1、2022-12-8 国信紫云臺 个案分析报告2022-12-8 二 推盘信息综述 三 分期推售信息 一 项目基础信息2022-12-8 一 项目基础信息1 项目背景 2 区位及周边配套 3 项目整体规划4 产品信息 5 SWOT分析6 项目总结4项目背景项目背景项目名称国信紫云台项目地址市北区伊春路168号物业类型住宅普通住宅,公寓产品形态高层、公寓、商业占地面积32682建筑面积142160容积率3.2绿化率40%总户数住宅共658户；公寓共306户建筑风格art-deco面积区间90-130平米产品均价145，00装修标准住宅毛坯，公寓精装车位状况740个车位（地上48个，地下692个），
2、车位配比1:1.1物业单位国信物业物业费2.0元/月/平米(含电梯费)开发单位青岛国信置业有限公司营销代理荣置地5区位项目四至：福州路以东，伊春路以北，哈尔滨路以南，合肥路以西。宁安路与伊春路交界处，地处青岛几何中心。区位介绍：新都心开发和地铁建设双重区域发展机遇。交通设施：连接福州路、合肥路、黑龙江路等多条城市主干道，南边即为福辽立交桥，交通四通八达。区位总结：1.四周无价值较高的自然景观资源，前后有夹岭山和双山2.靠近伊春路市场，日常生活很方便3.临近莱钢立交桥，周边噪音及汽车尾气较严重。4.靠近市场和青岛市闲置物资交易市场，环境较嘈杂7周边配套学校：宁安路小学、福州路小学、东胜路小学，(
3、舒曼)丑小鸭幼儿园、市北区实验幼儿园。商业：阳光新业广场、易初莲花，百安居、家乐福、迪卡侬。医院：青岛新永安医院、青岛中医分院、第七人民医院。交通：地铁3号线，有福州路北小区、伊春路、佳木斯路三处公交站点，12、19、23、36、126、208、209、211、212、221、228、308、363、369、603、607、801等多条公交线经过。2022-12-8项目整体规划规划理念：整体呈环状、围合式设计，抬高地平的方式，双景观围墙设计，人车分流。业态分布：住宅、公寓、商业。住宅：五栋28层住宅；公寓：一栋20层公寓。景观打造：局部双景观围墙设计，围合而成超过1万平米的中心园林景观。1新都
4、心核心地段 2福州路地铁交通3社区商业配套完善 4全明户型通透宜居既有价值点2022-12-8户型配比分析户型面积套数占比小套二约9032149%大套二108528%小套三约9017126%大套三124-13011217%主户型：90多的小套二和小套三热销户型：90多小套三，其次是90多小套二。产品分析 产品覆盖公寓和住宅，住宅部分面积89-130，户型设计11种，最大化利用空间，设计合理，符合改善型和刚需型客户需求，主户型：90多的小套二和小套三热销户型：90多小套三，其次是90多小套二ART-DECO建筑风格将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，体现出卓越品质集结而成的国际化生活质感
5、；产品分析2022-12-8优势机遇劣势威胁项目SWOT分析u靠近地铁M3号线，升值潜力巨大。u靠近新市北未来的都市中心新都心。u生活娱乐配套设施完善；u项目周边有公立小学和幼儿园，教育配套较完善；u靠近伊春路市场，日常生活很方便。u公交系统发达，交通便利，出行方便u该项目的户型较好，布局合理。u靠近市场和青岛市闲置物资交易市场，环境较嘈杂，且暂无迁出规划。u容积率高，住宅舒适度低。u楼间距小，部分住宅采光不好。u临近莱钢立交桥，周边噪音及汽车尾气较严重。u处于市北老城区，环境稍差。项目总结1.1.新都心新都心 核心地段核心地段2.2.福州路福州路 地铁交通地铁交通3.3.醇熟住区醇熟住区 商
6、业配套完善商业配套完善4.4.户型设计多达户型设计多达1111种种 全明户型全明户型 通通透宜居透宜居 5.5.坡地造围合坡地造围合 错落分布错落分布 视野无阻视野无阻6.6.打响国信进军青岛第一炮打响国信进军青岛第一炮 2010 2010年伊春路地王项目年伊春路地王项目2022-12-8二 推盘信息综述1 推盘整体信息 2 定位3 媒介4 主题5 目标客群6 重要节点7 推盘分析2022-12-8推盘整体信息 推盘顺序：略过2号楼王 从后往前推推盘整体信息-价格走势 12-1112-1213-0313-0513-07定位分析 定位分析 定位分析 结论 基于以上数据的分析和对本项目住宅产品自身
7、的分基于以上数据的分析和对本项目住宅产品自身的分析发现，本项目客户以析发现，本项目客户以改善客户为主改善客户为主和和首置客户为辅首置客户为辅，青岛青岛本地人本地人为绝对主力客群，且以市北客户居多，市南为绝对主力客群，且以市北客户居多，市南次之，认可本项目区域发展。次之，认可本项目区域发展。定位分析 自项目开始，各类推广并举，合计来电2021批，来访1854批（截止开盘前）分别对各类渠道进行分类统计如下营销活动 2022-12-82013.3.6加推#52012.6.2临时接待中心开放 2012.9.25开盘 首推#1，#6 2012.10.26加推#3 2013.4.18加推#22012.9.
8、16认筹开始 重要节点营销活动2013.2.23-24，国信紫云臺售楼处在元宵佳节之际，开展了丰富的元宵活动，闹元宵、制花灯。2013.5.1五一小长假期间，国信紫云臺举办风筝DIY活动，受到置业者欢迎。2013.5.12母亲节，国信紫云臺举办了一场温馨的插花活动，用鲜花为母亲献上祝福。推盘总结分析推盘由后向前价格低开高走2022-12-8三 分期推售信息1 1.1期推售情况2 1.2期推售情况3 1.3期推售情况4 1.4期推售情况5 推售总结 1.1期推售情况期推售情况推售信息推售信息分期分期1.11.1楼层号楼层号1#、6#开盘时间开盘时间2012.9.252012.9.25推案形态推案
9、形态高层户型区间89-12689-126主力户型89-9389-93小小套三套三推出套数224已售套数215去化率95.9%均价12514 数据截止7月5日6#1#1.2期推售情况期推售情况推售信息推售信息分期分期1.21.2楼层号楼层号3#开盘时间开盘时间2012.10.22012.10.26 6推案形态推案形态高层户型区间89-12489-124主力户型113-124113-124套三套三推出套数112已售套数109去化率97.3%97.3%均价13107 数据截止7月5日3#1.3期推售情况期推售情况推售信息推售信息分期分期1.31.3楼层号楼层号5#开盘时间开盘时间2012.3.620
10、12.3.6推案形态推案形态高层户型区间91-10791-107主力户型91-10791-107套二套二推出套数104104已售套数81去化率77.9%均价13904 数据截止7月5日5#1.4期推售情况期推售情况推售信息推售信息分期分期1.41.4楼层号楼层号2#开盘时间开盘时间2012.4.182012.4.18推案形态推案形态高层户型区间91-12791-127主力户型90-10790-107套二套二推出套数218已售套数84去化率38.5%均价14809 数据截止7月5日1#推盘分期推盘分期推盘楼号推盘楼号开盘时间开盘时间户型区间户型区间主力户型主力户型推案形态推案形态推出推出/已售已
11、售均价均价去化率去化率1.11#、6#2012.9.2589-12690-93小小套三套三高层高层224/2151251495.9%1.2加推3#2012.10.2689-124113-124套三套三高层高层112/1091310797.3%1.3加推5#2012.3.691-10790-107套二套二高层高层104/811390477.9%1.4加推2#2012.4.1891-12790-93小小套三套三高层高层218/841480938.5%4号楼精装公寓7月面世.商业预计9月面世各期楼盘推售总结 数据截止7月5日 总结 国信紫云臺是2010年的地王项目 项目开盘后在价格上领先同区域竞品 值得借鉴 美中不足 1.户型设计多达11种 满足各类用户需求2.低开高走 均价一直上扬1.周边竞品多且自身优势不明显2.离青岛市南行政经济中心有距离3.处于市北老城区，环境稍差4.楼间距过小
