1、厚地和美一期项目后评估成果南京厚地置业发展有限公司 第一篇：项目概况 第二篇：问题原因与分析和实景房 第三篇：交付报事率分析 第四篇：交付前需前置工作 第五篇：存档资料整理；第六篇：工程施工中控制要点；第七篇：技术管理总结厚地和美项目后评估工程总结成果目录厚地和美项目后评估工程总结成果第一篇：项目概况1、项目地址：文成路以北，人民路以西；2、一期总建筑面积：约57926m2、占地面积：86.975亩；结构：框架；层高：2.8米；层数：6+1/5+1；3、项目总投资：约8000万；4、项目入驻户数为336户；商业占32户；住宅占：304户；5、一期交付258户，占一期交付总住宅的85%；商业交付
2、22户，占 总商业的69%；项目概况：项目概况：厚地和美项目区位位置图厚地和美项目总平图一期交付一期交付楼栋楼栋二期二期二期二期-B待开发待开发小高层小高层二、厚地和美项目一期交付存在问题原因分析序号名称存在问题原因分析1窗户内框无加强型钢偷工减料、减序、检查不到位、窗户框变形开启不灵活滑轮质量、窗内框盖板、建筑垃圾未清理把手安装反的未正确安装、开启起来别扭、检查不到位内框未开泄水孔，外框有，内槽没有泄水孔从焊缝渗水技术未交底、厂家规模小对规范不熟悉、出产未自检、进场监理、工程师未检查；小五金与样品不一致检查不到位、封样样品采购和工程未对接未使用钢化玻璃建筑玻璃应用技术规程不熟悉建议：建议：在
3、分供方选择生产规模大、施工技术成熟企业、在建工程质量、与甲方配合、信誉度了解考察。2护栏高度不足住宅设计规范理解、可踏面理解不足(成本损失）序号名称存在问题原因分析3入户门装饰条脱落产品缺陷、出产未打胶、开启时响声铰链缺油、上门不垂直、上下铰链不同心锁具反锁不灵活安装锁具时未调整到位建议：建议：在成本允许条件下知名品牌，合作过的分供单位，销售安装一体单位4给排水管弯头处理施工没经验、不了解规范、未考虑排水流畅设计合理套图、未考虑使用功能、未按照设计委托书执行管径设计不合理经验不足、设计随意性、徒工、出图未审核建议：建议：设计前下派设计任务书、出图初稿审核读图、汇总、定稿出图厚地和美项目一期交付
4、存在问题原因分析序号名称存在问题原因分析外墙渗水1、雨水管不通造成雨水斗溢水渗入保温层2、窗户泄水孔未开造成水流不畅渗水3、北侧阳台无砼止水坎；53、窗台找坡把泄水孔堵死，造成渗水；建议：建议：后期所有外墙采用聚氨酯刷一层防水层；6阳台积水因阳台不是封闭，雨天进雨7倒泛水地漏处砼过高造成雨水不能顺畅流向地漏阳台向卧室渗水有防水要求厨卫、阳台、露台需做20CM砼止水坎8 屋面屋面下滑开裂1、屋面配筋未按照设计图纸施工，2、屋面坡度过大（1:1、1:1.5）3、图纸设计时未在檐口设置10CM砼防滑坎；4、保温层与底层施工时粘贴剂粘贴面积不足；建议：建议：再设计时设置砼防滑坎、调整坡比系数、节点检查
5、控制是 否按图施工厚地和美项目一期交付存在问题原因分析三、厚地和美一期交付实景房厚地和美一期交付实景房厚地和美一期交付实景房厚地和美一期交付实景房3号楼4号楼2号楼7号楼11号楼6号楼10号楼5号楼9号楼二期-B三、交房情况统计报事类别分析表三、交房情况统计报事类别分析表目前投诉不易处理的就是层高。部门沟通不畅产生的问题：部门沟通不畅产生的问题：由于沟通不畅，造成9#楼地下储藏室销售的户型与工程施工户型不吻合，导致业主投诉，要求与销售一致，最后拆除重新砌筑，带来成本损失2万元；与销售不吻合的墙体被拆除。1、9#楼车库隔墙：楼车库隔墙：2、卫生间干湿分离墙拆除：拆除前拆除后下次设计时候，提前考虑
6、到分离干湿墙影响业主的使用空间和布局,取消不设计，可以节约成本。四、交付前需前置工作四、交付前需前置工作1、燃气施工2、强电施工3、自来水施工4、景观施工5、雨污管网、道路施工6、电梯安装7、智能化施工可控项目可控项目：景观、雨污管网、道路施工、电梯、智能化不可控项目不可控项目：燃气、自来水、强电施工五、存档资料的整理1、工程准备阶段文件（甲方提供）；、工程准备阶段文件（甲方提供）；2、监理文件（监理提供）；、监理文件（监理提供）；3、工程施工阶段文件（乙方提供）、工程施工阶段文件（乙方提供）4、竣工图；、竣工图；5、竣工验收文件；、竣工验收文件；六、土建装饰、安装质量控制点土建装饰、安装质量
7、控制点名称控制要点产生的结果 土建装饰、安装1、构造植筋、腰梁植筋质量柱与梁上下连接不牢固、2、梁柱接头的砼成型观感砼表面观感好体现质量控制是否到位3、洞口套管是否预留预防渗水、管道热胀冷缩断裂4、不同材料、梁柱边钢丝网铺设情况预防竖向荷载、收缩产生裂缝5、粉刷墙表面抗裂网铺设情况预防竖向荷载、收缩产生裂缝6、楼地面基层处理、平整度预防起砂、空鼓；影响净高7、保温板锚栓数量、平整度、防火等级脱落、影响下道工序、燃烧性能不符合，影响专项节能验收8、窗户周边发泡剂是否密实容易产生渗水9、面砖表明清理、平整度、阴阳角垂直度观感、整体效果10、石材施工工艺（刚挂、湿贴）、阴阳角包角确定观感、整体效果、
8、使用年限，褪色、泛碱2、安装质量控制点安装质量控制点名称控制要点产生的结果 土建装饰、安装烟道与坡屋面、天沟衔接处质量产生渗水门框安装垂直度、锚固点、灌浆门框松动、投诉窗框加强钢、五金件、滑轮窗框不易变形、已开启、周期寿命长百叶的厚度不易变形给排水管明敷渗水容易修复卫生间下水管位置影响使用功能，投诉、变更产生二次成本雨水管位置影响百叶窗、空调外机安装、排水口雨篦导致下水管垃圾堵死多媒体箱箱体质量符合标准室内开关箱箱体质量符合标准1 1、样板带路规划。结合本项目特点及项目地域特点，梳理本项、样板带路规划。结合本项目特点及项目地域特点，梳理本项目的样板点评规划，对厚地和美项目各节点做了工法样板；目
9、的样板点评规划，对厚地和美项目各节点做了工法样板；参建单位按照样板带路，对各环节进行质量控制。参建单位按照样板带路，对各环节进行质量控制。2 2、施工前以样板带路为指引，对参建施工班组，提要求、做技、施工前以样板带路为指引，对参建施工班组，提要求、做技术交底，然后纠偏、整改，这样不断地循环，持续地改进。术交底，然后纠偏、整改，这样不断地循环，持续地改进。七、施工技术七、施工技术-样板带路样板带路贴保温材料水平控制线阴阳角垂直控制线阴阳角垂直控制线规避的问题：规避的问题：1、保温板张贴平整度，无错口；2、粉刷面平整度；3、阴阳角顺直；4、线条、窗套垂直度；保温施工样板带路和技术交底保温施工样板带
10、路和技术交底一、总图一、总图二、综合管网二、综合管网三、建筑单体土建三、建筑单体土建四、建筑单体安装四、建筑单体安装五、质量缺陷五、质量缺陷八、技术管理总结目录八、技术管理总结目录人民路人民路解放路解放路文成路文成路外环路外环路1、总图拿到以后，首先对周边市政管网底标高确定，周边雨污排水管走向、周边道路标高确定，这样小区正负零也确定，是否采用土方平衡计划。2、对照规划红线图核实退红线距离；可以规避：可以规避：1、图纸设计前正负零出错；2、小区排水问题；3、小区内土方采购，也影响成本；4、搭设临时围墙、临建在红线外，影响 主体放线、影响后期竣工后雨污道路施工。（如二次拆迁会产生费用）读总图读总图
11、小区总平图小区总平图一、综合管网因2号配电房影响道路，道路向北侧移1米。并引起业主投诉，后期再设计总平时，尽可能避开。调整后的环网柜位置 综合管网的总图分析上除了节约成本方面的考虑外，还有一个很重要的关注点就是各类井的位置，在道路中间、骑路牙、小区单元门入口处等部位有井是非常敏感的，所以我们通过局部偏移出户管的走向、利用景观微地形和双壁波纹管的曲度以及在检查井的做法上调整的办法，使得最终整个厚地一期雨污井不在道路和单元门入口处，在厚地一期的交房过程中基本没有业主提出井的问题。3、环网柜安装位置调整后的环网柜原安装环网柜环网柜子位置：环网柜子位置：1、商业前不通透，影响了商铺销售。2、改变环网柜
12、的位置，产生的二次成本费用，直接损失15万元；管网施工时注意事项：1、在小区所有配套管网图纸设计时，初稿和定稿前图纸审查尤为重要，发现与常规不吻合的部位或在以往项目中出现过的问题多提出疑问？提前预防，这样可以避免错误或返工现象产生，也可以节约成本；2、在管网施工前，必须把景观图纸、雨污道路图纸、强电图纸作详细比较和读图并做图纸固化设计。3、特别要注意相互之间关系；景观微地形标高、管道交叉重叠点标高处理、道路标高、地下排水系统标高是否符合施工条件。与市政排水系统标高是否吻合，如有冲突尽快召开专项会议，确定调整方案。4、雨污排水窨井设计施工时，要注意排水管底口标高与井底标高关系。立面：立面：整个立
13、面设计和欧式级的外装，建筑效果很好，引起当地地开发商纷纷前来踩盘。得到当地建设主管部门、县领导的高度好评。质感细腻面砖立面、游泳池和英伦的风格也是厚地的一大卖点。二、建筑单体土建二、建筑单体土建三、景观施工对比 在景观施工存在的差异，也是我们后期施工中着重考虑的改进的方面和控制点，微地形与草坪与硬质铺砖收口细部处理，苗木种类、蓬径是否与图纸设计、报价清单符合；施工前是否排版、交底。四、雨污道路施工：雨污施工时，注意排水方向、标高、窨井底与主排水管、支排水管高差关系；道路上不得出现雨污窨井，根据景观、给排水、强电图纸进行比较调整窨井位置，尽可能避开道路、路牙平石，这样可以节约成本。结果对比结果对
14、比小苗栽植小苗栽植原栽植情况原栽植情况整改后情况整改后情况对比结果对比结果种植密度达不到图设计要求，整体效果差种植密度达不到图设计要求，整体效果差五、现浇板下沉、墙位移 厚地和美一期交付出现现浇板下沉达到4-5cm，目前渗水、墙体开裂、地坪起砂、窗户、门投诉都是可以通过修复达、沟通让业主满意。唯独只有现浇板下沉，既影响层高而且也是交付以来业主投诉最难处理的事情。建议：在续项目质量控制中以【现浇板下沉现浇板下沉】转为主控点。1、注意模板的使用周期，模板的强度、龙骨支撑的位置；2、分户验收净高测定时注意有无板下沉，早发现、早修复；6502室3-503室六、顶棚脱落一期交付11号楼404室顶棚脱落，
15、主要原因就是在施工顶棚黑泥子时，基层清理不到位板底存在泥土，造成业主找平的腻子过厚，基层的粘结强度不能承载业主找平的厚度腻子重量导致顶棚脱落。产生后果业主追加补偿8年物业管理费，装修保证金1000元退返。（所有费用由总包承担）。（所有费用由总包承担）客厅顶客厅顶棚棚次卧室次卧室小卧室小卧室顶棚脱落图片顶棚脱落图片11#-308室顶棚存在大面积砂层问题室顶棚存在大面积砂层问题导致砂层主要原因是导致砂层主要原因是砼浇筑时润泵砂浆冲砼浇筑时润泵砂浆冲洗后未处理造成洗后未处理造成；排水系统设计上的缺陷：排水系统设计上的缺陷：图纸设计造成排水从阳台转角下水，不美观、影响使用功能。规避的方法：规避的方法：
16、1、对设计初稿审核、提出合理建议；2、对图纸固化设计，取消顶层平台排水，改成侧排水利用三通接入竖向排水管内。3、或者把阳台排水管，移至原管对 面阴角内。七、建筑单体安装七、建筑单体安装卫生间下水管设计不合理：卫生间下水管设计不合理：卫生间合理卫生间合理布局下水管布局下水管不影响后期装修、使用功能卫生间不合卫生间不合理布局下水管理布局下水管影响后期装修、使用空间规避方法：1、出图前由设计部、安装工程师对图纸审核提出图纸固化设计意见；2、安装工程师要现场跟踪巡查，在标准层卫生间套管预埋结束，对现场检查水管预埋位置是否合理。3、及时与设计院沟通变更事宜。厨房落水管位置设计不合理，应设在墙角，不应设在
17、门和窗之间 排水管设计在储藏室公共过道中间设计上水电安装问题设计上水电安装问题影响疏散过道宽影响疏散过道宽度和美观，引起度和美观，引起业主入住后投诉。业主入住后投诉。八、质量缺陷八、质量缺陷问题描述问题描述配电箱明装问题解决措施解决措施 1、设计交底审查时提出意见；2、楼梯口结构设计与电气安装设计时考虑合理设计方案；3、图纸会审时重点审查此处设计方案；4、施工前再次确认，各班组交底落实。问题描述问题描述防水施工翻边处理解决措施解决措施1、墙角根应设置圆弧角（30mm*30mm）；2、墙面防水翻边设置300mm，保持上口顺直；3、墙面防水翻边应粉成光面，上部墙面毛面处理。问题描述问题描述墙面阳角
18、粉刷损坏脱边解决措施解决措施粉刷前，做好墙面护角（顺直带线、强度控制、做好养护），门边粉刷时用阳角拉一下；整体粉刷完成后，做好墙面粉刷层养护工作 问题描述问题描述车库墙与窗相交解决措施解决措施1、外窗C1208向剪力墙侧缩短，宽度1200改为 850；原内侧贴C1208横墙取消。问题描述问题描述车库墙与窗相交解决措施解决措施1、外窗C1218向西侧缩短，宽度1200改为 600；原内侧贴C1218横墙取消。问题描述问题描述为增加空间利用，业主多数将厨卫隔墙拆除解决措施解决措施1、卫生间隔墙取消，住户自理；2、厨房与餐厅隔墙取消；问题描述问题描述为增加空间利用，业主多数将厨房隔墙拆除解决措施解决
19、措施1、厨房与餐厅隔墙取消；问题描述问题描述阳台栏杆从登高面到顶未达到1.1米解决措施解决措施1、在顶上再加焊扶手，使之满足高度要求。2、阳台栏杆的高度应从登高面的完成面向上1.1米，在下料时应考虑装饰厚度，并从登高面测量高度。3、施工前应做样板，确认后再大面积施工。问题描述问题描述阳台落水无主管，与空调板、屋面落水共用，导致支管只能从阳台梁下穿过，影响美观。解决措施解决措施 将阳台与空调板主管分开 或在梁上预留洞眼。对比结果对比结果原图：设计飘窗居中安装。整改后照片，窗户居边设置，如在审图结束，在窗户安装前提出外移整改，会给公司降低4-5万元损失。飘窗居中安装调整比较未设置混凝土止水坎20C
20、M 未按规范留置SBS防水镶嵌槽2#楼露台处问题：问题：室内与露台衔接解决方法：解决方法：1、施工时按照规范和江苏省质量通病要求做20cm素砼止水坎；2、砌筑时直接留置镶嵌槽6cm*6cm九、设计存在的问题问题问题：消防栓位置设置不合理，影响美观和疏散；解决方法：解决方法：1、在设计时直接暗埋；2、改走别处或水井；8#楼地下车库通风设备：1.5-1.7m问题：问题：1、通风设备距高度不够；、通风设备距高度不够；2、设备进风口对门；、设备进风口对门；解决方法：解决方法：1、改变通风口方向；、改变通风口方向；2、通风设备高度调整、通风设备高度调整8#楼单元门楼单元门问题：单元门洞口不规范；设问题：
21、单元门洞口不规范；设2.1m、采购、采购1.5的门的门解决方法：统一设计门标准；解决方法：统一设计门标准；问题描述问题描述卫生间水管影响通道净高和净宽卫生间水管影响通道净高和净宽解决措施解决措施现按江苏省最新要求，设计成同层现按江苏省最新要求，设计成同层排水，把问题规避排水，把问题规避 公共过道、自行车坡道处公共过道、自行车坡道处问题描述问题描述雨水管太多，浪费，影响美观雨水管太多，浪费，影响美观解决措施解决措施雨水管和冷凝水管合并，节约成雨水管和冷凝水管合并，节约成本，更美观本，更美观厚地和美一期单体验收总结现场厚地和美一期单体验收总结现场七、结束语七、结束语通过一期交付工作，我深刻地体会出
22、通过一期交付工作，我深刻地体会出“一切以客户为中心，一切以客户为中心，以贡献者为本，坚守承诺，勇于担当，持续坚持自我批判以贡献者为本，坚守承诺，勇于担当，持续坚持自我批判”，践行了厚地企业文化和素质模型，理解了公司领导良苦用心。践行了厚地企业文化和素质模型，理解了公司领导良苦用心。只有心里装着客户，想客户之所想，严把工程质量关、安全只有心里装着客户，想客户之所想，严把工程质量关、安全关，优化居住功能设计，持续不断地纠偏整改再纠偏，对自关，优化居住功能设计，持续不断地纠偏整改再纠偏，对自己工作内容负责，不推诿，己工作内容负责，不推诿，不断提升物业服务水平，完善生不断提升物业服务水平，完善生活配套设施活配套设施，才能是客户向往和好住的房子。才能是客户向往和好住的房子。感谢各位同事聆听、以上总结不妥之处请批评指正！感谢各位同事聆听、以上总结不妥之处请批评指正！人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。
