1、商业商业运营管理模式解读南京成熟商业商业运营管理模式调研1h商业地产项目运营管理从概念范畴而言，主要包括商业运营和物业管理两大部分内容。经过对南京成熟商业体商业经营管理模式的深入调研，我们发现主要体现为四种模式：1、相对独立运作，成立不同公司或部门、相对独立运作，成立不同公司或部门 2、由物业管理公司进行整体经营统筹，聘请商业顾问、由物业管理公司进行整体经营统筹，聘请商业顾问 3、由商业管理公司承担整体运营管理，设立物业部门、由商业管理公司承担整体运营管理，设立物业部门 4、开发商成立商业运营和物业管理两个部门，并统筹整体工作、开发商成立商业运营和物业管理两个部门，并统筹整体工作以下我们将根据
2、对南京成熟商业体的运营管理模式调研结果分别对这四种模式进行解读。2h因商业经营管理包括商业运营和物业管理两部分内容，所以，商业经营管理团队必然由商业经营管理团队必然由商业运营和物业管理两方面的专业人员组成。商业运营和物业管理两方面的专业人员组成。但什么样的运营管理模式才适合商业物业的管理呢？在这里，我们通过以下三种架构组合进行探讨。1、商业运营与物业管理两部分工作内容、商业运营与物业管理两部分工作内容 分别由两个公司团体操作分别由两个公司团体操作一、商业地产项目运营管理模式（主体关系）商业地产开发商商业地产开发商商业运营物业管理商业商业运营运营物业物业管理管理 独立存在独立存在工作协调性较弱工
3、作协调性较弱在这种模式下，由于商业地产项目物业管理和商业运营之间关联性紧密，两个操作主体之间的工作内容必然存在交叉重叠，因而其中的责、权、利关系也易混淆，易产生矛盾，导致运作服务效率偏低。3h1、开发商：、开发商：南京国资绿地金融中心有限公司2、物业组合类型：、物业组合类型：写字楼+酒店+购物中心3、商业管理：、商业管理：由绿地商业集团统一运营管理，并在南京国资绿地金融中心有限公司下设商业管理部。4、物业管理：、物业管理：绿地中心委托上海科瑞物业管理发展有限公司进行管理服务，第一太平戴维斯进行顾问。上海科瑞物业管理发展有限公司，于2002年1月18日成立，由上海绿地集团控股、多方投资组建，为国
4、家壹级物业管理资质企业。5、费用结算方式：、费用结算方式：由南京国资绿地金融中心有限公司统一收取，再支付给科瑞物业。委托委托国家国家1级级物业管理资质企业物业管理资质企业上海绿地集团上海绿地集团南京国资集团南京国资集团南京国资绿地金南京国资绿地金融中心有限公司融中心有限公司商业管理部商业管理部绿地控股，多方投资组建绿地控股，多方投资组建上海科瑞物业管上海科瑞物业管理发展有限公司理发展有限公司商业运营第一太平戴维斯第一太平戴维斯物业管理例例1 绿地中心紫峰购物广场绿地中心紫峰购物广场4h例例2 南京德盈国际广场南京德盈国际广场1、开发商：、开发商：德盈置业有限公司；2、物业组合类型：、物业组合类
5、型：公寓+写字楼+购物中心3、商业管理：、商业管理：由南京德盈商业管理有限公司统一进行商业招商、运营。4、物业管理：、物业管理：购物中心由南京德盈置业有限公司下设物业部门进行管理，写字楼以及公寓由南京紫竹物业管理有限公司进行物业管理。5、费用结算方式：、费用结算方式：购物中心由南京国德盈商业管理有限公司统一收取，公寓/写字楼由紫竹物业独立收取。外聘外聘购物中心：设立物业部门购物中心：设立物业部门商业运营公寓公寓/写字楼：写字楼：南京紫竹物业管理有限公司南京紫竹物业管理有限公司物业管理德盈置业德盈置业有限公司有限公司南京德盈商业管理有限公司南京德盈商业管理有限公司5h例例3 南京凯润金城南京凯润
6、金城1、开发商：、开发商：南京凯润房地产开发有限公司2、物业组合类型：、物业组合类型：公寓+住宅+写字楼+购物中心3、商业管理：、商业管理：由南京凯润金城商业项目专门投资成立南京纬思武德投资实业有限公司，进行统一策划、招商、运营管理。4、物业管理：、物业管理：由深圳市保利物业管理有限公司进行统一物业管理。5、费用结算方式：、费用结算方式：由南京纬思武德投资实业有限公司统一收取，再支付给保利物业。外聘外聘南京凯润房地产开发南京凯润房地产开发有限公司有限公司南京纬思武德投资实业有限公司南京纬思武德投资实业有限公司深圳市保利物业管理有限公司深圳市保利物业管理有限公司商业运营物业管理6h 2、物业管理
7、由物业管理公司负责，物业管理由物业管理公司负责，商业运营由专业商业经营公司提供顾问意见或派驻场代表，商业运营由专业商业经营公司提供顾问意见或派驻场代表，由物业管理公司进行整体经营统筹由物业管理公司进行整体经营统筹这种架构组合等于把物业管理公司视同为“商业运营公司”，在团队架构功能上并不理想，因为物业管理并非商业经营管理的核心。绿地紫峰广场运营初期也采取这种模式，曾聘请美国朗润作为商业顾问，运作了一段时间后，虽有一定成效，但并不显著，故后来逐渐弱化此合作模式。毕竟，这种合作以甲方支付顾问费为前提，且由于专业公司没有争取更大利润的动力，未溶入真正的经营活动中，故其专业意见多少存在着不到位或实施走样
8、的情况。物业管理商业顾问商业地产开商业地产开发商发商物业管理公物业管理公司司商业顾问物业管理兼具经营功能物业管理兼具经营功能管理经营比较统一管理经营比较统一但经营成效低但经营成效低这种模式能避免以上第1种模式出现的一系列矛盾问题，另外，物业公司也能够在一定程度上得到专业公司的意见，以弥补自身在经营方面的经验不足。但这种组合形式更多地考虑利用专业公司的品牌作用促进招商或销售工作，利用其专业意见多在于商场开业前期。7h 3、商业由独立经营管理公司承担整体运营管理商业由独立经营管理公司承担整体运营管理这种管理架构最合理，经营管理公司功能上包含了商业运营和物业管理两部分内容，为最多的商业地产项目运营管
9、理所采用。在成熟的体制下，这种管理架构中物业管理的概念甚至弱化。国内成功的商业地产运营管理架构都是基于这种管理组合原则而组建的，国内成功的商业地产运营管理架构都是基于这种管理组合原则而组建的，这也是以下所探讨的运营管理团队建立模式的基础。这也是以下所探讨的运营管理团队建立模式的基础。商业运营物业管理成熟管理模式成熟管理模式商业运营为核心指导整体工作商业运营为核心指导整体工作办事效率高办事效率高商业地产商业地产开发商开发商商业经营商业经营管理公司管理公司包含商业运营和物业管理包含商业运营和物业管理两部分内容两部分内容物业管理部门在这种模式中，以商业运营为核心指导整体工作，两部分工作可以在一个公司
10、内协调解决，管理距离短，决策和反应迅速，团队工作和办事快捷，效率高。8h1、开发商：、开发商：南京万达房地产开发有限公司2、物业组合类型：、物业组合类型：公寓+写字楼+购物中心3、商业管理：、商业管理：由万达商业管理有限公司南京分公司承担所有运营管理工作。4、物业管理：、物业管理：有万达商业管理有限公司南京分公司承担物业管理工作。5、费用结算方式：、费用结算方式：由万达商业管理有限公司南京分公司统一收取。例例1 南京河西万达广场南京河西万达广场万达集团万达集团万达商业管理有限公司南京分公司万达商业管理有限公司南京分公司物业管理部门物业管理部门商业运营物业管理9h1、开发商：、开发商：上海鹏欣（
11、集团）有限公司2、物业组合类型：、物业组合类型：酒店+购物中心3、商业管理：、商业管理：假日酒店委托洲际酒店集团管理，购物中心由南京水游城商业管理有限公司经营管理。4、物业管理：、物业管理：水游城物业并没有设立单独物业管理公司，而是由南京水游城商业管理有限公司下设资产管理部、设备部以及警卫部进行日常环卫和安保工作。5、费用结算方式：、费用结算方式：购物中心由南京水游城商业管理有限公司统一收取，再支付给洲际酒店集团运营费用。例例2 水游城水游城委托委托上海鹏欣（集团）上海鹏欣（集团）有限公司有限公司购物中心：南京水游购物中心：南京水游城商业管理有限公司城商业管理有限公司资产管理部、设备部、警卫部
12、资产管理部、设备部、警卫部商业运营物业管理酒店：酒店：洲际酒店集团洲际酒店集团10h1、开发商：、开发商：苏宁置业2、物业组合类型：、物业组合类型：酒店+公寓+写字楼+购物中心3、商业管理：、商业管理：由苏宁商业管理公司（苏宁集团旗下的大型商业服务产业集团）进行商业招商、运营。4、物业管理：、物业管理：购物中心物业管理由苏宁商业管理公司下设物业部门进行管理，酒店以及公寓由高力国际物业顾问主理服务管理。5、费用结算方式：、费用结算方式：电器卖场由苏宁商业管理公司统一收取，餐饮区域、公共广场以及酒店部分由高力物业独立收取。例例2 南京新街口苏宁广场南京新街口苏宁广场委托委托苏宁集团苏宁集团苏宁商业
13、管理公司苏宁商业管理公司购物中心：物业部门购物中心：物业部门商业运营物业管理高力国际物业顾问高力国际物业顾问11h1、开发商：、开发商：南京德基房地产发展有限公司2、物业组合类型：、物业组合类型：公寓+写字楼+购物中心+酒店3、商业管理：、商业管理：由德基广场有限公司进行商业招商、运营。4、物业管理：、物业管理：购物中心以及写字楼物业由南京德基广场有限公司进行管理，其中保洁工作外包给三家保洁公司；公寓由深圳市莲花物业管理有限公司进行物业管理。5、费用结算方式：、费用结算方式：购物中心由德基广场有限公司统一收取，保洁费用后期结算给保洁公司，公寓部分由莲花物业独立收取。例例3 南京德基广场南京德基
14、广场外聘外聘南京德基房地产南京德基房地产发展有限公司发展有限公司德基广场有限公司德基广场有限公司商业运营购物中心：购物中心：三家保洁公司三家保洁公司公寓：深圳市莲花公寓：深圳市莲花物业管理有限公司物业管理有限公司购物中心购物中心物业管理物业管理物业管理12h 4、由开发商成立商业运营和物业管理两个部门由开发商成立商业运营和物业管理两个部门 开发商进行整体统筹工作开发商进行整体统筹工作这种架构组合是由较大的房地产开发商独立组建或联合组建的，为自己所开发的物业项目提供售后管理和服务物业管理模式。这种模式适用于物业以自用为主，不出售或部分出租，商业运营与物业管理同步性较强。多适用于大型超市或酒店物业
15、，尤其对小型、低档次的酒店物业比较适用。管理经营比较统一管理经营比较统一不专业，易过度依赖开发商不专业，易过度依赖开发商这种模式能够让商业运营与物业管理介入前期管理，在一定程度上避免了机构之间接管验收的矛盾，但这种管理机构往往不具备法人资格，不专业，易过度依赖开发商。商业地产开发商（业主方）商业地产开发商（业主方）商业运营部门商业运营部门物业管理部门物业管理部门开发商为主体，整体进行统筹工作开发商为主体，整体进行统筹工作开发商开发商物管部商管部13h1、开发商：、开发商：南京新城市商业置业有限公司2、物业组合类型：、物业组合类型：购物中心；3、商业管理：、商业管理：由南京新城市商业置业有限公司
16、下设营运部进行招商、运营。4、物业管理：、物业管理：由南京新城市商业置业有限公司下设物业管理部进行物业管理。5、费用结算方式：、费用结算方式：由南京新城市商业置业有限公司统一收取。例例 南京新城市广场南京新城市广场南京新城市商业置业有限公司南京新城市商业置业有限公司营运部营运部物业管理部物业管理部商业运营物业管理14h因商业地产项目的运营直接牵涉到开发商、管理者、投资者、经营者等多个方面的利益关系，这个关系必须要有一个主体来进行协调运作，所以，建立专业的商业商业运营管理公司（包含商业运营和物业管理两部分）是必然的。从当前国内外商业商业运营管理公司的组建模式看，主要有以下几种：（一）由发展商与专
17、业公司共同组建经营管理公司，对商场实行统一的全面经营管理。（一）由发展商与专业公司共同组建经营管理公司，对商场实行统一的全面经营管理。优点：优点：1、可以充分发挥双方面的积极性，以使商场经营管理效益最大化；2、一方面可最大限度利用专业公司的优势，另一方面也可体现发展商对经营管理的监控力度；3、可以全程地参与经营管理的运作当中，在合作中积累经验，加快自身成长。不过，这种模式的前提在于合作双方明晰风险和利润，避免推诿责任和利益矛盾。不过，这种模式的前提在于合作双方明晰风险和利润，避免推诿责任和利益矛盾。二、运营管理团队建立的模式探讨15h（二）请专业公司承包全面经营管理工作。（二）请专业公司承包全
18、面经营管理工作。此种模式中，发展商聘请专业公司承包商业地产项目的经营管理工作，发展商每月只收取固定费用，管理公司盈亏自负发展商每月只收取固定费用，管理公司盈亏自负。优点：优点：专业公司可发挥其专业优势，且发展商也有微利回报。缺点：缺点：1、发展商对商场经营管理的监控力度较小；、发展商对商场经营管理的监控力度较小；2、当商场出现经营不善，商户拒交租金等问题时，发展商不仅会收不到微利的回报，更可能要出面收拾残局。、当商场出现经营不善，商户拒交租金等问题时，发展商不仅会收不到微利的回报，更可能要出面收拾残局。16h3、由发展商单独组建经营管理公司，对物业实行全面经营管理。、由发展商单独组建经营管理公
19、司，对物业实行全面经营管理。这种模式的前提是发展商本身对商业项目的运营管理特点有清晰的认识，而不是习惯套用住宅开发的模式。优点：优点：1、经营管理公司能够遵循发展商制作的经营目标原则，根据一定的市场规律及双方基本统一的思路去运作发展；、经营管理公司能够遵循发展商制作的经营目标原则，根据一定的市场规律及双方基本统一的思路去运作发展；2、能够避免和其他公司磨合浪费的时间以及人力物力。、能够避免和其他公司磨合浪费的时间以及人力物力。有长远发展目标的发展商应该要组建自己的经营管理团队。当然，自己组建经营管理公司存在一个“哺育”的过程，专业团队的成熟需要一段时间。综合以上3种经营管理公司的组建模式的特点和优缺点，从长远以及整体角度考虑，第第3种组建模式对商业项目的运营管理最有利。种组建模式对商业项目的运营管理最有利。17h18h
