差异化经营，使其形成良好的优势互补，达到一个农贸市场与超市两旺的双赢局面。再配以其它业态的补充与完善，在互利的基础上实现市场的繁荣与兴旺。“批零结合”的经营模式：本案交通通达性好，商业辐射区域广，具有批发行业经营的必备条件，适宜批发业的发展与经营。本案可通过政府行政支持，形成一个“农贸批零”市场，结合本地情况，经营诸如蔬菜、水产等农贸产品的批发，形成一个批零结合的市场业态。武穴农贸中心提升城市的居住配套环境提升
21、城市的产业环境提升商贸辐射力、引导力项目整体定位项目产品定位市场定位品牌农贸市场，放心绿色超市1、“绿色”倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；2、“放心”经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活；3、“环保”提倡使用更环保的材料和更环保的农贸产品，打造环保市场，提升品质生活。品牌农贸市场，放心绿色超市1、“绿色”倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；2、“放心”经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活；1、“绿色”倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品；项目产品定位档次定位项目整体形象 规范市场经营有效物业规划从附近人群消费习惯出发，以“绿色，放心，环保”为主题走规模经营
22、路线鲜明主题，打造城东首个大型舒适农贸市场，塑造项目整体形象独一建筑特色，业态组合布局式平面布置，差异化规划38n 以区域功能型导向命名，服务大众；n 这里是民众的农贸聚散地，每天人流熙熙攘攘，商贩络绎不绝；n 这里是真正的菜市场，统一规划管理，是真正的城市形象窗口；n 这里是真正的超级市场，有最新鲜的瓜果海鲜，还有大鱼、螃蟹、龙虾等。项目形象定位案名建议1武穴城东农贸市场Wuxue Farmers Market39二里半农贸市场ERLIBAN NONGMAOSHICHANG项目形象定位案名建议2n 以服务区域为名，体现地域特征；n 借助农贸市场高人流聚集的特殊区位优势；n 充分发挥项目主干道
23、十字路口的交通优势；n 通过环境、建筑及动线设计营造出舒适、便捷的消费场所。40项目形象定位案名建议2项目客群定位次级辐射圈：消费群武穴市内刚性生活购物客户经营群武穴周边农贸产品经营商家延伸辐射核心辐射圈次级辐射圈延伸辐射：消费群零散非固定生活消费客户经营群武穴新进入市场经营户核心辐射圈：消费群新区品质生活客户经营群市场已有品牌经营商家4243项目功能定位业态定位多样性廉价性u 农贸市场周边业态的分布极不规律，涉及副食品、干货、五金、餐饮等十余个品种，复杂多样，所以在定位上要谨慎而行。随意性u 农贸市场周边业态经营的多为一些价格低廉的产品，商品总价不高，所以相对更注重实惠。u 农贸市场周边业态
24、消费客户的购买行为具有很强的随意性，有相当一部分是家庭主妇在买生活必需品时的顺带消费行为。u 农贸市场周边业态在经营销售的货品上具有方便、快速的特征，与上述的随意性相伴而生的是其极强的便利性。便利性农贸市场业态定位特征：44项目功能定位业态定位TitleThemeGallery is a Design Digital Content&Contents mall developed by Guild Design Inc.禽类粮油类果蔬类水产类肉类复合型农贸市场干货酱品类本案农贸市场业态定位：项目功能定位水产区45项目功能定位肉区46项目功能定位禽类区47项目功能定位果蔬区48项目功能定位粮油干
25、货区49项 目 规 划 原 则项 目 规 划 建 议项 目 投 资 测 算项 目 后 期 运 营项 目 规 划 与 运 营Communicate Ideas项目规划项目规划的主要原则特色农贸建筑 标志产品打造目的性消费 带动农贸商贸人气业态组合的良性互动 空间价值最大化51总用地面积 :12354总建筑面积 :33356农贸市场建筑面积：4910商业建筑面积：6960住宅建筑面积：21486技 术 指 标项目总体规划建议52占地面积：6660建筑面积：4910容积率：0.72车位：约154个，其中小型车位：约133个 小型货车位：约21个技 术 指 标项目规划建议农贸市场部分53项目规划建议5
26、4农贸市场鸟瞰示意项目规划建议农贸市场内部设置建议摊位设置建议1、摊位面积40%，通道面积40%，辅助面积20%（注：仅供参考，业态分布比例按实际招商最终确定）；2、摊位规格：2平米：2m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）；2.5平米：2.5m(长)*1.2m*（高）*1m（宽）3、经营户站位1.4米宽（背靠背2个），摊位间主通道2.5米宽，次通道1.8米宽。55项目规划建议农贸市场内部设置建议水电设置建议1、增大内部排水系统管径，以便清理掏淤；2、在摊位前设置排水、排污暗沟，加盖有孔挡板；3、市场内用水独立装表计量，管理处和经营户单独装表计量每月用水；4、市场内采用节能照明灯，照明间距建议
27、以每一个半的经营摊位为标准，并加装安全防护罩；5、商铺独立安装电表，水产品摊位采用防水型插座。56项目规划建议农贸市场内部设置建议装修建议1、地面铺设防滑地砖，地面符合防滑、不易积水、易清扫要求；2、市场内墙及立柱应贴墙面砖；3、市场房顶涂防霉材料，或设防火吊顶；4、外街铺应统一店招。57项目配套住宅建议由三栋17+1高层组成，1、2层为商业部分。项目投资测算1、投资成本测算 项目规模：农贸市场项目总占地面积12354平米，其中二里半农贸市场占地约6660平米，建筑面积4910平米，小型车位133个，小型货车位21个；商住综合楼占地5694平米，建筑面积33356平米，其中住宅21486平米，
28、商业6960平米。基础建设投资成本测算预计二里半农贸市场基础建设总投资为2952万元，项目商住开发部分总建筑面积约28446平方米，总投资成本约7632万元。591、二里半农贸市场投资估算60序号项目计算面积单价/元总价/元备注1土地成本10200000200000010亩，20万/亩2拆迁费用80030002400000约800具坟3前期费用4910100491000含勘探、设计、报规报建等费用4土方工程6660458991006660平米*3米*45元/立方5基础工程4910150736500桩基础6主体工程491012005892000土建、内外墙装饰7装饰工程4910600294600
29、0门、窗、设施、室内地面、墙面、摊位等项目投资测算单位：元项目投资测算1、二里半农贸市场投资估算61序号项目计算面积单价总价备注8水电工程4910200982000室内外水电等9消防工程49104001964000室内外消防10道路绿化200014002800000室外道路、停车场、绿化、垃圾转运站等11楼顶停车场491010004910000二楼停车场12环境整治1000000东港环境整治费13管理费用2-12项费用的10%2502060含人员工资、监理、招商、广告等费用14合计491029522660单位：元序号项目计算面积单价总价备注1土地成本56942000001709910 8.55
30、亩，20万/亩2前期费用28446802275680含勘探、设计、报规报建等费用3土方工程5694457686906660平米*3米*45元/立方4基础工程28446601706760桩基础5主体工程28446140039824400土建、内外墙装饰6装饰工程2844640011378400门、窗、设施、室内地面、墙面、摊位等7水电工程284461504266900室内外水电等8消防工程284462005689200室内外消防9道路绿化160012001920000室外道路、停车场、绿化等10管理费用2-9项费用的10%6783003含工资、监理、销售、广告等费用11合计28446268376
31、322943单位：元项目投资测算2、商住开发项目投资成本估算项目农贸市场及商住开发的总投资额为10584万元。项目投资测算3、项目收益测算（1）二里半农贸市场租赁价格预测63序号项目计算面积租赁单价年租金备注1商铺6002001440000按建筑面积计算2水产100250300000按实用面积计算,平均每铺实用面积约2-10平米3肉类1002503000004禽类1501803240005疏菜2001804320006其他2002004800007停车1545281050平均每个车位5元/日8小计3557050二里半农贸市场前三年采取免租方式经营，三年后对外正式经营，预计三年后的租金收入如下表
32、：初始经营年租金收入预测单位：元项目投资测算3、项目收益测算64单位：万元年份1-345678910111213租金倍数01111.031.061.131.161.191.231.27年租金0 356356 356 367 378 401 413 425 438 451 农贸市场正式经营后，每年的租金收益如下表：项目投资测算注：农贸市场费用前三年维持不变，之后按年5%的涨幅上涨。（2）二里半农贸市场经营费用估算653、项目收益测算序号项目月费（元/月）年费（元/年）1维修费用8000960002保洁物料费用2000240003垃圾清运费用150001800004电费200002400005水费
33、5000600006人员工资250003000007营销及其他5000600008小计80000960000月度经营费用估算项目投资测算（3）二里半农贸市场年度收益情况预测66单位：万元3、项目收益测算年度1-34567891011121314151617181920收入0356 356 356 367 378 401 413 425 438 451 464 478 493 508 523 538 555 费用0969696101 106 117 123 129 135 142 149 156 164 172 181 190 200 营业税等062 62 62 64 66 70 72 74 7
34、7 79 81 84 86 89 91 94 97 税前利润0198 198 198 202 206 214 218 222 226 230 234 238 242 246 250 254 258 单位：万元年度利润情况预测 注：租赁营业税按收入的5.5%计征，房产税按收入的12%计征，合计按17.5%征收。类别面积价格小计（元）住宅21486320068755200商铺6960600041760000合计28446110515200预计一年后，本项目普通住宅平均销售价格为3200元/平米，商业1-2层平均销售价格为6000元/平米。项目投资测算3、项目收益测算（4）商住开发项目销售收入预测类
35、别销售额（万元）税率小计（万元）营业税及附加110525.80%641.02土地增值税110525%552.6预征所得税110522.50%276.30契税110522%221.04印花税110520.05%5.53合计1696.19预计项目销售税金如下表：商住部分销售总收入为11052万元，销售税收1696万元，扣除税收后收入为9356万元。商住销售税收一览表3、项目收益测算（4）商住开发项目销售收入预测项目投资测算项目投资测算根据测算，农贸市场的静态投资回收期为：建设期1年+回收期1+3+12.6516.65年695、项目收益测算（1）二里半农贸市场投资回收期（2）商住部分投资收益1105
36、2万元-1696万元-7632万元1724万元5、项目收益测算（3）总体收益测算项目投资测算根据测算项目总投资（含农贸市场）10584万元，项目商住销售收入11052万元，扣除税收后收入9356万元，项目建成后净利润为负928万元，综合商住部分利润后的投资回收期为8.70年。项目投资测算6、项目经济评估71总体而言，二里半农贸市场投资回收期较长，综合商住开发销售收益后，项目有部分亏损，必须依靠农贸市场的持续经营和政府政策优惠扶持（前期规费税收等方面）,项目方可收回投资.对东港治理、公共道路修建上由政府出资，企业进行建设，最终保证项目的正常建设。项目后期运营1、管理制度方面建议引进超市化管理制度
37、u总结发达国家和地区的经验，随着城市、经济和商业的发展，超市将逐渐取代农贸市场，成为城市居民购买农产品的主要场所。u本项目对于超市化管理的引入就在于将无序的竞争纳入有序的统一操作中，通过资源的统一调配，实现利润的最大化和市场的长远发展。u农贸市场的商贩进行统一的日常管理，在市场内部环境方面借鉴超市的卖场，商贩着统一服装，配发工作牌，市场内使用统一的购物袋，实施卖场的产品分区。此外是加强物流管理工作，真正实现从形式到内容的超市化，树立起全新的市场形象。72项目后期运营2、市场形象方面整洁，绿色，环保u在市场显眼处可放置公示牌，立足于卖点，公布在售商品的质检信息，让顾客买到放心菜；设立公平称，打造
38、一个诚信市场；u 市场应充分展示市场理念、宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从“脏乱差”形象变为“整洁、卫生、绿色、环保”形象！u市场内外布置、人员服装和购物袋等，其视觉识别的标准色均与农贸市场卖点的绿色一致，使市场的外表与内涵融为一体。此外，路牌指示等参考牌要注意布置的位置。73项目后期运营3、政策方面扶持帮助u由于本项目是市政府“菜篮子”重点工程，可对市场的名称、税收和工程等方面出现的问题申请政府政策上的扶持与帮助。74项目后期运营4、市场管理方案市场管理主要任务为收取临时摊位费用及水电费用等，并协调处理商户投诉及商户纠纷，缓解市场内部矛盾。环境卫
39、生维护主要任务为市场清扫保洁、垃圾清运。每日收市后进行全面的卫生清理，保证次日开市时有良好的卫生环境，市场运营期间进行定时清扫，并及时将垃圾清运出场，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾。工程维护负责市场内机电设备的日常维护、保养、维修工作，保证市场水电供应正常，按时开关各机电设备，做好各设施设备的运行记录及维修保养记录，确保各机电设备安全、可靠、高效的运行。治安维护负责市场的日常治安防范、消防管理工作及各种突发事件的处理，做好防盗、防火、防破坏、防意外以及人为突发事故的处理工作，以秩序督查形式对乱停车、乱堆放、乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持市场所需的正常秩序，保证市场有良好的治安环境，为商户及顾客营造安全、和谐的购物环境。根据项目的业态及项目机电配套实施，的配置情况，结合周边环境，拟设置以下四个职能部门进行管理：75二里半实业有限公司愿响应政府号召，携资全力参与对武穴市农贸市场的建设中，共同推进城市形象建设。农贸市场的示范投资建设，离不开政府对投资企业的扶持，离不开投资企业对当地的投入，离不开两者紧密的合作。全民的“武穴城东农贸市场”由我们共同打造二里半实业有限公司二0一二年九月
