1、2022年11月25日星期五常熟华府天地商业裙房常熟华府天地商业裙房招商定位报告招商定位报告 。号楼号楼A楼楼B楼楼C楼楼D楼楼单层面积单层面积1,685m21,537m21,645m2724m2层数层数4222产权总面积产权总面积3,370m23,074m23,290m21,448m2产权商铺数量产权商铺数量302-4层不算层不算435322层高层高1,4F:5.4M2,3F:4.5M5.4M1F:5.4M2F:4.5M5.4M 住 宅其 他办公楼政府机关类 型物业名称及内部商业商 业1.明日枫林 2.湘江苑 3.五星新村 4.海枫公寓 5.虞园新村 6.香格丽花园酒 店工业厂房金融服务1樱
2、花日本料理 2物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3香园大酒楼4新月饭庄 5国际商业城 6意源世纪广场 7药房 8经贸大厦（天盖拍卖、潮港城大酒楼）9常客隆（大娘水饺）10两岸咖啡 11海虞雕塑广场1天铭国际大酒店 2裕坤国贸广场（喜来登酒店、酒店式公寓）1经济技术开发区办公楼 2物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3国际商业城 4经贸大厦（天盖拍卖、潮港城大酒楼）5世贸广场1中国邮政 2中国联通 3苏州市商业银行 4交通银行 5中国电信6证券公司 7太平洋保险 8建设银行 9都邦保险 10海通证券 11人寿保险 12中国银行 13农业银行 14中国移动营业厅 15中国人寿营业厅 16中国联通营业厅
3、17建设银行 18常熟市农村商业银行19浦发银行 20人民银行 21太平洋保险 22工商银行 23中信银行24常熟市农村商业银行 25中国人寿保险1.海关 2.地税局 3.国税局 4.总工会 5.安全生产委员会 6.工商行政管理局 7.常熟市广播电视 8.常熟市检验检疫局 9.常熟市环保局 10.常熟市计划生育委员会 11财政局 12检察院 13市政府 14法院 15常熟市经委1.双猫厂房1体育馆海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7 7车道的新建高车道的新建高规格快速城市干道，车流数量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融规格快速城市干道，车流数
4、量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的“中央商务区中央商务区”。枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中心的距离最短。心的距离最短。本项目所在区域（周边本项目所在区域（周边3 3个街区之内）缺乏个街区之内）缺乏集约的商业配套
5、，即便集约的商业配套，即便已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。目前正在形成的目前正在形成的“城市中央商务区城市中央商务区”产生了大量的高层次的配套商产生了大量的高层次的配套商业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但是业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但是由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需求由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需求大都在区外
6、发生消费。大都在区外发生消费。l项目整体规模量不大，错位规划的优势随时会被其他项目赶超l离方塔街距离近，易受成熟商业的竞争威胁l项目周围在建项目带来的挑战l新的文化娱乐办证政策给本项目带来细分业态的限制l本项目尽管存在诸多缺点，但是补缺型商业的设置和未来专业的管理引导，致使商家短期获得成功的几率较大l项目周边商业环境相当弱势l支持餐饮进入的针叶设施配置有局限l售后返租的小商铺对于内部装修投资较大的产业有租期过短的局限缺点（缺点（WeaknessWeakness）优点（优点（StrengthStrength）内部能力内部能力外部环境外部环境l地区零售购买力强l新兴CBD区商业需求比较集中l项目周
7、围和海虞路沿线集约化商业供应匮乏，本项目有规划的时间优势l车流量大，可到达性较好l沿海虞路面宽，视觉效果好l商业内街的设计便于购物顾客序流动l四个区相对独立，使布局清晰、结构完整lCBD型商业带给常熟新的机遇，而本项目握有交通便捷和供应时机良好的优势机关的公务消费需要l 定向顾客人流匮乏，与商务区内高素质消费人群的消费接触时间短；l 附近居住人群数量较少，不能形成良好的商业消费习惯；消费支出金额（元）消费支出金额（元）2022.21499.8307.99237.27262.58714.63370.51808.9050010001500200025002005年年2022.21499.8307.
8、99237.27714.63370.5262.581808.92006年年2022.21637.75347.41294.69861.84666.86314.051437.95比例比例0.00%27.60%12.80%24.20%20.60%180.00%19.60%25.80%食品食品衣着衣着高档耐用品高档耐用品 医疗保健医疗保健教育文化娱乐教育文化娱乐居住类居住类杂项商品杂项商品交通交通 010203040所占比例所占比例所占比例所占比例102938.118.64.320以下以下21-3031-4041-505050以上以上 0102020304050所占比例所占比例所占比例所占比例15.8
9、5026.37.92345 0%10%20%30%40%50%所占比例所占比例23%44%15%10%3%5%2万以下万以下2-3万万3-4万万4-5万万5万以上万以上不愿透不愿透。0%20%40%60%所占比例所占比例35%52%13%商场商场店铺店铺其它其它。01020304050购物的频率购物的频率购物的频率购物的频率9.54127.2814.3一月一次一月一次每周一次每周一次每周两次每周两次每天一次每天一次不确不确定定 0%5%10%15%20%25%30%35%所占比例所占比例33%30%13%3%5%4%10%2%食食衣衣娱乐娱乐 通讯通讯鞋业鞋业饰品饰品 教育教育 其它其它。0%10%20%30%40%50%所占比例所占比例15%49%22%10%4%100元以下元以下 100-500元元 500-1000元元 1000元以上元以上其它其它。
