1、 第一节第一节 资产评估的方法及其选择资产评估的方法及其选择第二节第二节 资产评估的途径资产评估的途径第三节第三节 资产评估的基本程序资产评估的基本程序第二章第二章 资产评估的方法与程序资产评估的方法与程序 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章基本要求本章基本要求 对资产评估中的市场法、收益法和成本
2、法的理对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章重点本章重点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。和途径。本章难点本章难点资产评估方法 资产评估方法是实现资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术计、会计
3、等学科中的技术方法的基础上，结合自身方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体特点形成的一整套方法体系。系。资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形成问题形成问题评价指标评价指标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7 目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6得出结论得出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过
4、去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系一、成本法（一、成本法（The cost method）3、注意问题（应用前提）、注意问题（应用前提）（1）历史资料的真实性；（）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的）形成资产价值的成本耗费是必要的.（一）成本法的基本原理（
5、一）成本法的基本原理1、理论基础、理论基础（1）生产费用价值论生产费用价值论（2 2）资产的价值取决于购建时的成本耗费）资产的价值取决于购建时的成本耗费2、评估思路、评估思路实体性实体性功能性功能性经济性经济性评估值评估值 =重置成本重置成本 -各项损耗各项损耗第一节第一节 资产评估的方法及其选择资产评估的方法及其选择（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 1、重置成本及其计量、重置成本及其计量 ：均采用现行价格计算。：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投
6、资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行重置成本（1）重置核算法）重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 直接成本 一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本 主要指企业管理费、培训费等。：（1）采用核算法的 能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。（2）该方法即可用于计算，也可用于计算。重置购建设备一台，现行市场价格每台重置购建设备一台，现行市场价格每台5 5万元，万元，运杂费运杂费10001000元，直接安装成本元，直接安装成本800800元，其中原材料元，其中原材料300
7、300元，人元，人工成本工成本500500元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本本为每元人工成本0.80.8元，该机器设备重置成本为：元，该机器设备重置成本为：（1 1）直接成本）直接成本=50000=5000010001000十十800=51800(800=51800(元元)其中：买其中：买 价：价：5000050000元元 运杂费：运杂费：10001000元元 安装成本：安装成本：800800元（其中原材料元（其中原材料300300，人工，人工500500）（2 2）间接成本）间接成本(安装成本安装成本)：400400元元（3
8、3）重置成本合计：）重置成本合计：5220052200元。元。（2）物价指数法）物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数v 注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的重置成本被估资产nia）（产的历史成本被估资产重置成本资%1某被估资产购建于某被估资产购建于2019年，账面原值为年，账面原值为50000元，元，当时该类资产的价格指数为当时该类资产的价格指数为95，评估时该类资产的价格，评估时该类资产的价格指数为指数为160，则：，则：
9、被估资产重置成本被估资产重置成本 50000（16095）10084210（元）（元）又如，被估资产账面价值为又如，被估资产账面价值为200000元，元，2019年建成，年建成，2019年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2019年为年为11.7，2019年为年为17，2019年为年为305，2019年为年为69，2019年为年为48，则有：，则有：被估资产重置成本：被估资产重置成本：=200000（111.7）（）（117）（）（130.5）（）（16.9）（）（14.8）100 =200000191 =382000(元元)（3）功
10、能重置成本法）功能重置成本法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能重置成本法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（a）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：（b）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：v 该方法计算的一般是更新重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物重置成本被估资产的 某重置全新的一台机器设备价格某重置全新的一台机器设
11、备价格5万元，年万元，年产量为产量为5000件。现知被评估资产年产量为件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可件，由此可以确定其重置成本：以确定其重置成本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=40005000 50000 40000(元元)功能价值法运用的功能价值法运用的是是，如果不存在这种，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。关系，这种方法就不可以采用。（4）统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。（a）将被估资产按一定标准分类。（b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（c）计算调整系数K。（d
12、）据K值计算被估资产重置成本。某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本KK 某类资产原始成本某类资产重置成本 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为台，估算其重置成本之和为30万元，而该万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用万元，该类通用设备账面历史成本之和为设备账面历史成本之和为500万元。则：万元。则：K=3020=1.5 该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=5001.5=750(万元万元)2、有形损耗（实体性损耗）及其计量、有形
13、损耗（实体性损耗）及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。（1）被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）（2）实际已使用年限名义已使用年限资产利用率尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率有形损耗率有形损耗率 某资产某资产2019年年2月购进，月购进，2019年年2月评估时，名义月评估时，名义已使用年限是已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作每天应工作8小时，该资产实际每天工作小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以小时。由此可以计算资产利用率：计算资产利用率：资产利用率资产利用率 103607.5(1036
14、08)100 93.75 由此可确定其实际已使用年限为由此可确定其实际已使用年限为9.4年。年。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。继续使用年限。3、功能性损耗及其计量、功能性损耗及其计量（1）功能性损耗的含义）功能性损耗的含义 无形损耗的一种，体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）；(2)产出能力（2）功能性贬值额的计算步骤）功能性贬值额的计算步骤 (a)计算年超额运营成本 (b)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本年超额运营成本（1 1所得税率）所得税率）(c)据资产的剩
15、余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额被估资产功能性贬值额 年净超额运营成本年净超额运营成本 （P/A,r,nP/A,r,n）某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：4、经济性损耗及其计量、经济性损耗及其计量（1）经济性损耗的含义经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（2）表现形式表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少（3）计算方式）计算方式（a）因资产利用率
16、下降导致的经济性损耗的计量贬值率经济性功能性损耗）有形损耗（重置全价贬值额经济性%1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能贬值率经济性（b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量）（所得税率）（损失额经济性贬值额年收益nrAP,/1 某被估生产线设计生产能力为年产某被估生产线设计生产能力为年产20000台，因市场需求结构台，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数台，功能价值指数取取0.6。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性
17、贬值率经济性贬值率1-（1400020000）0.6100 10.81 10019 以上例，假定每年减少以上例，假定每年减少6000台产量，每台产品台产量，每台产品100元，该生产线尚可继元，该生产线尚可继续使用续使用3年，企业所在行业投资回报率年，企业所在行业投资回报率10，所得税率，所得税率33。该资产的经。该资产的经济性贬值额大约为：济性贬值额大约为：经济性贬值额经济性贬值额 （6000100）（1-33）（P/A,10%,3）4020002.4869 999734(元元)5、综合成新率及其计量、综合成新率及其计量（1）含义）含义 资产的现行价值资产的现行价值/资产的重置全价资产的重置全
18、价（2）计量方法）计量方法 (a)观察法观察法 (b)使用年限法使用年限法 (c)修复费用法修复费用法预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限综合成新率重置成本不可修复性损耗修复费用综合成新率1001经济上不合算。耗：技术上不可行，或不可补偿（修复）性损。上可行，且经济上合算（修复）性损耗：技术可补偿（三）对重置成本法的评价（三）对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。、并非所有评估对象都适合采用成本法。评估对象为某企业2019年购进的一条生产线
19、,账面原值为150万元,2019年进行评估。经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘察估算认为,该资产还能使用6年,又知目前市场上已出现功能更先进的资产,并被普遍运用,新设备与评估对象相比,可节省人员3人,每人的月工资水平为650元,此外,由于市场竞争的加剧,使该生产线开工不足,由此而造成收益损失额每年为20万元,(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%)。要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。v资产评估价值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值资产的重置成本=150(1+10)3=199.65(万元)=2019500(元)资产的实体有形损耗率=3
20、(3+6)100=33.33资产的功能性贬值=312 650(1-33)(PA，10，6)=234000.674.3553=68282(元)资产的经济性贬值=20(1-33%)(PA，10，6)=200.674.3553=58.361(万元)=583610(元)资产评估价值=2019500(1-33.33)-68282-583610=1331067-68282-583610=679175(元)1.某企业将某项资产与国外企业合资,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值为270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年。经调查分析确定,按现在市场材料价
21、格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录,该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时,实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成3万元(该企业所得税率为33%,假定折现率为10%),要求根据上述资料,采用成本法对该资产进行评估。v资产的重置成本=4800000元资产已使用年限=20(5040057600)100=200.875=17.5(年)资产实体有形损耗率=17.5(17.5+8)10096=68.63%资产的
22、功能性贬值=3(1-33)(PA,10%，8)=30.675.3349=10.7231(万元)=107231(元)资产评估价值=4800000(1-68.63%)-107231=48000000.3137-107231=1398529(元)补充的知识点补充的知识点:资金的时间价值资金的时间价值 资金的时间价值是指经过一定时间的增值，增值的原因是由于货币的投资和再投资。时时 间间 1 10 0年年 2 20 0年年 3 30 0年年 4 40 0年年 5 50 0年年 1 10 00 0年年 5 5%1 13 3.2 2 3 34 4.7 7 6 69 9.8 8 1 12 26 6.8 8 2
23、 21 19 9.8 8 2 27 74 40 0.5 5 1 10 0%1 17 7.5 5 6 63 3.0 0 1 18 80 0.9 9 4 48 86 6.9 9 1 12 28 80 0.3 3 1 15 51 15 57 75 5.7 7 1 15 5%2 23 3.3 3 1 11 17 7.8 8 4 49 99 9.9 9 2 20 04 46 6.0 0 8 83 30 00 0.4 4 9 90 00 03 30 06 62 2.1 1 我们知道任何经济活动都是以一定的投入获得相应的产出。对整个社会来说，其经济通常是发展的，即所有经济活动的所得大于所出。我们可以用下面的
24、式子来揭示：G=G+G增值后的资金利息或利润资金时间价值产生的原因资金时间价值产生的原因利息计算的种类利息计算的种类利息的计算有两种:单利和复利计息期：可以根据有关规定或事先的合同约定来确定单利计息所谓单利既是指每期均按原始本金计算利息计算公式：I=Pni F=P(1+ni)I I-利息 P P-借入本金 n n-计息期数 i i-利率 Fn n年末的本利和例：以年利率6%存入银行1000元，共存3年。分别用单利和复利计算每年年末的本利和。年年(n)年初金额年初金额(p)利息利息年末本利年末本利和（和（F）11000 60 10602106060112031120601180 年年(n)年初金
25、额年初金额(p)利息利息年末本利年末本利和（和（F）11000 60 10602106063.61123.631123.667.421191.02 资金等值计算公式资金等值计算公式v一次支付复利公式 式中：F-终值 P-现值 i-利率 n-计息期数其中（1+i）n称为一次支付复利系数记为（F/P i,n）niPF)1(v现金流量图0123n-1nPF某企业投资1000万元进行技术改造，年利率7%，5年后可得本利共多少？解：F=1000（1+7%）5 =1000（F/P7，5）=1000*1.4026 =1403万元v一次支付现值公式式中1/（1+i)n 称为一次支付现值系数，记(P/F，i,n
26、)niFP)1(1某企业对投资收益率为12%的项目进行投资，欲五年后得到100万元，现在应投资多少？解：P=100（1+12%）-5 =100（P/F 12，5）=100*0.5674 =56.74万元v等额支付系列复利公式式中（1+i)n-1/i称为等额支付系列复利系数，记为（F/A i,n)iiAFn1)1(0123n-1nFAAAAA某企业每年将100万元存入银行，若年利率为6%，5年后有多少资金可用？解：F=100*（F/A 6，5）=100*5.637 =563.7万元v等额支付系列积累基金公式 式中i/(1+i)n-1为等额支付系列积累基金系数，记为（A/F i,n)1)1(nii
27、FA某公司5年后需一次性还一笔200万元的借款，存款利率为10%，从现在起企业每年等额存入银行多少偿债基金？解：A=200（A/F 10，5）万元 =200*0.1638万元 =32.75万元v等额支付系列现值公式 式中(1+i)n-1/i(1+i)n称为等额支付系列现值系数，记为（P/A i,n)nniiiAP)1(1)1(某工程项目每年获净收益100万元，利率为10%，项目可用每年获净收益在6年内回收初始投资，问初始投资为多少？解：P=100（P/A 10，6）万元 =100*4.3553万元=435.53万元v 等额支付系列资金恢复公式 式中i(1+i)n/(1+i)n-1为等额支付系列
28、资金恢复系数，记为（A/P i,n)1)1()1(nniiiPAv现金流量图0123n-1nPAAAAA某工程初期总投资为1000万元，利率为5%，问在10年内要将总投资连本带息收回，每年净收益应为多少？解：A=1000（A/P 5，10）=1000*0.1295 =129.5万元 二、收益法二、收益法（一）收益法的基本原理1、理论基础 资产的价值取决于效用，即为其拥有者带来的收益。2、评估思路 3、运用的前提条件（1）资产的收益可用货币计量并可以预测（2）资产所有者所承担的风险也能用货币计量（3）被评估资产的预期收益年限可以预测（二）收益法的基本计算公式（二）收益法的基本计算公式 收益法的基
29、本要素：预期收益、折现率（资本收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。化率）、收益的持续时间。1、未来收益有限期、未来收益有限期（1）每期收益不等额（2）每期收益等额niiirRP1)1(),()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniinii2、未来收益无限期、未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。（1）（a）（b）历史收益加权平均法）历史收益加权平均法 更客观，但缺乏预测性 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （c）注意:收益法要求收益额是预期收益、客观收益。rAP),()1(1nrAPrRAnii某资产未来五年的收益及折现系数如
30、下，求持某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持续经营条件下该资产的价值续经营条件下该资产的价值:稳定化收益稳定化收益A=1,651万万 4.2124（P/A,6%,5）=392万万资产评估值资产评估值=392万万6%=6533万万 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1前期 （设n=5）后期 012345678951)1(iiirR前期现值 rA资本化现值nrrA)1(1资本化现值的现值分段法图解分段法图解),2,1(ni),2,1(nniv （1 1）延至企业生产经营进入稳态；）延至企业生产经营进入稳态；（2 2）尽可能长，但也不宜过
31、长。）尽可能长，但也不宜过长。（三）收益法中各项指标的确定（三）收益法中各项指标的确定1、预期收益额、预期收益额（1）税后利润 净现金流 利润总额税后净收益，被普遍采用（a）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流=税后利润+折旧-追加投资（b）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。1990199119921993199420192019201920192019收收益益时间时间使用时间序列法预测某企业的净收益使用时间序列法预测某企业的净收益表表 评估前每年收益评估前每年收益年年 份份净收益（万元）净
32、收益（万元）19901 00019911 15019921 21019931 30019941 340 按时间序列计算的回归方程：按时间序列计算的回归方程：表表 预测年收益预测年收益年年 份份净收益（万元）净收益（万元）20191 44920191 53220191 61520191 69820191 781 确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。2、折现率、折现率 （1 1）加和法：）加和法：的确定：国债收益率的确定：国债收益率的确定：的确定：报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率 v适用于股权被频繁
33、交易的上市公司的评价 CAPM：ifmiRRR)()(fmfRRRr（2）资本成本加权法：如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:（3）市场比较法：通过参照物的市价和收益来倒求折现率。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率（四）对收益法的评价（四）对收益法的评价 1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。因此该方法的运用比成本法难度大。v评估对象在未来五年内的预期收益分别为评估对
34、象在未来五年内的预期收益分别为20万元、万元、22万元、万元、24万元、万元、25万元、万元、26 万元万元,资产从第六年到第十年每年的收益均保持在资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元万元,第十年末资产拟转让第十年末资产拟转让,变现价约变现价约120万万元元,假定折现率为假定折现率为10%,用收益途径估测资产的用收益途径估测资产的价值。价值。三、市场比较法三、市场比较法（一）市场比较法的基本原理（一）市场比较法的基本原理1、理论基础 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。2、评估思路3、运用的前提条件（1）充分发育
35、活跃的资产市场。（2）参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值（二）市场比较法的基本程序及有关指标（二）市场比较法的基本程序及有关指标1、寻找参照物、寻找参照物（1）成交价必须真实。（2）至少三个交易案例。（3）与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。（4）成交价是正常交易的结果。（5）尽可能选择近期成交的交易案例。2、调整差异、调整差异参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，%)1(%)1%)(1(21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：1系数P100系数 功能系数法3、确定评估值、确定
36、评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。参照物的成新率被估资产的成新率调整系数100调整系数（三）市场比较法的具体操作方法（三）市场比较法的具体操作方法1、直接比较法、直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。2、类比调整法、类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。因素参照物因素被估对象评估值参照物成交价AA3、具体技术方法、具体技术方法 在具体操作过程中，上述两类评估方法具体表现为以下在具体操作过程中，上述两类评估方法具体表现为以下技术方法：技术方法：以，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差
37、异，通过，调整估算出评估对象价值的方法。某商业用房，面积为某商业用房，面积为600600平方米，现因企业联营平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为需要进行评估，评估基准日为20192019年年1010月月3131日。评估人员日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价（元（元/m2）5,000 5,960 5,918 成交日期成交日期 2019.6 2019.9 2019.10 区域条件区域条
38、件 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4%正常正常 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为合评分分别为107、110和和108。当时房产价格月上涨率为。当时
39、房产价格月上涨率为4%，故参照物，故参照物A的时间因素调整系数为：的时间因素调整系数为：116；参照物；参照物B的时间因素调整系数：的时间因素调整系数：104；参；参照物照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：调整过程如下。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价（元（元/m2）5,000 5,960 5,918 时间时间因素修正因素修正 116/100 104/100 100/100 区域区域因素修正因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况交易情况修正修正100/10
40、0 100/104 100/100 修正后的价格修正后的价格 5,467 5,418 5,480 被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）3 35,4555,455被评估资产总价被评估资产总价5,4555,4556006003,273,0003,273,000元元 估价对象概况：待估地块为城市规划属住宅区的估价对象概况：待估地块为城市规划属住宅区的一块空地，面积一块空地，面积600平方米，地形长方形。平方米，地形长方形。评估要求：评估该地块评估要求：评估该地块2019年年10月的公平市场交易价格。月的公平市场交易价格。v （A）选择评估方法
41、。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。（B）搜集有关的评估资料。搜集待估土地资料。(略)搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：案例案例(续续)（C）进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正，因此交易情况修正率为0。交易实例B较正常买卖价格偏低2，因此修正率2；交易实例C较正常买卖价格偏低3，因此修正率3；（D）进行交易日期修正 据调查，2019年10月以来土地价格平均每月上涨1，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易A：6；交易B：7；交易C：12；交易D：10。案例案例(续续)（E）进行区域因素修正 A、D与待估土
42、地处同一地区，无需作区域因素修正。若待估地块的区域因素值为100，分析B为88，C为108。（F）进行个别因素修正 经比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2。土地使用年限修正。交易B、D与待估地块相同，无需修正。交易A、C的调整系数（假定折现率8）如下：案例案例(续续)（G）计算待估土地的价格 交易A修正后单价：8700.9659=909(元/平方米)交易B修正后单价：820=1038(元/平方米)交易C修正后单价：8550.9659=901(元/平方米)交易D修正后单价：840=942(元/平方米)简单平均后的待估土地价格：单价=（9091038901942
43、）4=948(元/平方米)土地总价=600948568800（元）以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的进行调整来估算被估对象价值的方法。被估资产年生产能力为被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年吨，参照资产的年生产能力为生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为吨，被估时点参照物的市场价格为10万元。万元。被估资产的价值为被估资产的价值为：10901207.5（万元）（万元）以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的对资产价值的影响。此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同
44、的参照资产6个月前的成个月前的成交价格为交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了万元，半年间该类资产的价格上升了5，则：，则：资产评估价值资产评估价值10（15）10.5（万元）（万元）以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。评估某拟快速变现资产，评估时点与其完全相评估某
45、拟快速变现资产，评估时点与其完全相同的资产正常变现价为同的资产正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为快速变现的折扣率应为40，因此，因此，资产评估价值资产评估价值=10（1-40）6（万元）（万元）以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的来估算评估对象的价值的方法。评估时点某市商品住宅的成本市价率为评估时点某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接万元，则其市价接近于近于30万元。万元。资产评估价值资产评估价值2015030（万元）（万元）以参照物的（倍数），以
46、此乘数评估对象的估算评估对象价值的方法。某被评估企业的年净利润为某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：倍，则：评估价值评估价值=10002020000（万元）（万元）（四）清算问题（四）清算问题清算价格属于非正常价格，确定方法：1、市价折扣法。清算价格公允市价折扣率 2、模拟拍卖法（意向询价法）（五）评价（五）评价1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对市场成熟度的需求；（2）对被估对象的要求。清算时间的长短况市场对该资产的需求状折扣率的确定四、资产评估方
47、法的选择四、资产评估方法的选择（一）资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。（二）资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。1、与评估对象相适应、与评估对象相适应 在评估时首先应区别被估资产是：在评估时首先应区别被估资产是：单项单项/整体，有形整体，有形/无形，通用无形，通用/专用，可复制专用，可复制/不可复制不可复制一般讲：一般讲：成本法适宜评估成本法
48、适宜评估可复制的资产可复制的资产专用资产专用资产单项资产单项资产收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产资源性资产无形资产无形资产整体资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产2、受可搜集到的数据和信息资料的制约、受可搜集到的数据和信息资料的制约第二节第二节 资产评估的主要途径资产评估的主要途径一、市场途径1、市场途径的基本含义：是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。2、市场途径的基本前提条件（1）所评估的资产又活跃的公开市场；（2）公开
49、市场上具有可比的比资产及其交易活动。3、市场途径的基本程序（1）选择参照物：功能、市场条件及成交时间；（2）再评估对象与参照物之间选择比较因素；（3）指标对比，量化差异；（4）在各参照物成交价格基础上对比、调整差异；（5）综合分析确定评估结果。4、运用市场途径进行资产评估的可比因素（1）资产的功能，与价值相关的功能；（2）资产的实质特征与质量。实质特征：外观、结构、役龄、规格、型号等；质量是资产本身的建（制）造工艺；（3）市场条件。环境、技术状况、价格等；（4）交易条件。包括：交易批量、动机、时间等。二、收益途径1、收益途径的基本含义：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各
50、种评估方法的总和。2、收益途径的基本前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可预测并能用货币计量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险时可预测的并能够用或不计量；（3）被评估资产预期活力年限可以预测。3、收益途径的基本要素（1）未来预期收益额及其增长速度；（2）折现率或资本化率；（3）资产获利的未来期限等。4、收益途径的基本程序（1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料。主要包括：经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等；（2）分析测算被评估对象未来预期收益。未来收益一般为净收益；（3）确定折现率或资本化率；（4）利用贴现率或者资本化率将被评估对象的未来预期收益折算成现值；（5）分
