1、丁兰智慧小镇启迪科技城（杭州）项目方案目 录MENU项目概况 Part One启迪科技城（杭州）项目方案l 1.1 项目区位l 1.2 项目定位l 1.3 总体目标项目概况 项目区位四至范围：东至丁桥路南临大农港路西接同协路北靠临丁路项目概况 项目定位启迪科技城（杭州）依托丁兰智慧小镇整体规划、清华大学综合性资源优势和启迪控股“科技园区、科技实业、科技金融”三位一体的主业优势和科技园开发能力，打造杭州市的智慧中心、新产业中心和新生活中心，建设一个辐射华东地区的科研、产业、人才、金融等要素高度聚集的科技创新服务生态系统网络优质产业资源引入创新孵化集聚互动生态输出原则 “中心人才资本项目产业化”依
2、据 有机融合的“创新生态系统”项目概况 项目定位 为杭州的优秀企业和创新创业者提供一个机遇平台 为企业、投资机构、银行提供一个金融融合投资平台 为杭州市实施创新驱动战略，加快建成创新型城市提供源动力 打造一个杭州东部”科技创新新名片”打造一个全国的”创新创业示范&孵化基地”项目概况 总体目标项目概况 总体目标年 度内容预计实现产值（人民币）预计实现税收（人民币）第13年一期工程建设投资30亿第34年二期工程建设，引进企业1020家投资20亿元3000万第45年三期工程建设，引进企业2030家投资50亿5000万第6年引进项目/企业20-30家产值5亿1亿第7年引进项目/企业2030家产值8亿2
3、亿第8年引进项目/企业10-20家产值10亿2亿项目开发建设周期约为8年。在此期间，项目平台公司成立，同步开展相关建设、招商宣传、股权基金设立等工作。待项目建成启用，计划年引进企业、产值、税收指标如下表：此页待商榷项目规划 Part Two启迪科技城（杭州）项目方案l 2.1 总体规划l 2.2 规划指标l 2.3 科技核心区l 2.4 创新加速区l 2.5 创业孵化区l 2.6 配套服务区&中央景观带启迪科技城空间规划“四区一带”项目规划 总体规划项目规划 规划指标规划区域规划面积（公顷）建设用地面积（亩）地上建筑面积（平米）项目投资（亿元）科技核心区9.74146.1024362219.9
4、7创新加速区9.27139.0523470711.33创业孵化区7.17107.501580797.28配套服务区11.73176.0021248018.09中央景观带20.09301.3004.02合计58.00869.9584888860.69科技核心区科技核心区以启迪科技服务、启迪科技园、启迪数字产城、启迪科技金融平台为核心，整合新能源、环保、大健康、数字经济等高科技朝阳产业，为高新企业研发、创新人才培育、科技成果转化提供发展空间，吸引一批海外留学生、高端技术人才、产业领军人才，以科技研发、科技自主创新和经济转型升级为主导的多功能复合核心区。项目规划 科技核心区项目规划 科技核心区项目用
5、地性质建设用地面积（亩）地上建筑面积（平米）项目投资（亿元）JG0404-11商业用地45.90765384.87JG0404-20商住综合100.2016708415.10合计合计146.1024362219.97科技核心区规划指标创新加速区创新加速区借助启迪控股的金融、技术和产业化优势等各类资源的高度聚焦，携手国际性创新企业在中国建设创新生态系统，实现院企资源、科研资源、国际资源的深度融合和上下游产业链的零距离接触。致力于惠及本土优秀初创企业的合作项目，帮助成长中的本土企业打造核心竞争力，结合“海聚工程”和“钻石计划”给创业者更直接的支撑和服务，更聚焦、更专业、更深度的加速转换科技创新带来
6、的社会和经济效益，为他们未来的成长和发展起到催化剂的作用。项目规划 创新加速区创新加速区规划指标项目用地性质建设用地面积（亩）地上建筑面积（平米）项目投资（亿元）JG0405-06商业用地42.90572293.68JG0405-11留用地39.00728363.14JG0405-12留用地25.80481842.10JG0405-13留用地31.35564582.41合计139.0523470711.33项目规划 创新加速区创业孵化区创业孵化区的功能可以定位为六大平台，即集创客支撑平台、创业孵化平台、展示交易平台、科技服务平台、融资对接平台、创业培训平台为一体的面向创新创业的全链条孵化服务平
7、台，通过“孵化服务+创业培训+天使投资+平台开放”四位一体的孵化模式，结合“启迪之星创业营”和“金种子工程”，为创客和创业企业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务，帮助创业企业快速成长。项目规划 创业孵化区创业孵化区规划指标项目用地性质建设用地面积（亩）地上建筑面积（平米）项目投资（亿元）JG0405-03商住综合59.25790405.15JG0405-9工业用地23.55345570.93JG0405-10服务设施24.70444821.20合计107.501580797.28项目规划 创业孵化区配套服务区中央景观带依托启迪教育集团和科技城内配套的人才公寓、中学、小学和幼儿园等，建设
8、一批包含青年生活街区、超市、综合商业等高质量产业配套项目，打造丁兰核心区块的功能配套区和中央景观带。项目规划 配套服务区&中央景观带规划指标项目用地性质建设用地面积（亩）地上建筑面积（平米）项目投资（亿元）JG0404-05住宅用地33.70494514.55JG0404-12住宅用地39.40578165.32JG0404-19住宅用地45.70670606.17JG0404-08教育用地46.00306821.66JG0404-09服务设施11.2074700.40JG0405-01绿地广场86.201.15JG0405-05绿地广场215.102.87合计477.3021248022.1
9、2项目规划 配套服务区&中央景观带合作模式 Part Three启迪科技城（杭州）项目方案l 3.1 合作单位合作单位l 3.2 运营模式运营模式l 3.3 合作方案合作方案l 3.4 合同体系合同体系 启迪控股启迪控股是一家依托清华大学设立的综合性大型企业，是清华科技园开发、建设、运营与管理单位，是首批国家现代服务业示范单位和享誉中外的第一个国家A类大学科技园，旗舰产品如清华科技园等。在“致力于成为科技服务业的中国引领者和全球典范”这一总体目标下，依托已经形成的科技创新创业服务平台、园区与新型城镇化建设平台、金融资产管理平台，启迪控股控参股上市及非上市企业300多家，管理总资产超过1000亿
10、元人民币。经过20多年的发展与探索，启迪控股成功构建起130多个以创新基地为载体的创新体系，辐射网络覆盖50多个城市及地区，并已在美国、香港、韩国、俄罗斯等地建立了国际化的孵化网络基地群，成为中国创新体系中的一支生力军。合作模式 合作单位科技创新创业服务平台科技创新创业服务平台园区与新型城镇化建设平台园区与新型城镇化建设平台启迪科技服务启迪科技服务金融资产管理平台金融资产管理平台启迪科技园及启迪科技园及孵化器运营管理孵化器运营管理启迪数字产城启迪数字产城启迪科技金融平台启迪科技金融平台合作模式 合作单位启迪金控启迪金控秉承清华大学产业集团引领科技投资发展、践行产业金融创新的传统和作风，统筹股权
11、、债权及多个资产管理平台，打造多元化、多层次、多渠道的金融服务体系，依托启迪科研创新基金、启迪科技成果转化基金、启迪天使投资基金、启迪创投基金、启迪产业并购基金、启迪文化基金、启迪债权基金等，在企业成长的不同阶段给予全方位的融资融智服务。启迪汇投资管理有限公司启迪汇投资管理有限公司是启迪控股旗下的专业投资平台，公司依托启迪科技园深厚的行业背景和广泛的项目资源，采用独有的“实业+金融+地产”模式，专注于新一代信息技术下的云计算、大数据、互联网+、智能终端、智能硬件、工业设计、跨境电商、文化创意、现代服务业和移动互联网等相关电子信息领域的投资，可为被投企业提供从股权融资、收购兼并到企业战略规划及运
12、营管理等环节的全线支撑。启迪受托管理15支基金，基金规模超过30亿元人民币。1999年至今，投资的近百家企业中有27个已上市，目前保守估计资产规模超过30亿元，多支基金平均内部收益率超过30%。合作模式 合作单位海聚工程钻石计划 2006年9月，清华科技园依据“四聚”模式启动了培养世界一流技术和行业领先地位的高科技公司的“钻石计划”。挑选出一批“准钻石”企业，以资金、技术、人才、产业链等各个角度，整合来自大学、企业、政府和国内外等各方面资源，对入围的拥有核心技术、具有高成长性拥有核心技术、具有高成长性的“准钻石企业”，给予重点扶植，培育出一批具有世界一流技术和行业领先地位，在中国以至世界具有影
13、响力的“钻石企业”。入选的企业将主要集中在信信息技术、生命科息技术、生命科 学、新材料、新能源学、新材料、新能源等对国家有重要战略意义的产业领域。通过聚集由战略科学家领衔的研发团队研发团队、由科技领军人才领衔的高科技高科技创业团队创业团队，引进并有重点地支持海外高层次人才、具有真才实学和发展潜力的优秀留学人员来杭创新创业。通过海外人才聚集工程，把杭州打造成为华东地区创新创业最为活跃、高层次人才向往并主动汇聚的“人才之都”。合作模式 合作单位启迪之星创业营 金种子工程旨在传承中关村企业家精神，弘扬中关村创新创业文化，培育一批金种子企业、聚集一批创业导师、吸引一批天使投资人、整合一批创业服务机构。
14、针对初创期企业特点，通过遴选在战略性新兴产业领域，在技术水平、商业模式、创新能力、创业团队和治理结构等方面表现出较强发展潜力的初创企业，为入选企业提供创业辅导与培训、交流沟通与合作、空间拓展与选址、项目推介与融资等专业化服务。金种子工程启迪之星创业营是由清华科技园面向全球创业者发起的大型公益性创业培训与天使投资计划，致力于打造一个没有围墙的清华科技园。获评“启迪之星”的企业将得到 清华科技园提供的一对一导师辅导、十万元种子引导投资、百亿风投资金对接、五百强企业对接、五十个高新区创业资金支持、清华科技园品牌支持、全链条创业服 务体系支撑等。合作模式 运营模式园区运营服务园区运营服务国际创新中心国
15、际创新中心投资基金投资基金汇创业平台汇创业平台合作模式 运营模式合作模式 运营模式运营服务架构总览运营服务架构总览合作模式 运营模式运营服务内容总览运营服务内容总览合作模式 运营模式启迪城启迪城投资投资建设建设运营运营建设目标建设目标科创要素集聚新高地科创要素集聚新高地金融要素融合新平台金融要素融合新平台产城融合发展新标杆产城融合发展新标杆投资投资获得持续、低成本的资获得持续、低成本的资金是实金是实现启迪科技城现启迪科技城（杭州）建（杭州）建设规划的重设规划的重要保障要保障建设建设建设成本控制节约投资建设成本控制节约投资资金；资金；合理的产城融合规划满合理的产城融合规划满足运营要素足运营要素运
16、营运营集聚人才，集聚资本，集聚产业；集聚人才，集聚资本，集聚产业；人才、资本、产业的集聚实现投人才、资本、产业的集聚实现投资平衡资平衡外部资本外部资本的支撑 建设能力建设能力的整合 科创服务科创服务的驱动，启迪科技城整体思路启迪科技城整体思路市场化专业化专注性独立性启迪启迪资本资本清华清华科技科技园园项目引进创新驱动聚集资本成熟运营产城融合资本、运营强势互补启迪科技城（杭州）启迪科技城（杭州）中国领先的创新创中国领先的创新创业科技园运营商业科技园运营商中国领先的创投机中国领先的创投机构构合作模式 运营模式“双引擎双引擎”驱动驱动资本资本&创新要素的融合产生的效果创新要素的融合产生的效果有机聚合
17、产业资本和创投资本，助力企业加速发展的需求有效地结合启迪资本和清华科技园运营经验，升级创新创业服务能力推动浙江省“双创”战略规划，营造杭州市创新氛围发展的中坚力量“资本引擎”和“运营引擎”的紧密结合，确保快速集聚各类资源，为项目落地和发展保驾护航资本资本聚合聚合运营运营升级升级城市城市发展发展强劲强劲动力动力合作模式 运营模式合作模式 合作方案由杭州市政府/江干区政府授权丁兰智慧小镇管委会发起政府方完成项目前期（房屋拆迁和土地征收）、建设行政审批手续，提供相关合法合规性文件政府指定国有资本与社会资本共同发起设立项目公司丁兰智慧小镇管委会与项目公司签订招商引资合同，委托项目公司进行项目投资、建设
18、和运营丁兰智慧小镇管委会丁兰智慧小镇管委会本项目（包括中央景观带）将以本项目（包括中央景观带）将以PPPPPP模式，或模式，或BT/BOTBT/BOT模式进行开发、建设、运营。模式进行开发、建设、运营。在本项目执行过程中，各方所参与的角色如下：在本项目执行过程中，各方所参与的角色如下：政府指定国有资本作为国有资本代表，与启迪控股共同出资设立项目公司，全面体现政府引导示范效应，行使股东和董事权利，参与项目收益分配，监督项目投资、建设、运营、移交等过程。启迪控股全面负责项目投资、建设、运营、移交等过程。项目公司：专门从事本项目投资融资、开发建设、运营维护和移交的法人治理的有限公司。项目公司是本项目
19、的合同主体，与政府或其授权的委办局签订项目合同。本项目由项目公司委托指定运营机构或其他符合要求的运营机构来运营。运营机构按照约定的绩效标准，管理项目的日常运营和维护，向项目公司支付运营利润以抵扣政府各类补贴，同时项目公司向运营机构支付服务成本和委托运营报酬。合作模式 合作方案政府项目公司启迪控股运营机构合作模式 合作方案丁兰智慧小镇管委会丁兰智慧小镇管委会启迪科技城（杭州）启迪科技城（杭州）启迪控股启迪控股江干区政府江干区政府政府指定国有资本政府指定国有资本启迪指定投资公司启迪指定投资公司30%70%合作模式 合作方案考虑到三方全部为企业，对于项目需要有现金流平衡并保持适当的赢考虑到三方全部为
20、企业，对于项目需要有现金流平衡并保持适当的赢利，故可以考虑部分销售，部分自持运营的利，故可以考虑部分销售，部分自持运营的模式模式。项目的盈利测算项目的投融资方式对于具体每个项目的开发建设，建议都通过融资开发，土地款或资本金以基金形式设立。该部分融资做成表外，不反映在集团公司的资产负债表中，也不增加负债率。如果需要，也可以整个项目都以基金形式进行融资，形式同上。项目的拓展模式对于启迪的其他一些园区/建筑，可以考虑以不同主题的创新园区，引进和发展不同的产业、技术，借助政府的支持和参与，启迪提供场地（土地、建筑等），引进不同的企业和技术资源，通过引进、孵化、加速，以股权形式的投资与退出，实现经济的发
21、展和国有资产的保值增值，以此来实现政府、企业的“双赢”及“多赢”。合作模式 合同体系项目框架合同由项目公司与丁兰智慧小镇管委会或政府指定的委办局签署，内容包括：项目操作模式、参与方权利义务、项目交易条件、特许权授予、使用者付费和可行性缺口补助相关内容、履约保障和调整衔接等核心条款。合资协议由社会资本投资人（启迪控股）和政府指定国有公司签订，主要内容为项目公司的公司治理结构、董事会权利、管理运营和利润分配等条款。本项目以项目框架合同和合资协议为主要合同。合同主要条件和风险分配框架：需补充实施流程 Part Four启迪科技城（杭州）项目方案l 4.1 总体流程总体流程l 4.2 项目识别项目识别
22、l 4.3 项目准备项目准备l 4.4 项目执行项目执行l 4.5 项目移交项目移交项目识别项目准备项目执行项目移交实施流程 总体流程启迪科技城（杭州）项目的开发建设总体可以分为四个阶段：在项目识别阶段，丁兰智慧小镇管委会指定相关部门履行相关行政程序，主要流程涉及：实施流程 项目识别 行业主管部门应提交可行性研究报告、项目产出说明和初步实施方案；财政部门对项目合作模式实施出具物有所值评价、财政可承受能力评估，确保项目具备必要性和可行性；根据行业主管部门提交的资料和财政部门的评估结果，政府出具同意本项目合作模式实施的相关决议。实施流程 项目准备政府建立专门协调机制，主要负责项目评审、组织协调和检
23、查督导等工作，实现简化审批流程、提高工作效率的目的；政府或其指定的有关职能部门或事业单位作为项目实施机构，负责项目准备、监管和移交等工作；由实施机构编制项目实施方案，主要内容包括项目概况、风险分配基本框架、项目运作方式、交易结构、合同体系等内容。在明确本项目合作模式实施之后，进入项目准备阶段。实施流程 项目执行通过采购程序确定社会资本投资人后，由政府指定国有公司作为政府方代表与社会资本投资人合资设立项目公司。管委会或区财政局（或其他相关委办局）与项目公司签订项目框架合同，由项目公司具体负责本项目的投融资、建设、运营、维护及移交。政府部门通过绩效检测、中期评估等方式考核项目公司是否完整履行项目框架合同中所明确的义务。项目执行实施流程 项目移交由在项目运营期结束时，项目公司需将资产维护至项目框架合同中所约定的交付状态，如果项目性能测试符合移交要求，则进行资产移交。至此，本项目实施流程基本完结。项目移交案例示范 Part Five启迪科技城（杭州）项目方案待补充待补充
