1、蓝蓝 海海 湾湾 项项 目目2019年4月22日目录简介目录简介蓝蓝 海海 湾湾 项目简介项目简介公司简介公司简介资金预算资金预算效益概算效益概算项目小结项目小结项目项目说明说明深圳市蓝海湾房地产发展有限公司深圳市蓝海湾房地产发展有限公司公司简介蓝蓝 海海 湾湾办公地址：深圳市盐田区沙头角保税区保发大厦办公地址：深圳市盐田区沙头角保税区保发大厦22层层J、I v成立于成立于2019年年,注册资本注册资本100万元。万元。v位于深圳经济特区，位于深圳经济特区，2019年未营业。年未营业。v营业范围：在合法取得的土地使用范围内从事房地营业范围：在合法取得的土地使用范围内从事房地产开发、自有物业管理
2、。产开发、自有物业管理。v2019年为取得城市更新项目迁入盐田；年为取得城市更新项目迁入盐田；v2019年年2月月8日获盐田区城市更新办批准取得盐田区日获盐田区城市更新办批准取得盐田区鹏湾一村、鹏湾一村、“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”两个城市更新项目准入复函。v2019年年2月月28日，公司增资改造完成。日，公司增资改造完成。公司简介蓝蓝 海海 湾湾公司简介蓝蓝 海海 湾湾v取得准入复函的意义v根据2019年2月8日公布实施的深圳市城市更新办法实施深圳市城市更新办法实施细则第三十三条规定细则第三十三条规定v拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：拆除
3、重建类城市更新项目的实施方式主要包括：（一）权利主体自行实施。（二）市场主体单独实施。（三）合作实施。（四）政府组织实施。v公司根据实施方式的第四种方式，取得准入沙保生活区更新改造复函v明确了公司取得更新改造项目实施权，具有唯一性、合法性 沙保（集团）有限公司属下的物业管理 公司的生活区一所并二所及工人 宿舍区用地情况介绍公司简介蓝蓝 海海 湾湾v沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区公司简介蓝蓝 海海 湾湾v项目用地+位v东临海山道v南临香径东街v西临香径南街v北临梧桐路v占地面积约为31309平方米 项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v属急需更新改造的商住小区。v片区
4、内均为上世纪九十年代初建造的海沙楼，存在严重的安全隐患，须尽快改造更新。v该地域内的拆旧容积率约1.88，即拆旧房总面积约为58803平方米（其中商业670平方米）。各类多层旧楼18栋、共740户。v按照当前拆1赔1.16的比例（此拆赔比例为盐田区政府旧改技术部门提供的盐田区商品房2019年度拆赔指导价之平均比例数）需赔偿回迁房约68212平方米（其中商业面积777平方米）。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v项目设想v此项目用地位于盐田中心城的最佳住宅区域v现初步设想将此项目新建为集住宅和休闲为一体的高档住宅社区、并配套适量的商业。v新开发的建筑容积率暂定为5.0，v扣除给政府15%的市政配套用地4
5、696平方米（政府扣除百分之十五的用地均不用于商业用途、而是用于市政配套设施、绿化、美化环境用地、从而令发展商所获实际建设用地的建筑容积率可相应提高）之后、本项目实际建设用地的建筑容积率为5.9，v拟建新房面积约156545平方米。其中商品房住宅92%、约144021平方米；商业8%、约12524平方米（以政府国土规划部门最后审批的数据为准）。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v周边市场信息v该地域周边目前二手房高层住宅的销售均价在1.8万元/平方米左右；v新建的高层商品房住宅销售起价约为2.5万元/平方米，销售均价约为3.5万元/平方米。商业首层二层均价为3万元/平方米。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v
6、开发原则与设想：v理想目标：能够以最少量的资金投入，获取最大量可供开发的优质土地资源。v目前在深圳，城市更新是唯一能实现理想目标的途径。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾更 新 开 发 程 序 前期工作阶段项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v工作重点为协调与盐田区政府、区旧改办（重建局）的关系；进行项目前期调查；争取获得城市更新项目的更新开发权。v具体工作：v前期调研、项目摸底、协调基层各方面的关系、获取盐田区政府主要和主管领导、区旧改办（重建局）主要领导对发展商进入盐田区进行城市更新开发工作的支持。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v书面向区政府旧改办（重建局）申请城市更新开发项目，同时由该办对开发商资质和所申报之
7、更新项目进行审查。v组织一个实际拆迁经验丰富的专业精干的拆迁承包团队、承包“鹏湾一村片区”全部的拆迁工作；负责协调区委、区政府、市更新办、滨海规划国土分局、区政府相关部门、街道办事处、居委会工作站、业主委员会、物业管理公司和全体业主的关系，以利于该项目拆迁工作的顺利进行；v指导和协助开发商开展对该项目前期各项旧改手续的报批工作。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾更 新 开 发 程 序 项目立项阶段项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v工作重点v与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”内业主签定符合政府主管部门规定上报比例数的深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书；v拿出建
8、设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。据此制定报告书，向区政府、区旧改办（重建局）申请纳入城市更新改造年度计划。v重点工作：1、注册项目公司 2、组建专业拆迁承包团队 3、制作建设区域城市更新改造高标准规划设计方案。（为加快工作进度，此三项工作需同步进行。）项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v具体工作：v开发商与由盐田区旧改办（重建局）项目管理科推荐的专业拆迁公司签定拆迁承包协议书。v拆迁公司职责：v1.负责协调好区委、区政府、市更新办、滨海规划国土分局、区政府相关部门、街道办事处、居委会工作站、业主委员会、物业管理公司和全体业主的关系；v2.负责全部拆迁手续的报批工作；v3.负责全部的拆迁工
9、作，达到以开发商的名义与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”内业主签定符合政府主管部门规定上报比例数的深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书、百分之百签定拆迁赔偿协协书、百分之百拆清旧房的承包工作目标。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v拆迁承包公司在这个阶段内的具体工作如下：vA 拆迁工作项目前期调查：va业主意愿调查：业委会意愿。社区、物业管理意愿。业主意愿，支持率达90%以上。vb市场调查：同类物业市场交易行为、交易价格调查。同类物业市场租金调查，类似功能商品房租金调查。vc投资环境调查：房地产市场环境调查。预期收益，商品房预期售价调查项目简介 蓝蓝 海
10、海 湾湾vB 业主资料建档：va基本情况摸底：结合更新单元地块现状图，通过前期调查，摸清更新单元内总栋数、户数及分栋分户基本情况。vb建立分户分栋档案：将分户分栋基本资料建档、分档，补充各户的权属、身份信息。根据相关法规，参照其基本意愿，统计各类型房屋资料，并对统计资料作出基础分析。vC 产权确认：va房屋建筑面积确认：根据档案资料分栋分户查询产权资料或者现场测绘。同时启动相关宣传措施。vb收集产权资料，分户分栋管理，并及时整理归档。vc对各户产权、身份进行核实，重点突出产权来源不明晰或者产权有争议的物业进行综合确认。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾vd公示：对各房屋建筑面积、权属情况按照城市更新办
11、法管理规定，分批分次进行公示。v在此阶段拆迁工作目标为与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”内业主签定符合政府主管部门规定上报比例数的深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书。v工作时间为半年。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v开发商负责“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”制作建设区域城市更新改造高标准规划设计方案。v上述三项工作同步展开，半年后即可制定报告书，向区政府、区旧改办（重建局）申请纳入城市更新改造年度计划（该计划一是从2019年的计划内调加，申报期约为一个月；二是列为2019年度计划在今年底发布，申报期约三个月）
12、。v项目阶段工作时间：6-9个月。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾更 新 开 发 程 序 项目拆迁阶段项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v工作重点v依据项目立项计划、规划方案和经公示的拆迁赔偿方案，向区政府再次请示和督报合作开发项目；v开发商与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”业主委员会签订合作开发协议；v与全体业主签定拆迁赔偿协议书。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v开发商在此阶段内的工作：v1.申请改造专项规划报批；v2.向区政府再次请示和督报合作开发项目；v3.与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”业主委员会签订合作开发协议；v4.建
13、设区域、改造项目环评报批；编制改造项目环境影响评价报告；v5.编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v拆迁承包公司在此阶段的工作具体：vA拆迁工作项目中期：va人员安排：更新主体拟定工作人员组织架构，确定分组名单，根据档案资料，分片区分组进行管理。vb工作人员培训：评估公司组织专家对工作人员做系统性及针对性培训，着重政策、工作纪律、工作方法的培训。vc拟定最终的补偿方案：评估公司根据市场调查情况，拟定多种补偿方案，优化组合，供城市更新主导方选择，并经更新单元内业主代表大会通过，报上级部门存底。vd对各类物业分户进行评估，确定初步补
14、偿金额。同时协助城市更新主导方进行项目设计规划，注重经济效益测算。ve制作宣传标语、宣传册。全面、重点宣传城市更新相关政策。vB谈判、签订补偿协议：va结合评估报告，拟定拆迁补偿协议、补偿合同。vb与各业主分户进行谈判、签约。寻求法律部门提供法律咨询服务 v此阶段工作时间：1年至2年项目简介 蓝蓝 海海 湾湾更 新 开 发 程 序 项目开发阶段项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v阶段工作重点v1.申办拆迁许可证；2.发展商与盐田区政府共管拆迁保证金、拆除项目用地内全部旧房；3.用地合宗、划定宗地图；签订土地使用权出让合同书申办土地证；4.提交建筑设计方案、申办建设用地规划许可证。v开发商在此阶段的具体
15、工作为：va与盐田区政府共管拆迁保证金。vb用地方案申请、申请协议用地确认、用地审核（地改）、原址地下综合管线勘察、制作宗地图和桩界放点（测绘）；签订土地使用权出让合同书申办土地证；提交建筑设计方案、申办建设用地规划许可证。vc地质勘探、确认工程监理公司、小区或村内绿化树木动迁工程。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v拆迁承包公司在此阶段的工作具体为：vA项目拆迁工作后期：va完善签订协议，整理相关资料，归档存底。vb收房及收房后的善后工作，制定清拆方案，组织人员清拆。vc国土部门办理房屋注销。vd建设期各类委托方需要的其他咨询、顾问事宜。v至此、项目用地已成为三通一平的熟地，拆迁工作完成。v开发商与
16、拆迁承包公司就此项目的拆迁协议可到此终止，v此阶段工作时间为半年。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾更 新 开 发 程 序 项目施工及销售阶段项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v此阶段工作重点：设计、施工和销售。v开发商的具体工作：v1，项目扩初设计、项目扩初设计邀请有关人员（专家）审查、项目扩初设计分报消防、人防等部门核发初步设计审查意见书、施工图设计并组织会审、施工图设计分报规划、民防、气象、消防等部门审查批准。v2，桩基审批、申报桩基工程提前介入开工许可证、申报建设工程规划许可证、申报建设工程开工许可证、申报建设工程投资许可证。v3，举行奠基仪式、全面开工建设、桩基工程中间验收、施工地盘管理、申报各类市
17、政配套建设工程、房地产初始登记、建设工程规划验收、竣工前分步验收，实施竣工备案准备、房屋建筑面积预售测绘、申办预售证、竣工验收测量。项目简介 蓝蓝 海海 湾湾v4，各专业、工种归齐备案资料，送达有关局（馆）备案、竣工合验、成立前期物业管理联合机构、完善室外环境工程、v5，销售、接受业主咨询和投诉、办理业主房产证、房屋入伙。v6，讨论并核实原业主房屋分配预案、确认原业主分配房房号、实施业主回迁计划、核实业主回迁情况。v此阶段工作时间为2年。v至此“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人宿舍区”城市更新开发项目全部工作结束。v项目整个更新开发时间四年至五项目简介 蓝蓝 海海
18、 湾湾v1，前期工作阶段费用：v此阶段工作业已基本完成，不计入本项目内。v2，项目立项阶段费用：v A、拆迁承包费：300元/平方米x 58803平方米x 40%=706万元 注：拆迁承包费收费参照目前深圳市市政工程拆迁收费标准及城中村旧村升级改造收费标准，按照城市更新评估工作流程图分步分项计费方式收费。具体如下：v（A）拆迁工作内收费（按照城市更新单元内建筑物建筑面积计算）va,项目前期调查、业主资料建档阶段，按照15元/平方米计费（不含测绘查丈费用）；vb,产权确认阶段，按照10元/平方米计费；vc,项目中期阶段，按照15元/平方米计费（不含评估费）；vd,谈判、签订补偿协议阶段，按照35
19、元/平方米计费；ve,项目后期，按照15元/平方米计费。v合计约90元/平方米 资金预算蓝蓝 海海 湾湾vB）拆迁办公经费（拆迁承包公司需在拆迁现场租赁办公地点）办公场所、工作人员住宿场所租赁费用；办公设备购置费用；员工奖励金；宣传、资料、图表文档等费用；招待费用；v合计约60元/平方米。v（C）拆迁运作经费（含区委、区政府、市更新办、滨海规划国土分局、区政府相关部门、街道办、居委会工作站、业主委员会、物业管理公司、全体业主的费用在内）v合计约150元/平方米。v（D）费用总计：300元/平方米vB，拆迁工作运作经费（由发展商自行掌握及使用）：230元/平方米x 5.8803平方米x 40%=
20、541万元（含区委、区政府、市更新办、市发改委、市规划国土局、滨海规划国土分局、区政府相关部门、街道办、工作站的费用在内）。vC，建立地块建筑立体数据化模型、图文制作（信息数据管理）库模型、专项规划设计审查：36万元；环评报告费用：30万元；宣传及资料费用：20万元；合计：86万元。vD，项目立项阶段费用总计：1333万元资金预算蓝蓝 海海 湾湾v项目拆迁阶段费用：vA，拆迁承包费：300元/平方米x 5.8803万平方米x 30%=529万元vB，拆迁运作费：230元/平方米X 5.8803万平方米X 30%=406万元vC，与“沙保（集团）有限公司属下的物业管理公司的生活区一所并二所及工人
21、宿舍区”业主委员会签定合作开发合同押金：200万元（回迁安置完毕后返还）vC，项目拆迁阶段费用总计：1135万元（其中200万元为押金）资金预算蓝蓝 海海 湾湾v项目开发阶段费用：vA，拆迁承包费：300元/平方米x 5.8803万平方米x 30%=529万元vB，拆迁运作费：230元/平方米X 5.8803万平方米X 30%=406万元vC，与政府部门共管拆迁保证金：5.8803万平方米（拆旧房面积）x 2500元/平方米（基本建安费）=14701万元（此款在项目开工后转为工程进度款分期投入）vD，缴市场地价款：该片区商业的基准地价为1600元/平方米左右；住宅的基准地价为1000元/平方米
22、左右。v商业：（12524-670）平方米x 1600元/平方米=1897万元v住宅：（144021-58133）平方米x 1000元/平方米=8589万元v合计：10486万元资金预算蓝蓝 海海 湾湾vE，临时安置费：5.8803万平方米x 28元/平方米x 36个月=5927万元vF，搬迁奖励和搬家费（装修费可采用发展商为其代装修的方式先不支付）：740户x 2万元/户=1480万元vG，不可预计费用（用于评估、测量查丈、报批报建和部分规划设计费支出等）：300万元v项目开发阶段费用总计：33829万元资金预算蓝蓝 海海 湾湾v项目施工与销售阶段费用：v此时的工程款可以动用与政府部门共管的
23、14701万元，加上工程队带部分资金，便可以回收预售款用于周转了。所以在此阶段无需再投入资金。v各阶段所需支出资金预算总计：36297万元资金预算蓝蓝 海海 湾湾v各阶段所需支出资金成本预算（年利率20%计）v前期工作阶段费用：300万元，投入四年 300万元 X 20%X 4年=240万元v项目立项阶段费用：1333万元，投入四年 1333万元 x 20%x 4年=1066万元v项目拆迁阶段费用：1135万元（其中200万元为押金）投入三年 1135万元 x 20%x 3年=681万元v项目开发阶段费用：33829万元，投入两年 33829万元x 20%x 2年=13532万元v项目施工与销
24、售阶段费用：无v合计：15519万元资金预算蓝蓝 海海 湾湾v（一），用地成本：50045万元、按可售面积88333平方米计、单位面积用地成本为：5666元/平方米。v回迁安置房建安费：68212平方米x 4200元/平方米=28649万元（此数在此计入用地成本、故在建安费统计时应扣除、以免重复计算）v2，临时安置费：5927万元v3，搬迁奖励和搬家费：1480万元v4，拆迁工作经费：2064万元v5，拆迁运作经费：1353万元v6，市场地价款：10486万元v7，建立地块建筑立体数据化模型、图文制作（信息数据管理）库模型、专项规划设计审查：36万元；环评报告费用：30万元；宣传及资料费用：2
25、0万元；合计：86万元。效益概算蓝蓝 海海 湾湾v建设成本（65749万元、扣除回迁房建安费28649万元后为37100万元，因已计入用地成本、不可重复计算）：37100万元v计入容积率地面以上部分：156545平方米x 3000元/平方米=46964万元v地下停车库、设备层及管理配套用房部分按计入容积率面积总数的20%计为31309平方米：31309平方米 x 3500元/平方米=10958万元v管理费、报批报建、勘探设计等：v156545平方米 x 200元/平方=3131万元v小区内配套、道路、绿化、水、电、下水、弱电、增容等：156545平方米 x 300元/平方=4696万元v合计：
26、65749万元（摊入计容积率面积156545平方米为4200元/平方米）效益概算蓝蓝 海海 湾湾v用地及建设成本合计：合计：102849万元，按可售面积88333平方米计单位面积成本为11643元/平方米。v财务成本：15519万元v总销售额：243082万元 v保障性住宅房15655平方米（保障性住宅房占项目计入容积率面积的10%），限价为16000元/平方米出售（按低于盐田区二手楼均价18000元/平方米百分之二十左右、及高于成本价的百分之二十左右的售价限价）：15655平方米 x 16000元/平方米=25048万元 v商业住宅均价以3万元/平方米计：72678平方米x 3万元/平方米=
27、218034万元v合计：243082万元效益概算蓝蓝 海海 湾湾v税费（营业税、所得税、增值税按总销售额的13%计）：万元，243082万元 x 13%=31600万元v税后纯利润：93114万元v纯利润率：80%效益概算蓝蓝 海海 湾湾v此方案是按照以最少量的资金投入，获取最大量可供开发的优质土地资源的原则来制定的。v项目前期阶段投入300万元即获取了占地面积为31309平方米旧改项目的更新开发资格：v项目立项阶段投入1333万元即圈下了一幅占地为31309平方米的开发用地；v项目拆迁阶段再投入1135万元（其中200万元为押金、交房时退还）就取得了可售建筑面积为88333平方米的熟地；v项目开发阶段投入33829万元，即可办理出价值114833万元（已扣除68212平方米回迁房的面积，发展商所获可售面积为88333平方米）万元的土地证（该地段用地楼面地价最低达1.3万元/平方米）v在项目施工与销售阶段无需再投入资金，税后纯利润93114万元。项目小结蓝蓝 海海 湾湾深圳市蓝海湾房地产发展有限公司深圳市蓝海湾房地产发展有限公司
