1、第九章第九章 财产行为税财产行为税 本章内容：第一节 房产税 第二节 城镇土地使用税 第三节 车船税 第四节 印花税 第五节 车辆购置税 第六节 契税 第一节 房产税 一、纳税义务人及征税对象 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。1、纳税义务人 房产税以在征收范围的房屋产权所有人为纳税人。2、征税对象 房产税的征税对象是房产。注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、征税范围 房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。特别注意房产税的征税范围不包括农
2、村。三、计税依据与税率 1.计税依据 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。（1）从价计征，是指以房产余值（不是原值）为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除10%30%后的剩余价值。（2）从租计征，是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。特别注意：（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收
3、入计缴房产税。（2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。（3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和
4、设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（5）从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。2.税率 我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产税的税率有两种：一种是按房产原值一次减除10%30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，均按4的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率
5、征收房产税。四、应纳税额的计算 应纳税额计算分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。1.从价计征的计算 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：全年应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%2.从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：应纳税额=租金收入12%（或4%）【例题9-2计算题】某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算期应缴纳房产税税额。答案应纳税额=5000（1-30%）1.2%=42（万元）【例题9-3计算题】某企业拥有房产原值l 000万元，2012年7月1日将其
6、中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；2012年9月1日将其中10%按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5万元，其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，试计算该企业2012年度应缴纳房产税。注：企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税 答案应缴纳房产税1 00060%（120%）1.2%1 00030%（120%）1.2%1262012%1 00010%（120%）1.2%12810.24（万元）【例题9-4计算题】某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元，适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。答案应纳税额=3000
7、012%=3600（元）【例题9-5计算题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2013年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1 200元。试计算赵某当年应缴纳的房产税。答案应纳房产税1 20064%288（元）五、税收优惠 注意：能够免税的房产一般主要是非营业用房产，这是掌握房产税税收优惠的一个规律。另外还一个特点是，免税单位自用的免税，但如果用于出租等盈利性质的则仍要征税。房产税的税收优惠主要有：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿院、
8、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。（5）经财政部批准免税的其它房产。六、征收管理 1、纳税义务发生时间 2、纳税期限：房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法。3、纳税地点 房产税由纳税人向房产所在地的税务机关缴纳。第二节 城镇土地使用税 一、纳税义务人 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。二、征税范围 城镇土地
9、使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。三、应纳税额的计算 1.计税依据 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税从量计征，以实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。2.税率 采用定额税率（有幅度的差别税额）。可以适当降低但有限度（最低税额的30%），经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。每个幅度税额的差距规定为20倍。3.应纳税额计算 城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。其计算公式为：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平
10、方米）适用税额【例题9-6计算题】设在某城市的一家企业使用土地面积为10000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。答案年应纳土地使用税税额=10000 4=40000（元）四、税收优惠 1.下列土地免缴土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（7）对非营利性
11、医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。（9）免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。（10）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。（11）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。2.除上述规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。五、征收管理 1.纳税期限
12、：实行按年计算、分期缴纳的征税方法。2.纳税义务发生时间 一般是次月起，只有新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。3.纳税地点：在土地所在地。第三节 车船税 一、纳税义务人 在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人。即在我国境内拥有车船的单位和个人。二、征税范围 车船税的征税对象是依法应在公安、交通、农业等车船管理部门登记的车船。具体可分为车辆和船舶两大类。三、税目、税率 车船税实行定额税额。载客汽车的年税额为每辆60-660元；载货汽车、专项作业车的年税额为按自重每吨16-120元；三轮汽车、低速货车的年税额为按自重每吨24-12
13、0元；摩托车的年税额为每辆36-180元；船舶的年税额为按净吨位每吨3-6元。四、应纳税额的计算（1）载客汽车、摩托车的应纳税额=车辆数适用单位税额 （2）载货汽车、三轮汽车、低速货车的应纳税额=自重数适用单位税额 （3）船舶的应纳税额=净吨位数适用单位税额 购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=（年应纳税额/12）应纳税月份数【例题9-7计算题】某单位2014年4月3日购买奥迪轿车一辆。该省规定该排量乘用车每辆年税额为600元，则该单位这辆轿车当年应纳车船税为多少？答案当年应纳车船税=600129=450（元）【例题9-8计算题】某运输公司拥有
14、商用货车15辆（货车整备质量吨位全部为10吨），乘用车20辆（其中发动机汽缸容量1.6升的有10辆，1.8升的有10辆），商用客车10辆。当地政府规定，商用货车整备质量每吨年税额80元，乘用车1.6升每辆年税额500元，1.8升每辆年税额600元，商用客车每辆年税额480元。要求计算该公司应纳车船税。答案(1)商用货车应纳税额=151080=12 000（元）(2)乘用车应纳税额=10500+10600=11 000（元）(3)商用客车应纳税额=10480=4 800（元）(4)全年应纳车船税额=12 000+11 000+4 800=27 800（元）五、税收优惠 1.法定减免（1）非机动车
15、船（不包括非机动驳船）；（2）拖拉机；（3）捕捞、养殖渔船；（4）军队、武警专用的车船；（5）警用车船；（6）按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶；（7）依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。2.省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车船给予定期减税、免税。六、征收管理 1.车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。2.车船税按年申报缴纳。3.车船税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。跨省、自治区、直辖市使用的车
16、船，纳税地点为车船的登记地。第四节 印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。它是一种具有行为税性质的凭证税。印花税具有以下特点：（1）覆盖面广 （2）税率低，税负轻 （3）纳税人自行完税 一、纳税义务人 纳税义务人是在我国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证、并应依法履行纳税义务的单位和个人。印花税的纳税人按照书立、使用、领受应税凭证的不同又分为六种：立合同人-各类合同 立据人-产权转移书据 立账簿人-营业账簿 领受人-权利许可证照 使用人-国外书立、领受境内使用 签订人-各类电子应税凭证 应注意：对应税凭证，凡由两方或两方以上当事
17、人共同书立的，其当事人各方都是印花税的纳税人，且应就其所持凭证的计税金额履行纳税义务，但不包担保人、证人、鉴定人。二、税目与税率 1.税目 （1）印花税的征收对象是应税凭证，包括各类合同（10个税目：购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同）、产权转移书据（1个税目）、营业账簿（1个税目）、权利许可证照（1个税目）共四大类13个税目。2.税率 （1）印花税的税率有比例税率和定额税率两种。印花税的13个税目中只有权利、许可证照和营业账簿税目中的其他账簿采用定额税率，均为按件贴花，税额5元；其他均
18、为比例税率。（2）各不同税目的适用税率。万分之零点五税率的有：借款合同；万分之三税率的有：购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同；万分之五税率的有：加工承揽合同、建筑工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业账簿税目中记载资金的账簿；千分之一税率的有：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股权转让书据。三、应纳税额的计算 1.计税依据的一般规定 （1）加工承揽合同的计税依据除加工费之外，还包括受托方提供的辅助材料的金额；委托加工如果是受托方提供原材料的话，除按加工承揽合同征税外还要按购销合同征税；（2）货物运输合同的计税依据为运输费金额，但不包括装卸、保险费等；（3）记载资金的账
19、簿的计税依据是“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。（4）借款合同的计税依据为借款金额。2.计税依据的特殊规定 （1）同一凭证，载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。（2）有些合同在签订时无法确定计税金额，对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。（3）不论合同是否兑现或是否按期兑现，均应贴花。（4）以货易货应按合同所载的购、销合计金额计税贴花。（5）分包、转包合同需再次按合同所载金额计税贴花。3.印花税的计算（1）按比例税率计算 应纳税额=凭证
20、所载应税金额适用税率（2）按定额税率计算 应纳税额=应税凭证件数适用单位税额【例题9-9计算题】某企业某年2月开业，当年发生以下有关业务事项：领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证各1件；与其他企业订立转移专用技术使用权书据1份，所载金额为100万元；订立产品购销合同1份，所载金额为200万元；订立借款合同1份，所载金额为400万元；企业记载资金的账簿，“实收资本”“资本公积”为800万元；其他营业账簿10本。试计算该企业当年应缴纳的印花税税额。答案企业领受权利、许可证照应纳税额=35=15（元）企业订立产权转移书据应纳税额=10000000.5=500（元）企业订立购销合同应纳税额=200
21、00000.3=600（元）企业订立借款合同应纳税额=40000000.05=200（元）企业记载资金的账簿应纳税额=80000000.5=4000（元）企业其他营业账簿应纳税额=105=50（元）当年企业应纳印花税税额 15+500+600+200+4000+50=5365（元）四、税收优惠 1.对已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本免税。但以副本或者抄本视同正本使用的，则应另贴印花。2.对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税。3.对国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免税。4.对无息、贴息贷款合同免税。5.对外国政府或者国际金融组织向我国政府及国
22、家金融机构提供优惠贷款所书立的合同免税。6.对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税。7.对农牧业保险合同免税。五、征收管理 1.纳税方法 印花税有自行贴花、汇贴或汇缴、委托代征三种纳税方法。（1）自行贴花。一般适用于应税凭证较少或贴花次数较少的纳税人。只有注销或画销了印花税票才算履行了纳税义务。对已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。但对已履行并贴花的合同，实际结算金额与合同所载金额不一致的，只要未修改合同，一般不再补贴印花。（2）汇贴或汇缴。一般适用于应纳税额较大或者贴花次数频繁的纳税人。一份凭证应纳税额超过50
23、0元的，应向当地税务机关申请填写缴款书或者完税证，将其中一联粘贴在凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花。这就是通常所说的“汇贴”办法。同一类应纳税凭证，需频繁贴花的，纳税人可以根据实际情况自行决定是否采用按期汇总缴纳印花税的方式，汇总缴纳的期限为1个月。（3）委托代征。委托工商行政机关代售印花税票，按代售金额5%的比例支付代售手续费。2.纳税环节 印花税应当在书立或领受时贴花。3.纳税地点 印花税一般实行就地纳税。第五节 车辆购置税 一、车辆购置税概述 （一）车辆购置税的概念 车辆购置税是以在中国境内购置规定车辆为课税对象、在特定的环节向车辆购置税者征收的一种税。（二）车辆购置税的
24、特点 车辆购置税除了具有税收的共同特点外，还有其自身独立的特点：1.征收范围单一。2.征收环节单一。3.税率单一。4.征收方法单一。5.征税具有特定目的。6.价外征收，税负不发生转嫁。二、车辆购置税的征税范围、纳税人、计税依据与税率 （一）征税范围 车辆购置税以列举的车辆作为征税对象，未列举的车辆不纳税。其征税范围包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车。（二）纳税人 车辆购置税的纳税人是指在我国境内购置应税车辆的单位和个人。其中购置是指购买使用行为、进口使用行为、受赠使用行为、自产自用行为、获奖使用行为以及以拍卖、抵债、走私、罚没等方式取得并使用的行为，这些行为都属于车辆购置税的应税行为。（
25、三）计税依据 车辆购置税实行从价定率办法计算征收。其计税依据是车辆的计税价格。（四）税率 车辆购置税实行统一比例税率，税率为10%。三、税额计算、减免与缴纳 （一）应纳税额计算 车辆购置税实行从价定率的办法计算应纳税额，应纳税额的计算公式为：应纳税额计税依据税率 1.购买自用应税车辆应纳税额的计算 销售单位开给购买者的各种发票金额中包含增值税税款，因此，计算车辆购置税时，应换算为不含增值税的计税价格。【例题9-11计算题】宋某2013年1月份,从某汽车有限公司购买一辆小汽车供自己使用支付了含增值税税款在内的款项234 000元,另支付代收临时牌照费550元、代收保险费1 000元，支付工具件和
26、零配件价款3 000元，车辆装饰费1 300元。所支付的款项均由该汽车有限公司开具“机动车销售统一发票”和有关票据。请计算宋某应纳多少车辆购置税。答案（1）计税依据（234 000+550+1 000+3 000+1 300）（1+17%）205 000（元）（2）应纳税额205 00010%20 500（元）2.进口自用应税车辆应纳税额的计算 纳税人进口自用的应税车辆应纳税额的计算公式为：应纳税额（关税完税价格关税消费税）税率【例题9-12计算题】某外贸进出口公司2013年3月份，从国外进口10辆宝马公司生产的某型号小轿车。该公司报送进口这批小轿车时，经报关地海关对有关报关资料的审查，确定关
27、税完税价格为每辆185 000元人民币，海关按关税政策规定每辆征收了关税203 500元，并按消费税、增值税有关规定分别代征了每辆小轿车的进口消费税11 655元和增值税66 045元。由于联系业务需要，该公司将2辆小轿车留在本单位使用。根据以上资料，计算应纳车辆购置税。答案（1）计税依据（185 000+203 500+11 655）2800 310（元）（2）应纳税额800 31010%80 031（元）3.其他自用应税车辆应纳税额的计算 纳税人自产自用、受赠使用、获奖使用和以其他方式取得并自用应税车辆的，凡不能取得该型车辆的购置价格，或者低于最低计税价格的，以国家税务总局核定的最低计税价
28、格作为计税依据计算征收车辆购置税：应纳税额=最低计税价格税率（二）车辆购置税的减免（二）车辆购置税的减免 1.减免税规定 我国车辆购置税实行法定减免，减税免税范围的具体规定包括以下内容。（1）外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用的车辆，免税。（2）中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入军队武器装备订货计划的车辆，免税。（3）设有固定装置的非运输车辆，免税。（4）国务院规定减免税的其他情形。2.退税规定 已缴纳车辆购置税的车辆，发生下列情形之一的，准予纳税人申请退税：因质量原因，车辆被退回生产企业或者经销商的；应当办理车辆登记注册的车辆，公安机关车辆管理机构不予办理车辆登记注
29、册的。（三）车辆购置税的缴纳（三）车辆购置税的缴纳 1.纳税义务发生时间 车辆购置税的征税环节为使用环节，即最终消费环节。2.纳税申报 车辆购置税实行一车一申报制度。3.纳税地点 纳税人购置应税车辆，应当向车辆登记注册地的主管税务机关申报纳税；购置不需办理车辆登记注册手续的应税车辆，应当向纳税人所在地征收车购税的主管税务机关申报纳税。4.纳税期限 纳税人购买自用的应税车辆，自购买之日起60日内申报纳税；进口自用的应税车辆，应当自进口之日起60日内申报纳税；自产、受赠、获奖和以其他方式取得并自用的应税车辆，应当自取得之日起60日内申报纳税。5.缴税管理 车辆购置税税款缴纳方法主要有以下几种：(1
30、)自报核缴。(2)集中征收缴纳。(3)代征、代扣、代收。第六节 契税 一、征税对象 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。二、纳税义务人与税率 1.纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。特别注意契税纳税人是买方而不是卖方。2.税率 契税的税率是3%-5%的幅度税率。三、应纳税额的计算 1.应纳税额计算 应纳税额=计税依据税率 2.计税依据 （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的
31、市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳。如交换价格相等，免征契税。（4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。（5）成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。（6）房屋附属设施征收契税的依据 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，
32、按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（7）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。【例题9-14计算题】居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给居民丙换房差价款60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。答案(1)甲应缴纳契税=60 0004%=2 400（元）(2)乙应缴纳契税=200 0004%=8 000（元）(3)丙不缴纳契税 四、税收优惠 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。五、征收管理 1.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；2.纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款；3.契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
