1、武汉市规划管理技术规定武汉市规划管理技术规定解读解读报告目的报告目的报告目的：报告目的：1.1.新规实施以后哪些建筑设计的方式受到限制？新规实施以后哪些建筑设计的方式受到限制？2.武汉不同于深圳等沿海城市，并不是所有的武汉不同于深圳等沿海城市，并不是所有的“偷面积偷面积”的方式都可照的方式都可照搬，武汉房地产市场运用较多的是哪些搬，武汉房地产市场运用较多的是哪些“偷面积偷面积”的方式？的方式？3.通过研读新规，在对未来项目设计上提出有效的建议？通过研读新规，在对未来项目设计上提出有效的建议？主体建筑敞面的宽度总和不得少于其规划用地临路一侧面宽临江、临景观路50%临城市主干道一线40%临湖地区一
2、线50%临山体地区一线50%规定了临湖、临江等景观建筑的观景面规定了临湖、临江等景观建筑的观景面比例，一定程度上鼓励了高档景观房的比例，一定程度上鼓励了高档景观房的数量。数量。建筑规划设计：建筑规划设计：建筑景观面宽建筑景观面宽案例：武汉复地东湖国际一线观湖豪宅右图为武汉复地东湖国际一期的高层景右图为武汉复地东湖国际一期的高层景观豪宅，从规划图上看，观湖临街面总观豪宅，从规划图上看，观湖临街面总和达到了和达到了规定规定的要求，同时的要求，同时3234层的设计最大限度的利用了土地的层的设计最大限度的利用了土地的景观价值，一线景观房源的数量得到了景观价值，一线景观房源的数量得到了保证。保证。建筑规
3、划设计：建筑规划设计：建筑面宽及裙楼面宽建筑面宽及裙楼面宽裙楼面宽100米建筑高度19米主体最大连续展开面宽 100米裙楼面宽100米19 建筑高度34米主体最大连续展开面宽 90米裙楼面宽100米34建筑高度60米主体最大连续展开面宽 80米60米建筑高度主体最大连续展开面宽70米限制：根据建筑高度实际情况，控制了限制：根据建筑高度实际情况，控制了单栋楼体的面宽，变相减少了单栋楼体单栋楼体的面宽，变相减少了单栋楼体的户数，同时也限制了标准层户型的面的户数，同时也限制了标准层户型的面宽宽应对方案：楼栋切分是主体成为不连续应对方案：楼栋切分是主体成为不连续敞开面、或敞开面、或L形建筑结构布局减小
4、连续形建筑结构布局减小连续敞开面敞开面右图为不同高度建筑对主体最右图为不同高度建筑对主体最大连续敞开面及裙楼的要求大连续敞开面及裙楼的要求裙楼面宽100米住宅不超过住宅不超过3米米不低于不低于4.2米米 其其1/2面积的室内净高不低于面积的室内净高不低于2.2米米 旧规：层高在旧规：层高在2.20米及以上的架米及以上的架空层计入房屋自然层计算建筑面空层计入房屋自然层计算建筑面积积新规：架空层作为公共通道、休新规：架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于能使用时，不低于4.2米；米；低于要低于要求的计算建筑面积求的计算建筑面积旧规：斜面结构屋
5、顶（坡屋顶）旧规：斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在层高在2.20米及其以上的部位计米及其以上的部位计算其建筑面积算其建筑面积新规：利用坡屋顶内空间作为卧新规：利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其室、起居室（厅）时，其1/2面积面积的室内净高不低于的室内净高不低于2.2米，米，超过规超过规定层高计入建筑面积定层高计入建筑面积新规：新规：办公建筑办公建筑:标准层层高不超过标准层层高不超过4.5米；米；居住区内的配套及小型商业建筑居住区内的配套及小型商业建筑首层层高不超过首层层高不超过5.1米，二层及以上米，二层及以上层高不超过层高不超过4.8米；米；单层建筑面积超过单层建筑面积超过2000平方
6、米的平方米的仓储超市、大型商场、学术报告厅仓储超市、大型商场、学术报告厅等的层高不超过等的层高不超过9.0米；米；住宅：层高不超过住宅：层高不超过3.0米米 建筑规划设计：建筑规划设计：对建筑层高的限制对建筑层高的限制建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高坡屋顶偷坡屋顶偷面积被减弱面积被减弱由于新规要求由于新规要求利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不低于面积的室内净高不低于2.2米，米，超过超过2.2米则计入建筑面积，对于强制米则计入建筑面积，对于强制1/2面积的室内净高不低于面积的室内净高不低于2.2米的，也就意
7、味着利用坡屋顶米的，也就意味着利用坡屋顶偷面积最多只能偷到偷面积最多只能偷到1/2，坡屋顶偷面积的方式被大幅减弱。再也不能实现原来坡屋顶面积大幅赠，坡屋顶偷面积的方式被大幅减弱。再也不能实现原来坡屋顶面积大幅赠送的情况。送的情况。建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高挑高房源做不了挑高房源做不了 市场上很多小户型采用层高做大，变成挑高房源方法，市场上很多小户型采用层高做大，变成挑高房源方法，挑高挑高5米、挑高米、挑高4.9米，实际上也是米，实际上也是“偷偷”面积的一种。在将面积的一种。在将房屋层高设计到房屋层高设计到4.8米、米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以米甚至更高后，购房者通常
8、可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般就是把客厅挑高，将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。其他空间部分间隔成两层。另外一些另外一些Loft产品也同样将受到新规的限制，很多产品也同样将受到新规的限制，很多5米层米层高甚至更高的办公户型将成为绝版，新规限制办公楼标准层高甚至更高的办公户型将成为绝版，新规限制办公楼标准层高为不超过高为不超过4.5米，如强制隔成米，如强制隔成2层户型舒适性将大为减弱层户型舒适性将大为减弱建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高架空层，新规架空层，新规鼓励增加公共空鼓励增加公共空间，增强社区的舒适性间，增强社区的舒适性
9、原规定层高在原规定层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层并计算建筑面积，新规改为架空层作为公米及以上的架空层计入房屋自然层并计算建筑面积，新规改为架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于4.2米，架空层不计入建筑面积米，架空层不计入建筑面积 该条规定有利于社区打造更多的休闲空间，绿化空间，强化社区的景观透视性，空气流动性。该条规定有利于社区打造更多的休闲空间，绿化空间，强化社区的景观透视性，空气流动性。目前在武汉很少有开发商注意这些看似普通的设计，只有叫少数品牌开发商凭借着其一线城市的目前在武汉很少有开发商注
10、意这些看似普通的设计，只有叫少数品牌开发商凭借着其一线城市的开发经验着力打造架空层这样的公共空间，可以预见武汉未来商品房发展趋势将会沿着这种轨迹开发经验着力打造架空层这样的公共空间，可以预见武汉未来商品房发展趋势将会沿着这种轨迹发展，更多强调社区公共空间的舒适、绿色、休闲等功能，届时将会催生出更多的高品质项目发展，更多强调社区公共空间的舒适、绿色、休闲等功能，届时将会催生出更多的高品质项目。本条新规定在未来的项目产品设计中将会被越来越多的运用，公共空间的打造不但有利本条新规定在未来的项目产品设计中将会被越来越多的运用，公共空间的打造不但有利于提高项目品质，增加项目的附加值，同时还为开发商带来更
11、多的项目溢价。于提高项目品质，增加项目的附加值，同时还为开发商带来更多的项目溢价。建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高架空层概念架空层概念架空层（架空层（OPEN FLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层应用范围：架空层应用范围：目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到定低，有的可以达到 69m，但主要是高层（，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到）以下的建筑采用。普
12、通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。架空层在全国大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积更基础形式处理。架空层在全国大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。应用一：营造园林景观应用一：营造园林景观建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高架空层基本应用架空层基本应用 架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种架空层
13、处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观相融合，是小区绿化的相对独立的空间，易与园林景观相融合，是小区绿化的延伸造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，延伸造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。并且，底层的使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分架空结构降低了楼房的直接占地
14、面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享共绿色空间面积，更好地利用了土占地面积还原为共享共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。提高绿化面积提高绿化面积营造趣味公共空间营造趣味公共空间连接大小环境连接大小环境弥补高容积率、高层项目绿化弥补高容积率、高层项目绿化不足的特点不足的特点应用二：营造更多的公共空间，增加私密性减少干扰应用二：营造更多的公共空间，增加私密性减少干扰 以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决湿、
15、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。了楼盘的品质。首先，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，首先，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；更享受了半公共空间的邻里场所；其次，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又其次，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然。然。建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高架空层基本应用架空层基本应用应用三：泛会所概念应用
16、三：泛会所概念 高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所、利用架空层做空层局部围合做半开放式会所、利用架空层做半开放式泛会所半开放式泛会所建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高架空层基本应用架空层基本应用应用四：其他方面的运用应用四：其他方面的运用 作为停车场等进行经营；作为停车场等进行经营；作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；居住区部分配套商业、物业居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿物业服务中心、宿舍舍)的运用。的运用。架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物架空层
17、用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化、人性化，并且后期的经营管理能为开业更加便利化、人性化，并且后期的经营管理能为开发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。和衍生物业的使用价值。但如果作为以上用途，则架空层的用途违反了新规但如果作为以上用途，则架空层的用途违反了新规不计建筑面积的要求，使用时应考虑项目的成本问题不计建筑面积的要求，使用时应考虑项目的成本问题及公摊问题。及公摊问题。建筑规划设计：建筑规划设计：建筑层建筑层高高架空层基本应用架空层基本应用套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+阳台面
18、积阳台面积+墙体面积墙体面积假设某房产建筑面积为假设某房产建筑面积为100平方米平方米套内建筑面积为套内建筑面积为80平方米平方米附属设施建筑面积总和附属设施建筑面积总和80*15%（12平方米平方米）建筑规划设计：建筑规划设计：住宅附属设施要求住宅附属设施要求阳台等附属设施的建筑设计应当符合下列要求：阳台等附属设施的建筑设计应当符合下列要求：（一）阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积的总和不得超过单套套（一）阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积的总和不得超过单套套内建筑面积的内建筑面积的15%。套内房屋的使用面积定义：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间
19、的总和。套内房屋的使用面积定义：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间
20、的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙体面积墙体面积，套内自有墙体按水平投影的全部计算套内墙体面积凹阳台：进深凹阳台：进深2.4米、外围水平投影面积米、外围水平投影面积8平方米平方米凸阳台及复合型阳台：外围水平投影面积凸阳台及复合型阳台：外围水平投影面积8平方米，平方米，进进深深2.4米米建筑规划设计：建筑规划设计：住宅附属设施要求住宅附属设施要求阳台阳台（二）凹阳台围护结构外围水平投影面（二）凹阳台围护结构外围水平投影面积不
21、得大于积不得大于8平方米且其进深不得大于平方米且其进深不得大于2.4米。米。（三）凸阳台和复合型阳台围护结构外（三）凸阳台和复合型阳台围护结构外围水平投影面积不得大于围水平投影面积不得大于10平方米且其平方米且其进深不得大于进深不得大于2.4米米。0.30.3米米0.450.45米米外墙凸出外墙轴线宽度 0.750.75米米建筑规划设计：建筑规划设计：住宅附属设施要求住宅附属设施要求花池、飘窗花池、飘窗（四）花池的围护结构高度不得大（四）花池的围护结构高度不得大于于0.3米。米。（五）飘窗窗台与室内楼地面高差（五）飘窗窗台与室内楼地面高差不得少于不得少于0.45米，且凸出外墙轴线米，且凸出外墙
22、轴线宽度不得超过宽度不得超过0.75米。米。限制花池的维护结构高度，变相限制限制花池的维护结构高度，变相限制了部分项目花池套阳台，从而增大阳了部分项目花池套阳台，从而增大阳台面积的做法。台面积的做法。限制了飘窗凸出外墙轴线的宽度，减限制了飘窗凸出外墙轴线的宽度，减少了飘窗偷面积的实用性。少了飘窗偷面积的实用性。哪些偷面积方式目前还没有被纳入新规哪些偷面积方式目前还没有被纳入新规低台凸窗低台凸窗落地凸窗落地凸窗可拆卸式假凸窗可拆卸式假凸窗建筑规划设计：建筑规划设计：不计入建筑面积不计入建筑面积受新规限制：飘窗窗台与室内楼地面高差不得少于受新规限制：飘窗窗台与室内楼地面高差不得少于0.45米，且凸
23、出外墙轴米，且凸出外墙轴线宽度不得超过线宽度不得超过0.75米。米。影响：限制了凸窗凸出外墙轴线宽度，影响了空间的可延伸性，减少了凸窗影响：限制了凸窗凸出外墙轴线宽度，影响了空间的可延伸性，减少了凸窗面积赠送面积赠送应对：在凸窗受凸出外墙轴线宽度和高度的限制下，只能够增加凸窗的宽度应对：在凸窗受凸出外墙轴线宽度和高度的限制下，只能够增加凸窗的宽度度，但凸窗过宽在建筑节能方面不容易过关，因此需要综合考虑合理设置凸度，但凸窗过宽在建筑节能方面不容易过关，因此需要综合考虑合理设置凸窗的宽度窗的宽度p本次新规，对低台凸窗和落地式凸窗的影响较大，这两种偷面积形式的功效会逐渐减弱本次新规，对低台凸窗和落地
24、式凸窗的影响较大，这两种偷面积形式的功效会逐渐减弱p但对可拆卸式假凸窗或可打掉步入式凸窗梁限制较少，在不影响外墙立面的情况下，可拆卸式但对可拆卸式假凸窗或可打掉步入式凸窗梁限制较少，在不影响外墙立面的情况下，可拆卸式假凸窗仍可做不受新规的限制。新规限制的主要是飘窗的高度及凸出外墙轴线的宽度假凸窗仍可做不受新规的限制。新规限制的主要是飘窗的高度及凸出外墙轴线的宽度层高小于层高小于2.2米的地下室，半地下室空间米的地下室，半地下室空间首层花园首层花园本次新规中没有提及，依旧可以本次新规中没有提及，依旧可以“偷偷”政策依据：层高小于政策依据：层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室的夹层、插层
25、、地下室、半地下室.不计算建筑面积。不计算建筑面积。实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下增加地下室的层高。，装修时可打通上下增加地下室的层高。本次新规对权属问题没有要求，因此根据本次新规对权属问题没有要求，因此根据物权法物权法的要求，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管的要求，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因此首层庭院仍然可以做。理的权利，因此首层庭院仍然可以做。建筑规划设计：建筑规划设计：不计入建筑面积不计入建筑面积建筑规划设计：建筑规划设计：不计入建筑面积不计入建筑
26、面积层高小于层高小于2.2米夹层、技术层不计入建面米夹层、技术层不计入建面本次新规中没有提及，依旧可以本次新规中没有提及，依旧可以“偷偷”实施措施：实施措施：p室内局部做小于室内局部做小于2.2m夹层，家装可利用为储藏柜和衣柜或同层高。夹层，家装可利用为储藏柜和衣柜或同层高。p开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。空调机位空调机位p通过电梯双向开启，使公
27、共电梯厅成为私家电梯厅通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为私家电梯厅p共享梯厅花园由三层高露台组成，即每三层电梯厅均有一个的露台，形成了可供业主共同使用梯厅花共享梯厅花园由三层高露台组成，即每三层电梯厅均有一个的露台，形成了可供业主共同使用梯厅花园。由于梯厅露台是三层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，园。由于梯厅露台是三层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于也属于“偷面积偷面积”部分。部分。私家电梯厅私家电梯厅共享梯厅共享梯厅本次新规没有对建筑单体的公共空间做出要求，因此本次新规没有对建筑单体的公共空间做出要求，因此公共
28、空间依旧可以公共空间依旧可以”偷面积偷面积“建筑规划设计：建筑规划设计：不计入建筑面积不计入建筑面积大阳台大阳台入户花园入户花园空中庭园空中庭园建筑规划设计：建筑规划设计：计一半建筑面积计一半建筑面积空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间。赠送另外一半面积空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间。赠送另外一半面积政策依据：建筑物的阳台均应按照其投影面积的政策依据：建筑物的阳台均应按照其投影面积的1/2计算计算由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。在武汉市规划管理技术新规下，将阳台、花
29、园等附属设施已无法改造为宜居房在武汉市规划管理技术新规下，将阳台、花园等附属设施已无法改造为宜居房间，偷面积户型已经绝版。间，偷面积户型已经绝版。在新规条件下，我们能做到包括：在新规条件下，我们能做到包括：a)增加不计入面积附属设施设计，包括凸窗、空调机位、墙内衣橱等设计；增加不计入面积附属设施设计，包括凸窗、空调机位、墙内衣橱等设计；b)通过楼栋整体设计，增加每户独占的公共空间面积，如对开门电梯间；通过楼栋整体设计，增加每户独占的公共空间面积，如对开门电梯间；c)组合不计入面积和计入一半面积附属设施，便于改为储物间、婴儿房或者书组合不计入面积和计入一半面积附属设施，便于改为储物间、婴儿房或者书房等小面积空间；房等小面积空间；d)设计跃三层露台，完全不计入面积。设计跃三层露台，完全不计入面积。在偷面积户型绝版情况下，减小公摊占比，增加户型合理性和人性化设计，在偷面积户型绝版情况下，减小公摊占比，增加户型合理性和人性化设计，可以有效弱化赠送面积少的弱势，增加产品竞争力。可以有效弱化赠送面积少的弱势，增加产品竞争力。谢谢分享！
