1、h1深圳金光华广场 商业地产案例解读h2【提要】项目概况 项目定位建筑规划剖析内外部空间及休闲环境 项目规划理念阐释项目业态分布 项目总结分析商业地产案例解读h3地理位置:金光华广场位于深圳市人民南路，与深圳地铁一号线国贸站相连，在整个罗湖商业街区处于核心位置，是深圳市重大建设项目之一。此项目占地1.8万，建筑面积12万，楼高45m，由地下3层与地上8层的主体建筑及一个8500多前广场组成，总投资逾15亿元。作为深圳首家地铁无缝接口商场，业主将其定位为与国际高级商业中心接轨的大型现代ShoppingMall，建成后成为深圳最大的单体零售商业建筑，也是引领购物时尚的“未来的购物体验馆”。【项目概
2、况】h4发展商金光华实业（集团）有限公司设计单位深圳市招商建筑设计有限公司（简称招商设计）预计总投资15亿元人民币占地面积1.8（万）总建筑面积12（万）商业建筑面积12（万）总层数10地上层数7地下层数3平均每层建筑面积1.2（万）车位总数1700地下车位500广场面积（）8500“罗湖之心”前文化广场。电梯18部“太空穿梭”电梯、60部自动扶梯 项目指标 【项目概况】h5项目概况描述 金光华广场定位为大都会体验式购物中心，占地面积1.81.8万平方米，总投资额1515亿元，楼高4545米，创国内商场层高之最，地下层，地上层，总营业面积达1212万平方米，拥有占地1000010000平方米的
3、罗湖之心文化广场，可谓商业的巨无霸。【项目概况】h6地铁上盖大型零售商业建筑 物业定位h7电梯配套1818部“太空穿梭”电梯、6060部自动扶梯，带给人们购物的便利。【建筑规划】h8日光、月光、星光三座主题天井，“心际空间”室内巨型雕塑，个主题中庭，构成了金光华广场动态魅力的精髓，也显示了国际化购物广场的气魄。【建筑规划】内部空间眩目多彩h9【建筑规划】外立面风格光耀生辉，极具时代魅力h10外部休憩空间消费者可在商场购物，在广场游戏，在悬空的“心际空间”小憩，看时装表演，欣赏骑楼建筑。【休闲环境】占地1 1万平方米的罗湖之心文化广场h11集购物、观光、娱乐、餐饮、休闲于一体，成为南中国最具现代
4、含义的商业中心。【休闲环境】休憩空间h12规划理念信息流物流资金流客流h13多媒体系统100平方巨幅LED，百台LCD构成专业网站、VIP杂志，充分展示形象，提高认知度。信息流h14物流一般商圈表现为封闭的圈状结构，地铁商圈呈现立体的放射性链状。地铁沿线商业，催生新的业种组合或创新业种。地铁站点出入口形成独特的“漏斗效应”。这样的变化是特征明显的地铁商业物流链。h15资金流消费资金链的主要表现为地铁影响到市民的消费心理半径，进而引发消费空间的位移，使得消费资金流呈现鲜明的地铁链状特征。h16客流地铁出入口直接接驳商场，1818米宽出口与无缝链接的硬件优势，日吞吐客流1010万左右，带来大量人流
5、；项目周边高尚住宅、甲级写字楼、星级酒店林立；为项目带来人流支持。h17 功能上集“购物、美食、休闲、娱乐、观光、地铁”于一体，室内空间规划合理，是南中国最具现代含义的商业中心之一。在金光华广场的业态中，中高档百货占3939，餐饮休闲娱乐占3030。【业态分布】h18h19h20地上八层核心布局知名电影院地下三层大型地下停车场潮流时尚品购物区生活便利品购物区国际名牌服饰 中高档大型餐饮项目 中高档百货 h21局部装饰h22 六、案例总结分析？项目留给我们反思的若干问题 h23 项目开发金光华广场规模优势 1212万方大型现代ShoppingMall品牌进驻 500知名品牌进驻，其中国际知名品牌
6、占 总商户的40以上，建筑规划 第一家地铁无缝接口商场，18米宽出口地理位置 火车站、地铁口、罗湖口岸2424小时通关 过境港客和商务人士的休闲娱乐天堂；h24 项目开发金光华广场区域环境 深圳商业贸易、金融、文化、办公的中心 繁华的人民南商业圈核心地带，周边高尚 住宅、甲级写字楼、星级酒店林立；为项 目带来人流支持 休闲环境 85008500多平方米的“罗湖之心”广场娱乐空间 LEDLED显示屏、8989套数字化多媒体影音系统 6 6个国际一流的电影厅内部空间 3 3大主题天井和8 8个阳光中庭 h25整个项目的组合上购物与餐饮的比例接近7070：3030，餐饮-不再是传统购物中心的搭配，而
7、成为重要的业态因子。地下2层的便利性超市，结合了精巧的快餐类餐厅，并具有休闲业态；在地上高档商品集中展示的楼层则安排有情侣含义的主题西式快餐；在最高两层。将集中呈现中式酒楼、西式会所、商务餐厅的豪华概念h26 项目开发金光华广场规划设计的不足对我们的启示 金光华广场h27导致目标客户定位过窄使其开业后一直没有形成主力客流 体量与业态定位的问题金光华广场业态重复目标客户面窄现状问题h28 业态重复与动线设计的问题金光华广场l业态定位方面附属业态比较多，但没有形成对主力业态的有利支持动线设计欠专业没有有效地利用各类业态的组合提高消费者购买欲望h29 主力店设置方面的问题l品牌战略上没有跳出求大求全
8、的思维，高端品牌缺乏差异化定位，造成基本商圈缺乏核心竞争力。h30建筑规划形态的问题 金光华广场外立面单调，无流线动感，视觉污染空间缺乏变化，封闭压抑。购物动线长，易生视觉疲劳现状问题h31商场入口问题商场入口尺度过小出入口可识别性差 正佳商业广场 主要入口设计h32中庭通透问题中庭尺度较小，扶梯布置较密，遮挡阳光，整个中庭通透感不够。阳光中庭不阳光景观电梯无景观h33中庭采光问题（背景色调差异）上海恒隆广场中庭效果（银光色）金光华广场中庭效果（暗绿色）h34地铁出入口问题地铁的地面出口建筑体量太大阻碍公众视线 h35入口广场问题 商场入口广场太“大”显得“干”而冷清 反而不聚人气广场效果图实
9、际效果h36商场内部平面布置问题 卖场较封闭、不开敞，可视性较差、易达性较差、不紧凑，可出租率较低。消费者购物动线不便捷、有阻隔感。h37关于地下停车出口问题地下停车入口道路较狭窄（5 56 6米），转弯半径过小，驾车者心理感受不愉快。h38 可视性差、位置不当、内容混乱、用材用料档次底、无品味关于导视系统问题h39w NEW MALLNEW MALL的使命：做亚洲商业地产咨询行业的领跑者w NEW MALLNEW MALL的宗旨：专业、严谨、顾客利益至上w NEW MALLNEW MALL的理念：实践 博学 创新w NEW MALLNEW MALL的习惯：尊重知识、尊重人材 张扬个性、倡导合
10、作 新摩尔商业管理公司 掘万千商业价值 创一流管理品牌h40新摩尔商业策划观点 掘万千商业价值 创一流管理品牌h41 中日韩三国专家构成业态设计的黄金搭档；业态设计先行，再进行规划设计和招商工作；零售、餐饮、娱乐产业经营遵循黄金比例；核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套原则；租赁经营采用放水养鱼的原则；购物中心的商品选择须力争选择“主流商品”。新摩尔商业策划观点 掘万千商业价值 创一流管理品牌h42商业系统招商策划有效业态设计先行市场定位准确营销创新持续新摩尔商业策划观点 掘万千商业价值 创一流管理品牌h43 谢 谢新摩尔商业管理公司做亚洲商业地产咨询行业的领跑者
