1、模式案例借鉴1 美国目前约有39003900万六十五岁以上的人口，约占美国总人口的13%13%，到20302030年，美国将有1/51/5的人是六十五岁以上的老年人。20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活力老人社区在美国兴起。20世纪80年代，全美已有2400多个活力老人的养老社区，居住人口超过50万。20世纪90年代，现代养老社区产业开始蓬勃发展。90年代中期至本世纪初是美国养老社区供应的高峰时期。2000年至今，随着“婴儿潮一代”（特指美国第二次世界大战后的“4664”现象-从1946年至1964年，这18年间婴儿潮人口高达7800万人。）大量退休，未来养老社
2、区的需求量不断增长。在美国,养老社区已经是一种成熟体系。这些社区不等同于普通养老院,能提供居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活,还能根据客户的身体情况进行分区照管。2模式美国养老社区的模式与特征3以养老服务的时间区分，美国的社区养老分两种模式，即全托制全托制和半托制半托制。一是“全托制全托制”，即老人全天候在养老机构生活。其中又分为“退休之家退休之家”和“家园共享家园共享”两种。前者除了租赁房屋（老年公寓）外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等便利服务。典型的设施和服务还有：医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统、外出购物、组织参加社会活
3、动等，“退休之家”的的服务标准不低于四星级宾馆服务标准不低于四星级宾馆。后者就是社区将60岁及以上，年龄段相仿、又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对，给他们寻找伙伴，在在“家园共享家园共享”互相互相“结伴养老结伴养老”以解决以解决生活中的孤独和不便，让他们在晚年能充分享受友情生活中的孤独和不便，让他们在晚年能充分享受友情。二是“半托制半托制”，即老人白天在养老机构生活，晚上回到自己的家。全托制全托制半托制半托制退休退休之家之家家园家园共享共享图图1.1 1.1 以时间类型区分的以时间类型区分的养老社区养老社区分类分类按服务时间划分4活力长者社区 Active Adult Com
4、munity独立生活型社区 Independent Living协助生活型社区（无障碍社区）Assisted Living特殊护理社区 Skilled Nursing混合型持续护理退休社区 Continuing Care Retirement Community注：ADL：Activities of daily living 日常生活护理IADL：Instrumental Activities of daily living 工具性日常生活护理按服务类型划分注：5种社区中，除AAC和IL外，其他社区的开发运营需得到州政府授权，并与医院和专业护理机构建立紧密合作。资料来源：Classificat
5、ions for Seniors Housing Property Types.ASHA&NIC5 活力活力长者长者社区社区社区社区，在美国,5575岁的有自理能力的健康老人大都进入活力长者社区,通过居家式的自主方式养老。除环境要求外基本等同于一般地产项目，所以毛利润率较高，毛利润率较高，通常在通常在50%50%以上以上水平水平。独立生活独立生活型社区型社区，主要面向年龄在70-80岁之间、生活能够自理的老人。这类社区每个单元的月均收入较低，但由于提供的专业服务较少，所以毛利润率较高，通常在毛利润率较高，通常在43-48%43-48%水平水平。生活协助型社区生活协助型社区，主要面向80岁以上、
6、没有重大疾病、但生活需要照顾的老人。社区提供包括餐饮、娱乐、保洁、维修、应急、短途交通、定期体检等基础服务，并可通过付费方式享受其他生活辅助服务、以及用药管理及阿尔茨海默病（老年痴呆症或老年失智症）的特殊护理。此外，生活协助型社区也为出院后恢复期的病人或家人外出的老人提供暂时性居所。这类社区由于提供了附加服务，每个单元的月均收入略高，但由于人员成本更高，所以毛利润率略低，在毛利润率略低，在30-37%30-37%之间之间。生活自理型社区生活自理型社区Independent Living生活协助型社区生活协助型社区 Assisted Living特殊护理社区特殊护理社区 Skilled Nurs
7、ing混合型持续护理混合型持续护理退休社区退休社区 Continuing Care Retirement Communities活力长者活力长者社区社区Active Adult Community图图1.3 1.3 以服务类型区以服务类型区分的分的养老社区养老社区五大分类五大分类资料来源：Classifications for Seniors Housing Property Types.ASHA&NIC6 特殊护理型社区特殊护理型社区，主要面向有慢性疾病的老人、术后恢复期的老人及记忆功能障碍老人。社区内设有专业护士，提供各种护理和医疗服务，医疗衍生收入较高，每个单元的月均收入也较高，但由于服
8、务成本高（在美国，医护人员的劳动力成本尤其高），所以毛利润率通常只有毛利润率通常只有15%15%左右左右。混合型混合型持续护理退休社区持续护理退休社区面向那些退休不久、当前生活能够自理、但不想由于未来生活自理能力的下降而被迫频繁更换居所的老人。为了实现对入住老人的持续护理服务，此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合，因此，毛利润率高于特殊护毛利润率高于特殊护理社区，但低于生活自理社区和生活协助社区，在理社区，但低于生活自理社区和生活协助社区，在30%30%左右左右。此外，CCRC型社区一般需在入住时一次性缴纳10-40万美元的会费（平均在25万美元左右），体检合格后即与社
9、区运营商签定长期合同，享有在指定社区的长期居住权。居住期间，每月仍需缴纳一定比例的服务费（通常会费缴的越多，后续服务费越便宜）。会费一般可在一段时期内退还，退还比例随入住时间的延长而递减。资料来源：Classifications for Seniors Housing Property Types.ASHA&NIC7市场规模市场规模 根据INTEGRA房产公司（IRR）发布的2010 Seniors Housing Outlook估算，美国2009年底的养老社区床位总量达314.6万个，专业护理社区居民超过170多万人，协助生活社区居民近100万人。美国国家养老社区&健康护理产业投资中心（NI
10、C）调查显示，2009年末专业护理社区内私人房间的平均花费为每日219美元（每年79935美元）；协助生活社区的平均花费为每月3131美元（每年37572美元）（表1.2）。按各类社区床位供应量与年平均花费乘积计算，专业养老社区和协助生活社区2009年市场总价值约为83.44亿美元和38.00亿美元。供给方面，床位数量是衡量养老社区的最适当指标之一。2009年年底，NIC系统覆盖的美国主要供应商稳定经营的养老社区物业数目为2964个，按单元/床位数计算为33.4万个。根据此样本量统计，市场上专业护理社区和协助生活社区的床位供给量较大，分别占全部供给量的32%和30%。竞争领域分布竞争领域分布
11、在美国，私人盈利企业的竞争领域主要集中在专业护理领域。根据NIC的公布数据显示（图1.4），在美国养老社区开发市场前100位企业中，专业护理床位占总量的44%，其次是老年公寓（20%）、独立生活单元（19%）、协助生活床位（14%）、记忆护理床位（3%）。支付模式支付模式 持有型养老社区的主流支付模式是租赁模式（家务料理护理）和入门费+月费模式。所谓租赁模式，指住户无须预先支付入门费，每月/日按提供的护理服务支付相应的护理费用（需要支付押金或预先交纳部分月费）；而入门费+月费模式多与长期护理保险相结合。协助生活和独立生活单位普遍采用租金模式，而有接近80%的CCRC单位选择入门费模式。所有社区
12、中，采用租赁模式的单位和采用入门费模式的单元、床位数目之比约为2:1，若按社区数量统计则两种模式基本持平。支付来源支付来源 无论是采用何种支付模式，通常来说，入门费是需要住户自行承担的，其来源通常是出售原有房产所得、企业年金或其它私人储蓄。而对于月费（月/日租金）及其他医疗服务费用，联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区中的各种基础性护理服务，但是一些超出了联邦保险和商业保险覆盖范畴的高端服务（如高端护理），其费用则需要由私人支付。图图1.4 1.4 美国美国养老养老社区市场社区市场中中前前100100位位盈利性企盈利性企业业的的供给结构供给结构8活力长者社区活力长者社区独立生活社区独
13、立生活社区协助生活社区协助生活社区专业护理社区专业护理社区持续照护社区持续照护社区服务对象相对年轻、身体健相对年轻、身体健康优良并愿意与自康优良并愿意与自己同龄居住的人群己同龄居住的人群身体健康，希望得身体健康，希望得到社会服务与交往到社会服务与交往的老人的老人需要日常生活协助需要日常生活协助和有限医疗护理的和有限医疗护理的居民居民身心极度衰弱或者身心极度衰弱或者患有疾病的老人患有疾病的老人综合前几种服务人综合前几种服务人群群主流支付类型一般出售产权，也一般出售产权，也有少量按月支付租有少量按月支付租金金3/43/4按月支付租金，按月支付租金，1/41/4入门费入门费除小部分入门费外，除小部分
14、入门费外，主要按月支付租金主要按月支付租金主要按日支付租金，主要按日支付租金，基本上无入门费基本上无入门费大部分需要入门费大部分需要入门费平均入住时间长期长期3.23.2年年1.81.8年年1.41.4年年8 8年左右年左右平均营业年限8 8年年7 7年年1515年年典型规模60-25060-250床位单元，床位单元，平均平均200200单位左右单位左右80-20080-200床位单元，床位单元，平均平均125125单位左右单位左右40-11040-110床位单元，床位单元，平均平均7575单位左右单位左右100-200100-200床位单元，床位单元，平均平均120120单位左右单位左右30
15、0-500300-500床位单元，床位单元，平均平均200200单位以上单位以上社区面积配比公共面积与可出租公共面积与可出租面积之比约面积之比约1:2.31:2.3公共面积与可出租公共面积与可出租面积之比约面积之比约1:3.51:3.5公共面积与可出租公共面积与可出租面积之比约面积之比约1:2.11:2.1提供的基本服务一般不提供照护服一般不提供照护服务，但配有无障碍务，但配有无障碍设施和生活配套设设施和生活配套设施施提供包括膳食、家提供包括膳食、家政、政、2424小时居家和小时居家和医疗在内的服务医疗在内的服务除独立生活社区提除独立生活社区提供的服务外，还包供的服务外，还包括洗衣及日常生活括
16、洗衣及日常生活援助援助除协助生活社区提除协助生活社区提供的服务外，还包供的服务外，还包2424小时医疗护理小时医疗护理根据社区类型有所根据社区类型有所差异差异代表性地产商BrookdaleBrookdaleHoliday Holiday RetirementRetirementSunriseSunrise、BrookdaleBrookdaleSunriseSunriseSunriseSunriseEricksonErickson表表1.1 1.1 养老社区类型养老社区类型及其基本特点比较及其基本特点比较（按（按服务服务类型分）类型分）资料来源：1 NIC MAP Data(美国国家养老社区&健
17、康护理产业投资中心网站公布数据 http:/www.nic.org)2 市场研究报告.泰康人寿.2010年5月9案例美国养老社区的案例剖析10 20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美国兴起，美国开始出现陆续出现类似于Life Care ServiceLife Care Service、EricksonErickson、SunriseSunrise、BrookdaleBrookdale等一批致力于建设符合长期照护理念的养老服务的私人部门，并得到美国政府的大力支持。到20世纪80年代，全美已有2400多个活跃老人的养老社区，居住人口超过50万。1991年
18、，由医生威廉.托马斯发起了“伊登变革伊登变革”(Eden Alternative)(Eden Alternative)，倡导以持续发展的积极理念革新养老院，现代养老社区产业在上个世纪90年代开始蓬勃发展。90年代中期至本世纪初是美国养老社区供应的高峰时期，1997年至2000年平均每年的新增供应超过4万户。由于供应过多，养老社区的空置率开始上升，市场上一些开发商与运营商由于经营不善或者合并或者走向破产。2000年至今，美国养老社区的新增供应量开始逐渐减少，2000至2004年，平均每年在建的养老社区（含独立生活社区、协助生活社区和CCRC）总户数大概在2.3万户。2005年后，每年在建的养老社
19、区数目大概在1.25万户。由于供应量缩小，这段时期养老社区的入住率、租金水平和营业利润率相对有所改善。2009年底，美国100个大城市中，养老社区总的床位养老社区总的床位/单元数量为单元数量为207207万万。随着婴儿潮一代大量退休，假设养老社区的需求量按每年增长3%计算，预计行业未来每年需增加预计行业未来每年需增加9400094000个床位或单个床位或单元元。11美国太阳城养老社区（Sun City West）位于亚利桑那洲凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有拥有12001200亩的亩的高尔夫球场高尔夫球场，所以又被称为“高尔
20、夫爱好者的天堂高尔夫爱好者的天堂”。太阳城占地太阳城占地37.8km37.8km2 2 ，其中陆地37.6 km2，水域0.2 km2,是一座拥有1616万居民万居民的“老人城”。太阳城本是一片半沙漠的棉田。地产建筑商DELWEBB路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。于1960年开始,Del WebbDel Webb公司公司经过20年建设，太阳城基本建设完成。SUN CITY WESTPHOENIX图图2.1 2.1 太阳城总平面太阳城总平面12 Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样
21、板房价格适当的样板房，娱乐、工艺设施娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆拥有好餐厅的宾馆，一个邮局一个邮局，以及一个商业中心一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。太阳城实际上是“老人城”，它明文规定：所有居民必须55岁以上，这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。子女想尽孝心，护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方。住宅全是平房或别墅，不用爬楼住宅全是平房或别墅，不用爬楼 新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，更是出
22、门就可以打于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，更是出门就可以打球球 。房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。整个城市车辆最高时速不超过整个城市车辆最高时速不超过5050公里，高尔夫球车是居民合法的主要公里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一。交通工具之一。城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏中心、眼城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷 。美国太阳城养老社区（Sun City West）13 房屋类型住宅产品以独栋和双
23、拼为主住宅产品以独栋和双拼为主。在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。休闲设施成为社区特色太阳城拥有7 7个娱乐中心个娱乐中心，提供游泳、网球和工艺，另有两个保龄球馆两个保龄球馆，8个高尔夫场个高尔夫场，3 3个乡村俱个乡村俱乐部乐部，1 1间美术馆间美术馆和1 1个交响乐演奏厅个交响乐演奏厅。演奏厅用于演出的美国太阳城养老社区（Sun City West）房屋类型套数独栋独栋1651616516双拼双拼 6734 6734两户两户 724 7243-43-4户户 625 6255-95-9户户 843 843
24、10-1910-19户户 286 28620-4920-49户户 312 3125050户以上户以上 1458 1458活动住屋活动住屋 78 78船、房车船、房车 8 8“sun bowl”室外剧场和“sun dome”中心是为表演而建在太阳城区域，能提供7000个座位。表表2.1 2.1 太阳城太阳城社区社区房屋房屋类型类型与套数与套数14表表2.2 2.2 太阳城社区休闲设施一览表太阳城社区休闲设施一览表15美国太阳城中心（Sun City Center）太阳城中心（太阳城中心（Sun City CenterSun City Center）是美国较大的老年社区之一，临近海湾临近海湾，规模
25、接近微型城市微型城市，目前共有10500个住宅单元，人口人口1.61.6万万。美国的太阳城中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸。位于坦帕和萨拉苏达之间。这里的居民必须是居民必须是5555岁以上的老人岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。ST.PETERSBURGSUN CITY CENTERTAMPA BAY16美国太阳城中心（Sun City Center）房屋类型大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，社区生活积极活跃，让人们能够建立密切的联系和交流。分六大居住社区：太阳城中心：独立家庭别墅太阳城中心：独立
26、家庭别墅 国王之殿：联体别墅国王之殿：联体别墅 湖中之塔：辅助照料式住宅湖中之塔：辅助照料式住宅 家庭护理家庭护理 庭院庭院 阿斯顿花园：出租的独立居住公寓阿斯顿花园：出租的独立居住公寓 自由广场：辅助照料式住宅自由广场：辅助照料式住宅 家庭护理家庭护理年龄段0-1818-2425-4445-6465比例比例0.4%0.4%0.2%0.2%1.3%1.3%15.1%15.1%83%83%表表2.3 2.3 太阳城中心现状人口构成太阳城中心现状人口构成 制度上增强老年人的归属感，由老年业主组成社老年业主组成社区委员会区委员会，社区对低龄人群活动严格限制。17美国太阳城中心（Sun City Ce
27、nter）规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计、身心健康相关的社区设施。无障碍设计：无障碍设计：强调方便安全，社区住宅以底层为主，在所有区域布置无障碍步行道无障碍步行道、无障碍防滑无障碍防滑坡道坡道，设置低按键低按键、高插座高插座。极强的空间导向性：极强的空间导向性：应对老年人的记忆力感知力下降，对空空间方位感间方位感、交通的安全性交通的安全性、道路的可达性道路的可达性均作了安排，并实施严格的人车分流人车分流。针对老年人的社区设施：针对老年人的社区设施：强调身心健康。身体健康建有医院医院、老年护理中心老年护理中心，心理健康建有老年图书老年图书馆、社区交流大厅馆、社区交流大厅。图
28、图2.2 2.2 太阳城中心总平面太阳城中心总平面18美国太阳城中心（Sun City Center）多彩的体育活动：多彩的体育活动：会所能满足游泳、网球、棋牌、舞厅、健身房等大多数运动需求，高尔夫爱好者的天堂，全美草地保龄球锦标赛。丰富的社区活动：丰富的社区活动：开设课程和组织的俱乐部活动超过80种。专业完善的配套设施：专业完善的配套设施：各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性的节目活动对六个社区全部开放。每人每年享用综合会所的费用为140美元。19借鉴美国养老社区的经验与借鉴20轨迹：政府、市场、开发商形成条件运营主体社会保障老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商
29、开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善 第三阶段 老年社区普通化 及社区化 第二阶段 老年公寓第一阶段传统养老院21四个维度的养老生活需求 文化精神服务文化精神服务 信仰、教育、休闲娱乐、剧场、棋牌、手工坊、图书馆、兴趣班 度假养生服务度假养生服务 游泳池、环形步道、SPA、高尔夫、门球、网球、乒乓球 医疗护理服务医疗护理服务 家庭私人医生、紧急救援、健康管理、专业护理、记忆康复、绿色通道 酒店式生活服务酒店式生活服务 餐饮、酒吧、美容美发、银行、超市、咖啡吧、客房服务理念：一站式、全方位、高标准22特点：模式多样、服务人性化 创造了形式多样的发展模式创造了形式多样的发展模式 在
30、美国，55-75岁的健康老人进入AAC（活力长者社区），通过居家式的自主方式养老。75岁后由于需要照顾就会进入CCRC社区（持续性照顾的退休社区）养老。提供全方位和人性化的服务提供全方位和人性化的服务 在美国很多老年社区建筑规模大，具有完善的配套设施与功能区划分。如很多CCRC社区，根据居民身体需求变化，可以提供从独立生活到协助生活和护理各阶段的服务，一般划分为独立生活区、协助生活区、专业护理区。入住者开始在独立生活区居住；当身体机能和健康状况下降就迁到协助生活区居住，最终他将入住专门的专业护理区。人性化的设计人性化的设计 在美国，有的养老院除有房门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内
31、房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。因为，如果老人昏倒在门旁，破门而入则可能发生伤害。23 全美房地产经纪人协会发表的2009年度数据显示，21的老年人（65+）购买新的住房是为了更接近家人、朋友和亲戚，其次是希望拥有自己的更小型的住所（15）及退休（10）。美国人口普查局公布的数据显示，从2000年至2007年，父母、兄弟姐妹或其他亲属生活在一起的人数增长了42。这种需求趋势使养老社区企业将发展战略由现有社区服务领域扩展至为单个住户由现有社区服务领域扩展至为单个住户提供服务。家庭化趋势是指养老社区企业为老年人提供在家护理服务，服务频率和水
32、平视客户需求而定，包括洗澡，穿衣，家政，膳食和药物治疗等。养老社区家庭化养老社区家庭化已已成为未来该行业成为未来该行业发展的主要方向之一发展的主要方向之一。家庭化产生的原因：家庭化产生的原因：技术的发展。检测系统、传感器、以及便携式医疗设备等技术的应用为养老社区家庭化提供了可能，并提高了家庭护理的安全和成效。医疗保险费用逐年递增使大部分群体避免尽可能的长期住院。作为替代，许多老年人在康复期选择了家庭护理或家庭医疗援助等服务。在家享受养老社区服务能够使客户获得更大的舒适度，客户在选择居住生活环境方面具有更大的自主性和灵活性。预期寿命的增加也为养老社区家庭化提供了潜在的市场空间。资料来源：市场研究
33、报告.泰康人寿.2010年5月趋势：走向家庭化24参考文献1 Classifications for Seniors Housing Property Types.美国养老住宅行业协会（ASHA）与美国国家养老社区和健康护理产业投资中心（NIC），https:/www.seniorshousing.org&http:/www.nic.org，2010年2 2010 AHSA50.美国养老住宅行业协会（ASHA），https:/www.seniorshousing.org，2010年3 2011 AHSA50.美国养老住宅行业协会（ASHA），https:/www.seniorshousing.org，2011年4 Todays Continuing Care Retirement Community.美国养老住宅行业协会（ASHA），https:/www.seniorshousing.org，2010年7月5市场研究报告.泰康人寿.2010年5月6美国太阳城养老社区案例研究.百度文库，http:/
