1、2020.12住房租赁年度报住房租赁年度报告告前前言言自“十九大”起，我国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁也受到了市场的广泛关注。在这样的住房租赁市场背景、政策环境及机遇下 在过去四年持续关注住房租赁行业发展，追踪全国和区域住房租赁市场，先后编制了2017-2018中国房地产租赁公寓行业白皮书、2018-2019上海住房租赁行业白皮书和2019-2020全国住房租赁市场年报，分别阐述了中国租赁公寓行业状况、上海市住房租赁市场行业状况和我国不同区域住房租赁市场发展情况，并对住房租赁未来的长期发展进行展望。2020年，受新冠疫情“黑天鹅”
2、事件的影响，我国租赁行业重新洗牌，经历了政策加码、资本退潮、供应变革、优胜劣汰等生态变化，市场中各方参与主体开始回归理性，以审慎的态度直面市场发展方向与企业经营模式。对此从政策、市场、金融、模式、运营五大维度，结合2020年租赁市场行业所发生的大事记，对租赁行业发展的底层逻辑展开了针对性的研究分析，并通过与行业专业人士的沟通交流，探讨总结出部分租赁企业运营经验。最后，对未来租赁行业的发展走势进行预判。以古为镜，可以知兴替以古为镜，可以知兴替2020年长租公寓大事年长租公寓大事件件2020年，我国租赁行业上演着年，我国租赁行业上演着“冰与火之歌冰与火之歌”，企业暴雷事件频繁发生，但政府鼓励政策仍
3、不断加码，资本退潮但金融创新从未止步。，企业暴雷事件频繁发生，但政府鼓励政策仍不断加码，资本退潮但金融创新从未止步。2021年，住房租赁行业将何去何从，值得深思年，住房租赁行业将何去何从，值得深思3月月5月月1月月1月9日，华为拿下上海青浦区三宗租赁住房用地，总规划建筑面积达到 66 万方，成为上海今年租赁住房用地成交规模之最1月17日，蛋壳公寓成功挂牌上市，总计募集资金超1.49亿美元3月4日，自如获软银10 亿美元投资，其中5亿美元为直接投资，另外5亿美元为股权投资5月3日，证监会与国开委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知，标志境内基础设施领域公
4、募REITs试点正式起步5月11日，住建部联合建行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6大城市签署第一批发展政策性租赁住房战略合作协议，提供1900亿元贷款，用于3年筹集80万套（间）政策性租赁住房5月28日，朗诗成功发行合作型长租公寓REITs 2期(类REITs)，共计3.26亿元7月月9月月6月12日，住建部联合建行与沈阳、南京、合肥、青岛、长沙5大城市签署第二批发展政策性租赁住房战略合作协议，未来三年内以市场化运作方式筹集约40万套（间）政策性租赁住房7月1日，安歆战略并购上海本土蓝领公寓易企租7月2日，安歆入股杭州本土品牌诺巢故寓7月6日，北京首个集体土地租赁住房项目入市7月24日，
5、中央租赁财政试点城市新增8城，由原来的16城，扩张至24城9月7日，住建部发布住房租赁条例（征求意见稿）11月月12月月10月月10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议，明确指出坚持租购并举、因城施策，有效增加保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给11月10日，蛋壳公寓爆雷，北京总部数百人维权11月26日，安歆战略收购新起点公寓12月18日，中央经济工作会议再次定调，继续推进“租购并举”6月月数据来源：公开资料整理 2020年将从政策篇、市场篇、金融篇、模式篇政策篇、市场篇、金融篇、模式篇、运营运营篇篇来对住房租
6、赁行业进行解读.01政策篇回归回归“住住”的本质的本质自自2015年中央提出年中央提出“租售并举租售并举”概念以来，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。从概念以来，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。从2015至今，中央不断出台至今，中央不断出台政政策以培育和发展住房租赁市场，在鼓励租赁住房消费的同时，给予土地政策和财政支持。伴随住房租赁市场的发展，行业内各类风险爆发，策以培育和发展住房租赁市场，在鼓励租赁住房消费的同时，给予土地政策和财政支持。伴随住房租赁市场的发展，行业内各类风险爆发，2019年起到年起到2020年，中央政策重点从培育市场，转向市
7、场监管和权益保障，目的是要让长租公寓回归到年，中央政策重点从培育市场，转向市场监管和权益保障，目的是要让长租公寓回归到“住住”的本质的本质数据来源：公开资料整理“棍子棍子”与与“糖果糖果”双管齐下双管齐下2020.09.072019.09.19住房租赁条例（征求意见稿）意在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会提出集中力量在全国范围内深人开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为2019.12.132018.09.20全国住房和城乡建设工作会议2021年要重点抓好八个方
8、面工作。其中第三点指出要规范发展住房租赁市场，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见旨在规范住房租赁市场主体经营行为、保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见在人口净流人的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益城市城市时间时间政策政策主要内容主要内容北京2020年2月12日关于做好违法群租房整治中疫情防控工作的通知要求将违法群租房整治工作纳入社区防控体系，并提出四个方面具体举措:进一步强化住房租赁企业的出租房屋管理主体责任;建立“接诉即办”
9、快速反应机制，进行重点排查，要求各单位严格执行违法群租房排查具体标准。北京2020年3月15日关于进一步做好疫情防控期间住房租赁服务管理的通知对于中介公司带看房源等进行了规定;允许经审查后的住房租赁企业从业人员进入社区开展业务，原则上每个租赁企业每小区只能上报一名从业人员，带看每天不超过两次，每次只能带一名客户，北京2020年8月10日关于规范管理短租住房的通知(征求意见稿)从短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚等方面进行了规定。广州2020年6月30日广州市房屋租赁管理规定规定明确指出，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，不得单独出租供人居住
10、;房屋租赁企业、房地产经纪机构及相关部门工作人员不得泄露、买卖房屋租赁当事人的个人信息。广州2020年9月1日住房租赁风险提示广州市房地产租赁协会建议，谨慎选择租赁企业、了解周边租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、查验房源信息和房源状况、采用规范的合同文本、拒绝非正常高佣金的诱惑、解决矛盾维护合法权益。广州2020年12月9日关于印发住房租赁纠纷调处指引的通知严禁房屋权利人采取过激手段驱赶承租人。房屋权利人与承租人的房屋租赁纠纷无法自行协商解决的，在承租人已经足额支付租金的租赁期限内，必须通过司法途径主张承租人腾房。上海2020年7月17日闵行区租赁住房运营
11、管理办法(试行)要求租赁机构在营业执照增加“住房租赁经营”业务后，应持相关材料向区住房租赁服务中心办理经租机构主体备案，并申领网签密钥、开通租赁合同网签功能等手续。上海2020年9月1日租赁风险提示上海市房地产经纪行业协会建议，选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低、支付周期越长风险越大，选择较短支付周期、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本。深圳2020年1月9日关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知明确主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。深圳2020年7月6日深圳市物业管理区域管理规约(示范文本
12、)、深圳市物业管理区域临时管理规约(示范文本)物业管理区域内业主、物业使用人将房屋进行租赁的:不得控自改变房屋原设计功能和布局;不得将原始设计为居住空间的房屋分割、分隔后出租;不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间通过改建、搭建后出租供人居住。长租公寓市场长期且频长租公寓市场长期且频繁繁的爆的爆雷雷事件事件，从根从根本本上影上影响响市场市场的的有序有序发发展展。从从2019年年开开始国始国家家密集密集颁颁布长布长租租公寓公寓政政策，策，以以规范规范市市场乱场乱象象。2020年年在原有基础上制在原有基础上制定定住住房房租租赁赁条条例例（征征求求意意见见稿稿），以以完完善善租租
13、房房租租赁赁机机制制，同同年年年年末末的的住住建建部部会会议议也也表表示示2021年年将将整整顿顿租租赁赁市市场场秩秩序序。在在多多项政策的管控下，住房项政策的管控下，住房租租赁市赁市场场真正真正进进入强入强监监管时代管时代表：表：2020年重点城市关于市场监管相关政策年重点城市关于市场监管相关政策2020.12.21数据来源：公开资料整理“棍子棍子”与与“糖果糖果”双管齐下双管齐下在强监管的同时，政府并未放弃对住房租赁市场的发展。在强监管的同时，政府并未放弃对住房租赁市场的发展。2019年，中央财政在全国进行城市试点，根据不同能级城市给予不同财政支持，到年，中央财政在全国进行城市试点，根据不
14、同能级城市给予不同财政支持，到2020年试点城市范围扩大，在住建部的指导和支持下签署发展政策性租赁住房战略合作协议，国家给予城市更多资金用于支持住房租赁年试点城市范围扩大，在住建部的指导和支持下签署发展政策性租赁住房战略合作协议，国家给予城市更多资金用于支持住房租赁市市场发展场发展2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市金融支持金融支持北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城入围2019年中央财年中央财政政支持支持住住房房租赁市场发展试点租赁市场发展试点2019年年7月月19日日天津
15、、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8城入围，租赁财政试点城市由原来的16城，扩展到了24城2020年中央财年中央财政政支持支持住住房房租赁市场发展试点租赁市场发展试点2020年年7月月24日日财政财政支持支持数据来源：公开资料整理 住房租赁市场发展的必要住房租赁市场发展的必要性性住房住房问问题题过去，在过去，在1978年改革开放初期，中国城镇人均居住面积仅年改革开放初期，中国城镇人均居住面积仅6.7平方米，城市的住房问题主要是住房数量严重不足。但随着经济的发展，情况得平方米，城市的住房问题主要是住房数量严重不足。但随着经济的发展，情况得到改善，到改善，到到2016年年，中中国国城城镇
16、镇人人均均居居住住面面积积达达36.6平平方方米米，已已经经超超过过希希腊腊等等国国家家，并并与与德德国国、瑞瑞典典等等国国家家处处于于同同一一水水平平，充充分分满满足足了了居居民民对对住住房数量的需求。当数量房数量的需求。当数量不不再成再成为为住房住房问问题的题的主主要矛要矛盾盾时，时，我我国特国特大大型城型城市市出现出现另另一个一个阶阶段性段性住住房问题房问题房价房价过过高，高，不不论是论是绝绝对值对值还还是相是相对对值值均高于国外其他城市，均高于国外其他城市，同同时中时中国国城区城区家家庭的庭的房房价收价收入入比也比也普普遍过高遍过高0102030405060丹麦荷兰卢森堡法国芬兰爱尔兰
17、比利时德国瑞典奥地利中国(2016)英国西班牙葡萄牙意大利中国(2010)希腊中国(1978)图：图：2016年欧洲国家与中国的城市住房情况对比年欧洲国家与中国的城市住房情况对比（单位：平方米（单位：平方米/人）人）0%20%40%60%80%100%120%020000400006000080000100000120000城区房价市郊房价消费收入比居住在城区的家庭房价收入比我国特大型城市的住房问题我国特大型城市的住房问题城市房城市房价过高价过高绝对值和相对值均过高绝对值和相对值均过高图：图：2018年国内外主要城市消费收入比、城区家庭房价收入比年国内外主要城市消费收入比、城区家庭房价收入比（
18、单位：元、（单位：元、%）中国美国日本欧洲我国城市的普遍住房问题我国城市的普遍住房问题改革开放初期住房不够改革开放初期住房不够现在基本达到发达国家水平现在基本达到发达国家水平数据来源：房地产与中国经济 住房租赁市场发展的必要性住房租赁市场发展的必要性国家稳定与发国家稳定与发展展31.01%31.70%30.65%31.49%32.68%23.43%22.61%22.12%22.68%22.97%12.38%12.68%13.00%11.51%10.09%0%20%40%60%80%100%20192018201720162015农、林、牧、渔业采矿业制造业电力、热力、燃气及水生产和供应业建筑业
19、批发和零售业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业信息传输、软件和信息技术服务业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管理业居民服务、修理和其他服务业教育卫生和社会工作文化、体育和娱乐业公共管理、社会保障和社会组织国际组织-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%总消费对数食品消费对数衣着消费对数家庭设备用品及服务消费对数健康医疗消费对数交通通信消费对数教育与娱乐消费对数其他消费对数过高的房价对于城市稳过高的房价对于城市稳定定发展发展十十分不分不利利。一。一方方面，面，过过高的高的房房价水价水平平会导会导致致资本资本更更倾向倾向投投资房资房地地产市产市
20、场场，从，从而而挤压挤压实实体产体产业业投资投资。另一另一方方面，面，过高的房价水平会增加居过高的房价水平会增加居民民的生的生活活成本成本，挤压挤压居居民消民消费费，在，在间间接影接影响响实业实业产产业发业发展展同时同时，也加也加剧剧贫富贫富分分化程化程度度。在。在人人口净口净流流入的入的大大型及型及特特大大型城市，高房价对于人口、型城市，高房价对于人口、消消费，费，甚甚至产至产业业的影的影响响更为更为严严重。重。然然而目而目前前高房高房价价是一是一个个短期短期内内不可不可逆逆的事的事实实。正。正如如，新，新加加坡内坡内阁阁资政资政李李光耀光耀曾曾指出，解决住房问题是为了经指出，解决住房问题是
21、为了经济济、社、社会会、政、政治治和安和安全全的理的理由由，而，而发发展住展住房房租赁租赁市市场则场则能能在一在一定定程度程度上上缓解缓解这这些矛盾些矛盾图：图：2015-2019年固定资产投资占比按行业分（单位：年固定资产投资占比按行业分（单位：%）图：各城市人均消费与房价关系（单位：图：各城市人均消费与房价关系（单位：%）总消费对总消费对数数食品消费对食品消费对数数衣着消费对衣着消费对数数家庭设备用品及家庭设备用品及服务消费对数服务消费对数健康医疗消费健康医疗消费对数对数交通通信消费交通通信消费对数对数教育与娱乐消教育与娱乐消费对数费对数其他消费对其他消费对数数房价对数-0.0465*(0
22、.0286)0.0187(0.0591)-0.0375(0.0896)-0.0225(0.134)-0.200*(0.116)0.189*(0.0842)0.00288(0.0942)-0.0511(0.112)个人可支配收入对数0.696*(0.166)0.320*(0.156)0.618*(0.188)1.001*(0.316)0.651*(0.185)1.100*(0.139)1.235*(0.269)0.939*(0.338)三产就业比重（*10-4）-2.93(12.8)-13.8(14.7)-3.96(18.9)16.9(34.7)-5.93(38.2)-2.05(18.3)39.
23、7(36.2)8.82(39.8)三产比重（*10-5）-5.56(20.5)12.1(21.8)12.1(29)-41.2(38.3)-5.58(36.1)-32.1(23.9)-24.1(31.3)59.6(41.7)人均GDP6.515.747.44-3.31(13.8)9.87(11.7)5.99(10.2)13.3(10.1)0.366(16.8)负相关正相关数据来源：房地产与中国经济 住房租赁市场发展的必要性住房租赁市场发展的必要性住房租赁市场定住房租赁市场定位位自自“十九大十九大”起，我国起，我国对对于房于房地地产市产市场场的发的发展展方向方向有有了清了清晰晰的定的定位位和规和规
24、划划。根。根据据各城各城市市的发的发展展阶段阶段，目前目前市市场上场上对对于一于一二二线核线核心心热点热点城城市的市的结构性问题有了明确的定结构性问题有了明确的定位位，确，确定定了了租租赁赁住住房房以以及住及住房房租租赁赁市市场场的的定定位位以以及及发发展展方方向向。而而租租赁赁市市场场、行行业业发发展展目目前前被被认认为为是是解解决决我我国国目目前前特特大大城城市住房突出问题的重要市住房突出问题的重要方方式，式，因因此，此，住住房租房租赁赁市场市场的的发展发展与与建设建设才才被提被提升升到当到当前前的地位的地位城市发展阶段城市发展阶段城市主体城市主体供应主体供应主体住房类型住房类型针对人群针
25、对人群商品住宅社会租赁住房社会租赁住房公共租赁住房公共租赁住房二线核心热点城市二线核心热点城市共有产权房商品住宅三四线城市全产权售卖部分产权售卖社会租赁社会租赁保障租赁保障租赁租赁住房租赁住房全产权售卖保障租赁保障租赁中高收入人群低收入人群、夹层人群大学毕业生及大学毕业生及城城市人市人才住房人群才住房人群低收入人群低收入人群中高收入人群低收入人群低收入人群分散型城市化阶段分散型城市化阶段集中型城市化阶段集中型城市化阶段具有规模性的、资金实力的、品牌实力的大开大开发商发商地方国企和央企地方国企和央企中小型开发商商业用房存量持有方商业用房存量持有方地方政府平台开发商自持住宅开发商自持住宅地方政府地
26、方政府区域一体化阶段区域一体化阶段一线城市一线城市.02市场篇政府引领住房租赁机构政府引领住房租赁机构化化近年来，在顶层设计的近年来，在顶层设计的引引领下领下，我国我国租租赁市赁市场场正在正在由由散户散户化化供应供应向向机构机构化化运作运作转转变变时间时间主要内容主要内容2015年1月关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见：首首次次推出推出“租售租售并并举举”的概念，提出提出积极培育经营住房租赁的机构积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变2017年7月关于在人口净流人的大中城市加快发展住房租赁市场的通知：鼓鼓励励
27、国有国有、民背民背的的机构机构化、规模化住房租赁企业发展化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应;创新住房租赁管理和服务体制；选取12城市试点。2020年3月6日住建部部长王蒙徽人民日报发表推动住房和城乡建设事业高质量发展，文章指出进一进一步培育机构化、规模化租赁企业步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台，鼓励发展长期租赁住房。表：重点培育机构主体表：重点培育机构主体相相关中关中央央政策政策（部分部分节节选）选）图：我国住房租赁市场图：我国住房租赁市场
28、供供应结应结构构发展发展方方向向向外拓展、占有份额向外拓展、占有份额机构机构我国住房租赁市场我国住房租赁市场市场主体市场主体散户散户供给端推动市场发展供给端推动市场发展商品住宅属性商品住宅属性（存量（存量+新增）新增）其他其他-商办类改建商办类改建其他其他-服务式公寓、酒店服务式公寓、酒店（存量改造）（存量改造）15%自持用地自持用地租赁住宅租赁住宅（新增）（新增）租赁用地租赁用地/集体土地集体土地租赁市场的发展由供给端推动，市场供应结构的调整是推动整个市场行业发展的动能。供给端十分多元，既有增量又有存量。机构可以通过租赁市场的发展由供给端推动，市场供应结构的调整是推动整个市场行业发展的动能。
29、供给端十分多元，既有增量又有存量。机构可以通过租租赁、收购或合作等多重手段获取存量物业进行改造，也可通过招拍挂途径获取新增土地用于租赁赁、收购或合作等多重手段获取存量物业进行改造，也可通过招拍挂途径获取新增土地用于租赁图：我国住房租赁机构物业获取来源图：我国住房租赁机构物业获取来源图：公寓机构企业房源获取方式图：公寓机构企业房源获取方式招拍挂招拍挂自持物业自持物业收购物业收购物业产权产权城中村改城中村改造造长期租赁长期租赁成立合资成立合资公司公司委托管理委托管理与第三方与第三方合作合作农民房、各类小产权房、集体用房农民房、各类小产权房、集体用房加盟加盟政府保障性公共租赁住房政府保障性公共租赁住
30、房存量改造率先入市，运营系、中介系抢占先存量改造率先入市，运营系、中介系抢占先机机政府主导政府主导-保障型保障型存量市场存量市场通过通过中介中介市场化操作部分（散户市场化操作部分（散户）运营商运营商开发商开发商国企国企增量市场增量市场开发商开发商国企国企存量改造是当前市场最主要的供应来源，也是机构化的第一步。我国长租公寓起源于存量改造是当前市场最主要的供应来源，也是机构化的第一步。我国长租公寓起源于2010年，由创业运营系年，由创业运营系+中介系最先发展，以轻中介系最先发展，以轻资资产模式发展的他们优先选择存量改造。随着市场的逐步发展，存量市场中也逐步汇聚更多的参与主体产模式发展的他们优先选择
31、存量改造。随着市场的逐步发展，存量市场中也逐步汇聚更多的参与主体图：我国长租公寓发展历程图：我国长租公寓发展历程图：我国长租公寓市场参与者图：我国长租公寓市场参与者2010-20112012-20132014-20162017-至今至今萌发期萌发期2010 年开始，我国长租公寓行业开始萌芽发展，创业型长租公寓开始成立成长期成长期2012年开始，品牌型长租公寓兴起。集中式长租公寓的典型代表如魔方you+等，分散式长租公寓如自如、青客等加速期加速期2014年小米雷军领投YOU+国际青年社区，公寓行业收到资本关注，互联网热潮带动规模化布局爆发期爆发期2017 年以后，政策利好推动公寓行业发展，多领域
32、企业进入长租公寓，包括开发商、酒店系，行业趋于白热化竞争“租售并举租售并举”推动开发商推动开发商“竞自持竞自持”增量的起源可追溯至增量的起源可追溯至2017年。自年。自“十九大十九大”起，起，“租售并举租售并举+地方政策地方政策”推动了开发商推动了开发商“竞资产拿地竞资产拿地”，众多住宅用地出众多住宅用地出让让条件中包条件中包含含“15%自自持持面面积积用用于于租赁租赁”。如。如今今，上海上海市各大房企自持住宅面市各大房企自持住宅面积积累计累计约约达达200万方万方图：上海市房企自持住宅用地规模排行榜图：上海市房企自持住宅用地规模排行榜万科集团招商蛇口大华集团中建八局保利发展融创地产碧桂园中海
33、地产龙湖集团临港经济禹洲集团路劲地产浦发集团首创置业金茂集团厦门国贸陆家嘴光明地产金地集团上海市某住宅地块土地出让条件：上海市某住宅地块土地出让条件：数据来源：公开资料收集，同策集团租赁事业部 整理租赁用地更具可持续发展租赁用地更具可持续发展性性18361336534001002003004005006007002017201820192020图：图：2017-2020年租赁用地成交建筑面积（单位：万年租赁用地成交建筑面积（单位：万）数据来源：公开资料收集，同策集团租赁事业部 整理注1：2019年上海市城镇居民人均住房建筑面积37.2平方米050000010000001500000200000
34、02500000静安区杨浦区嘉定区虹口区黄浦区长宁区普陀区崇明区金山区浦东新区闵行区青浦区宝山区徐汇区松江区奉贤区土地自持造成的资金沉土地自持造成的资金沉淀淀给开给开发发商带商带来来较大较大压压力，力，因因而，而，房房企自企自持持要求要求近近年来年来逐逐步放步放松松。租。租赁赁用地用地，成为成为租租赁住赁住房房新增新增的的主要主要供供应来应来源源之一，之一，是长效机制下的持续性是长效机制下的持续性方方法。法。近近年来年来，租赁租赁用用地持地持续续出让出让，成交成交热热情不情不减减。上。上海海，作，作为为租赁租赁用用地的地的主主战场战场，截截至至2020年年底底，已已成成功功出出让让101幅幅纯
35、租赁住宅用地，总体纯租赁住宅用地，总体量量达达696.9万万方方，可，可提提供约供约18.7万万1套套房房源源图：图：2017-2020年上海纯租赁住宅用地成交面积（单位：年上海纯租赁住宅用地成交面积（单位：）集体用地加码，农村土地盘集体用地加码，农村土地盘活活86069m97659m38862m67701m274954m53760m62271m46672m57217m46238m17207m56641m25059m96507m166665m11822m126917m164397m62283m15188m114585m17966m17966m11152m191095m北京作为首批13个“集体土
36、地租赁试点城市”之一，不断加大及租房建设力度，已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套。同时，组织利用闲置商场、写字楼、厂房等改建为租赁型职工集体宿舍，提供小户型、低租金的床位式租赁住房，已改建13个项目，提供房源3600套（间）。预计于2021年向市场供应集租房5000套左右。全国首个集体土地租赁住宅项目全国首个集体土地租赁住宅项目万科泊寓北京成寿寺项目万科泊寓北京成寿寺项目除了租赁用地外，近年除了租赁用地外，近年来来集体集体用用地供地供应应持续持续加加码，码，一一方面方面对对于我于我国国农村农村土土地盘地盘活活有着有着深深刻意刻意义义，另，另一一方面方面意意味着味着利利用集用集体体用地
37、用地建建设租设租赁赁用房用房已取得阶段性探索成效。已取得阶段性探索成效。北北京，京，作作为首为首批批“集集体体土地土地租租赁试赁试点点城市城市”之一之一，推进推进进进度与度与成成效最效最为为显著显著，2020年年7月月，全全国国首首个个集集体体土土地地租租赁赁住宅住宅项目入市，这将赋予集项目入市，这将赋予集体体土地土地建建设租设租赁赁住宅住宅的的参与参与主主体更体更深深厚的厚的信信心心图：北京市部分集体土地租赁住宅项目分布图：北京市部分集体土地租赁住宅项目分布特大型城市供需短期趋特大型城市供需短期趋势势类别类别2010201520172018总计93591120390131908136882居
38、住房屋52639630076728168651花园住宅2064179018401852职工住宅47951联列住宅140015651610公寓492583086245363962新式里弄527308303234旧式里弄123711901109982简屋29111111其他339非居住房屋40952573836462668232工厂18524251032720628306学校3172336636483798仓库堆栈1654186819542062办公建筑6365734384618998商场店铺5497677378048158医院754631718760旅馆931126514211520影剧院756
39、57071其他3979109701334514558目前上海市居住房屋面目前上海市居住房屋面积积为为6.87亿亿，仅，仅可可为为1845万人万人提提供住供住所所，远，远少少于上于上海海实际实际常常住人住人口口规模规模，由此由此可可见，见，短短期内期内为为更多更多的的常住常住人人口提口提供供居住面积为当务之急居住面积为当务之急图：上海市房屋居住与非居住面积（单位：万图：上海市房屋居住与非居住面积（单位：万）数据来源：上海统计年鉴总住宅面积6.87亿人均居住面积37.2/人居住在商办or工业属性物业地方居住面积小于37.2，存在N+1或群租现象住宅可容纳人口约约1845.45万人万人上海实际常住人
40、口2434.78万人万人差额差额600万人万人数据来源：Wind 特大型城市供需短期趋势特大型城市供需短期趋势2再看租赁住房面积，通再看租赁住房面积，通过过对比对比住住房租房租赁赁市场市场的的供应供应量量与需与需求求量，量，不不难看难看出出在供在供求求之间之间同同样存样存在在着巨着巨大大的供的供需需错错配配非住宅产品租赁供给：非住宅产品租赁供给：1.90亿亿m居住房屋租赁供给：居住房屋租赁供给：0.33亿亿m租赁住房需求总量：租赁住房需求总量：2.23亿亿mSolution：A：供应更多R4与住宅产品 B：减少空置住宅比例 C：转化商办用地数据来源：Wind，上海统计年鉴 注1：12%为住房空
41、置率，数据来源于申万宏源地产金融研究院租赁住房需求总量租赁住房需求总量：2.23亿亿m=0.2428亿人 x（1-63.2%）x 25/人居住房屋租赁供给居住房屋租赁供给：0.33亿亿m=6.87亿-12%1 x 6.87亿租赁人口租赁人口人均租赁面积人均租赁面积居住房屋空置面积居住房屋空置面积-0.2428亿人*63.2%x 37.2居住房屋自有面积居住房屋自有面积特大型城市供需长期趋势特大型城市供需长期趋势国际发展借国际发展借鉴鉴我国整体住房租赁市场我国整体住房租赁市场仍仍处于处于起起步、步、发发展和展和探探索的索的阶阶段。段。与与国际国际住住房租房租赁赁市场市场发发展较展较为为成熟的发达
42、国家相比，上海这样的特大型城市仍有结构优化的空间成熟的发达国家相比，上海这样的特大型城市仍有结构优化的空间英国、法国、荷兰是高福利国家，公共租赁住房比例较高；德国、瑞士是典型的市场化国家，住房自有率较低，福利住房少，私人住房租赁市场活跃，但可通过政策调节（如：免税）。国家国家自有住房自有住房公共租赁住房公共租赁住房PRS租赁住房租赁住房其他英国63.5%17.5%19%/法国61%17.4%21.5%/荷兰60%31%9%/德国44.5%3.2%45.8%6.5%美国65.3%1.5%33.2%/瑞士39.8%4.8%55.1%/瑞典62.1%0.4%36.7%0.8%上海63.2%4.6%2
43、5%7.2%表：各国居民不同居住途径占比分析表：各国居民不同居住途径占比分析数据来源：2019年上海蓝皮书-上海社会发展报告，公开资料整理 国际住房租赁市场发展综国际住房租赁市场发展综述述长期来看，长期来看，GDP、人口、租赁需求、房屋供应是有共线性的。一方面，美国越是发达的地区，租赁需求越旺盛，租赁市场规模越大；另一、人口、租赁需求、房屋供应是有共线性的。一方面，美国越是发达的地区，租赁需求越旺盛，租赁市场规模越大；另一方方面，全美各州租赁住房与人口数量的比值基本稳定，维持在面，全美各州租赁住房与人口数量的比值基本稳定，维持在43%左右左右GDP可租房数图：美国各州可租房数量与图：美国各州可
44、租房数量与GDP变化趋势变化趋势7,000,000（单位：户，亿美元）（单位：户，亿美元）350006,000,000300005,000,000250004,000,000200003,000,000150002,000,000100001,000,000500000图：图：2018年美国各州可租房数量（间）与租房人口（人）比年美国各州可租房数量（间）与租房人口（人）比（单位：（单位：%）47%46%45%44%43%42%41%40%39%可租房(户）GDP（亿美元）数据来源：Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020 国际住房租赁市场发展程度国际住
45、房租赁市场发展程度供给供给端端供给端层面，美国的住房租赁市场供应量不断加大，空置率逐年递减，供给端层面，美国的住房租赁市场供应量不断加大，空置率逐年递减，GDP较高的州供应量相对增幅较大。在供应结构层面，散户市场发展较高的州供应量相对增幅较大。在供应结构层面，散户市场发展较较为平稳，集中式管理的租赁公寓发展迅速。类比到我国，我国从土地端开始，供应逐步向租赁住房倾斜，租赁住房空间未来将逐步扩大为平稳，集中式管理的租赁公寓发展迅速。类比到我国，我国从土地端开始，供应逐步向租赁住房倾斜，租赁住房空间未来将逐步扩大1010.610.29.58.78.37.67.16.97.26.90246810120
46、501001502002503003504002008200920182010201120122013每年供应房屋数量（千户）2014201520162017住房空置率(百分比)图：图：2008-2018年美国租赁住房新增供应量和空置率年美国租赁住房新增供应量和空置率（单位：千户，百分比）（单位：千户，百分比）00.050.10.150.20.250100020003000400050006000700020082018增速图：图：2008、2018年美国年美国GDP前十各州租赁房屋总量变化情况前十各州租赁房屋总量变化情况（单位：千户）（单位：千户）数据来源：Harvard_JCHS_Amer
47、icas_Rental_Housing_2020 国际住房租赁市场发展程度国际住房租赁市场发展程度需求需求端端尽管美国已经是高度城尽管美国已经是高度城镇镇化的化的国国家，家，但但总体总体租租赁规赁规模模依然依然不不断攀断攀升升，且，且涨涨幅高幅高于于总供总供给给。从。从各各州的州的角角度来度来看看，租，租赁赁人口人口的的增速增速高高于常于常住住人口的人口的增速。目前我国城镇化增速。目前我国城镇化率率在节在节节节攀升攀升，2019年年达达60.6%，但但是是与与美美国国超超80%的的城城镇镇化化率率仍仍有有一一定定发发展展空空间间。未未来来，我我国国核核心心城城市市将将在在潜潜在在租租赁赁需求的
48、强力支撑下进一需求的强力支撑下进一步步扩大扩大租租赁需赁需求求空间空间图：图：2008-2018年美国可租房数目与客群户数变化对比年美国可租房数目与客群户数变化对比（单位：户）（单位：户）图：图：2008-2018年美国各州人口增速与租赁人口增速对比年美国各州人口增速与租赁人口增速对比（单位：（单位：%）-5%0%5%10%15%20%25%30%35%08-18人口增速08-18租赁人口增速 线性(08-18租赁人口增速)447285684722856837,759,74543,725,35350000000450000004000000035000000300000002500000020
49、0000001500000010000000500000002018年2008年可租房数目客群户数 线性(可租房数目)线性(客群户数36,45040,61543,72532,00034,00036,00038,00040,00042,00044,00046,000200120112018图：图：2001-2018年美国租赁人口规模年美国租赁人口规模（单位：千户）（单位：千户）数据来源：Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020 国际住房租赁市场客户结构特国际住房租赁市场客户结构特征征虽然美国整体的租金收虽然美国整体的租金收入入比处比处于于比较比较健健康的
50、康的范范围内围内。但客但客群群收入收入结结构不构不稳稳定，定，中中部塌部塌陷陷，两，两极极分化分化严严重，重，且且客群客群年年龄结龄结构构上移上移趋趋势明势明显显，意味，意味着租赁在美国已不仅是着租赁在美国已不仅是短短期行期行为为，而，而逐逐渐成渐成为为更多更多人人一生一生的的选择选择。新的新的租租客进客进来来，老，老的的租户租户不不退出退出，是美是美国国租赁租赁市市场旺场旺盛盛的原的原因因之一之一。相较相较之下，我国的特大型城市之下，我国的特大型城市租租赁人赁人口口特征特征较较为单为单一一，多，多为为高学高学历历、收、收入入水平水平在在中段中段、出勤出勤使使用交用交通通工具工具的的城市城市白
