1、项目分期项目分期建筑面积建筑面积/万万m2m2入伙日入伙日期期总户数总户数/套套毛坯房毛坯房/套套精装修房精装修房/套套精装修公精装修公寓寓/套套报修问题报修问题*一期10.802.8-02.11790790（44）190*二期8.8603.10-03.12695695300*三期11.6704.5-04.12981851130541*四期12.505.4-05.7898504394（434）548合计43.833364284039413015792005年*项目质量报修统计图n 购房者报修问题大多数出现在使用功能和观感上。提前发现问提前发现问题的方法题的方法？分户验收分户验收n 国家规范主要
2、关注结构的安全性、可靠性和耐久性；现有国家规范对于使用功能和观感要求不够明确。n 现有工程质量验收制度对于建筑使用功能和观感使用的质量检查和验收都采用抽检的方式，难以有效发现问题。n 总包单位负有责任对所出现的质量问题进行维修。2005/3/1北京朝阳区对136个竣工验收项目进行分户验收的试点。分户验收在国内的发展分户验收在国内的发展 2006/3/7建设部工程质量安全监督与行业发展司向全国各省、自治区建设厅，直辖市建委发布了关于转发北京市建设委员会住宅工程质量分户验收管理规定和关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见的通知，推广分户验收制度。2006/1/1北京市所有竣工验收项目全面实行分
3、户验收，否则不能竣工验收。2006/6/1南京市开始试行分户验收。2006/5/25上海闵行区施行全装修住宅工程质量分户验收工作的指导意见。n 质量投诉都是开发商、施工单位和监理单位都必须面对的问题；n 总包单位和监理单位都必要了解分户验收方法。n 分户验收制度顺应当前社会住宅质量验收发展趋势；开发商开发商施工单位施工单位监理单位监理单位 “住宅质量分户验收住宅质量分户验收”是指是指*所有住宅项目（包括多层、小高层和别墅的毛坯和精所有住宅项目（包括多层、小高层和别墅的毛坯和精装修项目）除按照国家现行规范和标准进行工程施工和质量验收以装修项目）除按照国家现行规范和标准进行工程施工和质量验收以外，
4、还必须对单位工程内外，还必须对单位工程内每户每户和和公共部位公共部位（不包括室外工程）进行（不包括室外工程）进行专门施工过程检查和结果验收，并形成分户的过程检查和结果验收专门施工过程检查和结果验收，并形成分户的过程检查和结果验收记录。记录。对于单位工程的公共部分，须达到本体系验收标准（即通过*物业公司细部检查），但无提交验收记录的要求；对于室外工程，暂时没有包括在本体系验收标准内，但该项工程须满足国家标准和规范以及总包合同约定。该两部分验收内容统一由*物业管理有限公司负责验收。传统住宅工程质量验收传统住宅工程质量验收n按照单位工程、分部工程、分项工程、检验批和系按照单位工程、分部工程、分项工程
5、、检验批和系统划分统划分n导致产品实现过程质量管理关注于结构安全及可靠导致产品实现过程质量管理关注于结构安全及可靠性，较少考虑观感和使用功能等客户需求。性，较少考虑观感和使用功能等客户需求。住宅产品分户验收住宅产品分户验收n以客户关注的以客户关注的“户户”为验收单位，为验收单位，n在传统验收程序上，增加客户关注的关于观感和使在传统验收程序上，增加客户关注的关于观感和使用功能的验收内容。用功能的验收内容。n形成以户为单位的全过程质量管理及文件资料形成以户为单位的全过程质量管理及文件资料户n 与现有国家规定工程验收制度并不矛盾，它是对现有与现有国家规定工程验收制度并不矛盾，它是对现有验收制度的有益
6、补充。验收制度的有益补充。n 它是一种有效工具，能提前发现客户投诉较多的问题，它是一种有效工具，能提前发现客户投诉较多的问题，从而较早地解决问题。从而较早地解决问题。n *分户验收标准对检查内容和标准作了明确的规定，分户验收标准对检查内容和标准作了明确的规定，与细部检查要求相统一。与细部检查要求相统一。n 在推行阶段，在推行阶段，*会对各参与单位给予一定奖励，大会对各参与单位给予一定奖励，大部分奖励直接落实到各个项目参与人员。部分奖励直接落实到各个项目参与人员。n *还会总包单位和监理单位的分户验收实施表现将还会总包单位和监理单位的分户验收实施表现将作为合作伙伴主要考评依据。作为合作伙伴主要考
7、评依据。“分户验收分户验收”项目项目满意度平均线满意度平均线n *住宅质量分户验收体系实施暂行规定n 文件1*住宅质量分户验收体系项目实施协议书（总包单位）n 文件2*住宅质量分户验收体系项目实施协议书（监理单位）n 文件3*住宅质量分户验收合格表n 文件4*住宅质量分户验收标准n 文件5*住宅质量客户投诉统计标准n 文件6*住宅项目成品保护条例n 文件7*住宅质量分户验收表单结构及使用说明*住宅质量分户验收体系文件实施细则（2007.5）n 文件1和2为分户验收实施项目的总包和监理单位合同补充协议提供参考；n 文件3是当实施项目所有分户验收内容及表格完成时填写的表格，表明实施项目的总包单位、
8、监理单位和项目部（或项目管理公司）分户验收工作结束；n 文件4说明上海住宅项目单位工程中户内和公共工程的验收标准；n 文件5说明*住宅客户质量投诉的统计方法，用于分户验收实施项目的效果评估；n 文件6说明*住宅施工过程中成品保护要求，作为其验收标准的补充；n 文件7说明*分户验收表单的结构和使用方法。*住宅质量分户验收体系项目实施组织*住宅质量分户验收体系项目实施流程1.签署分户验收体系项目实施协议书2.审核防渗漏专项施工方案/监理细则3.分户验收参与人员宣讲培训4.制定分户验收实施计划5.总包和监理分户验收内容验收检查和表格填写6.项目部分户验收内容抽查和表格填写*7.*物业公司细部检查8.
9、项目质量评估及奖金支付n 细部检查且所有整改项目完成后；细部检查且所有整改项目完成后；n 集中交付后；集中交付后；n 交房后四个月后。交房后四个月后。以*约6万平方米小区为例，1年完工，正常分户验收工作主要集中在2个月内。总包和监理单位奖金为5元/平方米，总奖金为30万元，其中80%将支付给监理和总包参与人员，由项目部确定具体分配方案，分三次发放给总包单位和监理单位参与人员。实施奖励的分配实施奖励的分配实施过程的支付奖金基于细部检查结果的评价基于交房4个月内客户有效投诉的评估序号序号检查项检查项1土建渗漏土建渗漏2房间尺寸房间尺寸3天花和内墙面4地面5进户门和窗户6细部制作7通水及卫生洁具8通
10、电及家用电器9外墙*分户验收分户验收9个项目个项目 表单体系表单体系过程验收表单结果验收表单工作联系表单检查单位内容 总包单位 监理单位 项目部 土建渗漏检查表室内地面渗漏检查表、门窗渗漏检查表、外墙渗漏检查表、屋面渗漏检查表 总包单位 监理单位 项目部 房间尺寸 天花和内墙面 地面 进户门、窗户 细部制作 给水排水及卫生洁具 外墙 通电及家用电器 总包单位 监理单位 项目部 质量问题记录表 质量问题通知单 报验单 整改报验不合格通知单 工作联系函表格结构表格结构B311-01 室内地面防渗漏检查表（砼结构完成面）B312-01 室内地面防渗漏检查表（防水层完成面）B321-01 铝合金（塑钢
11、）渗漏检查表（窗框安装完成面）B322-01 铝合金（塑钢）渗漏检查表（窗扇安装完成面）B331-01 地下室渗漏检查表（砼结构完成面）B332-01 地下室渗漏检查表（防水层完成面）B341-01 外墙渗漏检查表（砌体结构完成面）B342-01 外墙渗漏检查表（抹灰层完成面）B343-01 外墙渗漏检查表（保温层完成面）B344-01 外墙渗漏检查表（涂料完成面）B44-02 外墙渗漏检查表（面砖完成面）B351-01 屋面渗漏检查表（砼结构完成面）B352-01 屋面渗漏检查表（细石砼找平层完成面）B353-01 屋面渗漏检查表（防水层完成面）B354-01 屋面渗漏检查表（保温层完成面）
12、B355-02 屋面渗漏检查表（细石砼保护层完成面）B355-01 屋面渗漏检查表（瓦屋面完成面）过程验收表单过程验收表单B101-10 房间尺寸检查表（砌筑工程）B101-20 房间尺寸检查表（粉刷工程）B102-10 内墙面、顶棚检查表（高级抹灰工程）B102-20 内墙面、顶棚检查表（涂饰工程）B103-20 外墙面检查表（涂饰工程）B104-10 顶棚检查表（吊顶工程）B105-10 地坪检查表（水泥混凝土面层）B105-20 地坪检查表（实木地板）B106-10 内墙面、地面检查表（饰面砖工程）B107-10 进户门、房间门检查表（木门/钢门）B108-10 门窗检查表（铝合金/塑钢
13、）B109 室内栏杆检查表B110 橱柜检查表（木制）B111 开关、插座、配电箱检查表B112 卫浴设备检查表B113 室内给水管道检查表B114 室内排水管道检查表B115 家用电器检查表结果验收表单结果验收表单 验收时间（验收时间（1）地基主体结构砌筑结构屋面工程 地下室砼结构完成面 地下室防水层完成面B331-01 地下室渗漏检查表（砼结构完成面）B332-01 地下室渗漏检查表（防水层完成面）屋面砼结构完成面 室内地面砼结构完成面 室内地面防水层完成面 地坪找平完成面 B351-01 屋面渗漏检查表（砼结构完成面）B311-01 室内地面渗漏检查表（砼结构完成面）B312-01 室内
14、地面渗漏检查表（防水层完成面）B105-10 地坪检查表（细石混凝土面层）砌筑工程完成面 外墙抹灰层完成面 外墙保温层完成面 B341-01 外墙渗漏检查表（砌体结构完成面）B101-10 房间尺寸检查表（砌筑工程）B342-01 外墙渗漏检查表（抹灰层完成面）B343-01 外墙渗漏检查表（保温层完成面）找平层完成面 防水层完成面 保温层完成面 平屋面保护层完成面 瓦屋面完成面管道工程B352-01 屋面渗漏检查表（细石砼找平层完成面）B353-01 屋面渗漏检查表（防水层完成面）B354-01 屋面渗漏检查表（保温层完成面）B355-01 屋面渗漏检查表（细石砼保护层完成面）B355-02
15、 屋面渗漏检查表（瓦屋面完成面）管道工程完成面 B113 室内给水管道检查表B114 室内排水管道检查表检查开始时间检查开始时间检查表单检查表单验收时间（验收时间（2）门窗工程抹灰工程窗框安装完成面 窗扇安装完成面 进户门、房间门完成面B321-01 铝合金（塑钢）门窗渗漏检查表（窗框安装完成面）B322-01 铝合金（塑钢）门窗渗漏检查表（窗扇安装完成面）B108-10 门窗检查表（铝合金/塑钢）B107-10进户门、房间门检查表（木门/钢门）内墙面、顶棚抹灰工程完成面B102-10 内墙面、顶棚检查表（高级抹灰工程）检查开始时间检查开始时间检查表单检查表单吊顶工程完成面B104-10 顶棚
16、检查表（石膏吊顶）涂饰工程完成面 B102-20 内墙面、顶棚检查表（涂饰工程）B103-20 外墙面检查表（涂饰工程）B344-01 外墙渗漏检查表（涂料完成面）B101-10 房间尺寸检查表（粉刷工程）吊顶工程涂饰工程面砖工程墙面贴砖完成面B344-02外墙渗漏检查表（面砖完成面）细部制作橱柜完成面栏杆上漆完成面B110 橱柜检查表（木制）B109 室内栏杆检查表验收时间（验收时间（3）检查开始时间检查开始时间检查表单检查表单卫浴设备安装完成面 B112 卫浴设备检查表 卫浴设备安装电器安装电器安装完成面 B111 开关、插座、配电箱检查表B115 家用电器检查表地砖工程完成面地板工程完成
17、面B106-10 内墙面、地面检查表（饰面砖工程）B105-10 地坪检查表（实木地板）地板地砖工程n 根据项目特征，制定分户验收计划，包括所使用表格和使用时间n 每张表格使用前，监理单位填充必要信息，确定验收项目、验收部位和验收标准分户验收表格使用的准备工作n 监理发放验收表格给总包，总包自检全部合格后填写验收表格n 监理复查，如实填写验收表格，对于不合格项目开出整改通知，监理复查最多进行三轮n 验收表格移交项目部抽查分户验收表格的使用单项分户验收内容验收流程单项分户验收内容验收流程监理最多对总包单位进行3次检查项目部最多对提交表单进行3次检查直至完全整改完毕，方可提交备案验收方式验收方式检
18、查检查单位单位检查时间检查时间检查标记检查标记检查要求检查要求检查频度检查频度合格合格不合格不合格总包 单位检查100%合格后日期向监理单位提交复检申请和表单100%检查监理 单位第1次复检日期监理将发现的质量问题，填写在“质量问题表”中，签发整改通知单要求总包单位整改。总包单位整改完毕并自检合格，向监理单位提交复检申请100%检查第2次复检日期对整改项100%检查第3次复检日期项目部第1次复检日期对发现的质量问题，填写在“质量问题表”中，签发整改通知单要求总包单位整改，监理单位监督执行。监理复检合格后，向项目部提交复检申请按比例抽检第2次复检日期对整改项100%检查第3次复检日期物业细部检查
19、小组第1次复检日期签发整改通知单要求总包单位整改，监理单位监督执行，并对整改结果进行复查，直至100%合格100%检查第2次复检日期验收方式验收方式总包、监理及项目部结果验收表单总包、监理及项目部结果验收表单表面观感表面观感柜门开柜门开启启五金配五金配件件甲醛含甲醛含量量龙骨龙骨成品保成品保护护门板门板旁板后旁板后板及顶板及顶板板木柜面木柜面板板房间房间11/31/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/31/51/7 1/5 1/51/11 1/51/11 1/51/151/151/151/151/171/171/201/15检查项检查/日期部位木制橱柜木制橱柜总包单位：姓名（日期）
20、总包单位：姓名（日期）_张三（1/3）_ _ _监理单位：姓名（日期）监理单位：姓名（日期）_李四（1/5）_ _李四（1/7）_李四（1/11）项目部：姓名（日期）（项目部：姓名（日期）（是否抽查）是否抽查）_王五（1/15）_王五（1/17）_王五（1/20）验收方式验收方式过程验收表单过程验收表单检查项检查/日期部位地下室渗漏检查表（防水层完成面）地下室渗漏检查表（防水层完成面）（1）垫层垫层处理处理（2）表面表面质量质量（3）防水防水层厚层厚度度（4）侧墙侧墙涂料涂料穿墙管道穿墙管道（5）管内管内表面表面（6）密封密封材料材料（7）防水防水层层（8）管道管道位置位置墙面墙面11/31/31/31/31/31/31/31/31/51/71/51/51/91/51/91/52/52/52/52/52/72/72/92/5总包单位：姓名（日期）总包单位：姓名（日期）_张三（1/3）_ _ _监理单位：姓名（日期）监理单位：姓名（日期）_李四（1/5）_ _李四（1/7）_李四（1/9）项目部：姓名（日期）（项目部：姓名（日期）（是否抽查）是否抽查）_王五（2/5）_王五（2/7）_王五（2/9）谢谢 谢谢 ！
