1、2012.62012.6C O N T E N T S 项目概况项目概况 项目概况 物业构成及分布 项目发展历程 开发商简介 项目区位及周边环境项目区位及周边环境 项目所在区域分析 区位及交通环境 项目四周环境 周边2km范围内住宅分析 周边2km范围内商业环境分析 周边2km范围内自然及人文环境分析 小结 商业业态业种分析商业业态业种分析 整体布局 整体业态业种分析 各楼层业态业种分析 商业定位分析商业定位分析 商业空间及建筑风格分析商业空间及建筑风格分析 商业空间 动线分析 景观规划 导视系统 广告牌 商业消费者分析商业消费者分析 消费者数量分析 消费者特征分析 消费者行为分析 小结 商业
2、运营分析商业运营分析 商业现状分析 商业运营推广活动 总结总结 项目概况项目概况 项目概况 物业构成及分布 项目发展历程 开发商简介项目名称项目名称上海浦东嘉里中心项目位置项目位置上海市浦东新区花木路1378号所属板块所属板块浦东世纪公园开发商开发商上海浦东嘉里城房地产有限公司团队团队KPF（建筑公司）/香格里拉（酒店管理）/嘉里管理（商办管理）/CBRE（办公顾问）/Savills（商业顾问及租赁）/CBRE+仲量联行（办公租赁）开业时间开业时间2011年10月29日定位定位集办公楼、公寓、酒店和商场于一体的城市综合体档次档次高端占地面积占地面积5.9万建筑面积建筑面积共33万，其中地上23
3、万停车位停车位1200个投资金额投资金额39亿元项目概况项目概况 浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大 的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。物业构成及分布物业构成及分布A AB BCCD D项目由三个塔楼和一个裙房购成，其中商场面积项目由三个塔楼和一个裙房购成，其中商场面积4.54.5万，办公楼万，办公楼9.29.2万，服务式公寓万，服务式公寓3.43.4万，酒万，酒店店7 7万万。裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+
4、屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。物业构成及分布物业构成及分布写字楼写字楼楼名楼名浦东嘉里中心大楼类型大楼类型甲A级写字楼租售方式租售方式出租租售电话租售电话021-58878170大楼地址大楼地址花木兰1388号大楼性质大楼性质涉外租金价格租金价格6-8元/日/物业管理物业管理30元/月/物业公司物业公司世邦魏理仕建筑面积建筑面积9.2万总楼层数总楼层数43楼高楼高179米标准层面标准层面积积2000车位价格车位价格1200元/个/月空调空调中央空调电梯电梯OTIS周边银行周边银行
5、工商，招商，农业，上海银行l 写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场；l 3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店公用；l 4、5F为行政楼层，净高比标准层高0.1米，但很好的解决了裙房高楼层不宜做商业的问题。裙楼低区中区高区物业构成及分布物业构成及分布酒店酒店楼名楼名上海浦东嘉里大酒店大楼类型大楼类型五星级大楼地址大楼地址花木兰1388号管理公司管理公司嘉里管理建筑面积建筑面积7万总楼层数总楼层数31楼高楼高134.3米客房数量客房数量574间客房面积客房面积42-168健身中心面积健身中心面积6000儿童冒险乐园儿童冒险乐园面积面积700
6、餐饮场所餐饮场所5个周边银行周边银行工商，招商，农业，上海银行周边交通周边交通地铁七号线、地铁二号线，746、789、581、975、花木1路 酒店开业时间2011年2月18日，楼高31层，客房总数574间（套）。酒店与上海新国际博览中心直接相连，正对世纪公园，是香格里拉酒店集团旗下首个全新的五星级嘉里酒店品牌。物业构成及分布物业构成及分布服务式服务式公寓公寓楼名楼名上海浦东嘉里中心大楼类型大楼类型服务式公寓大楼地址大楼地址花木兰1388号建筑面积建筑面积3.4万总楼层数总楼层数28楼高楼高99.8米总套数总套数182套面积面积103-642主要配套及服务主要配套及服务全面共享酒店配套；24小
7、时点餐服务，备有儿童套餐；专属早餐廊，专属车位；翻译助理服务；IT私人助理服务。服务式公寓最大的亮点是宽敞且具有设计感的大堂。物业构成及分布物业构成及分布商业商业l 商业全部分布在裙房中，楼层主要位于B1-L2，商业总面积为4.5万。l 商场拥有包括各种类型的商户超过100家，力图让每位顾客随心体验浦东嘉里城的灵动生活。后面章节中将作详细分析。后面章节中将作详细分析。项目发展历程项目发展历程 项目从动工到开业历时项目从动工到开业历时4 4年，从商场、酒店到公寓、写字楼，以及完善的公共交通配套，年，从商场、酒店到公寓、写字楼，以及完善的公共交通配套，浦东嘉里城将成为商业休闲的新地标，并为提升浦东
8、社区居民的生活品质作出杰出贡献。浦东嘉里城将成为商业休闲的新地标，并为提升浦东社区居民的生活品质作出杰出贡献。20062006年年5 5月，上海月，上海浦东嘉里城房地浦东嘉里城房地产有限公司成立。产有限公司成立。20072007年年1111月月9 9日，日，项目动工。项目动工。20102010年第四季度，年第四季度，项目竣工。项目竣工。20112011年年1010月月2929日，商业广场日，商业广场开业。开业。20102010年第四季度后，甲年第四季度后，甲A A级级写字楼开业。写字楼开业。20112011年年2 2月月1818日，日，酒店开业，酒店开业，继浦东香格里拉大酒店之后继浦东香格里拉
9、大酒店之后该集团在上海拥有的第二座该集团在上海拥有的第二座豪华酒店豪华酒店奠基施工施工开业开业开发商简介开发商简介上海浦东嘉城里房地产有限公上海浦东嘉城里房地产有限公司司上海嘉里中心嘉里华庭嘉里不夜城企业广场卓悦居 嘉里集团在1974年成立于香港，为亚太地区最大的多元化发展集团之一，旗下的嘉里建设有限公司和香格里拉(亚洲)有限公司均为香港联交所上市公司.集团业务涉及酒店、房地产、饮料及粮油等业务。嘉里集团早在80年代就进军国内房地产市场,足迹遍布北京、上海、深圳、福州等地,并率先在北京中央商务区投资建造北京中国国际贸易中心，堪称北京地标。上海浦东嘉里城房地产有限公司成立于上海浦东嘉里城房地产有
10、限公司成立于20062006年年5 5月，是一家中外合资公司月，是一家中外合资公司。投资方包括嘉里建设有限公司、香格里拉嘉里建设有限公司、香格里拉(亚洲亚洲)有限公司、有限公司、新加坡长春产业有限公司和上海陆家嘴金融贸新加坡长春产业有限公司和上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司易区开发股份有限公司。嘉里建设有限公司、香格里拉(亚洲)有限公司及新加坡长春产业有限公司均为嘉里集团成员，合共持有上海浦东嘉里城房地产有限公司 80%的权益。项目区位及周边环境项目区位及周边环境 项目所在区域分析 区位及交通环境 项目四周环境 周边2km范围内住宅分析 周边2km范围内商业环境分析 周边2km范围内自然及
11、人文环境分析 小结项目所在区域项目所在区域世纪公园世纪公园版块版块杨高中路杨高南路浦建路龙阳路内环高架路世纪公园版块世纪公园版块 世纪公园板块是杨高中路、杨高南路以世纪公园板块是杨高中路、杨高南路以南，浦建路以东的浦东内环区域南，浦建路以东的浦东内环区域。该板块围绕世纪公园，分布有联洋、花木两大生活社区及其商业中心和高档别墅区。该板块也是浦东的市政配套集中区和文该板块也是浦东的市政配套集中区和文化中心化中心，这里有与国际接轨的新国际博览中心，浦东行政中心所在地世纪广场也坐落在这里，还有东方艺术中心、上海科技馆等大型文化建筑。世纪公园板块依托世纪公园形成的“城市绿肺”概念，吸引了相当多的中高收入
12、群吸引了相当多的中高收入群体的注意，大多是一些追求生活品质、格调体的注意，大多是一些追求生活品质、格调高雅的人士高雅的人士。区位及交通环境区位及交通环境 项目位于上海浦东新区花木路项目位于上海浦东新区花木路芳甸路交叉口，北临花木路，西为芳甸路交叉口，北临花木路，西为芳甸路，南边与东边毗邻上海新国芳甸路，南边与东边毗邻上海新国际展览中心，但离上海市中心较远。际展览中心，但离上海市中心较远。项目周边公共交通：项目周边公共交通：机场机场：至浦东机场距离28公里、至虹 桥机场距离50公里；地铁地铁：7号线花木站直通项目内部，15分钟步行可到达2号线；公交车公交车：15分钟内步行达到 746、798、5
13、81、975、大桥二线、花木1路公交车站点。陆家嘴6km6km项目四周情况项目四周情况 项目四周环境优美，西边为世纪花园二期住宅，西北方为世纪公园，北边毗邻御翠园别墅项目四周环境优美，西边为世纪花园二期住宅，西北方为世纪公园，北边毗邻御翠园别墅区，南边与东边均靠近新国际展览中心。住宅区的居民是项目直接的消费者，新国际展览中心区，南边与东边均靠近新国际展览中心。住宅区的居民是项目直接的消费者，新国际展览中心为项目带来了大量商务及休闲消费。为项目带来了大量商务及休闲消费。周边周边2km2km住宅情况住宅情况分布分布 以项目地为圆心，周边两公里范围内，住宅楼盘多达38个，总建筑面积为447万平方米，
14、居住人口达到10.41万。项目所在区域项目所在区域社区发展成熟，社区发展成熟，10.4110.41万的人口为项目的充万的人口为项目的充足消费者提供了有力保障足消费者提供了有力保障。项目地周边以高档社区、别墅楼盘居多，尤其是项目北边及东边均为别墅楼盘。2012年5月份世纪公园版块楼盘最新成交均价为41690元/，远高于上海市24536元/的均价。可见，项目地周边住宅高档，居住人口项目地周边住宅高档，居住人口收入较高，为项目高端定位提供支撑收入较高，为项目高端定位提供支撑。编号编号名称名称体量体量（万（万）人口人口价格价格元元/开盘开盘时间时间编号编号名称名称体量体量（万（万）人口人口价格价格元元
15、/开盘开盘时间时间1 1联洋年华园2035003202320052020六街坊小区2.16002916720002 2联洋花园2040003260520062121花木鑫丰苑2.16002862720033 3当代清水园1545003491620042222环龙新纪园412002588220004 4天安花园1441003646620012323建化公寓26002629920025 5华丽家族花园13.750003677920022424金桂小区2028002634819966 6水清木华公寓1442004049020042525海桐苑1227002869119977 7浦东虹桥公寓17510
16、03300020032626花木苑3056002871920038 8虹桥花园17.352003255820042727牡丹小区26002649419969 9仁恒河滨城2570004539620052828玉兰小区6.619001826019951010金色维也纳金樽花园8.820003929220022929杏花新苑2030002467119941111锦绣小区5.815002384319963030万邦都市花园2481002585220041212御翠园1616007392420023131久远小区1.65002045019991313四季雅苑232807616020113232芳华苑7
17、.626002034019961414汤臣湖庭花园206503383820083333惠德新邨934001933619991515世纪花园二期12.637703360620053434聚龙家园7.748002264519991616大唐盛世花园二期12.437003471720053535龙沟新苑5.939002193520021717雍景台公寓1.54503821420063636九间堂2.418010866720061818丽晶博园6.23903000020053737广洋新景苑7.520006422920061919建华新苑6.120003049620003838浦园千秋别墅128072
18、4632011小计小计447447104100104100周边周边2km2km住宅情况住宅情况列表列表注：其中红色标记的楼盘为别墅楼盘、别墅与小高层共存的楼盘。周边周边2km2km商业环境商业环境 以项目地为圆心，周边两公里范围内，大型商业项目有6个，总建筑面积达到40万。对项目直接构成竞争的是联洋广场、大拇指广场，均为社区mall。（目前社区mall呈快速增长趋势，周边有大量的住宅，区域内有数十万的消费者，且具有中等、中高消费能力，从而提供了项目的发展空间。）名称名称类型类型开业时间开业时间体量（）体量（）联洋广场社区mall20106.8万大拇指广场社区mall200511万喜马拉雅中心酒
19、店201016万梅花路商业街社区商业街20061.2万麦德龙仓储式超市3万百安居家居卖场2万小计40万 本项目离竞争最大的商业项目有1.8公里，周边无大型商业项目，同时项目在2011年开业，因此项目周边商业氛围没有很好的形成，项目项目周边商业氛围没有很好的形成，项目将需要较长时间培养商气将需要较长时间培养商气。人文与自然环境人文与自然环境编号编号名称名称1上海耀中国际学校2东进国际学校3中国美术学院张江校区4上海博通教育中心5上海市进才实验中学6上海科技馆7新国际展览中心8上海浦东展览馆9蕙风美术馆10东方艺术中心 项目周边人文及自然环境良好：有多个院校，其中有项目周边人文及自然环境良好：有多
20、个院校，其中有2 2所国际学校，认为氛围好，并且院所国际学校，认为氛围好，并且院校师生将成为强大的消费力；紧邻世纪公园，靠近汤臣浦东高尔夫球场，为项目提供了优美的校师生将成为强大的消费力；紧邻世纪公园，靠近汤臣浦东高尔夫球场，为项目提供了优美的自然环境；毗邻新国际展览中心，附近还有浦东展览馆等，为项目提供了商务消费。自然环境；毗邻新国际展览中心，附近还有浦东展览馆等，为项目提供了商务消费。小结小结 项目位于浦东世纪公园版块，该板块围绕世纪公园，分布有生活社区、商业中心和高档别墅区，该板块也是浦东的市政配套集中区和文化中心，吸引了相当多的中高收入群体的注意。1 12 2 项目位于上海浦东新区花木
21、路芳甸路交叉口，交通便捷，7号线花木站直通项目内部，但离市中心较远。3 3项目所在区域社区发展成熟，10.41万的人口为项目的充足消费者提供了有力保障，周边有多个高端住宅，为项目高端定位提供支撑。4 4项目周边商业氛围没有很好的形成，将需要较长时间培养商气。项目周边人文及自然环境良好。5 5 商业定位分析商业定位商业定位定位：包罗万象、亲近自然、汇聚各类知名店铺、美食购物休闲一站式体验的家庭式定位：包罗万象、亲近自然、汇聚各类知名店铺、美食购物休闲一站式体验的家庭式shopping mallshopping mall。客群定位：周边境外人士与小资白领、中高收入人群客群定位：周边境外人士与小资白
22、领、中高收入人群功能定位：以零售、餐饮为主的购物中心功能定位：以零售、餐饮为主的购物中心类型：社区型商业类型：社区型商业档次：中高端档次：中高端 商业业态业种分析商业业态业种分析 整体布局 整体业态业种分析 各楼层业态业种分析整体布局整体布局平面布局上平面布局上，主力店及面积较大的店铺设置，主力店及面积较大的店铺设置于平面的角落处，中间及四周是面积较小的于平面的角落处，中间及四周是面积较小的店铺。各楼层因通往展览场馆和酒店的入口店铺。各楼层因通往展览场馆和酒店的入口分布及建筑设计的原因，店铺面积划分不规分布及建筑设计的原因，店铺面积划分不规则，走廊也呈现多样化设计。则，走廊也呈现多样化设计。纵
23、向布局上纵向布局上，以餐饮、超市等目的性，以餐饮、超市等目的性消费强的业态为吸引，带动纵向人消费强的业态为吸引，带动纵向人流流B1B1层有大型超市及中小型餐饮，层有大型超市及中小型餐饮，1 1层主要为大型零售，层主要为大型零售，2 2层分布大型高层分布大型高档餐饮。档餐饮。点评：主力店的布局有效的带动了平面人流，点评：主力店的布局有效的带动了平面人流，使每个店铺都有较多客流经过。使每个店铺都有较多客流经过。点评：通过对目的性消费业态的合理点评：通过对目的性消费业态的合理布局，最大化的引导了纵向客流。布局，最大化的引导了纵向客流。整体业态业种分析整体业态业种分析9940 41%310 1%128
24、30 53%1300 5%整体业整体业态业态业种组合及比例分析种组合及比例分析（店铺面积（店铺面积/）餐饮服务零售休闲面积,时尚服饰,5300面积,正餐,3680面积,特色餐饮,3540面积,超市,2700面积,家居,2430面积,休闲餐饮,1400面积,化妆品,1030面积,美容/SPA,1030面积,儿童/玩具,590面积,童装/玩具,470面积,快餐,450面积,酒吧,400面积,西餐厅,300面积,美发,270面积,金融,230面积,西餐,170面积,书店,140面积,保健品,100面积,箱包,70面积,摄影,40面积,干洗,20面积,客服中心,20各细分业态面积（）各细分业态面积（）
25、根据对项目整体业态业种分析，餐饮和零售占最大比例，总和达到根据对项目整体业态业种分析，餐饮和零售占最大比例，总和达到94%94%，服务和休闲占的比，服务和休闲占的比例较小，细分业态中，时尚服饰所占面积最大，达到例较小，细分业态中，时尚服饰所占面积最大，达到53005300，其次是正餐、特色餐饮，与项目，其次是正餐、特色餐饮，与项目定位为餐饮购物一站式体验的购物中心相符。定位为餐饮购物一站式体验的购物中心相符。各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析服服务务服务服务 休闲休闲1F1FB1B1B2B22F2F服务服务 休闲休闲l 餐饮美食、时尚服饰、美容/个人护理、童装/玩具、生活品味、服务、超市l
26、餐饮美食、时尚服饰、美容/个人护理、生活品味、服务l 餐饮美食、时尚服饰、美容/个人护理、童装/玩具、生活品味、服务各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析B1FB1F527075%1670 24%80 1%B1B1层业层业态业态业种组合及比例分析种组合及比例分析（店铺面积（店铺面积/）零售餐饮服务面积,超市,2700面积,家居,1000面积,特色餐饮,830面积,化妆品,550面积,童装/玩具,470面积,时尚服饰,450面积,休闲餐饮,440面积,快餐,400面积,保健品,100面积,摄影,40面积,干洗,20面积,客服中心,20BIBI层各细分业态面积（）层各细分业态面积（）项目B1层以零售
27、、餐饮业态为主以零售、餐饮业态为主，并结合少量的配套服务设施，与项目零售餐饮的功能定位相符。本层店铺总面积为总面积为70207020，面积最大的为主面积最大的为主力店力店OleOle超市超市，达到2700，其余店铺面积均其余店铺面积均较小较小，主要集中在30-100区间内。入驻的品牌多为大众所熟知，针对年轻白领、家庭、时尚人士。各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析B1FB1F主力店分主力店分析析 Ole超市是华润万家推出一种时尚高端超市，以“Ole”为名的寓意是希望能给消费者带来兴奋、快乐、开心的感觉。2004年，第一家Ole超市诞生于深圳万象城。Ole超级市场和国内一般超市不同，它集购物、餐
28、饮、休闲于一体，其进口食品占总商品的70%，主要针对的是高消费的人群市场。点评：点评：OleOle超市的入驻与项目中高档定位超市的入驻与项目中高档定位相符，并满足了周边居住的外籍人士、中高相符，并满足了周边居住的外籍人士、中高收入者的生活需求。同时，作为主力店，收入者的生活需求。同时，作为主力店，OleOle超市设置于楼层死角处，激活了整层超市设置于楼层死角处，激活了整层楼的消费人流。楼的消费人流。各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析B1B1品牌品牌列表列表名称名称位置位置业态业态业态细分业态细分 面积（）面积（）名称名称位置位置业态业态业态细分业态细分 面积（）面积（）味千拉面B124餐饮快
29、餐130玛丽法宝B120b零售化妆品20巴斯罗缤B113餐饮休闲餐饮40欧美药妆B130a零售化妆品70贝瑞熊酸奶冰淇淋B112a餐饮休闲餐饮25豪品德式咖啡香肠店B125a餐饮休闲餐饮50宝珠奶酪B125b餐饮休闲餐饮25莎莎B122零售化妆品150西树泡芙B126餐饮休闲餐饮40屈臣氏B132零售化妆品250快乐柠檬B112b餐饮休闲餐饮30维衡生B130b零售保健品50沁泰B106-B107餐饮特色餐饮200mothercareB136零售童装/玩具400斗香园B103餐饮快餐150OkaidiB135b零售童装/玩具70瑞莱B129b零售保健品50emoiB116零售家居90摩提工坊B
30、126餐饮休闲餐饮40IRIS LifeB131零售家居80釜山料理B104餐饮特色餐饮180青珑工坊B129a零售家居50越味风B109b餐饮特色餐饮100LillisB130c零售家居50食之秘B110餐饮休闲餐饮100乐陶工坊B123b零售家居30赛百味B109a餐饮休闲餐饮40设乡味B119零售家居250TableauB111餐饮休闲餐饮50雷诺瓦B121零售家居60和民B105b餐饮特色餐饮350朴坊B117零售家居60HI PANDAB120a零售时尚服饰60顺电脉B101-B102零售家居250阿努比斯银饰B123a零售时尚服饰80天福名茶B112c零售家居40CandiesB1
31、14零售时尚服饰110九福坊B127零售家居40友乐达台北精致面馆B105a餐饮快餐120惠普印象影像中心B128服务摄影40热风B115零售时尚服饰130干洗服务服务干洗20巴黎三城B118零售时尚服饰70客服中心服务客服中心20佰草集B135a零售化妆品60OleB108零售超市2700小计小计70207020各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析1F1F3590 44%80，1%3790 47%650 8%1F1F业业态业态业种组合及比例分析种组合及比例分析（店铺面积（店铺面积/）餐饮服务零售休闲面积,时尚服饰,2560面积,特色餐饮,2110面积,休闲餐饮,860面积,家居,750面积,
32、美容/SPA,530面积,化妆品,480面积,酒吧,400面积,西餐,170面积,美发,120面积,金融,80面积,快餐,501F1F各细分业态面积（）各细分业态面积（）IF层以零售、餐饮业态为主以零售、餐饮业态为主，并结合少量的并结合少量的休闲和配套服务设施休闲和配套服务设施，该层店铺总面积为8110，店铺面积划分不规则，其中时尚服饰、特色餐饮时尚服饰、特色餐饮类店铺所占面积较大类店铺所占面积较大。该层主力店为：H&M、GAP、The Cook 厨，次主力店为：新旺茶餐厅。各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析1F1F主力店分主力店分析析1F1F2F2F电梯及楼梯电梯及楼梯 H&M是一个将时尚
33、、品质和低价完美糅合的时尚品牌，于1947年由尔林派尔森在瑞典Vsters市创立。目前在全球24个国家销售服装与化妆品，雇员总数超过50,000人。不寻常的是，H&M没有一家属于自己的工厂，他与在亚洲与欧洲的超过700家独立供应商保持合作。点评：点评：H&MH&M位于项目主入口处，位于项目位于项目主入口处，位于项目1 1层和层和2 2层，店层，店铺内部有电梯及楼梯连接，总面积为铺内部有电梯及楼梯连接，总面积为15501550，其中二楼，其中二楼面积为面积为11001100。H&MH&M位置显眼，客流量大，并且店铺格位置显眼，客流量大，并且店铺格局部带动了客流导入二层。局部带动了客流导入二层。各
34、楼层业态业种分析各楼层业态业种分析1F1F主力店分主力店分析析 The COOK厨餐厅位于嘉里大酒店一楼，是一间全天候国际美食零点餐厅，拥有11个开放式操作厨房、一个西点展台和室外露台卡座，共可容纳365位宾客。餐厅美食体验囊括从中式烹饪小食到亚洲面点、日式刺身、法式糕点、亚洲烧烤、鲜磨咖啡、佳酿乳酪等各类国际美食佳肴。点评：点评：The COOKThe COOK厨餐厅档次较高，面对的消费厨餐厅档次较高，面对的消费者以酒店住客、商业消费者为主，根据观察，该餐者以酒店住客、商业消费者为主，根据观察，该餐厅消费者中外籍人士占了较大比例。厅消费者中外籍人士占了较大比例。各楼层业态业种分析各楼层业态业
35、种分析1F1F主力店分主力店分析析GAP（盖普）在1969年创建于美国加州旧金山，是美国最大的服装公司之一，是一个全世界最知名也最具影响力的大众休闲装品牌。现在，它是拥有五个品牌（GAP、Banana Republic、Old Navy、Piperlime、Athleta)、3200多家连锁店、年收入超过130亿美元、员工16.5万人的跨国公司。点评：点评：GAPGAP，一个知名国际品牌，价格较为低廉，一个知名国际品牌，价格较为低廉，性价比高，放置于项目内部，有效的吸引了大量的性价比高，放置于项目内部，有效的吸引了大量的消费者，带动了该楼层内的人流。消费者，带动了该楼层内的人流。各楼层业态业种
36、分析各楼层业态业种分析1F1F品牌列品牌列表表名称名称位置位置业态业态业态细分业态细分 面积（）面积（）名称名称位置位置业态业态业态细分业态细分 面积（）面积（）Afternoon Tea TEA ESPRESSOL109餐饮休闲餐饮120GAPL105-L108零售时尚服饰1100大茴香粉L115餐饮特色餐饮60H&ML101零售时尚服饰450香溢培客L137餐饮休闲餐饮200亮视点L127零售时尚服饰100蓝蛙L131餐饮西餐170motiviL139b零售时尚服饰100面包新语L112餐饮休闲餐饮60ROEML138-L139a零售时尚服饰250酷圣石冰淇淋L133a餐饮休闲餐饮30厉宁
37、定制男装L125a零售时尚服饰60新元素L102b餐饮休闲餐饮250test-tubeL139c零售时尚服饰100美仕唐纳滋L133b餐饮休闲餐饮40悠庭保健会所L119休闲美容/SPA300纽约客比萨L116餐饮快餐50梵珀巴黎L117休闲美发120有心上海点心L113餐饮特色餐饮150PARADERML103b零售化妆品70星巴克L110餐饮休闲餐饮100丽妍雅集L123零售化妆品350香咖缤L132餐饮休闲餐饮60双妹L129零售化妆品60兴旺茶餐厅L126餐饮特色餐饮600Skin City5.5L120休闲美容/SPA230The BREW酿Kerry Hotel餐饮酒吧400CEC
38、IL122零售家居200The COOK厨Kerry Hotel餐饮特色餐饮1300茶米家L125b零售家居90AEROSOLESL102a零售时尚服饰50I-familyL118零售家居100BirkenstockL130零售时尚服饰60Le MandalayL121零售家居100CASIOL102c零售时尚服饰70MijiL134零售家居90CK UnderwearL104零售时尚服饰80傲胜L128零售家居70CuffzL136零售时尚服饰80THE GRACES FLORALL181零售家居100divaL135零售时尚服饰60HSBCL103a服务金融80各楼层业态业种分析各楼层业态
39、业种分析2F2F4680 50%150 2%3770 41%650 7%2F2F业业态业态业种组合及比例分析种组合及比例分析（店铺面积（店铺面积/）餐饮服务零售休闲面积,正餐,3680面积,时尚服饰,2290面积,家居,680面积,特色餐饮,600面积,儿童/玩具,590面积,美容/SPA,500面积,西餐厅,300面积,金融,150面积,美发,150面积,书店,140面积,休闲餐饮,100面积,箱包,702F2F各细分业态面积（）各细分业态面积（）项目2层以零售、餐饮业态为主以零售、餐饮业态为主，并有部分休闲、服务业态，业态组合较丰富。本层店铺总面积为总面积为92509250，餐饮面积最大，
40、占50%，并且餐饮多为正餐，店铺面积较大，品牌知名度较高。该楼层主力店为H&M、俏江南、小南国，次主力店为百花亭。各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析2F2F主力主力店店 俏江南集团由张兰女士创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。俏江南以精致装修、各种菜肴而出名，主要针对的消费人群为白领精英、政务人士。点评：俏江南面积约有点评：俏江南面积约有12001200，位于商场二楼通，位于商场二楼通往往SNICESNICE展览场馆处，不仅满足了会展商务的餐饮展览场馆处，不仅满足了会展商
41、务的餐饮需求，同时定位高端，满足了高端商务餐饮及宴请需求，同时定位高端，满足了高端商务餐饮及宴请的需求。的需求。各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析2F2F主力主力店店 1987年，小南国品牌在上海长沙路诞生了第一家店。从四张桌子，到今天的57家门店，足迹遍布全球各大城市，小南国演绎了一个上海梦想。餐厅的装修风格很上海，菜肴更是原汁原味的本帮菜，在上海餐饮界可算是非常有口碑，朋友聚会都会招呼到小南国去就餐。点评：小南国面积点评：小南国面积12001200，经营上海本帮菜，较，经营上海本帮菜，较受上海家庭偏爱，以亲朋好友聚会就餐的首选地。受上海家庭偏爱，以亲朋好友聚会就餐的首选地。小南国定位高端
42、，又靠近嘉里大酒店，在满足周边小南国定位高端，又靠近嘉里大酒店，在满足周边居民聚会就餐需求的同时，还满足了酒店住客聚会居民聚会就餐需求的同时，还满足了酒店住客聚会就餐的需求。就餐的需求。各楼层业态业种分析各楼层业态业种分析2F2F品牌列品牌列表表名称名称位置位置业态业态业态细分业态细分 面积（）面积（）名称名称位置位置业态业态业态细分业态细分 面积（）面积（）赤坂亭L234餐饮特色餐饮200Vacanze italianeL203零售时尚服饰80诗碧阁西餐厅L231餐饮西餐厅300Spa MomentL223休闲美容/SPA500融合马来西亚餐厅L216a餐饮特色餐饮200TONY STUDI
43、OL226休闲美发150美式牛奶餐厅L232餐饮特色餐饮200699L218零售儿童/玩具70太平洋咖啡L213餐饮休闲餐饮100adidas kidsL210零售儿童/玩具90小南国L225餐饮正餐1200CHICKEEDUCKL211零售儿童/玩具90俏江南L215餐饮正餐1200I-babyL217零售儿童/玩具80逸谷L219a餐饮正餐230kids landL212零售儿童/玩具80百花亭Kerry Hotel餐饮正餐800lollipopL209b零售儿童/玩具100The MEET聚Kerry Hotel餐饮正餐250The Pink CanopyL216b零售儿童/玩具80Co
44、rsetL202零售时尚服饰80BOOCUPL208零售书店80Feine CashmereL219b零售时尚服饰150COCO-MATL209a零售家居180H&ML201零售时尚服饰1100HARBOR HOUSEL206零售家居500LOROLANAL220零售时尚服饰130MOLESKINEL221零售书店60Masaki MatsukaL204零售时尚服饰150SamsoniteL222零售箱包70MujiL230零售时尚服饰600HSBCL227-228服务金融150小计小计92509250 商业空间及建筑风格分析商业空间及建筑风格分析 商业空间 动线分析 景观规划 导视系统 广告
45、牌商业空间商业空间建筑形态建筑形态环形、开放、大盒子体建筑面积建筑面积4.5万单层面积单层面积1.5万（平均）层数层数3层层高层高4.5米（B1/L1）、3.8米（L2）走廊走廊5米走廊宽敞，带给人亲近的感觉；带有不规则放射状灯管的天花板，极具设计感。中中庭庭开放的中庭，让人沉浸在公园般的休憩场所。建筑外立面为建筑外立面为玻璃幕墙结构，简洁大方玻璃幕墙结构，简洁大方，较为现代化，与办公楼和酒，较为现代化，与办公楼和酒店呼应，不规则的外形又赋予了商业体灵动之感，绿色的中庭给商业空间店呼应，不规则的外形又赋予了商业体灵动之感，绿色的中庭给商业空间给消费者带来了大自然舒适的感觉。给消费者带来了大自然
46、舒适的感觉。建筑内部宽敞、明亮建筑内部宽敞、明亮，消费者在购物的同时，也可享受建筑的艺术感。，消费者在购物的同时，也可享受建筑的艺术感。错综复杂的连廊，带动了内部消费人流。外立面动线分析动线分析水平动线水平动线地铁地铁停车场停车场停车场停车场停车场停车场SNIECSNIEC主入口主入口次入口次入口自动扶自动扶梯梯垂梯垂梯 B1 B1层动线呈闭合的层动线呈闭合的双环形，形成人流循环双环形，形成人流循环。共共5 5个入口个入口，地铁站入口为主入口，次入口分别通往停车场和展览场馆。该楼层共该楼层共7 7部电梯部电梯，其中5部为自动扶梯，设置于入口处及四周走廊，2部为垂梯，设置于楼层死角处。动线分析动
47、线分析水平动线水平动线酒店酒店办公楼办公楼SNIECSNIEC 1 1层动线呈闭合的环层动线呈闭合的环形，中间为中庭形，中间为中庭。共共5 5个入口个入口，主入口位于前庭，3个次入口分别通往办公楼、展览场馆、酒店，一个车库入口位于项目左侧。该楼层共该楼层共6 6部电梯部电梯，其中4部为自动扶梯，设置于内部走廊内，2部为垂梯，设置于楼层死角处。主入口主入口次入口次入口自动扶自动扶梯梯垂梯垂梯车库入车库入口口动线分析动线分析水平动线水平动线办公楼办公楼酒店酒店SNIECSNIEC自动扶自动扶梯梯垂梯垂梯 2 2层动线呈闭合的环形，层动线呈闭合的环形，中间为中庭中间为中庭。该层有该层有3 3个出口个
48、出口，分别通往办公楼、酒店、展览中心。该楼层共该楼层共8 8部电梯部电梯，其中6部为自动扶梯，设置于内部走廊内，2部为垂梯，设置于楼层死角处。动线分析动线分析垂直动线垂直动线 本项目垂直动线形式为自本项目垂直动线形式为自动扶梯和垂梯动扶梯和垂梯，B1层至1层有3部自动扶梯，1层至2层有5部自动扶梯及2部垂梯，并且仅有一条垂直动线笔直穿过三个楼层。垂直动线均位于项目走廊垂直动线均位于项目走廊及死角处，有效了带动了楼层及死角处，有效了带动了楼层间的客流间的客流。景观规划景观规划室外小品室外小品室外水景室外水景中庭喷泉中庭喷泉室内长椅室内长椅室内盆栽室内盆栽室外盆栽室外盆栽中庭绿化中庭绿化 项目景观
49、设计亲近自然、融合自然。室外如园林般，有水池及喷泉，高大的树木；室内在项目景观设计亲近自然、融合自然。室外如园林般，有水池及喷泉，高大的树木；室内在角落处及墙边布置绿化盆栽，在走廊放置了带有绿化的长椅。角落处及墙边布置绿化盆栽，在走廊放置了带有绿化的长椅。导视系统导视系统地铁站内地铁站内指示指示牌牌前庭屏幕前庭屏幕安全出口指示牌安全出口指示牌平面导视图平面导视图室外导视图室外导视图电梯及厕所标志电梯及厕所标志室内导视杆室内导视杆房顶的指示牌房顶的指示牌房顶的指示牌房顶的指示牌 项目导视系统形式多样，室外有屏幕、导视牌等，室内有平面导视图、导视杆、指示牌等。项目导视系统形式多样，室外有屏幕、导视
50、牌等，室内有平面导视图、导视杆、指示牌等。室内导视牌均放置于楼梯口及入口处，其中平面导视图每层有室内导视牌均放置于楼梯口及入口处，其中平面导视图每层有3 3个，室内导视杆每层有个，室内导视杆每层有2 2个。个。广告牌广告牌 室外广告牌均放置于建筑外立面上；室内广告形式为：店铺外墙上安置广告屏幕、在公共室外广告牌均放置于建筑外立面上；室内广告形式为：店铺外墙上安置广告屏幕、在公共区域放置简易拉杆广告牌。区域放置简易拉杆广告牌。商业消费者分析商业消费者分析 消费者数量分析 消费者特征分析 消费者行为分析 小结消费者数量分析消费者数量分析工作日高峰时间（工作日高峰时间（11:30-1:0011:30
