1、宁乡宁乡“印象江南一期印象江南一期”可行性研究报告可行性研究报告汇龙森招商服务中心汇龙森招商服务中心2011年4月宁乡宁乡-湖南的版图核心，交通枢纽。湖南的版图核心，交通枢纽。PART-1 PART-1 区位区位/交通交通版图核心版图核心长沙长沙湘潭湘潭娄底娄底益阳益阳株洲株洲张家界张家界韶山韶山宁乡宁乡2008年宁乡县作为湖南省政府全面启动长株潭“两型社会”改革重点打造的三大试点工程之一，决定了其“先锋者”的使命,作为“两型”县城的建设试点、大河西先导区的龙头，具备较强的先发优势，“两型”县城的建设试点，要创新“两型社会”县域经济发展新模式，要树立“两型社会”县城开发建设新标杆，使宁乡县域整
2、体发展实现新的跨越。版图核心版图核心宁乡经济技术开发区地处宁乡县城东北部新城区，总规划面积60平方公里，主体园区一期规划22.86平方公里，已建成区面积15平方公里，作为宁乡县发展的“排头兵”、经济的主推力，产值占到全县的15%，利税占到全县的20%，经济指标增长率60%。宁乡版图核心宁乡版图核心本案位于开发区核心区位，是宁乡对接经开区、金洲区和长沙城区的桥头堡，未来轻轨经过项目周边。版图核心版图核心本本案案北部：西部：东部：南部:项目地理位置优越,酒店、学校、医院、政府机关、经济开发区遍布其左右。优雅翠园优雅翠园行政中心行政中心宁乡大道宁乡大道通程大酒店通程大酒店县一中县一中玉龙国际花园玉龙
3、国际花园地处长株潭半小时经济圈内，是长沙通往西部地区的重要节点，铁路站点与高速公路提供便利交通联系交通枢纽交通枢纽长长常常高高速速石石长长铁铁路路洛洛湛湛铁铁路路G319S209S208S311S206对外交通：长常高速和石常铁路基本上实现了多通道的外部交通保障实现宁乡与长沙及周边重点城市的便捷联系内部交通：四条省道和一条国道确保了宁乡县与对外交通的有效对接，形成覆盖县域的交通网络.宁乡，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森
4、林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通枢纽交通枢纽长沙长沙湘潭湘潭娄底娄底益阳益阳株洲株洲张家张家界界韶山韶山宁乡宁乡交通枢纽交通枢纽香香港港台湾台湾东部沿海东部沿海澳澳门门1小时飞行航程圈1.5小时飞行航程2015年将修建成的湖南城市轻轨，急速拉近了湖南各市县的距离。更为日后湖南经济的发展注入了一股强劲的动力。交通枢纽交通枢纽星沙麓谷宁乡望城浏阳株洲湘潭长沙 PART-2 PART-2 开发成本开发成本 PART-3 PART-3 市场可行性分析市场可行性分析市场背景分析l宁乡GDP发展状况l固定资产投资总额发展状况l社会消费品零售总额发展状况l工业总产值发展状况l人口总数变化状
5、况l城镇在岗职工平均年工资情况 县域经济的华丽蝶变县域经济的华丽蝶变 随着宁乡经济的快速发展，随着宁乡经济的快速发展，城市化进程的提速，新的经济增城市化进程的提速，新的经济增长极必将催生；新城建设、旧城长极必将催生；新城建设、旧城改造，并驾齐驱，由一元经济，改造，并驾齐驱，由一元经济，向向2 2极甚至多极经济的发展转型，极甚至多极经济的发展转型，成为宁乡经济腾飞、城市蝶变的成为宁乡经济腾飞、城市蝶变的必由之路。必由之路。宁乡GDP发展状况 GDP发展状况图（亿元）由于经开、金洲工业园区的建设发展，及众多国际级品牌的进驻，带动了宁乡经济的全面发展，近年来宁乡国民经济保持了较高的增长速度，2002
6、年以来平均每年的经济增长幅度在15%左右，为宁乡经济发展提供了良好的市场环境。固定资产投资总额发展状况固定资产投资总额（亿元）近年来宁乡政府加不断加大了对城市建设的投资力度，固定资产投资增幅较大，城市化建设日新月异，城市化水平不断提高，城市市政设施不断完善，为宁乡各行业提供良好的发展机遇。社会消费品零售总额发展状况社会消费品零售总额（亿元）宁乡社会消费品零售总额保持了较快的增长势头，2004年以来保持在12%17%的较高涨幅，说明宁乡消费市场具有较大的发展潜力，宁乡商业市场具有一定的发展前景。工业总产值发展状况工业总产值发展图（亿元）宁乡产值过亿元企业数量宁乡产值过亿元企业数量 近年来，宁乡工
7、业发展较快，特别是07年起，增幅达到了25%以上，为宁乡经济的快速发展作出了重大贡献，目前宁乡年产值过亿元的企业达到近90家，青岛啤酒、三一重工、加加酱油、华良电器、银太纺织、泰国正大、欧德宝汽车城、快乐购、联合利华、圣德西等这些大型企业的进驻，成功推动了宁乡工业的发展，对宁乡房地产的发展起到了推波助澜的作用。人口总数变化状况近年来宁乡人口总数（万人）2006年前，宁乡人口的增长速度较缓慢，一直维持在130万人左右的规模，2007年开始人口增速开始上升，说明随着宁乡城市化发展的加快，工业化进程的加快，经济的发展，宁乡对外的吸附力将越来越强，未来人口将会有较大幅度的增加，对业的需求也将越来越大。
8、目前玉潭镇常住人口约为26万左右，每年以5%的速度增长。城镇在岗职工平均年工资情况近年来宁乡城镇在岗职工平均年工资（元）作为全国百强县，宁乡在岗职工工资以平均每年18%左右的速度增长。城镇居民收入水平较高，社会品零售消费及不动产投资消费均比较强劲，为宁乡经济的发展提供了保障。宏观小结：宏观小结：宁乡经过近几年的快速发展，已经跻身全国百强县行宁乡经过近几年的快速发展，已经跻身全国百强县行列。今年更提出了列。今年更提出了“五年五十强，十年过百亿五年五十强，十年过百亿”的口号。的口号。作为长沙的卫星城，特别是金洲大道的拉通和城市轻轨的作为长沙的卫星城，特别是金洲大道的拉通和城市轻轨的规划，让宁乡与长
9、沙的空间距离大大缩短，已转变成为长规划，让宁乡与长沙的空间距离大大缩短，已转变成为长沙的近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大沙的近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区已成为湘江以西板块的重要组团，一个新宁乡正呼之欲区已成为湘江以西板块的重要组团，一个新宁乡正呼之欲出。得力于政府的助推，宁乡的房地产发展也将登上一个出。得力于政府的助推，宁乡的房地产发展也将登上一个崭新的平台。崭新的平台。宁乡房地产发展析l 宁乡房地产发展历程l 宁乡房地产格局分析l 中心城区商圈研究l 房地产发
10、展趋势 城市化进程与房地产变革城市化进程与房地产变革 目前宁乡经过近几年发展，城目前宁乡经过近几年发展，城市化进程已经初具雏形，形成了新市化进程已经初具雏形，形成了新老城区的格局举翼齐飞的发展格局。老城区的格局举翼齐飞的发展格局。坚持旧城改造和新区开发并举，实坚持旧城改造和新区开发并举，实施施“一洲两岸一洲两岸”、“北拓东扩南连北拓东扩南连中改中改”工程，以建设中等城市为目工程，以建设中等城市为目标。房地产发展也正随着城市化进标。房地产发展也正随着城市化进程谋求发展和变革。程谋求发展和变革。宁乡住宅商业发展历程混乱无序2000年城市发展相对滞后，城市的布局混乱导致房地产的发展处于无序状态。20
11、02年-2005年由八一路、人民路、汽车老站围合组成大西门地段由于交通便利和城区的快速发展，商贸和消费快速发展，逐渐形成商圈，消费开始集中。房地产在周边开始发展大西门商圈崛起2005年2007年快速发展卖场效应商业升级沙河市场成为宁乡最大的商品零售批发集散地；各类专业市场在老城区成行城市；龙头湾、金林时代广场、步行街的开业和步步高的进驻使得宁乡房地产市场开始第一轮的升级。2008年2010？房地产的发展使城市化进程进一步提速，开始出现南城、老城、沿江、新城等商圈。多种业态如雨后春笋般跟进并扎根发展。大型集中商住区和街区商业应运而生、国内房地产巨头的进驻，购物中心的出现，使宁乡开始进入房地产变革
12、的时代。城市化进程引领商业变革1 1、宁乡商业基本情况、宁乡商业基本情况近年来，宁乡的房地产规模和市场不断扩大，消费市场规模也不断扩大，业态涵盖写字楼，商住楼，住宅，商业，厂房等。2 2、中间集中，两头分散的格局、中间集中，两头分散的格局宁乡以大玺门和步行街为中心，商业房地产格局呈两头相对分散的格局。以八一路、花明路、人民南路、楚沩中路围合形成的区域成为宁乡目前最繁华的区域。历史较久，是宁乡最成熟的传统生活中心。随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及众多高端房地产项目的开发，未来新城区居住氛围的浓郁，新城区的商业市场将迅速崛起，宁乡房地产市场未来的竞争格局将形成旧城区、新
13、城区双雄争霸的局面。宁乡房地产商业发展格局及业态特点宁乡城区商圈研究商圈名称商业特点商业简介大西门传统综合型以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡老城区繁华地段，也是宁乡商业价值的制高点。代表了宁乡标志性的传统商业文化。新城区行政中心潜力型由二环路、一环路、花明路、宁乡大道围城形成的新商圈，具有成为商业中心的潜力，但目前业态结构不够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须时日。金满地和步行街集散型采取散铺零售、统一管理、分散经营的方式，前期销售上取得不错的效果，但目前经营上受购物环境和业态单一的影响略显得人气不足。河东专业型是宁乡起步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为
14、代表的专业市场为代表，形成了宁乡汽配、小商品为主的经营业态。老城区分散型其他老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散单又逐步相对集中，如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。商业发展趋势分析宁乡商业最繁荣的商圈宁乡商业最繁荣的商圈主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点的核心区域。购物为主的商圈购物为主的商圈宁乡购物最为集中的商圈，成为宁乡人日常生活消费的核心商圈，。商品同质化严重，竞争激烈商品同质化严重，竞争激烈品牌资源的相似性造成了业态同质化严重。业态分布比例不平衡，休闲比例缺乏业态分布比例不平衡，休闲比例缺乏商圈在各业
15、态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，休闲业态由于租金问题则逐步被挤出传统的商圈。内部交通制约因素影响商圈辐射能力内部交通制约因素影响商圈辐射能力商圈道路交通受到原来旧规划的限制，现有主要商圈的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后。旧城区旧城区新城区新城区区域价值区域价值 快速发展中的新城快速发展中的新城 新政中心北迁，宁乡新城区人口将增至近20万，新城区域将成为宁乡新的政治文化中心和居住中心。由此带来的商业发展将
16、不可估量。交通网络交通网络 发达的交通系统发达的交通系统 宁乡大道、花明路、二环路、一环路等多条主干道，与金洲大道、高速公路交错相连，加未来城际轻轨规划。居住环境居住环境 楼盘扎堆楼盘扎堆 硬件升级效应硬件升级效应 水晶郦城、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二期、绿地中央公馆、瑞景春天、山水华庭、楚沩佳郡、水木天成等几十个地产项目扎堆北城，居住氛围日渐成熟。区域优势相辅相成区域优势相辅相成城市发展、交通发达促进人口迁移；居住小区增多带来区域人流量的增大；区域发展带来巨大升值空间PKPK观点观点市场给予我们最大的兴奋点：宁乡的房地产中心将向行政中心转移宁乡
17、的房地产中心将向行政中心转移核心推动力：1.行政中心的迁移；2.区域内大量高档次楼盘的开发，使人口快速增长，产生巨大的消费需求；3.对接经开区、金洲新区和大河西的独特区位优势，将直接削弱老城区的交通地位；4.老城区是宁乡金融、商业休闲娱乐等一体化的商贸中心，但其受到交通、购物环境、硬件配套等方面受到制约，有大规模、大格局的发展受到挑战。发展趋势分析由城市发展趋势看市场机会点目前规模商业的发展进入快速轨道，未来随着城市化、工业新区的发展进程，巨大的消费潜力有利于吸引更多外来的商家，未来有空间可以整合更多的商家资源；新城区商业发展展望商业发展趋势分析新城区商业发展展望传统商业面临重新整合，外资及全
18、国连锁卖场陆续进入区域市场；它们对拥有巨大消费潜力的新区表现出积极扩张态势；创意产业、店中店、连锁专卖、潮流百货等各种新型业态将随着城市的不断发展在区域内蓬勃发展，街区商业体验类可融合多种业态的商业模式，未来有望成为宁乡商业发展的重要方向。娱乐、餐饮、休闲消费潜力巨大，在目前未形成集群效应的情况下，显视出可整合的发挥空间。宁乡消费人群分析 消费者调查和分析消费者调查和分析 任何地产项目的价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响房地产项目的定位及经营状况l 人口构成l 家庭状况l 居民收入l 消费结构l 住宅户型l 商业户型人口构成周边半径
19、周边半径1.51.5公里内区域楼盘居住人口数量统计公里内区域楼盘居住人口数量统计1富豪山庄9东鑫城市花园17金凤花园25藏金楼2水晶郦城10世纪阳光18紫金公馆26梅兰景园3凝香华都11御景云天19中央公馆27紫金佳苑4新府名邸12瑞景春天20同兴花园28滨江新外滩5山水华庭13楚沩佳郡21银海花园29东方明珠6玉龙国际花园14水木天成22金海花园30锦江锦秀兰亭7嘉诚花园15湘核花园23新府春城明珠 31 福临门明郡8优雅翠园16现代嘉园24春城商业广场 32富贵世家共计约27745户，按每户3.5人计算，未来周边楼盘居住人口达97107人人口构成自建房住户人口数量自建房住户人口数量 从自建
20、房所处的区域位置来看，在项目为圆心,1.5公里为半径的区域范围内，90%以上的自建房分布于一环路以南和二环路以北和东沩广场片区，且趋向于集中化、密集化布局，人口密度较大。据调查统计，此区域范围内的自建房住户约1.5万户，以每户4人计算，共计6万余人。综上所述，在以项目为圆心，综上所述，在以项目为圆心，1.51.5公里为半径的面积区域中，公里为半径的面积区域中，未来居住人口数量可达到约为未来居住人口数量可达到约为97107+60000=15710797107+60000=157107人。人。家庭状况基本以三口以上的家庭结构为主家庭结构年龄结构年龄结构集中在2040岁之间，也是消费能力最强和欲望最
21、旺盛的群体。收入水平周边的房价购买力和政府机关等高端人群聚集决定了该区域人群收入水平比其他地段普遍较高，集中在2000-3000之间最多，高收入决定了高购买力和消费欲望以及对消费的需求。消费结构55%30%15%1.新城区人口增长快速，且人口素质和收入水平将有较大程度的提升，对消费环境及住宅、商业配套的需求也相应提升。1.4 主要竞争项目分析l 商业项目l 住宅项目l 小结 知己知彼知己知彼 从已经投入运营和未来即将从已经投入运营和未来即将上市的主要商业项目，住宅项目上市的主要商业项目，住宅项目进行对比和分析，清晰认识现状，进行对比和分析，清晰认识现状，谋求本项目在商业、住宅定位、谋求本项目在
22、商业、住宅定位、业态等方面的发展思路。业态等方面的发展思路。商业项目大玺门总用地面积（）87037总建筑面积（）251257首层商铺面积（）25839商业建筑面积（）47894首层商铺面积商业建筑面积一期5928.16018504二期14676.10321422三期5435.0007966项目分三期开发，其中一期为1、2号街区；二期为1、2号街区往东北方向到锦江路为界（3#至6#街区）；三期以锦江路往东北方向的所有部分（7#和8#）。规划特点 STREET MALL 街区复合商业主要业态购物 休闲 餐饮 娱乐 生活配套 主要商家上岛咖啡 红歌汇 今典影院 新一佳 停车位：近1100个总用地面积
23、（）8669.6 总建筑面积（）35611.82首层商铺面积（）约2000商业建筑面积（）8121.41 项目为“L”型裙楼商业，共四层。一层作为独立铺面销售，二三四层为带租约整售。目前经营状况良好，但停车位较少导致的停车难问题对其有所影响。规划特点 裙楼集中型商业主要业态快餐 休闲 西餐 酒店 主要商家汉子足浴 米萝咖啡 经济型酒店 台北豆浆 停车位：地面停车不足20个绿地紫金公馆一楼层高5.6米，二、三、四楼层高3.6米，标准柱网间距8米，一楼为标准独立临街商业，面宽4米、进深19米。每个铺面都预留有独立的给排水，商业部分共设计有四个标准的消防楼梯、两台三菱电梯直通地下停车场。水晶郦城三期
24、总用地面积（）87037总建筑面积（）130000临街商铺面积（）6000商业建筑面积（）50000主要业态分布一层商业街（生活配套 精品 餐饮等）二层超市三层百货四层影院 娱乐等作为水晶郦城收官之作，项目定位于宁乡新的商业中心。将依托城市化发展之精髓，以宁乡高端消费为基础，打造出一个近13万平米具有极强辐射能力的城市综合体。规划特点 HOPSCA（豪布斯卡）集中型复合商业主要业态大型超市 购物中心 餐饮 影院 酒店等 主要商家家乐福 华润百货 大地影院停车位：近800个财富广场总用地面积（）8319总建筑面积（）约39000商业建筑面积（）约8000 项目位于一环西路和楚沩中路交汇处，是老镇
25、政府所在地，优越的地理位置决定了项目商业部分具备良好的发展潜力和辐射能力。规划特点 底商类集中商业主要业态 餐饮 娱乐停车位：约300个大润发广场总用地面积（）约19980总建筑面积（）约69930首层商铺面积（）约20000商业建筑面积（）约60000容积率约3.0 由湖南新丰盛投资管理有限公司投资建设的大润发商业广场，位于玉潭路和花明路交汇处的紫荆广场，占据老城区繁华地段，引入大润发并以购物广场的模式进行商业开发。未来将对宁乡城区商业格局的发展产生较大的影响，其与水晶郦城相对同质的定位和业态，将加剧其之间的直接竞争。规划特点 SHOPING MALL 集中型商业主要业态 购广 超市 主要商
26、家 大润发住宅项目项目名称正源尚峰尚水位置宁乡经济开发区长常高速公路和宁乡大道的交汇处建筑面积150万平方米户型320平米四房别墅售价均价3900元正源尚峰尚水正源尚峰尚水项目名称嘉诚花园位置宁乡二环西路，新一中对面建筑面积20万平方米户型114平米三居售价均价3800元嘉诚花园嘉诚花园项目名称水木清华位置宁乡玉潭新城二环南路与宁黄路交汇处建筑面积18万平方米户型89-139平米二、三、四居售价均价3300元水木清华水木清华项目名称福临门名郡位置宁乡县玉潭镇三环路建筑面积31万平方米户型170平米四居售价均价78万元/套福临门福临门名郡名郡项目名称中博富贵世家位置宁乡县东二环路建筑面积22万平
27、方米户型一期190-500平米四居别墅，二期109-130平米二、三居售价均价4000元中博中博富贵世家富贵世家项目名称中源凝香华都位置宁乡二环路与花明北路、人民路交汇处建筑面积47万平方米户型85-180平米二、三、四居售价均价3800元中源中源凝香华都凝香华都项目名称绿地中央花园位置宁乡西二环路县行政中心对面建筑面积40万平方米户型90143平米二、三、四居售价均价4000元绿地绿地中央花园中央花园竞争项目调研小结 PART-4 PART-4 项目定位项目定位LifeStyle Center：“LifeStyle休闲生活中心”其特色即是以高端住宅，干道商业结合小型广场商业，结合的方式布置。
28、本项目的商业体量可控制在150万左右，是整个宁乡未曾有过的“巨盘”未来地标性建筑综合群。结合开发区商圈的发展与周边工业园的发展规划，营造一种新鲜、休闲、自由的时尚居住环境，提升社区品质，并保证项目的可持续发展与未来的升值能力。商业街 这这建筑形式建筑形式店铺形象店铺形象高端住宅高端住宅产品整体定位创意型高层舒适四房+精致3房+标准2房+loft小户型+复式景观豪宅市场标准产品市场创新产品概念设计特色一：高层低密度1、由于容积率的要求，项目产品必须采用高层，才能满足项目的技术经济指标2、高层低密度，建筑密度控制在25%以下，尽量拉大楼间距，间距区间在40-50多米左右2、采用组团化和半围合布局，
29、有利于整个小区的开发和品质概念设计特色二：错落式+组团式布局2、主要采用退让绿化带的做法，为商业部分留出空间。内部因错落自然形成组团，同时保证了项目内部景观的发挥空间。3、所有点式楼，采用底层挑空的做法，同时设立玻璃电梯大堂，一方面增加绿化率，增强视觉通透感，同时另一方面可以极大地提高楼盘档次1、取长补短行列式布局：最成熟布局法，产品均好性强，但是空间感不好，且利用率低,本项目高层建筑在规划上采取错开式布局，使建筑错落有致，保证每一栋的采光和景观要求。概念设计特色三：三级景观绿化+坡地景观1、一级：组团景观绿化 二级：组团间景观绿化 三级：两条主景观轴，贯通整个小区 三级景观绿化保证了户户对小区景观拥有的均好性2、创意型坡地景观结和地下车库的建设概念设计特色五：抢夺眼球的外立面建筑物外立面，身份匹配度 建筑外观犹如人之外衣，必须与其品位、个性、思想、人际关系等匹配，因此建筑立面的另一层含义应是区隔客户的潜在手段。同时，从市场反映来看，宁乡消费者对外立面是否美观有特色极为看重，已经成为购买与否的重要衡量依据。相对的，在建筑外观既定的情况下，寻找与其气质相称的客户，也可以称之为匹配，两者互动，是一个相互适应的过程。销售总收入预测总成本预测启动区（一期）投资收益预测附：项目经济测算附：项目经济测算总收益：静态投资收益率：34%THE ENDTHE END THANKS THANKS！
