1、1长租公寓专题分析研究报告长租公寓专题分析研究报告2长租公寓成为年度投资热点长租公寓行业爆发，和其所处的时代环境有关租房市场房东端和租客端众多的痛点亟待解决，90后消费升级和良好租住体验的需求，房地产租赁市场的大环境，资本市场和互联网的助推以及国家政策面的推动。3租房现状及痛点：目前国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。自动刷新的假房源及虚假图片长租公寓成为年度投资热点4白领时代的到来与90后的个性需求：2015年我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。而9
2、0后消费时代的来临，更突显需求的个性化特征。赶集网租房报告显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时90后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90后，部分有可能成为不买房一代。另一方面，具有强烈社交需求的90后将享受成长红利，在消费升级的背景下，长租公寓行业必定会受益。长租公寓成为年度投资热点5房地产租赁市场的大环境，市场容量巨大，且增量明显中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。而根据国家人口计生委发布的中国流动人口发展报告，中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1.76
3、亿租房流动人口，过半为80后，即近8800万租房青年。但是，北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势加强，济南等二线城市首位度低。长租公寓成为年度投资热点社科院社会蓝皮书指出，2015年我国高校毕业生总数将继续增加，达到740万，2014年9月我国应届毕业生初次就业率为77%。应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3-5年，未来应届生租赁市场需求巨大6房地产租赁市场的资源错配使得公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端长租公寓成为年度投资热点供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。未来物业价格
4、趋稳，物业增值转向物业经营，房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），业主出租意愿的提升，大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域需求层面。中低端房源供不应求，买卖市场的低迷，加上群租整治的挤出效应让部分刚需的租房者重新寻租，让租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。7在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局长租公寓成为年度投资热点中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为公寓行业初创企
5、业提供了早期的资金供给。在雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓之前，2013年很多的公寓企业已经拿到A轮融资，而顺为资本布局了爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）三种不同业态的房产类公司，在2015年下半年，公寓行业必将掀起资本大战，焦灼的拿房布局和模式创新，会淘汰掉运营较差的企业。8互联网对公寓企业的改造，提升销售及管理效率，且为未来切入社区经济创造条件长租公寓成为年度投资热点长租公寓，尤其是青年公寓，手握两端市场，一端是户主，另一端是租客。长时间的业余活动，若能提供良好的环境，使得公寓与租客产生更多交互，同时对无数小业主进行资产管理，由社交活动衍生的市场空间巨
6、大。当领军企业的房源量达到20万套，线下用户达到百万级时，长租公寓行业将开始真正启程。互联网对公寓企业的改造表现：1、解决租客与房东之间的信息不对称，大大提高销售效率2、强大的互联网管理体系，能提高公寓管理效率。3、互联网思维：用流量导入现金流，未来切入社区经济9允许N+1模式的租赁政策，为行业前期发展提供一定条件，而REITs的探索提供更大动力长租公寓成为年度投资热点p 关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。p“群租房”的“N+
7、1模式”的共识成立，未来随着各区各地方的执行政策和行业规范的出台，公寓管理市场会健康有序发展。10标准化、连锁化及品牌化是未来公寓发展的三大热点，而伴随模式的逐步成熟及市场升级，其盈利能力也具备较好的市场前景。因此大量领域龙头正在逐步进入发展趋势门外更多野蛮人11标行业挑战12标链条中的投资机会13链条中的投资机会细分带来的纯粹，以女性公寓为例：除了开发商完整的大商业配套外，开发商将免费提供个性工作室使用权鼓励社会资源进入共女生公寓，同时培育有手艺的女生公寓业主，在女生公寓内部做soho办公的一人公司，一方面可以直接面对开发商聚合起来的女性消费市场，另一方面也让女生公寓变成一个互联网实现线上线下落地的实体空间，这样以养活很多美甲工作室，很多美发工作室、瑜伽工作室、宠物服务工作室等等。14链条中的投资机会15链条中的投资机会16链条中的投资机会17链条中的投资机会
