1、延安商业调研报报告本市场调查报告是围绕着延安市凤凰广场综合商业项目展开的，调查的范围以整个延安市区的商业市场现状为基础，围绕本项目在延安的商业定位。其目的是为决策方提供该项目商业立项的决策依据，以最终保障该项目总体定位的市场准确性和科学合理性。此次市场调查需要解决的主要问题是：本项目适合做何种商业？面向什么样的客户群？延安市区目前的商业格局是否有重新划分的空间以及与本项目商业定位的市场关系。我们开展了为期十天的市场调查，为保证市场信息的准确性，通过了多种有效渠道（包括政府相关职能部门、各类商业业态、房产物业单位、经营商户和消费人群），进行了深入细致的工作，同时发放了各种调查表格，消费者调查问卷
2、，基本保证了这次市场调查的准确性和客观性前言延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位中心市区为全市政治、经济、文化中心；分为8个功能区，即中心街商贸区；东关商贸、居住、无污染工业综合发展区；南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市沿西北川、东川、南川以及
3、杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。延河延河南川河南川河延河延河清凉山宝塔山凤凰山“中疏、西控、北进、东扩、南下”拉开框架，拓展空间：“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽空还绿，保护好老城区风貌。“西控”，就是控制西北川的建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功能的人口聚集区。“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依托，加大向北拓展的力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。“东扩”，就是积极做好机场迁建后的开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。“南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔两个新区、南区新
4、城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。一、延安的经济发展水平2010年年底延安市的总人口为215.18万人，人口自然增长率为4.64，国内生产总值为885.42亿元，增幅为14.6%。社会消费品零售总额110.62亿元，增幅为18.4%。城镇居民人均可支配收入为17880元，增幅为19.1%。根据延安市统计局提供的最新预测报告，延安市到“十二五”末生产总值将会突破2000亿元，人均生产总值1.3万美元，达到中等发达地区水平。，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；延安目前的经济和商业市场正处在一个强劲的上升时期，尤其是下一步旧商业区的改造和新商业区的
5、规划建设，将重新调整市场格局。陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山环绕的夹缝城市2010年延安全市生产总值达到885.42亿元，位居全省第五。2006年GDP总值为453（亿元），到2010年增至885（亿元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增长趋势。2010年，按可比价格计算，延安市GDP同比增长13.6%，增速比上年加快1.4个百分点，高于全国（10.3%）3.3个百分点。近年延安市GDP稳步增长，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；宏观经济u 按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，增长72%；
6、第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。u 2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。u 人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到4980美元。由于能源产业的高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据核心位置，产业发展结构对能源依耐性大产业机构城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入持续走高，城市处于高速发展中，整体消费能力不断提高。u 2010年延安市城市人均可支配收入达到17880元，同比09年增长17.5%。2010年延安市固定资产投资总额达到724.53亿元，同比09年增长30%。城市人均收入的提高和和固定资
7、产投资总额的上涨表明了延安市城市居民生活水平的稳步提高，城市居民也具备了更高的消费能力。宏观经济二、延安市区主要商业业态的发展现状二、延安市区主要商业业态的发展现状板块结构延安市房地产开发沿“Y”字形各边呈带状发展，主要分为中心区域、城西、城东、城南、方塔新区五大板块。城东板块城西板块城西板块中心板块受延安市“Y”字形山沟地形限制，延安房地产主要分为带状五个板块。u城西为红色旅游及文化教育为主的聚集区，受革命遗址 及科教用地影响，成为制约板块房地产开发主要因素。u城东是近期延安发展最为火热的板块，但目前土地开发 殆尽，受机场影响短期内无法实现扩张。u中心板块寸土寸金，目前主要集中为商业开发，住
8、宅内 较少。u城西板块发展相对滞后，配套及交通亟需改善，是延安 经济适用房集中开发区域。u绿地、嘉丰4500亩推山造成，为延安房地产开发注入 新的血液。从总体上来看，延安的经济迅速发展必将给延安的商业市场带来巨大的调整空间。由于目前延安的商业业态还停留在传统市场与新市场冲突与调整阶段，我们力图通过本次调查，去摸清延安现有的商业业态存在的现状和可能给本项目带来的商业机会。我们选择了对延安商业零售指标起主要影响的以下行业进行了抽查：百货业、超级市场、零售便利店、专业市场（包括：建材市场、汽配市场、工业配件市场等）。主要调查的内容：商业位置、经营规模、经营环境、交通情况、销售金额、售租金成本、人流量
9、、人均消费等。1、百货超市零售业态延安市区的商业基本上是“一圈三向”的商圈辐射分布状，由中心商业街和二道街构成核心商业圈，然后商业密度和人流由强渐弱朝三个方向延伸：东至百米大道，南至南关火车站，北至兰家坪。其中大型百货、超市专业市场主要集中在核心商圈和南向及东向，而北向由北关延至延师路和枣园路主要由规模较小的商业门面组成，商业布局相对稀疏。位置名称类型商铺面积（）营业额（日/万）租金/月/平米/平均经营内容一层二层三层中心街延百大厦百货1300055联营扣点23+1%综合百货丽融广场百货1000025260200160精品百货中延国际百货500021240190150综合百货延安国贸百货300
10、017300450370二三四楼韩国城帝豪广场综合2900025360280220美尚城百货 单层3602不详330290-300260集合百货凤凰城综合 单层3602不详 未开业 百货、餐饮、超市二道街银海超市超市200013联营扣点15%日用商品延安主要百货超市零售业经营现状表 表（一）位置名称类型商铺面积（）营业额（日/万）租金/月/平米/平均经营内容一层二层三层二道街银海百货百货300017联营扣点23%综合百货民生百货120011联营扣点22%综合百货北大街中际百货百货450018-22320260220精品百货市场沟东兴百汇超市2楼200010 日用商品七里铺家和购物超市1楼400
11、08二层租赁 60/平米/月日用商品百米大道东兴购物超市200015 日用商品东大街百姓家园超市720042路北地下一层、路南地上两层副食及日用百货双拥大道嘉岭桥头民生百货百 货4000025一楼门面租赁 百货为联营扣点17-23%综合精品百货1）延百大厦：）延百大厦：延百大厦是本地最早的大型商业百货（营业时间也超过10年），营业面积15000平方米，2005年营业额达到了15553.2万元，现年销售20000万元，切割了整个延安市区11%的百货业市场，也是延安百货零售企业的龙头。经营品种规格齐全、档次较高；商场信誉度高，有稳定的客户群。2005年商场进行了重组升级。但商城整体内部装修及商品陈
12、设未能突显商品档次，购物环境欠缺，服务还未达到高水准的现代商业水平。2）丽融广场：）丽融广场：是目前延安消费定位较好的零售商业，商场建筑面积万平方米，目前已有多个商家进驻。其中有国际国内知名品牌“肯德基”、“美宝莲”、“戴梦得”、“凯撒”等多个。丽融广场的开业，促进了市场的繁荣，为广大消费者提供了一个舒适的休闲购物场所，成为延安一个新的经济亮点，并占据了当地的中高端消费市场，同时提升了整个延安的消费水平，2005年营业额超过了1亿元，成为仅次于延百大厦的第二大百货企业。丽融购物广场的成功对于本项目是有借鉴作用的填补了延安市场逐渐形成的中高档消费的空间。经营定位为中底端消费商场;开业时间为201
13、1年初;商业建筑面积：21358平方米左右；商业层数：5层；路面停车位情况：50个；经营方式：购买（丽融整体运营）；现在销售有所下滑，年销售额为8000万人民币左右；调查评价分析3）中延国际购物中心：该商场体量较小，经营尚不成熟，商品分类、陈设混杂，空置较多。该商场体量较小，经营尚不成熟，商品分类、陈设混杂，空置较多。项目紧邻延百，商业定位与延百类同，自身规模及信誉度都无法与其项目紧邻延百，商业定位与延百类同，自身规模及信誉度都无法与其抗衡，竞争压力较大。经营定位为中端消费商场抗衡，竞争压力较大。经营定位为中端消费商场;开业时间为开业时间为2005年初年初;商业建筑面积：商业建筑面积：7986
14、平方米；商业层数：平方米；商业层数：4层；路面停车位情况：层；路面停车位情况：20个；个；经营方式：出租（中延整体运营），年销售额为七千万人民币左右。经营方式：出租（中延整体运营），年销售额为七千万人民币左右。4）延安国贸大厦：营业面积营业面积3600平米，大厦底商部分针对低收入消费人群，以低档日用平米，大厦底商部分针对低收入消费人群，以低档日用杂货及服装为主，货品多以柜台式出租经营，在该街区内属正常租金，杂货及服装为主，货品多以柜台式出租经营，在该街区内属正常租金，可是可是2-4层设为特色经营区层设为特色经营区“韩国城韩国城”吸引以年轻女性为主的青年消费群，吸引以年轻女性为主的青年消费群，带
15、动了高楼层的客流，使此区域的租金高出底商，最高达带动了高楼层的客流，使此区域的租金高出底商，最高达500元元/平方米平方米/月。其大厦底商自身配备的自动扶梯并未开启，而这没有影响到月。其大厦底商自身配备的自动扶梯并未开启，而这没有影响到“客流客流上楼上楼”。市场消费群体的细分，使商家成功的挖掘出了这部分的市场空。市场消费群体的细分，使商家成功的挖掘出了这部分的市场空间。间。5）银海超市和百货：地处延安市中心商圈，人流量是其经营的最大保证。价格均低于其它地处延安市中心商圈，人流量是其经营的最大保证。价格均低于其它超市，超市规模中等，货品种类基本齐全但品牌有限；货品陈设较杂，超市，超市规模中等，货
16、品种类基本齐全但品牌有限；货品陈设较杂，通道面窄，灯光不明亮，购物环境不宽敞。银海超市虽是延安市人流通道面窄，灯光不明亮，购物环境不宽敞。银海超市虽是延安市人流密度最大的超市，但是口碑一般。密度最大的超市，但是口碑一般。6）东兴超市（东兴百汇超市和东兴购物广场）：是延百集团下属的超市，其商业信誉度较高。在延安的两家连锁超市是延百集团下属的超市，其商业信誉度较高。在延安的两家连锁超市都为中等规模，偏离市中心，主要消费群以周边居民为主，除节日外，都为中等规模，偏离市中心，主要消费群以周边居民为主，除节日外，日常上客量不大。超市在货品分类与陈设上比较混杂，通道较窄，整日常上客量不大。超市在货品分类与
17、陈设上比较混杂，通道较窄，整体购物环境不够明亮宽敞。超市的经营状况较市中心商圈稍差。体购物环境不够明亮宽敞。超市的经营状况较市中心商圈稍差。7）家和购物广场：是延安唯一一家具有超级市场形态的大型商业，过去位于丽融大厦的是延安唯一一家具有超级市场形态的大型商业，过去位于丽融大厦的四楼，经营状况良好，后由于租金上调，无法承受，另择目前位置。四楼，经营状况良好，后由于租金上调，无法承受，另择目前位置。货品种类相对齐全，陈设分区清晰，通道宽敞，已具备基础购物环境，货品种类相对齐全，陈设分区清晰，通道宽敞，已具备基础购物环境，价格略高于便利店商品。超市日常人流量较小，再加之与其附属的农价格略高于便利店商
18、品。超市日常人流量较小，再加之与其附属的农贸市场商品同质，增加了超市的运营压力，目前经营状况不佳。贸市场商品同质，增加了超市的运营压力，目前经营状况不佳。8）民生百货 位于百米大道桥头的民生百货于位于百米大道桥头的民生百货于2011年年10月底开业，选址地点较偏。商月底开业，选址地点较偏。商场汇集国内现有的大部分名牌商家入驻，是延安市目前最大的百货商场，场汇集国内现有的大部分名牌商家入驻，是延安市目前最大的百货商场，营业面积达到营业面积达到3.2万平方米，分为五层，一楼：日化精品、珠宝黄金、万平方米，分为五层，一楼：日化精品、珠宝黄金、男女皮鞋；二楼：男装；三楼：女装；四楼：运动休闲、户外用品
19、；五男女皮鞋；二楼：男装；三楼：女装；四楼：运动休闲、户外用品；五楼：家电精品卖场。是海航集团购买的全产权物业，到目前为止营业额楼：家电精品卖场。是海航集团购买的全产权物业，到目前为止营业额不理想，单日成交金额仅为不理想，单日成交金额仅为28万左右万左右.9）中际百货 中际百货是开业近两年的百货商场，与中延国际同属一家企业，因其中际百货是开业近两年的百货商场，与中延国际同属一家企业，因其内部结构原因，使得卖场中出现较多的动线死角，在一定程度上影响商内部结构原因，使得卖场中出现较多的动线死角，在一定程度上影响商户的形象与销售业绩，从而造成死角地方频繁更换商户的现象。经营定户的形象与销售业绩，从而
20、造成死角地方频繁更换商户的现象。经营定位为中端消费商场位为中端消费商场;开业时间为开业时间为2010年年12月月26日日;商业建筑面积：商业建筑面积：4500平平方米；商业层数：方米；商业层数：3层；路面停车位情况：层；路面停车位情况：20个；经营方式：出租（中个；经营方式：出租（中际整体运营），年销售额为际整体运营），年销售额为4200万人民币左右；万人民币左右；10）美尚城隶属延安高第投资集团，集团成立于隶属延安高第投资集团，集团成立于2008年，注册资金年，注册资金4.4亿元，资产总额亿元，资产总额10亿多元。集团公司是一家集房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金亿多元。集团公司是一家集
21、房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金融服务为一体的多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延融服务为一体的多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面积为：积为：3602.62平方米，以精品百货店为主，已于平方米，以精品百货店为主，已于2011年年10月底开业，采用月底开业，采用租金方式，进入条件比较严格，附近做生意的人应该都有所了解。租金方式，进入条件比较严格，附近做生意的人应该都有所了解。11、凤凰城紧靠高第美尚城，同样位于延安城投凤凰广场东面。开
22、业时间未定，单层紧靠高第美尚城，同样位于延安城投凤凰广场东面。开业时间未定，单层商业面积为：商业面积为：3602.62平方米，定位于综合业态。平方米，定位于综合业态。12）港汇欣悦经营定位为中高端消费商场经营定位为中高端消费商场;开业时间为开业时间为2011年五月中旬年五月中旬;商业建筑面积：商业建筑面积：19865平方米；商业层数：平方米；商业层数：2层；路面停车位情况：无；经营方式：购买层；路面停车位情况：无；经营方式：购买（港汇整体运营）；年销售额为（港汇整体运营）；年销售额为5000万人民币左右；万人民币左右；地处城市中心位置，于地处城市中心位置，于2010年年10营业，进驻的品牌具有
23、一定的竞争力。营业，进驻的品牌具有一定的竞争力。13）帝豪广场：地处延安市商业中心地段，与延百等商场为邻，硬件设施较好，有地下停车场；是一个综合型购物场所；经营定位为中端消费商场；开业时间为2009年中旬；商业建筑面积：18000平方米；商业层数：4层；经营方式：出租（帝豪整体运营）；其中年轻时尚的衣服专卖都是比较高档的，比如小熊，衣恋，太平鸟等等，但是其他的东西就很山寨了，名字起的很霸气，但实际上名不属实；服务态度较差。去年与克拉克餐饮签订入驻协议。年销售额为9000万人民币左右。14）百姓家园：百姓家园购物有限公司成立于2004年，公司主要经营百货,食品,文化用品等；百姓家园地处东大街中段
24、，商业繁华地段，路北地下一层、路南地上两层；总营业面积达到7200平米，年销售额达到15300万元，是延安市区最有影响力的超市。待定项目：华丰新时代广场：地处延安市北大街中段，位于中国建设银行延安市分行正对面。开业时间待定；该项目为商住楼，商业共分为4层，商业建筑面积40000平方米.通过以上分析可以得出以下结论：1）目前延安市场的零售商业业态，百货业占有绝对主导地位，无论是）目前延安市场的零售商业业态，百货业占有绝对主导地位，无论是中高档耐耗商品还是日常用品，百货商场形式的销售是主要的销售渠中高档耐耗商品还是日常用品，百货商场形式的销售是主要的销售渠道。道。2）商业业态的空间可以通过市场细分
25、重新开辟，如丽融购物广场的中）商业业态的空间可以通过市场细分重新开辟，如丽融购物广场的中高档市场定位和国贸以时尚小商品为主定位于年轻消费群的高档市场定位和国贸以时尚小商品为主定位于年轻消费群的“韩国城韩国城”。3）目前延安市场的）目前延安市场的“超市超市”，还处在初级阶段，并不是真正意义上的超，还处在初级阶段，并不是真正意义上的超级市场，没有一家超市能够实现商品的齐全规模化经营和真正的低价级市场，没有一家超市能够实现商品的齐全规模化经营和真正的低价销售。这样的超市无法引导顾客消费方式和消费习惯，因此超市营业销售。这样的超市无法引导顾客消费方式和消费习惯，因此超市营业时间和顾客的高峰期同百货商场
26、相同，在目前的超市里，几乎很难看时间和顾客的高峰期同百货商场相同，在目前的超市里，几乎很难看到顾客大宗的定期购物，人均购物基本在几十元左右，超市在消费者到顾客大宗的定期购物，人均购物基本在几十元左右，超市在消费者眼里与百货商场无大差异，这也就是核心商业圈中的超市人流密度最眼里与百货商场无大差异，这也就是核心商业圈中的超市人流密度最大的原因。大的原因。4）以中心街和二道街为核心的市区商圈虽然是延安的中心商圈，但是）以中心街和二道街为核心的市区商圈虽然是延安的中心商圈，但是商圈在逐步的扩大，还有新的商圈在逐步形成。商圈在逐步的扩大，还有新的商圈在逐步形成。小结2、专业及批发市场、专业及批发市场目前
27、延安专业市场的专业化程度不高，更多的是同类商品的积聚地，还没有形成具备规模齐全、功能集中、物流完善、专业化特征明显的专业市场。我们通过对几个同类市场的调查，其主要现状如下：位置市场名称规模面积租金/月品种经营状况长青路长青建材市场110多户30-50 m225-503000多一般枣园路王家坪建材市场70多户20-5020-602000多一般二道街荣利轻工市场10000 m2（三层）20-70家电百货小商品为主另外还有：另外还有：1）以汽车和配件销售为主的火车站南段沿路约）以汽车和配件销售为主的火车站南段沿路约40家临街门面的汽配市场。家临街门面的汽配市场。2）以钻采配件和工业配件为主的东关临街
28、市场和七里铺临街市场。）以钻采配件和工业配件为主的东关临街市场和七里铺临街市场。这些专业市场从位置特点来看，基本是长时间的积累，按临街铺面由少到多自然形成的街市，在位置上也已这些专业市场从位置特点来看，基本是长时间的积累，按临街铺面由少到多自然形成的街市，在位置上也已经形成了顾客的认同。但规模都不大，商户各自为阵，难以实现集中品牌效应，所以还不是真正的专业化市经形成了顾客的认同。但规模都不大，商户各自为阵，难以实现集中品牌效应，所以还不是真正的专业化市场。场。通过我们在西安对多家建材专业市场和汽车市场的调查，延安客户在西安购买中高档汽车和建材产品的采购通过我们在西安对多家建材专业市场和汽车市场
29、的调查，延安客户在西安购买中高档汽车和建材产品的采购量非常大。从客户的消费心理和产品价格上来说，延安地区中高档消费的专业产品在延安市场并没有很好的量非常大。从客户的消费心理和产品价格上来说，延安地区中高档消费的专业产品在延安市场并没有很好的销路，因为大部分客户都没有在延安消费。所以这些专业市场经营状况都处在维持的水平，而且只能以销售销路，因为大部分客户都没有在延安消费。所以这些专业市场经营状况都处在维持的水平，而且只能以销售中低产品为主。从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的同质化产品竞争上，缺乏有中低产品为主。从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的同质化产
30、品竞争上，缺乏有效的管理和规范。效的管理和规范。但是这些专业市场的租金水平却不低，比如长青路建材市场，因经营面积紧张，一个三十平米的铺面，转但是这些专业市场的租金水平却不低，比如长青路建材市场，因经营面积紧张，一个三十平米的铺面，转让费就达让费就达6万元。万元。三、延安市中心商业区至本项目三、延安市中心商业区至本项目区域租金市场和商户调查区域租金市场和商户调查本内容的调查主要是以延安中心商圈北向区域（延安市区北段）商业的经营状况和目前商业铺面的租金水平为主，目的在于了解：（1）本商业区域的商业发展水平；（2）确定本项目商业租金的商业环境参考依据；（3）本项目在区域内的商业定位与整个地区商业格局
31、变化的关系。1、本区域商业租金市场调查、本区域商业租金市场调查从前面的调查可以看出：整个延安市区商业发展走向是由中心区向南（传统商业街区）和向东（新的商业街区）分布的，而北向商业几乎还是以分散零散的小商业门面组成，至今没有大型商业形成。而三个延伸商业区域相比较，北向商业的发展最缓慢，也最薄弱。从中心商圈延至本项目，租金递减速度非常大，商业人流也在减少，一直到（延大卷烟厂）本项目区域，才形成了一个相对稳定的人口居住区。因此我们选择了三段商街，见表3：商户名称位置面积（m2）经营内容租金（元/m2月）雪儿干洗延百东门下附门脸25干洗500柯达数码照像延百东门下附门脸25摄影500音像店延百北门下附
32、门脸15音像制品666饰品店中延国际东门头下附门脸12饰品694与狼共舞二道街中古楼下附门脸20男装625石头记二道街与建行巷交汇处20饰品208平均租金532元/m2/月中心商业区租金情况：表3-1商户名称位置面积经营内容租金（元/m2/月）蛋糕房解放大楼下附门面8甜点75杂货铺北关街4日用、食品625小徐邮币社北关街与二道街交汇处18邮票、纪念币56炒货店教学医院家属区下附门面4炒货500颐和回春堂北关街40药品、保健品140鲜花店北关街12鲜花、礼品200慕衡科技家用电器北关街200电器50满盛自选平价门市北关街80日用品、服装70平均租金215元/m2/月北关商业区租金情况：表32商户
33、名称位置面积(m2)经营内容租金（元/m2/月）吉之岛延大商贸楼 A区40饰品65心连心数码摄影延大商贸楼B区40摄影45书屋延大商贸楼B区50书刊、杂志30副食品店延大商贸楼B区52副食品35面馆师院正门旁铺面20面食25茶叶店延师路20茶品30小商店师范附小旁20日用、食品25医院门诊卷烟厂对面60医、药10小百货门市卷烟厂对面20日用、食品15平均租金30元/m2/月延大周边兰家坪商业区租金状况：表33由此可以看出，北向商业租金的变化差距是非常大的，而延至本项目附近的区域，按目前商业现状的平均租金30元/m2/月，与延安目前整体较高的商业租金水平反差明显。大型超市7户30%家电家具城3户
34、13%工业专业市场1户4%休闲餐饮娱乐8户35%其他（或没回答）4户17%付一层0户0一层19户83%二层2户8.5%不限2户8.5%2、商户对兰家坪临街商业项目的认可度调查我们对23家商户同时进行了问卷调查，并列出了以下问题请于回答：a 您认为本项目做何种商业您才会选择在此经营？b 如果您选择在此经营，希望租哪一层？小于40元9户39%40-60元8户35%60-80元3户13%大于80元3户13%30平米以下1户2%40-50平米3户13%50-70平米11户48%70-100平米5户22%100平米以上3户13%c 能接受的一层平均租金是多少？（每平米/月）d 希望租赁的面积是多少？一年
35、3户13%二年4户17%三年9户39%四年3户13%无所谓4户17%e 第一次租赁合同签定的年限希望最少是：小结:1)在本项目，目前还没有形成新的商业环境，整体的商业氛围和租金状况应该处在市区较低的水平，因此能否在此从整个市区商业业态的格局角度搭建新的商业环境，是本项目定位的关键。而目前本区域内的租金水平仅仅是现有状态下的一个合理反映。2)通过以上调查的信息反馈，我们可以看出：商户对本项目所处位置冀有一定的期望值，也反映了目前延安市区商业面积紧张，市场需求还有一定的空间。但对本项目做何种商业业态更合适的问题，35%的商户确选择的是“餐饮娱乐业”（在我们调查的商户中，只有极少数商户属餐饮行业），
36、另30%选择了“大型超市”。租赁期39%的商户考虑三年以上也反映了商户更多的是从长远利益去经营的；由于调查的商户大都是小规模经营，所以需求的经营面积主要集中在5070平米。3)本项目位置处在城市中心，传统零散的商业形式无法在此形成新的商圈，必须有充分适合该区域地理位置的商业业态，所以本项目的商业定位只能从这个客观角度去考虑。四、延安市区普通消费群体调查四、延安市区普通消费群体调查职业人 数比例商 人14人16%公务员10人11%普通职工8人9%学 生30人35%教 师12人14%已下岗2人2%其 他10人11%不 详2人2%本调查是按随意抽样的方法进行的，共在街头发放问卷100份，实际收回88
37、份。调查的目的在于了解本地消费者的消费特点、购物习惯、消费能力和消费心理等，以便我们在确立本项目商业定位时能够充分把握和符合消费者的现实状况。1、被抽查人群体的职业构成：在逛街的人群中，年轻人居多，其中学生占到34%。文化程度人数比例小学2人2%初中12人14%高中28人32%大学34人38%其他12人14%2 文化程度：3 月收入：1000元以下收入的占到了37%。月收入人数比例1000元以下3737%1000-2000元1414%2000-3000元1616%3000-4000元2222%40005000元88%5000元以上33%购物次数人数比例三次以上40人44%二次20人23%一次1
38、2人14%很少,几乎无14人17%不详2人2%4 您一个月中会到超市购物几次?68%以上的人每月会去超市购物两次以上，说明大部分消费者已经接受超市购物方式。商场名称票数比例延百大厦1213%银海超市3236%东兴超市67%丽融大厦44%天福购物44%亚圣百货22%奥特购物广场44%不详2830%5 您经常光顾的商场或百货商店?（共92票）35%的人选择银海，地段好、价格相对便宜是吸引消费者的关键。购买种类票数比例小商品,饰物3220%家用电器1811%服装,鞋帽4630%食品56 36%休闲娱乐体育用品4 2%不详2 1.%6 去以上商场主要购买哪类商品?（共158票）食品和服装鞋帽类占到一半
39、以上，表明这些日用品消费还是商场的主类产品。评价人数比例很好22%满意45%一般7080%很差1011%不详22%7 对延安商场的总体评价?80%的人对商场的总体评价感觉一般，说明现有商业百货也需要提升的空间非常大。改进方向票数比例改善服务态度46 23%提高商品质量4422%降低价格5227%改善购物环境44 22%其他8 4%不详42%8 希望延安的商场做那些方面的改进?(共198票)降低价格成为最多人的要求，也反映了目前延安商品价格指数涨幅较大 购物理由票数比例品牌3426%价格便宜30 23%售后服务好28 22%有独特特色18 14%其他1613%不详2 2%9 您选择购买某种商品,
40、主要是因为?（共128票）选择品牌占到了第一，认品牌是目前延安消费人群的显著特点。通过我们实地的走访了解和结合以上问卷调查，总体分析目前延安市消费群体主要有以下特点：1 城镇居民收入和消费支出都高于同类城镇 2 投资热情高于理性经营 3 消费追求名牌效应和较强的消费从众心理 4 重视对子女的投资与消费 5 习惯于传统的购物商圈和购物行为五、对本项目商业定位的建议方案五、对本项目商业定位的建议方案中心板块城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块延安市中心是指在城南、城东、城西相搁加的部分延安市中心城区面积狭小，寸土寸金，主要以商业、酒店开发为主，目前用地殆尽，多数小规模改造为主。完善配套及核心地
41、位决定延安市中心寸土寸金的价值，目前主要以商业及酒店开发为主。板块特征城市综合体-跟着政府走（围绕市政规划与旅游的项目更易成功），围着公园转（中心广场的价值不菲可以带来长期效益），创造性商业（以专业主题商业为主结合延百的大卖场凝聚人气）。生活类（超市已有）、流行类（百货专卖、专业店）、家居家饰、科技类（数码卖场）、餐饮（中外主题餐厅）、娱乐（影院、KTV、SPA馆）、教育类（专长才艺教育中心、书城）、公共类（银行、活动广场和社区服务中心）、其他类（诊所等）。以主题店为基础，整体规划不是以规模为主，但以精致生态“新-都-心”的定性出发商业规划理念1整体价值，2开放共享，3城市商业标志。业态定位1
42、产异化、错位化、特色化、可持续发展，2人无我有、人有我优、人优我特、人特我转。1、符合本项目商业定位的客观条件（1）必须有足够的商业空间存在从我们对延安整个商业零售市场分析，占主导地位的商业业态还是以传统的商业经营模式为主，规模化、集约化的、统一化的现代经营方式在延安还没有形成，整个市场还没有被新的商业格局冲击，这为我们确立新的商业业态提供了足够的市场空间。（2）本项目在区域位置上的特殊性本项目处在城区中心地带，属于商业环境上佳的地段，商用面积达到了6万平米，这么大的商业单体体量目前在整个延安市也是数一数二的，什么样的商业业态适合这样的位置特征，可选的商业业态较多。（3）确立的商业定位至少是针
43、对目前整个延安市场 项目位于延安市中心，周边半径1000米内居住人口毕竟有限，因此项目的商业定位必须是面向整个延安市场。（4）同类市场中新的商业主导地位本项目的商业定位应该具备对整个市场同类商业业态重新洗牌的商业功能，是目前能够改变市场格局，调节市场变化、引导消费者尝试新的消费模式的商业业态。2、商业定位的建议根据以上的调查，我们认为本商业项目应该选择以娱乐消费为主导的商业业态，完全针对延安各阶层，覆盖整个延安市区消费群体，采取精品经营、垂直管理、品牌运营、平价消费的的商业定位。建立延安第一家功能齐全的大型综合商业体。优势1、具有土地所有权，长期稳定的经营环境；2、发展潜力大，升值空间高；3、
44、交通条件便利；4、规模优势，总开发面积8万平米，负一层已由延百经营超市，因而对于次主力 店和散户经营，便于形成集聚效应；5、超长的内街门面，便于相辅的（如家居、家电、文化、娱乐、餐饮等）商业形式入住；6、地方政策优势，我们将就税收、工商、卫生和宣传等方面积极与政府沟通，给予最大的优惠和政策倾斜；劣势1、工程进度慢；2、整个区域由于已售出和返还的物业较多，在与业主沟通上有一定的难度；3、由于区域内商家较多品牌入驻率高，会增加招入品牌商家进驻的难度；4、本项目建筑因不是量身打造，室内径深和高度、承重存在一定缺陷，因而对商家的要求较高；机 会区域经济发展、提升的空间；填补区域市场环境空白，分流客源；
45、城市规划发展进程，传统的商业形态逐渐向现代商业转型；威胁经济危机对行业的影响；同类比市场竞争的压力（美尚城、凤凰城、港汇欣悦地下商城等）；SWOT分析区位 业 态实施措施老城区大型百货店：营业面积不小于15000平方米综合性超市：营业面积不小于6000平方米大型专业店：营业面积不小于8000平方米近期以南门坡改造、凤凰广场建设为重点，远期调整实施桥沟大型百货店：营业面积不小于10000平方米综合性超市：营业面积不小于8000平方米大型专业店：营业面积不小于8000平方米远期引导实施南区综合性超市：营业面积不小于4000平方米中小型百货店：营业面积不小于6000平方米近期引导实施姚店综合性超市：
46、营业面积不小于6000平方米中小型百货店：营业面积不小于6000平方米近期引导实施河庄坪中小型超市：营业面积不小于2000平方米中小型百货店：营业面积不小于4000平方米近期引导实施优势详析：延安市城市大型零售网点规划一览表商业网点规划的指导思想是以延安市城市总体规划（20062）和延安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要为依据，从延安市经济发展规划和商业网点建设的实际出发，充分发挥延安地方特色农产品，石油、煤炭等稀缺资源优势，辐射带动市域乃至整个陕北地区的经济发展。逐步建立与延安市经济发展，城市建设相适应，布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业网点新体系。规划的原则1 与城市经
47、济发展水平相适应原则2 与城市总体规划相吻合原则3 以人为本 便民利民的原则4 结合实际 量力而行的原则5 着眼未来 适度超前的原则6 凸显特色 发挥优势的原则城市商业中心城市商业中心是指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围辐射市域的商业中心。城市商业中心区是城市的形象，是城市商业繁荣发达的标志，具有较强的集聚功能。本次规划提出到规划期末将建成2个城市商业中心，即中心城区商业中心和桥儿沟新区商业副中心。中心区城市商业中心以中心街、二道街、大桥街为主体，沿南关街、师范路、东关街向四周辐射，构成延安市商业中心。商业定位商业定位随着延安市中心区商贸业的发展，该中心的建设强度与历史文化名城保护的冲
48、突更加严重。为了更好协调该商业中心与历史文化名城保护之间的关系，体现延安城市特色、城市文化底蕴，缓解城市中心交通压力，况且城市中心用地条件受到三山（宝塔山、清凉山、凤凰山）的严格限制，应该调整该中心的商业结构，疏解该中心的大型商业、旅馆等，规划成为传统的城市商业中心，提供休闲、观光、购物、餐饮、旅游服务等。鼓励设置：鼓励设置：1、体现延安地方文化特色的专业店、专卖店，营业面积15000平方米2、体现延安地方风味的餐饮网点3、供观光、休闲的文化娱乐网点4、人流疏散广场、停车场延安市经济发展主要技术指标 单位2003年2004年2005年2006年2007年2008年2004年比2003年增长（%
49、）2005年比2004年增长(%)2006年比2005年增长（%）2007年比2006年增长（%）2008年比2007年增长（%）国内生产总值亿元218332651937062509.66594.03713.2716.815916.214.6 20社会消费品零售总额亿元36964110460951.4360047511212211.616.74 24.9宝塔区经济发展主要技术指标 单位2003年2004年2005年2006年 2007年2004年比2003年增长（%）2005年比2004年增长(%)2006年比2005年增长（%）2007年比2006年增长（%）国内生产总值万元 3749415
50、29677689137969320117337020316315.4111社会消费品零售总额万元93949132529194800222389262753404469714.1718.15单 位人口（人）所占比例（%）中心市区1南市办事处70584202宝塔办事处6287117.83凤凰办事处5982116.94柳林镇251587.15桥沟镇264517.56枣园镇168514.8小计26173674.1 外围组团 7姚店镇248527.08李渠镇273757.89川口乡106353.010万花乡89562.511河庄坪镇194465.6小计9126425.9合计353000100开放性规划1
