1、物业管理投标书物业管理投标书编制及技巧编制及技巧 一、物业管理投标书的编制 （一）物业管理投标书的含义 是物业企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件 1、取得目标物业的管理权 2、就如何管理目标物业 评标的重要依据，目前最激烈的还是投标书的编制质量问题,因此物管企业应充分重视投标书的编制。（二）物业管理投标书的编制要求 要成功竞标，就必须特别注意投标书的质量 1、针对性 投标的目的是为了招标活动中成功竞标，因此，编制标书一定要有针对性 现场调查 A.对目标物业实地调查，了解物业情况，掌握有关技术参数。B、周边环境情况。C、业主（开发商）对物业管理的要求与希望。D
2、、掌握当地物业管理的相关规定和物业法律手续等。分析研究A.分析研究调查情况B.结合本企业实际找出目标物业开展物业管理的优势、劣势。拟定管理方案根据分析结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密的拟定物管方案。2、可操作性 根据目标物业的具体情况提出切实可行的物管方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接收程度。A.目标物业类型不同（住宅、写字楼、公寓、别墅）。B.业主或使用人的经济收入、文化程度等。C.地区不同，生产力水平发达程度不同 D.地域文化不同以及民族不同 标书中所提的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。有的参照国外的一些做法来提出管理方法，脱离国情，即使做得再完美。也难以操作。所提
3、方案必须在经济上基本平衡 物业管理是有偿服务，物业管理运作是企业行为 A.不主张带资经营 B.不主张亏本经营 这两种方案不可取，不符合企业经营规范，企业追求利润，追求产值以及利润是合理合法的，要不然会给行业带来恶性竞争。3、体现企业的优势和专业水平 针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。A.形成的特色、优势、作风和工作方法。B.标书中告诉业主和评标专家。发挥自己企业专长，尤其是宣传介绍“人无我有，人有我优”的特色。4、深刻理解业主的意愿 按照招标书提出的要求来组织方案设计，尽量得到评委的接收或认可。（三）认真研读招标文件，是做好标书的前提条件。1、熟悉招标文件的几部分内容（1）招标邀请 A介
4、绍项目的基本情况（简要说明）B开工、竣工时间 C物管用房情况 D专项维修资金建立情况 E招标书发售、投标地点、开标时间等（2）技术规范及要求 A 物管内容 B 物管服务要求 C 物管标准 a.基本要求 b.房屋管理 c.共用设施设备维修养护 d.治安管理 e.保洁 f.绿化 g.社区文化 h.档案 i.其他特色服务等（3）投标须知A 重点把握投标文件的编写内容,投标文件格式重点把握 B投标报价（预算准确）现场第一手技术参数掌握不清，导致预算大概加估计。C投标文件的份数和签署（标书最易出错的地方）a.正、付本等 b.投标文件须打印。并由投标方法定代表人签署和加盖公章（注意有无委托代理人）D投标文
5、件递交的要求和无效（最易出错的地方）a.投标文件的密封（要求 ）b.投标文件有下列情况之一的文件无效 尤其是投标单位法人代表，投标单位（签署、印章）要注意理解下列字样。“和”、“或”、“签署”、“并”。（4）其他事项 （5）附件部分（四）物业管理投标书的编制内容 根据招标文件里的技术规范的要求部分，投标须知中投标文件格式及必要内容来编写。1.管理服务理念（管理方式）目标。2.项目管理机构及运作方法及管理制度。3.管理服务人员配置。4.根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案。(1)对物业公用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案。（2）物业管理区域内公用设施设备的维修方案。（3
6、）业主、使用人装饰装修室内的服务方案。（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案。（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述。（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案。5.制定前期介入及接管验收方案。6.规章制度及档案建立情况。7.设施、设备维修管理与维护。8.物业维修和管理的应急措施。（1）业主、使用人自用部分突然断水、断电、无天然气的应急措施。（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施。（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。（5）电梯故障的应急措施。（6）消防应急措
7、施。9.智能化设施的管理与维修方案。10.施工噪音控制等与业主生活紧密相关的应对预案。11.公共维修资金范围的使用方案。12.安全秩序维护方案。13.绿化、保洁方案。14.停车管理方案。15.社区文化活动方案等。16.管理指标。17.便民服务措施。18.愿意承受的有关奖罚等。（五）物业管理招标书的编制组织 1、人员组成及机构的设立 充分重视、全力以赴、组织编制小组 领导小组的组成 根据目标物业的大小，招标规格、档次、以及本企业的投标意图成立标书编制小组 编制人员的挑选 目标物业类型不一样，挑选人员不一样 2、标书的整体性把握与控制 整体上体现企业的理念、经营思想、管理水平和管理文化等。首先要确
8、定一个中心思想，一个管理蓝图，一种管理模式，从整体性高度把握好。根据招标文件要求进行控制，把握方向，防止偏离。3、分工与合作 A、分工 B、合作 C、审查（可以请行业专家帮助你审查，领导审查）（六）目录清晰 标书多的几十万字，因此目录索引表尤其重要，专家阅读不费力，省时。1.物业管理投标报价信。2投标书。投标人声明。法定代表人身份证明书。法定代表人授权委托书。物业管理方案。业主临时公约（建议稿）。招标人提供的相关资料。特别说明：物业管理方案的目录。评分内容目录索引。二、投标书编制技巧（一）找出亮点、放出光芒 1、做到整体性设想和把握。根据招标文件，提出企业的管理服务理念，物业管理模式、服务承诺
9、、工作难点分析、具体措施。根据本企业多年积淀的文化、理念、特色、专长、做到体现自己的特色，“人有我有，人有我优”。（二）创造条件、打动他人 1、标书的包装 体现企业的文化，及品质形象，赢得赞同是关键，很短时间传递大量信息。2、色彩搭配 包装色彩 标书内容的色彩选择。营造自己的风格，色彩的作用能提高增加理解力，阅读的愿望增加。3 投标书的分册 主标书.主要内容:新管理方法、支持性文件明细目录归为一册，系统体现。管理工作制度，展现规范归为一体 附件归为一体 4、版面的编排 开篇处的空白尤为重要，增加空白面空间，同时用一个大号字作开头，能起到提高可读性，强调主题的效果。页面不能太拥挤，边缘的空白把握
10、要好.5、分项重点的展示要突出 在招标文件上对各分项目的要求及方案等内容体量较大可读性提高、易感疲倦。各分项之前加个引言、提要突出主要观念及新思想。引言或短句来强调重点能记住这些信息，吸引继续详细了解其中内容。、图形图表的应用 图形、图表、图片立体感、可读性、信服力提高专家的视觉兴趣、效果。总之，标书的编制应根据招标文件要求、目标物业的特点、业主要求、公司自身的情况来编制。三.投标书中常出现的问题（一）密封问题（二）目录（索引）问题（三）投标文件签署、盖章问题（四）内容顺序问题（五）标书的“复制”问题（六）人员配置问题（七）预算问题（八）不切实际的承诺 （九）整体性把握差、对理念理解不够（十）不能体现企业的管理水平、能力、文化（十一）不能运用彩色、图表、图形（十二）标书编制独自一人完成（十三）领导不重视、审查不仔细（十四）对招标文件不重视、不仔细研读（十五）重点不突出（十六）附件资料问题多
