1、LOGO第二章第二章 资产评估方法资产评估方法 LOGO学习目标学习目标 理解资产评估基本方法的概念、适用理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估方法选择的基本依据；范围，熟悉资产评估方法选择的基本依据；了解各种评估方法间的关系；熟练掌握资了解各种评估方法间的关系；熟练掌握资产评估的市场法、收益法、成本法的基本产评估的市场法、收益法、成本法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，原理、内容和各项参数指标的确定方法，能够运用三种基本方法对常见的资产进行能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。评估。LOGO20092009房企借壳盛宴房企借壳盛宴 目前，内地市场的借壳主要以资产为对价
2、认购壳公目前，内地市场的借壳主要以资产为对价认购壳公司增发股等方式来完成，故运作核心在于拟置入资产司增发股等方式来完成，故运作核心在于拟置入资产的评估值与壳公司股价。的评估值与壳公司股价。统计数据显示，内地市场的买壳、借壳主要集中于统计数据显示，内地市场的买壳、借壳主要集中于房企及矿企，而这两类企业在借壳时的资产评估增值房企及矿企，而这两类企业在借壳时的资产评估增值动辄达数倍。动辄达数倍。造成增值率高的主因是房企在评估土地资产时，倾造成增值率高的主因是房企在评估土地资产时，倾向于使用假设开发法等以未来收益为基础的评估方法。向于使用假设开发法等以未来收益为基础的评估方法。而在实务中，因其所需参数
3、的获取渠道较有限，使运而在实务中，因其所需参数的获取渠道较有限，使运用过程中人为预估、人为选取的弹性空间极大。用过程中人为预估、人为选取的弹性空间极大。另一方面，由于不少壳资源本身就是地产企业，故另一方面，由于不少壳资源本身就是地产企业，故在其他房企在借壳时还存在置出资产评估值偏低的情在其他房企在借壳时还存在置出资产评估值偏低的情况。同样是德棉股份，置入资产的评估增值率达况。同样是德棉股份，置入资产的评估增值率达2 2倍以倍以上，而置出资产的增值率为零。究其原因，系置出的上，而置出资产的增值率为零。究其原因，系置出的土地资产在评估时适用成本法，且评估基准日为土地资产在评估时适用成本法，且评估基
4、准日为20072007年年1 1月月1 1日所致。日所致。LOGO不同的评估不同的评估方法对资产方法对资产的评估价值的评估价值会产生影响会产生影响评估方法评估方法不同评估方不同评估方法具体运用法具体运用的约束条件的约束条件LOGO第一节第一节 市场法市场法 1第二节第二节 收益法收益法 2第三节第三节 成本法成本法 3第四节第四节 评估方法的选择评估方法的选择 4LOGO市场法的市场法的基本含义基本含义 市场法的市场法的应用前提应用前提 市场法的市场法的操作程序操作程序 市场法的主市场法的主要技术方法要技术方法 LOGO一个正常的投资者在购一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿置某项资产时，
5、他所愿意支付的价格不会高于意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代市场上有相同用途替代品的现行市价，市场法品的现行市价，市场法就是基于这样的理论和就是基于这样的理论和原则而得到运用的原则而得到运用的市场法是指利用市场上同样或类似资市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术类比分析以估测资产价值的评估技术方法。方法。市场法不仅容易市场法不仅容易被资产业务各当被资产业务各当事人接受，也是事人接受，也是资产评估中最为资产评估中最为直接、最具说服直接、最具说服力的评估方法之力的评估方法之一。一。LOGO 两个基两个基
6、本前提本前提要有一要有一个活跃个活跃的公开的公开市场市场 LOGO收集参照物及其相收集参照物及其相关信息资料关信息资料 确定评估对象与参照确定评估对象与参照物间的比较因素物间的比较因素 指标对比与量化差异指标对比与量化差异 调整已经量化的对比指标调整已经量化的对比指标差异差异 综合分析确定评估结综合分析确定评估结果果 LOGO直接比较法直接比较法:评估对象评估价值评估对象评估价值参照物成交价格参照物成交价格评估对象修正指数评估对象修正指数/参照物修正指数参照物修正指数类比调整法类比调整法:资产评估价值资产评估价值参照物价格参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数区域因素修正系数区域因
7、素修正系数功能差异修正系数功能差异修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数LOGO直接比较法举例直接比较法举例v 例例21 21 某企业需要处置一批设备类资产共某企业需要处置一批设备类资产共1010件，在评估基准日与这件，在评估基准日与这1010件设备完全相同的参照件设备完全相同的参照物在市场上的正常交易价格为物在市场上的正常交易价格为200200万元，考虑到该万元，考虑到该企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交企业所处置的设备类资产需一次性处置，整体交易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，易将会形成一定的价格折扣，经市场调研和分析，折扣率一般会在折扣
8、率一般会在10101515，考虑到还要尽快交，考虑到还要尽快交易，因此，折扣率取易，因此，折扣率取2020。v资产评估价值资产评估价值200200（120120）160160（万元）（万元）LOGO收益法收益法的的基本含义基本含义 收益法收益法的的应用前提应用前提 收益法收益法的的操作程序操作程序 收益法收益法的主的主要技术方法要技术方法 LOGO收益法的思路认为，资收益法的思路认为，资产的价值是资产能够给产的价值是资产能够给所有者带来的收益，总所有者带来的收益，总的情况是在风险一定的的情况是在风险一定的情况下，收益大、价值情况下，收益大、价值大；收益小、价值小。大；收益小、价值小。收益法是指
9、通过估测被评估资产未来收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。种评估方法的总称。收益法容易被资收益法容易被资产业务各当事人产业务各当事人接受，也是资产接受，也是资产评估中最具说服评估中最具说服力的评估方法之力的评估方法之一。一。LOGO 四个基四个基本前提本前提被评估资被评估资产可持续产可持续使用或经使用或经营营 资产的预资产的预期获利年期获利年限可以预限可以预测测 LOGO收集或验证与评估对象未收集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资来预期收益有关的数据资料料 分析测算评估对象未来预测收分析测算评估对象未来预测收益
10、益 确定折现率或资本化率确定折现率或资本化率 用折现率或资本化率将评估对象未用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值来预期收益折算成现值 分析确定评估结果分析确定评估结果 LOGO针对评估对象未来预期收益有无限期的情况，分为针对评估对象未来预期收益有无限期的情况，分为有限有限期的评估方法期的评估方法和和无限期的评估方法无限期的评估方法 针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额等额收益评估方法收益评估方法、非等额收益评估方法非等额收益评估方法 收益法的基本计算表达式为：收益法的基本计算表达式为：niiirRiP11LOGO收益法举例收益法
11、举例v 例例2 222某收益性资产预计未来某收益性资产预计未来5 5年收益额分别是年收益额分别是2020万元、万元、2525万元、万元、2828万元、万元、2525万元和万元和2828万元。假定从第万元。假定从第6 6年开始，以年开始，以后各年净收益均为后各年净收益均为2525万元，确定的折现率和资本化率均为万元，确定的折现率和资本化率均为10%10%。确定该收益性资产在持续经营下的评估值。确定该收益性资产在持续经营下的评估值。v 首先，确定未来首先，确定未来5 5年收益额的现值年收益额的现值 现值总额现值总额=20/=20/（1+10%1+10%）+25/+25/（1+10%1+10%）2
12、2+28/+28/（1+10%1+10%）3 3 +25/+25/（1+10%1+10%）4 4+28/+28/（1+10%1+10%）5 5 =20 =200.9091+250.9091+250.8264+280.8264+280.75130.7513 +25 +250.6830+280.6830+280.62090.6209 =94.3386 =94.3386（万元）（万元）v 其次，将第其次，将第6 6年以后的收益进行资本化处理，即年以后的收益进行资本化处理，即 25 2510%=250 10%=250（万元）（万元）v 最后，确定该企业评估值最后，确定该企业评估值v 企业评估价值企业评
13、估价值=94.3386+250=94.3386+2500.6209=249.560.6209=249.56（万元）（万元）LOGO成本法成本法的的基本含义基本含义 成本法成本法的的应用前提应用前提 成本法成本法的的基本要素基本要素 成本法成本法的主的主要技术方法要技术方法 LOGO成本法的理论基础是生成本法的理论基础是生产费用价值论，即资产产费用价值论，即资产价值取决于其在构建时价值取决于其在构建时的成本耗费。的成本耗费。成本法是指通过估测被评估资产的重置价值成本法是指通过估测被评估资产的重置价值(也也称重置成本称重置成本)，以及被评估资产业已存在的各种，以及被评估资产业已存在的各种贬值因素，
14、并将贬值从重置价值中予以扣除而贬值因素，并将贬值从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。由于被评估资产再取由于被评估资产再取得成本的有关数据和得成本的有关数据和信息来源较广泛，并信息来源较广泛，并且资产重置价值与资且资产重置价值与资产的现行市价及收益产的现行市价及收益现值也存在着内在联现值也存在着内在联系和替代关系，因而，系和替代关系，因而，成本法也是一种被广成本法也是一种被广泛应用的评估方法。泛应用的评估方法。LOGO 四个基四个基本前提本前提 LOGO重置成本重置成本 经济性贬值经济性贬值 实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬
15、值LOGO重置成本1资产的重置成资产的重置成本就是资产的本就是资产的重新建造或重重新建造或重新购置所支出新购置所支出的成本、费用的成本、费用 2复原重置成本复原重置成本 3更新重置成本更新重置成本 LOGO贬值1资产的实体性贬资产的实体性贬值亦称有形损耗，值亦称有形损耗，是指资产由于使是指资产由于使用及自然力的作用及自然力的作用导致的资产的用导致的资产的物理性能的损耗物理性能的损耗或下降而引起的或下降而引起的资产的价值损失。资产的价值损失。2资产的功能性贬资产的功能性贬值是指由于技术值是指由于技术进步引起的资产进步引起的资产功能相对落后而功能相对落后而造成的资产价值造成的资产价值损失。损失。3
16、资产的经济性贬资产的经济性贬值是指由于外部值是指由于外部经济环境的变化，经济环境的变化，如宏观经济政策如宏观经济政策调整、市场供求调整、市场供求的变化等引起资的变化等引起资产闲置、收益下产闲置、收益下降等而造成的资降等而造成的资产价值损失。产价值损失。LOGO成本法的计算公式为：成本法的计算公式为：资产评估价值资产评估价值=资产的重置成本资产的重置成本-资产实体性贬值资产实体性贬值 -资产功能性贬值资产功能性贬值-资产经济性贬值资产经济性贬值 u重置成本的估算方法重置成本的估算方法 u实体性贬值的估算方法实体性贬值的估算方法 u功能性贬值的估算方法功能性贬值的估算方法 u经济性贬值的估算方法经
17、济性贬值的估算方法 LOGO重置核算法重置核算法功能价值法功能价值法物价指数法物价指数法重置核算法亦称细重置核算法亦称细节分析法、核算法节分析法、核算法等。它是利用成本等。它是利用成本核算的原理，按资核算的原理，按资产的成本、费用构产的成本、费用构成，以现行市价为成，以现行市价为标准，逐项计算然标准，逐项计算然后累加得到资产的后累加得到资产的重置成本的方法。重置成本的方法。也称价格指数法。也称价格指数法。可以利用与资产可以利用与资产有关的价格变动有关的价格变动指数，将被评估指数，将被评估资产的历史成本资产的历史成本(账面价值账面价值)调整为调整为重置成本。重置成本。也称功能系数法、也称功能系数
18、法、类比估价法，是指类比估价法，是指利用某些资产的功利用某些资产的功能能(生产能力生产能力)变化变化与其价格或重置成与其价格或重置成本的变化呈某种指本的变化呈某种指数关系或线性关系，数关系或线性关系，通过参照物的价格通过参照物的价格或重置成本，以及或重置成本，以及功能价值关系估测功能价值关系估测评估对象价格或重评估对象价格或重置成本的技术方法。置成本的技术方法。LOGO观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法是指由具有专业知识是指由具有专业知识和丰富经验的工程技和丰富经验的工程技术人员，通过对资产术人员，通过对资产实体各主要部位的观实体各主要部位的观察以及仪器测量等方察以及仪器测量
19、等方式进行的技术鉴定，式进行的技术鉴定，并综合分析资产的设并综合分析资产的设计、制造、使用、磨计、制造、使用、磨损、等因素，考察由损、等因素，考察由于使用磨损和自然损于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使耗对资产的功能、使用效率带来的影响，用效率带来的影响，判断被评估资产的成判断被评估资产的成新率，从而估算实体新率，从而估算实体性贬值。性贬值。是假设设备所发生是假设设备所发生的实体性损耗是可的实体性损耗是可以通过修理或更换以通过修理或更换损坏部分得到补偿，损坏部分得到补偿，利用恢复资产功能利用恢复资产功能所支出的费用金额所支出的费用金额来直接估算资产实来直接估算资产实体性贬值的一种方体性贬值的一
20、种方法法 使用年限法是利用使用年限法是利用被评估资产的实际被评估资产的实际已使用年限与其总已使用年限与其总使用年限的比值来使用年限的比值来判断其实体贬值率判断其实体贬值率(程度程度)，进而估测，进而估测资产的实体性贬值。资产的实体性贬值。使用年限法数学式使用年限法数学式表达为：表达为：资产实体性贬值率资产实体性贬值率实际已使用年限实际已使用年限总使用年总使用年 LOGO功能性贬值的具体体现功能性贬值的具体体现功能性贬值是由功能性贬值是由于技术相对落后于技术相对落后造成的资产贬值，造成的资产贬值，是无形损耗的一是无形损耗的一种。功能性贬值种。功能性贬值可以体现在两个可以体现在两个方面：方面：二是
21、从产出能二是从产出能力角度看，在力角度看，在运营成本相类运营成本相类似的情况下，似的情况下，被评估资产的被评估资产的产出能力要低产出能力要低于同类技术先于同类技术先进的资产。进的资产。一是从运营成一是从运营成本角度看，在本角度看，在产出量相等的产出量相等的情况下，被评情况下，被评估资产的运营估资产的运营成本要高于同成本要高于同类技术先进的类技术先进的资产。资产。LOGO1、将被评、将被评估资产的年估资产的年运营成本与运营成本与功能相同但功能相同但性能更好的性能更好的新资产的年新资产的年运营成本进运营成本进行比较，这行比较，这里的运营成里的运营成本包含材料本包含材料的损耗。的损耗。3、估计、估计
22、被评估资被评估资产的剩余产的剩余寿命寿命 2、计算、计算二者的差二者的差异，确定异，确定净超额运净超额运营成本营成本 4、以适当、以适当的折现率的折现率将被评估将被评估资产在剩资产在剩余寿命内余寿命内每年的超每年的超额运营成额运营成本折现这本折现这些折现值些折现值之和就是之和就是被评估资被评估资产功能性产功能性损耗损耗(贬值贬值)LOGO经济性贬值的具体体现经济性贬值的具体体现资产经济性贬值是指资产经济性贬值是指因资产的外部环境变因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。化所导致的资产贬值。就表现形式而言，资就表现形式而言，资产的经济性贬值有两产的经济性贬值有两种，一是资产利用率种，一是资产利用率
23、下降，甚至闲置等；下降，甚至闲置等；二是资产的运营收益二是资产的运营收益减少。因此，经济性减少。因此，经济性贬值的计算也存在两贬值的计算也存在两种方法。种方法。LOGO经济性贬值的计算方法经济性贬值的计算方法1、间接计算法、间接计算法(生产能力估生产能力估算法算法)该方法主要测算的是因资产该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性利用率下降所导致的经济性贬值。贬值。经济性贬值率经济性贬值率=100%2直接计算法直接计算法该方法主要测算的是因收该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性益额减少所导致的经济性贬值。贬值。经济性贬值额经济性贬值额资产年收益损失额资产年收益损失额(1-所得所得
24、税税率税税率)(PA，r，n)资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生1LOGO经济性贬值举例经济性贬值举例 例例2-9 2-9 某被估生产线尚可使用某被估生产线尚可使用3 3年，原设计生产能力年，原设计生产能力为年产为年产30000003000000产品，因市场需求结构变化，在未来可使用产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少年限内，每年产量估计要减少1000010000台左右，每台产品净利台左右，每台产品净利润润100100元，企业所在行业的投资回报率为元，企业所在行业的投资回报率为1010，所得税率为，所得税率为3333，计算其经济性贬值率和经济性贬值。，计算
25、其经济性贬值率和经济性贬值。v 根据上述条件，功能价值指数根据上述条件，功能价值指数x取取0.6，则该生产线的经济，则该生产线的经济性贬值率及经性贬值额为：性贬值率及经性贬值额为：v 经济性贬值率经济性贬值率=1-（20000/30000）0.6100%v 1-0.784 100%=21.6%v 经济性贬值额经济性贬值额=30 000-20 000)100)(1-33)v (PA，10，3)v 1 000 000(1-33)2486 9v =1 666 223(元元)LOGO1 1、评估方法之间的、评估方法之间的关系关系各种资产评估基本方法所体各种资产评估基本方法所体现的思路不同，方法之间的现
26、的思路不同，方法之间的区别是明显的，它们是从不区别是明显的，它们是从不同角度和不同方面实现评估同角度和不同方面实现评估目的和目标的手段。目的和目标的手段。不同的资产评估基本方法由不同的资产评估基本方法由于自身的特点对既定信息基于自身的特点对既定信息基础和评估条件下的资产评估础和评估条件下的资产评估就存在着是否适应的问题，就存在着是否适应的问题，也就是说不同方法对信息基也就是说不同方法对信息基础的要求存在着明显的差异。础的要求存在着明显的差异。2 2、资产评估方法的选、资产评估方法的选择择首先要满足评估的特定目的、首先要满足评估的特定目的、资产价值类型、评估市场条件，资产价值类型、评估市场条件，
27、以及评估时对评估对象使用状以及评估时对评估对象使用状态设定的需要。态设定的需要。不同评估方法在评估不同类型不同评估方法在评估不同类型的资产价值时，在效率上和直的资产价值时，在效率上和直接程度上的有差别，选择最直接程度上的有差别，选择最直接且最有效率的评估方法完成接且最有效率的评估方法完成评估业务。评估业务。正确认识资产评估基本方法之间的内在联系以及各自的特点，正确认识资产评估基本方法之间的内在联系以及各自的特点，以及各方法所需要或适应的条件和状况，是评估人员恰当地选择以及各方法所需要或适应的条件和状况，是评估人员恰当地选择评估方法，合理、高效地进行资产评估的重要前提。评估方法，合理、高效地进行
28、资产评估的重要前提。LOGO名称名称市场法市场法收益法收益法成本法成本法含义含义市场法是指利用市场上同样或类似资产市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。法的总称。收益法是指通过估测被评估资产收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益现值来判断资产价未来预期收益现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。值的各种评估方法的总称。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因然后估测被评估资产
29、业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。评估资产价值的各种评估方法的总称。基本要基本要素素参照物成交价格参照物成交价格1.被评估资产的预期被评估资产的预期收益；收益；2、折现率或资本化率；、折现率或资本化率；3、被评、被评估资产取得预期收益的持续时间估资产取得预期收益的持续时间。1、资产的重置成本；、资产的重置成本；2、资产的实体性贬值、资产的实体性贬值3、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。基本前基本前提提1、活跃的公开市场；、活跃的公开市场；2、公开市场上要有可比
30、的资产及其交、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。易活动。1、被评估资产或所涉及的评估对、被评估资产或所涉及的评估对象可持续使用的持续经营；象可持续使用的持续经营；2、被评估资产的未来预期收益可、被评估资产的未来预期收益可预测并用货币衡量；预测并用货币衡量；3、资产预期获利年限可预测；、资产预期获利年限可预测；4、资产拥有者获得预期收益所承、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可预测并用货币衡量。担的风险可预测并用货币衡量。1、被评在资产处于继续使用状态或被假定处、被评在资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；于继续使用状态；2、应当具备可利用的历史资料；、应当具备可利用的历史资料；3、
31、形成资、形成资产价值的耗费是必需的。产价值的耗费是必需的。评评价价利用市场法可以直接评估单项资产的价利用市场法可以直接评估单项资产的价值，也适用于在市场法中估测评估对像值，也适用于在市场法中估测评估对像与参照物之间某一种差异的调整系灵敏与参照物之间某一种差异的调整系灵敏或调整值，但是市场法中具体方法的使或调整值，但是市场法中具体方法的使用必须满足最基本的前提条件。用必须满足最基本的前提条件。适宜于那些形成资产的成本费用适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。费用无法或难以准确计算的资产。收益法的局限性；收益法的局限性；1
32、、收益法的应用需具备一定的前、收益法的应用需具备一定的前提条件；提条件；2、收益法的操作含有较大成分的、收益法的操作含有较大成分的主观性。主观性。成本法主要适用于继续使用前提下的资产评成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。对于非继续使作前提下的资产，如果运估。对于非继续使作前提下的资产，如果运用及成本法进行评估，需对成本法的基本要用及成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。素做必要的调整。LOGO理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估理解资产评估基本方法的概念、适用范围，熟悉资产评估方法选择的基本依据方法选择的基本依据 熟练掌握资产评估的市场法、收益法、成本法的基本原
33、理、熟练掌握资产评估的市场法、收益法、成本法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法内容和各项参数指标的确定方法 LOGO1 1、什么是资产评估方法中的市场法、收益法和、什么是资产评估方法中的市场法、收益法和成本法？成本法？2 2、市场法、收益法和成本法各自的适应前提是、市场法、收益法和成本法各自的适应前提是什么？各种各种资产评估方法之间有哪些主要什么？各种各种资产评估方法之间有哪些主要联系和区别？联系和区别？3 3、用不同评估方法对同一资产进行评估后其结、用不同评估方法对同一资产进行评估后其结果应如何处理？果应如何处理？4 4、评估工作中对某一评估对象进行价值评估时，、评估工作中对某一评估对象进行价值评估时，应怎样选择评估方法？应怎样选择评估方法？LOGO
