1、从“灰姑娘”到“贵公主”打造湘中第一风情商业街 每位灰姑娘都有她美丽的一面，每位灰姑娘都有她美丽的一面，只是需要人们去发现而已。只是需要人们去发现而已。目前涟钢商业街，目前涟钢商业街，就如同这样一位就如同这样一位“灰姑娘灰姑娘”。需要我们一起去发现、去包装与创造，需要我们一起去发现、去包装与创造，并将其内在特质的财富与精华全部绽放出来。并将其内在特质的财富与精华全部绽放出来。原有口碑原有口碑形象极差形象极差商业气氛不商业气氛不浓，业态杂浓，业态杂项目四大困局项目四大困局新政银根收紧新政银根收紧投资信心下降投资信心下降体量大配套弱体量大配套弱难以重新定位难以重新定位客观的说，涟钢商业街项目形势不
2、容乐观；客观的说，涟钢商业街项目形势不容乐观；四大核心困局立定项目四大核心困局立定项目“灰姑娘灰姑娘”境地。境地。困局一：整体形象与口碑堪忧困局一：整体形象与口碑堪忧涟钢商业街，停工6年，已成为娄底著名的烂尾项目，负面影响大，整体形象与口碑堪忧，市场信心不足。困局二：困局二：城北商业气氛不浓城北商业气氛不浓城市经济重心向城南发展趋势明显，本案所在的城北区域商业环境处于相对弱势，拓步步行街目前租赁情况极差。困局三：困局三：项目量大、形态复杂项目量大、形态复杂30000多平米的商业规模，物业形态复杂，总体规划与配套不完善，项目面临整体重新定位与可持续性经营双重挑战。困局四：困局四：市场投资信心受到
3、影响市场投资信心受到影响当前房地产正处于政策调控中，银根紧缩，投资信心受到抑制。存在困难，是为了让我们去克服自己放弃自己，才是打败自己的致命因素我们要做的，正是要实现项目 从“灰姑娘”到“贵公主”的华丽变身1 1、宏观环境、宏观环境 宏观经济整体回暖：GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升；一线城市房价高位增长：房价居高不下；房地产话题热炒：“地王”频出，媒体连续对房价过高提出批评，房地产及相关话题的热炒不绝于耳；2010年国家调控政策力度加大：提高首付比例，停发三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，市场观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降；关键词：国家新政陆续出台、银根收紧
4、，对投资不利。关键词：国家新政陆续出台、银根收紧，对投资不利。2、娄底市房地产行业发展现状、娄底市房地产行业发展现状 房地产开发投资大幅增长20092009年全市累计完成房地产开发投资年全市累计完成房地产开发投资281720281720万元，同比增长万元，同比增长21.05%21.05%，增幅比去年同期增加增幅比去年同期增加21.1521.15个百分点。个百分点。其中：商品住宅完成投资190384万元，同比增长27.78%；商业用房完成投资43389万元，同比增长66.92%；商用办公房完成投资2128万元，同比增长40%；其它完成投资45819万元，同比减少18.36%。商品住宅销售量价齐升
5、商品住宅销售量价齐升 全市商品房销售面积全市商品房销售面积112.5112.5万万m2m2，同比增长，同比增长25.69%25.69%，其中商品住宅销售其中商品住宅销售面积面积104.28104.28万万m2m2，同比增长，同比增长35.94%35.94%。全市商品房销售额。全市商品房销售额213503213503万元，同万元，同比增长比增长35.89%35.89%，其中商品住宅销售额，其中商品住宅销售额174113174113万元，同比增长万元，同比增长54.95%54.95%。20092009年年1212月全市商品住宅平均销售价格月全市商品住宅平均销售价格16691669元元/m2/m2（
6、含县市），同比上（含县市），同比上涨涨14%14%，环比，环比6 6月份上涨月份上涨8.4%8.4%。全市商品住宅销售平均价格（元全市商品住宅销售平均价格（元/m2/m2）3 3、娄底市商业环境、娄底市商业环境 关键词：商业格局初现，商业竞争加剧。关键词：商业格局初现，商业竞争加剧。经过二十多年演变发展，尤其是近年来市政建设提质升级，娄底在老街、临街经过二十多年演变发展，尤其是近年来市政建设提质升级，娄底在老街、临街商业带基础上逐步形成商业带基础上逐步形成“城南区、中心区、城北商业区城南区、中心区、城北商业区”及及“一中心、多商业一中心、多商业层次层次”的商业格局，新兴商业加之住宅社区商业不断
7、增加，商业竞争加剧。的商业格局，新兴商业加之住宅社区商业不断增加，商业竞争加剧。城北板块五江建材市场板块 沃尔玛、通城电器超市板块拓步家装、布艺、服装板块娄星北路钢材批发市场板块娄星北路国际家具城板块城南板块春园、九亿步行商业街板块长青路商业区板块九龙、家风、银海等家具城板块红太阳、佳惠、银海等家电城板块 一中心与南北分区一中心与南北分区清泉广场商圈：清泉广场商圈：繁荣于计划经济年代，改革开放的各门类大发展，形成了目前以清泉广场为核心商圈的经营格局：清泉大酒店、清泉名店和新一佳超市，以其经营规模之大、环境优雅、品类齐全和档次较高，成为娄底中高档消费者的首选之处。九龙市场和娄底大市场商圈：九龙市
8、场和娄底大市场商圈：九龙市场和娄底大市场的服饰鞋类及小商品中档市场颇具特色，渐成规模，颇受工薪阶层青睐，已成为娄底商界的一个窗口。418418专业商圈：专业商圈：418区域的专业建材装饰、摩托车及配件市场，为娄底专业市场引导和管理颇为成功的典范之一，年销售已超过两亿元。步步高及九亿商圈：步步高及九亿商圈：步步高百货超市，与九亿步行街联为一体，扼守城东，其影响力不可轻视。春园步行街商圈：春园步行街商圈：春园商业步行街开发项目，是市政府实施招商引资与民营富市的重点项目，吸引着许多国际国内品牌商家，如沃尔玛、国美、麦当劳等知名企业都看好这块颇具发展潜力的黄金码头。春园商业步行街总投资为4.8亿元，建
9、筑面积为18万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一体，是商业娱乐化的购物公园。多商业圈多商业圈 4、项目所在片区商业环境、项目所在片区商业环境关键词1：建材为主，电器、家具、家居为辅的城北商业极建材、家居为主餐饮、娱乐休闲、美发等零散市场五江建材、拓步家装国际家具、九龙家具等拓步服装、长青路商业区等区域主要商业形态娄星北路钢铁批发市场钢铁、汽配为主服装、鞋类为主闲散铺面1 1流动人口少，一直没形成闹市。流动人口少，一直没形成闹市。2 2周边环境不好，临街商铺规模小，档次不高。周边环境不好，临街商铺规模小，档次不高。3 3板块内商业业态杂、小商圈多，资源整合难。板块内商业业态
10、杂、小商圈多，资源整合难。4 4聚集人流的核心商业板块少。聚集人流的核心商业板块少。关键词2：购物、休闲娱乐及餐饮消费氛围严重不足。1 1涟钢家属区迅速扩大，消费人群增大。涟钢家属区迅速扩大，消费人群增大。2 2区域无定向消费板块，给项目新空间。区域无定向消费板块，给项目新空间。3 3政府大力引进品牌商家进驻，政策强。政府大力引进品牌商家进驻，政策强。4 4国家鼓励消费以拉动内需促进经济增长，国家鼓励消费以拉动内需促进经济增长，扩大商业消费是大势所趋。扩大商业消费是大势所趋。关键词3：区域商业存在发展机遇 毋庸质疑：项目目前面临四大困局是摆在眼前毋庸质疑：项目目前面临四大困局是摆在眼前的事实，
11、而与有利亦有弊的市场环境，是项目面临的事实，而与有利亦有弊的市场环境，是项目面临的机遇与挑战；的机遇与挑战；那么，我们又该如何扫除笼罩在那么，我们又该如何扫除笼罩在”灰姑娘灰姑娘“身身上的困难，同时创造发挥，以实现项目到上的困难，同时创造发挥，以实现项目到“贵公主贵公主”的华丽转身呢？的华丽转身呢？1 1、周边此类业态成熟，可形成规模互相呼应。、周边此类业态成熟，可形成规模互相呼应。2 2、有广泛客户基础和市场凝聚力、有广泛客户基础和市场凝聚力.3 3、可增加板块的功能性和完整性、可增加板块的功能性和完整性分析：1、本项目在经营建材、家居市场缺乏相对的竞争力，从一个成熟的市场挖掘消费客户存在着
12、时间和品牌的难度；2、楼上商业部分不便销售；3、规模面积相对狭小，车辆进出不是很方便；4、并且要在短时间树立消费口碑和品牌形象有着较大的难度。定位思路定位思路1 1：以以建材、家居为主，将建材与家居市场更进一步做大做强？建材、家居为主，将建材与家居市场更进一步做大做强？优势分析：1、该业态租金承受力不强2、此类业态要求的铺面规模较大、进深较长而且要便于大型车辆的进出和停靠。3、本项目的商铺格局限制了此业态的发展，不利于全面的招商。4、对于项目楼上商铺利用不利，开发商获利额度不大。优势优势定位思路定位思路2 2：发展钢铁、汽配市场，打造钢铁汽配城？发展钢铁、汽配市场，打造钢铁汽配城？1 1、有便
13、利的业态供给条件。、有便利的业态供给条件。2 2、有着很大的生存空间和市场占有率。、有着很大的生存空间和市场占有率。3 3、有稳定的客户群体。、有稳定的客户群体。1 1、目前无此类大型专业市场，存在市场空白。、目前无此类大型专业市场，存在市场空白。2 2、品牌入驻相对容易。、品牌入驻相对容易。3 3、商品规模性和专业性强。、商品规模性和专业性强。4 4、招商难度不大。、招商难度不大。5 5、项目本身特点和建筑定位适合此类业态的发展和规划。、项目本身特点和建筑定位适合此类业态的发展和规划。分析：1、城北目前有三个此类商业步行街，市场基本趋于饱和。2、另外与之前的业态定位相似，原有的烂尾工程形象和
14、口碑不利于本项目的销售与招商。3、竞争激烈、相对饱和的市场不利于打造纯粹性专业市场。优势优势定位思路定位思路3 3：打造纯粹的服装、鞋类等专业批发市场？打造纯粹的服装、鞋类等专业批发市场？欲建成湖南省重要的制造业基欲建成湖南省重要的制造业基地和湘中工业经济中心地和湘中工业经济中心娄底娄底十里钢铁，百里煤海，世界锑都十里钢铁，百里煤海，世界锑都“3+5“3+5“城市群组建，更将大大加快娄底城市城市群组建，更将大大加快娄底城市建设与经济发展，从而进一步扩大娄底城市建设与经济发展，从而进一步扩大娄底城市的湘中辐射力量。的湘中辐射力量。（1 1）20092009年，全省年，全省GDPGDP为为5699
15、.65699.6亿元，亿元，增长增长12.9%12.9%。（2 2）居民年人均餐饮消费水平不断提）居民年人均餐饮消费水平不断提高。高。2009年全年人均餐饮消费达到1200元，同比增长18%。（3 3）娄底娱乐休闲消费迅速增长：）娄底娱乐休闲消费迅速增长：喝玩乐的发展与城市化进程是相辅相成、相伴而生的。其中，公务接待、商务应酬和婚庆乔迁可谓是消费的三足鼎立。目前，全市年餐饮消费额达50多亿元，比计划经济时期增长了几十余倍。娄底经济与餐饮娱乐消费增长迅猛娄底经济与餐饮娱乐消费增长迅猛我公司关于娄底投资者商业投资业态的我公司关于娄底投资者商业投资业态的500500份调查问卷显示：份调查问卷显示：9
16、0%90%以上希望在本区域投资餐饮娱乐业。以上希望在本区域投资餐饮娱乐业。一项商业地产的运营经验表示：发展餐一项商业地产的运营经验表示：发展餐饮娱乐特色商业街区包容性大，其规模饮娱乐特色商业街区包容性大，其规模与本项目体量可相匹配。与本项目体量可相匹配。类型规模位置停车能力业态纵深人流量步行街大中心弱以鞋类服饰为主深大商业街一般中心一般娱乐，电器一般大专业市场大较偏僻好专业器材弱小特色商业街无特定大小临近中心一般带有特色风情的餐饮，休闲，娱乐。一般中优势优势1 1、区域无此类综合商业区，消费人群多。、区域无此类综合商业区，消费人群多。2 2、多元化的行业进驻便于招商和销售，、多元化的行业进驻便
17、于招商和销售，3 3、此类业态利润可观、投资回报时间短。、此类业态利润可观、投资回报时间短。4 4、业态包容性强，利于租赁与销售。、业态包容性强，利于租赁与销售。5 5、对周边区域是个强有力的补充板块。、对周边区域是个强有力的补充板块。分析：1、娱乐、餐饮、休闲为主的商业业态可预测性和可操作性相当大，2、项目周边的商业板块业主对此类商业街的期待很高。3、此业态的投资经营客户相对广泛，对于以后的租赁销售有极大空间。此类业态与已建成的商铺存在配此类业态与已建成的商铺存在配套设施不全问题，后期需要做进套设施不全问题，后期需要做进一步整改，但改造力度不强。一步整改，但改造力度不强。劣势劣势打造湘中最大
18、的集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化观光等于一体的风情商业街。区域内满足项目周边及娄底市常住人群餐饮、娱乐、休闲、生活服务，对外辐射整个湘中城及湖南省。项目形象定位湘中第一风情商业街 规模最大规模最大商业街面积超过商业街面积超过3 3万平方米。万平方米。专业性强专业性强集吃、喝、游、乐、购，完整业态种类。集吃、喝、游、乐、购，完整业态种类。辐射面广辐射面广城北商业各大板块，涟钢家属居住区。城北商业各大板块，涟钢家属居住区。特色性高特色性高集湘中特色餐饮娱乐风情于一体。集湘中特色餐饮娱乐风情于一体。项目打造湘中第一风情商业街，从而这里将成为娄底与湘中人最热闹的娱乐场所，最热门的美食胜地，最热捧的休闲
19、街区，是汇聚湘中人百态娱乐的百态娱乐的“时尚区、活力时尚区、活力街，享乐场街，享乐场”。即如禀赋老上海百即如禀赋老上海百乐门之享乐精神，传承乐门之享乐精神，传承8080年。年。建立在项目打造湘中第一特色餐饮、娱乐生活街的定位之上，我司建议，本项目业态布局应遵循三大原则：1、整体布局以特色餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅。单一业态限制消费范围，同时同质化竞争严重，考虑到项目整体价值发挥及分散风险目标，建议项目以特色餐饮、娱乐、休闲为主，精品、服饰、小百货等业态为辅进行业态布局。2、根据各业态实际要求，必须将项目商铺分布的产品物理特性与各业态租金承受力及其对地理位置的要求强度结合起来进行业态匹配布局
20、。有些业态对于商铺地理位置要求低，则尽量安排布置在高层与偏僻处，而有些业态租金承受力强，对于地理位置的要求高，则应将其安排在好的地段处，这样，将产品的物理特性与业态的承受力结合起来，可以最大限度地发挥项目的产品价值。3、在业态的冷热要求基础上，必须考虑各业态自身经营要求的一般面积大小，在固有的建筑基础上再行对整个项目进行业态区域划分。商业经营的好坏，可以看做是各业态自身生命旺盛与否的体现。但如果不顾及业态的经营空间与市场容纳吸收度的匹配度，建筑再好的商业体，也会显得没有生命力。具体业态规划业态规划，力求相融相生，如阴阳与静动，力求达到互相支持、互相辅助，彼此共赢。项目业态按位置大体分为北、中、
21、南三段业态，南段以特色美食、酒店等业态为主；中间段以娱乐、动漫、网吧等业态为主，北段则以休闲、棋牌室、美容美发等为主。一层商铺业态主体规划一层商铺业态主体规划（特色餐饮达（特色餐饮达70%70%以上，其他为生活型商业如银行、精品、小百货等）以上，其他为生活型商业如银行、精品、小百货等）一楼南北两端：大中型餐厅（海鲜酒楼、湘粤特色酒楼等）高档美发机构（美丝坊、发源地等）一楼南北两端：大中型餐厅（海鲜酒楼、湘粤特色酒楼等）高档美发机构（美丝坊、发源地等）一楼主体：湘中各类特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐饮店、烟酒茶类、小百货精品店等一楼主体：湘中各类特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐饮店、烟酒茶
22、类、小百货精品店等规划示意图规划示意图主体规划：量贩式卡拉主体规划：量贩式卡拉OKOK、大型足浴、按摩、经济型商务酒店等。、大型足浴、按摩、经济型商务酒店等。规划示意图规划示意图二、三楼商铺业态布局示意：二、三楼商铺业态布局示意：主体为餐饮、娱乐、休闲馆，所占比列控制在主体为餐饮、娱乐、休闲馆，所占比列控制在80%80%左右。左右。中间及四、五楼业态布局：中间及四、五楼业态布局：规划娱乐、休闲健身馆与培训机构，所占比列控制在规划娱乐、休闲健身馆与培训机构，所占比列控制在100%100%。主体规划：动漫城、网吧、休闲棋牌室、健身、培训机构等主体规划：动漫城、网吧、休闲棋牌室、健身、培训机构等 项
23、目外立面和内街的灯光重新设计，项目外立面和内街的灯光重新设计，针对项目定位选择有表现力的灯光组针对项目定位选择有表现力的灯光组合达到最佳的视觉效果。合达到最佳的视觉效果。商业街外立面统一重新设计，加强动商业街外立面统一重新设计，加强动感设计，以促进逗留消费，立面风格感设计，以促进逗留消费，立面风格以现代为主，局部古典，增加文化氛以现代为主，局部古典，增加文化氛围。围。产品建议产品建议1 1现代古典立面风格现代古典立面风格产品建议产品建议2 2加强交通组织、增加停车位加强交通组织、增加停车位消费性的业态定位，对于停车位的消费性的业态定位，对于停车位的要求相对高要求相对高 ，建议南北两入口要进，建
24、议南北两入口要进行优质规划，提供尽量多的停车位给行优质规划，提供尽量多的停车位给消费者。消费者。打破现代步行街禁止通车的格局，打破现代步行街禁止通车的格局，建议项目实行南北通车，这样便于消建议项目实行南北通车，这样便于消费者的选择和出行方便。同时可减轻费者的选择和出行方便。同时可减轻入口的停车压力。入口的停车压力。产品建议产品建议3 3加强餐饮排烟排气改造加强餐饮排烟排气改造建议项目与城管、卫生、防疫等建议项目与城管、卫生、防疫等职能单位沟通，与设计单位沟通增职能单位沟通，与设计单位沟通增加项目排烟、排污、排水等设计加项目排烟、排污、排水等设计中心街处建议安装观光电梯，有中心街处建议安装观光电
25、梯，有利于提高项目的形象和功能。也便利于提高项目的形象和功能。也便于以后在此区域业态的招商。于以后在此区域业态的招商。目标目标整体招商达到整体招商达到80%以上，奠定开业基础。以上，奠定开业基础。将百乐门商业街打造成湘中知名商业名片将百乐门商业街打造成湘中知名商业名片构筑起项目湘中第一风情商业街品牌形象构筑起项目湘中第一风情商业街品牌形象10个月实现项目整体约个月实现项目整体约1.7个亿的销售目标个亿的销售目标立起涟钢房房产城市运营商品牌形象立起涟钢房房产城市运营商品牌形象1 1、产权销售式、产权销售式此方式有利于资金尽快回此方式有利于资金尽快回笼，目前国内有产权的商笼，目前国内有产权的商铺多
26、以销售为主。这种方铺多以销售为主。这种方法有利于开发商降低投资法有利于开发商降低投资风险，风险，也让投资拥有自己也让投资拥有自己的个人资产，对买卖双方的个人资产，对买卖双方可谓双赢。但由于出售后可谓双赢。但由于出售后产权零散分布，不利于后产权零散分布，不利于后续经营管理。续经营管理。2 2、租售结合模式、租售结合模式为了达到更好的销售水平，为了达到更好的销售水平，开发商介入到商场的经营事开发商介入到商场的经营事务中，在工程尚未竣工时，务中，在工程尚未竣工时，提前开始招商引租工作提前开始招商引租工作，以以带租约的商铺来吸引更多的带租约的商铺来吸引更多的投资者购买商铺。这种方式投资者购买商铺。这种
27、方式有利于增强投资者信心，最有利于增强投资者信心，最终目的还在于促进销售终目的还在于促进销售。3 3、只租不售式、只租不售式目前国外的大部分商业物业基目前国外的大部分商业物业基本上只租不售。开发商兼具经本上只租不售。开发商兼具经营管理者的角色，目的是通过营管理者的角色，目的是通过物业租赁，收取租金达到赢利物业租赁，收取租金达到赢利的目的。这种长线投资，如果的目的。这种长线投资，如果经营得法，一般在十年内即可经营得法，一般在十年内即可收回全部投资，以后还有长期、收回全部投资，以后还有长期、增值的租金收益，比短期销售增值的租金收益，比短期销售物业的获利要大得多。物业的获利要大得多。商业地产销售模式
28、商业地产销售模式三、销售策略分析三、销售策略分析 销售模式建议销售模式建议主体产权销售，部分租赁或返租。主体产权销售，部分租赁或返租。考虑到项目整体销售经营及回笼资金需要，同时根据考虑到项目整体销售经营及回笼资金需要，同时根据很多大型品牌餐饮娱乐业一般只租不买的特点，我们很多大型品牌餐饮娱乐业一般只租不买的特点，我们建议项目关键龙头商业部分采取租赁与返租形式，而建议项目关键龙头商业部分采取租赁与返租形式，而大部分小商铺则采取完全销售为主，从而做到以龙头大部分小商铺则采取完全销售为主，从而做到以龙头商业带动整个商业街的销售，实现项目快速回笼资金商业带动整个商业街的销售，实现项目快速回笼资金，并对
29、商业街的业态进行整体控制，以保证项目商业，并对商业街的业态进行整体控制，以保证项目商业经营能够持续成功。经营能够持续成功。1、周边板块租金价格扫描：租金基本在30-60元/平米。根据典型商业项目的调查，项目周边商铺租赁和销售价格水平如下：地段面积m租金（元/月）业态拓步步行街北501500运动服饰拓步步行街中间801000生活馆拓步步行街南501380布艺五江建材城临街704500建材五江建材城内铺702450建材沃尔玛周边503350建材大西洋休闲广场180050万/年洗浴，休闲一顿乱呷803600餐饮汽车服务中心802800汽车维修美容四、项目定价四、项目定价选取典型项目租金水平进行销售价
30、格测算，以12年为投资回报期限，销售预价=租金水平12个月12年。1、五江建材城临街商铺：运用预价方式 60元/月12个月12年=8640元/；内街：33元/月，运用预价公式 33元/月12个月12年=4752/；最里面的商铺：25/月，运用预价公式=25元/月12个月12年=36003600元元/；2、沃尔玛超市外侧商铺租金水平为65元/月，运用预价公式=65元/月12个月12年=93609360元元/。3、拓步步行街一层商铺：运用预价方式=70元/月12个月12年=1008010080元元/；但该项目目前经营很不成功，项目租金单个铺面1000元/月基本没市场。周边典型项目销售价格周边典型项
31、目销售价格名称五江建材城临街沃尔玛外侧商铺拓步步行街售价元/8640936093601008010080租金元/m606570（1000元/铺无人要）周边市场的售价与租金对比周边市场的售价与租金对比参照项目周边租售价格，综合本项目的优势特征及品牌力度，建议项目的销售、租赁价格为：一层：10000元（售价）70元（租价）二层的售价和租金为一层的百分之五十左右二楼：5000元（售价）35元（租价）三层的售价和租金为一层的百分之三十左右三楼：3000元（售价）20元（租价）四、五层的售价和租金为一层的百分之二十左右四、五楼：2000元（售价）14元（租价）具体定价具体定价项目总面积：项目总面积：33
32、074.95333074.953，预计总销售额，预计总销售额170844050170844050元，投资回报率达到元，投资回报率达到80%80%以上。以上。一层：一层：1000010000元元（售价）（售价）7070元元（租价）（租价）1000010000元元8724.5128724.512=87245120=87245120二层的售价和租金为一层的百分之五十左右二层的售价和租金为一层的百分之五十左右 二楼：二楼：50005000元元（售价）（售价）3535元元（租价）（租价）50005000元元8724.5128724.512=43622560=43622560三层的售价和租金为一层的百分之
33、三十左右三层的售价和租金为一层的百分之三十左右三楼：三楼：30003000元元（售价）（售价）2020元元（租价）（租价）30003000元元8724.5128724.512=26173536=26173536四、五层的售价和租金为一层的百分之二十左右四、五层的售价和租金为一层的百分之二十左右四、五楼、四、五楼、20002000元元（售价）（售价）1414元元（租价）（租价）20002000元元5363.4375363.437=10726874=1072687420002000元元1537.981537.98=3075960=30759601 1、首要锁定项目本区域与娄底市投资者（以企事业单位
34、中、首要锁定项目本区域与娄底市投资者（以企事业单位中高层、私营老板特别是矿老板为主，娄底人民不差钱）；高层、私营老板特别是矿老板为主，娄底人民不差钱）；2 2、继而辐射娄底周边县市及湖南省内投资者；、继而辐射娄底周边县市及湖南省内投资者；3 3、看好项目市场前景的外地投资者。、看好项目市场前景的外地投资者。五、客户群体定位五、客户群体定位 投资客群定位投资客群定位1 1、涟钢职工及周边居民；、涟钢职工及周边居民；2 2、外地出差及游玩者；、外地出差及游玩者；3 3、周边城镇居民；、周边城镇居民；4 4、项目周边中青年及学生。、项目周边中青年及学生。消费客群定位消费客群定位1 1、娄底市餐饮、娱
35、乐、休闲品牌投资经营置业者；、娄底市餐饮、娱乐、休闲品牌投资经营置业者；2 2、湘中地区特色餐饮、娱乐、休闲品牌投资经营置业者；、湘中地区特色餐饮、娱乐、休闲品牌投资经营置业者；3 3、省内大型餐饮、娱乐、休闲品牌机构。、省内大型餐饮、娱乐、休闲品牌机构。经营客群定位经营客群定位形象预热形象塑造开盘热销持续热销强势蓄水6月初 7月中 8月 9月 10月初 11月中 12月底 2011年3月底尾盘清理 以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定。针对目标客户采用一对一行销策略针对目标客户采用一对一行销策略与坐销相结合，主动走出去营销，利用
36、行销人员、或直邮（DM）、或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取使成为本项目业主或租户。低开高走，分批销售低开高走，分批销售为加强客户的投资与经营信心，建议项目与客户签署合同时候承诺拿出100万作为开业消费券，以促进项目投资与租赁。100 100万消费券开业承诺，增进客户投资与经营信心。万消费券开业承诺，增进客户投资与经营信心。这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，客户这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，客户需要在一年或两年内决定购买的，采用缴付一定期限内的租金作为购买单位需要在一年或两年内决定购买的，采用缴付一定期
37、限内的租金作为购买单位的首期款，刺激租户购买心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。的首期款，刺激租户购买心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。以租金代首期销售策略。以租金代首期销售策略。捆绑销售，以购买一楼连卖楼上二、三楼的方式进行捆绑销售，以最大范捆绑销售，以购买一楼连卖楼上二、三楼的方式进行捆绑销售，以最大范围实现项目的销售。围实现项目的销售。先租后卖：返回前三年租金，可冲抵首付款，一来可以解决前几年年商业氛围不旺所返回前三年租金，可冲抵首付款，一来可以解决前几年年商业氛围不旺所带来的客户经营损失，提升客户投资信心；同时也降低了首付，降低了购带来的客户经营损失，提升客户投资信心
38、；同时也降低了首付，降低了购铺者的购铺门槛。铺者的购铺门槛。计算购入再出租的投资回报率（月租金12个月）/售价=840/10000=0.084不返租销售：（一层单个铺面为例）总价=10000元/M52.65 M=526500元首付5成：263300元返租销售：（一层单个铺面为例）总价=10000元/M52.65 M=526500元526500元8%=42120元三年返租的金额：42120元3=126360元首付5成：263300元冲抵首付款之后的首付：263300元-126360元=136940元首付十万，轻松做临街铺王。首付十万，轻松做临街铺王。1、统一整体招商，先行招进主力商家，按照业态规
39、划，按主力龙头商家、品牌商家、特色商家的秩序先后招驻，力求实现以龙头主力商家进驻，为项目增强品牌效应，同时促进项目销售，以快速回笼资金。七、项目招商策略七、项目招商策略2、对投资者进行商业开业要求，一方面可协助客户登记进驻商家，帮助投资者招商，一方面则在合同中与投资者签定确定业态开业的优惠条款，以确保项目能够在规定的时期内按要求开业。介于本项目的实际开发和历史问题，建议采取一年免租、免息、免物管费优惠政策，以促进项目招商成功。3、在招商进度达到70%时则进行试营业，在达到80%以上，则可开业。招商人员安排招商人员安排由一名招商经理负责，二名招商主管辅助，二十名招商代表为团队的招商小组，在娄底市
40、区和外市区域进行针对性的招商工作。附表招商总面积约：10000左右 招商意向品牌租赁资金总和;根据各楼层的租赁单价和业态所需面积商铺名称商铺面积（）商铺位置城市英雄动漫城2200北侧左二、三楼 百乐迪量贩卡拉OK3000 南侧右二、三楼盛记海鲜1700 南侧右二、三楼发源地美发430北侧入口1-3楼银行440南侧入口一楼老树咖啡1500南侧二、三楼的一半左右具体招商计划具体招商计划商铺名称商铺面积（）商铺位置季季红火锅或长沙火宫殿1200北侧左三楼扬州足浴1200南侧左二楼迪欧咖啡1000北侧右三楼锦江商务酒店3000南侧二、三、四楼交通银行700中心街右三楼轩婷SPA700中心街右四楼大山英
41、语培训700中心街右二楼唯一舞蹈培训学校500中心街左三、四楼人民公社大食堂1500南侧左三楼恒发超市3000北侧右一、二楼招商总面积约：18000左右 具体招商计划具体招商计划火宫殿位于火宫殿位于长沙长沙市坡子街的火宫殿酒家是一市坡子街的火宫殿酒家是一家弛名中外的家弛名中外的“中华老字号中华老字号”企业企业,被誉为被誉为湘湘风小吃的源头、湘菜的主要代表风小吃的源头、湘菜的主要代表,有着深远有着深远的历史渊薮的历史渊薮。两个半世纪的品牌，一代伟人毛泽东的光临，更使火宫殿名扬四海。火宫殿以“火庙文化”为底蕴,辅以名品素食,以其独特风格使历代名人纷纷慕名而来。上海好乐迪餐饮娱乐有限公司上海好乐迪餐
42、饮娱乐有限公司主要是提供娱乐卡拉主要是提供娱乐卡拉OKOK与餐饮服务的企业。与餐饮服务的企业。“好乐迪好乐迪”在全国各地都有着自己的一席之地，门在全国各地都有着自己的一席之地，门店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重庆、店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重庆、哈尔滨、昆明、武汉、西安、乌鲁木齐、济南、哈尔滨、昆明、武汉、西安、乌鲁木齐、济南、大连、杭州、长沙，并已惊人的速度不断的成长大连、杭州、长沙，并已惊人的速度不断的成长发展着。发展着。“好乐迪好乐迪”每家门店平均拥有每家门店平均拥有8080多间包多间包厢，包厢形式也适合不同消费群与欢唱人数，以厢，包厢形式也适合不同消费群与欢唱人数，以人
43、性化的环境格局让消费者享受到贴心的服务与人性化的环境格局让消费者享受到贴心的服务与自在的欢唱。自在的欢唱。一九九四年，盛记投资者一九九四年，盛记投资者盛国平先生开设他本人第盛国平先生开设他本人第一家海鲜酒楼，成为开创星城海鲜入膳的先行者。一家海鲜酒楼，成为开创星城海鲜入膳的先行者。盛记海鲜秉承盛记海鲜秉承“新鲜原料、出品精细、开拓创新、平价新鲜原料、出品精细、开拓创新、平价实惠实惠”的待客理念，以的待客理念，以海鲜产品为龙头，融汇湘、粤、海鲜产品为龙头，融汇湘、粤、川等菜系，时时为顾客朋友提供最新鲜的口感、最享受川等菜系，时时为顾客朋友提供最新鲜的口感、最享受的服务、最实惠的消费为己任。的服务
44、、最实惠的消费为己任。自开办第一家窑岭总店以来，盛记海鲜借连锁自立、与自开办第一家窑岭总店以来，盛记海鲜借连锁自立、与时俱进之势，顺应市民要求及市场需要，于时俱进之势，顺应市民要求及市场需要，于2006年下半年下半年开设海悦分店，现正积极筹备第三、四家连锁分店的年开设海悦分店，现正积极筹备第三、四家连锁分店的开张。开张。招商意向客户餐饮：澳门豆捞、杨裕兴米粉、云南过桥米线、武汉周黑鸭、谭鱼头酒店、锦江商务酒店、永州血鸭、刘记口味虾、人民公社大食堂、辣椒炒肉湘菜馆、季季红火锅、红大妈火锅、迪欧咖啡、名典咖啡、常德牛腩馆、株洲跳跳蛙、金牛角中西餐厅、重庆火锅城、日、韩料理店、长城、五谷杂粮饭店、汇
45、源超市、元味冷饮、常德铁板鱼等娱乐：侯宫酒吧、爵士酒吧、日月同辉卡拉OK、休闲：轩婷女子SPA美容、美体、扬州足浴、杨家将足浴、千一健身房、恒发超市、欣欣瑜伽 体念馆、美丽人生女子体念馆、培训：大山英语培训、唯一舞蹈培训学校、阳光少儿艺术培训学校、其它：南北烟酒总汇、茗福茶庄、老百姓平价药房、张裕红酒专卖店、天泰酒业形象店、移动、电信缴费厅、招商优惠政策：给予业主免租半年到一年优惠。租赁面积超过1000平方米的业主，可在优惠政策上再免六个月租金。物业管理费减免一年优惠。招商促销与公关活动：新闻媒介联动商业街考察湘中行 进驻品牌新闻发布会品牌意向业主招商大会 合作品牌户外推广会七、项目经营管理七
46、、项目经营管理第一阶段第一阶段(10年年6月月-8月月)形象预告：再造百乐门。形象预告：再造百乐门。通过媒介报道、论坛等通过媒介报道、论坛等公关宣传，树立项目的公关宣传，树立项目的整体形象，让目标群体整体形象，让目标群体对项目有整体了解，为对项目有整体了解，为项目吹起响亮的号角。项目吹起响亮的号角。第二阶段第二阶段(10年年9月月-11月）月）形象塑造：湘中第一风形象塑造：湘中第一风情商业街情商业街重拳出击重拳出击,进一步通过媒进一步通过媒介报道、公关活动等传播，介报道、公关活动等传播，发展项目政策支持、开发发展项目政策支持、开发实力、地段升值前景、主实力、地段升值前景、主题商业发展趋势及主力
47、商题商业发展趋势及主力商家进驻等价值传播亮点家进驻等价值传播亮点,扛起本项目的商业发展大扛起本项目的商业发展大旗旗,树立起湘中第一风情树立起湘中第一风情商业街的品牌形象。商业街的品牌形象。第三阶段第三阶段(10年年12月月-11年年3月月)为娄底塑造财富为娄底塑造财富领袖领袖让更多的人对项目及其发让更多的人对项目及其发展价值形成实在的认知展价值形成实在的认知,与目标群体进行深度的沟与目标群体进行深度的沟通交流通交流,达到项目与组团达到项目与组团发展价值的深切渗透于强发展价值的深切渗透于强化化,使其认知项目品、认使其认知项目品、认知企业品牌、认同项目投知企业品牌、认同项目投资经营发展前景，以促成
48、资经营发展前景，以促成销售。销售。项目推广进程项目推广进程八、项目推广八、项目推广项目推广费用计划：项目推广费用计划：根据销售经验，推广费用计划一般为根据销售经验，推广费用计划一般为销售总额的销售总额的1.5%1.5%，即即170844050170844050*0.015=25626610.015=2562661，初步计划为初步计划为256256万。万。第一阶段第一阶段时间：时间：20102010年年6 6月月-10-10月月主题主题：再造百乐门：再造百乐门宣传重点：宣传重点：1 1、政府及涟钢联合打造的精品娱乐、休闲、餐饮商业街、政府及涟钢联合打造的精品娱乐、休闲、餐饮商业街 2 2、炒作：
49、湘中第一风情商业街，再造百乐门、炒作：湘中第一风情商业街，再造百乐门 3 3、品牌的签约和发布招商信息、品牌的签约和发布招商信息 具体推广阶段规划：具体推广阶段规划：公关活动：公关活动：1 1、湘中商业发展峰会、湘中商业发展峰会 2 2、大型品牌签约仪式暨大型招商推广会、大型品牌签约仪式暨大型招商推广会媒体选择：户外大型广告、公交车广告、媒体选择：户外大型广告、公交车广告、娄底晚报娄底晚报、娄底日报娄底日报、现场包装、短信、现场包装、短信第二阶段第二阶段时间：时间：20102010年年1111月月-2011-2011年年1 1月月宣传主题：百乐门商业街宣传主题：百乐门商业街湘中第一风情商业街，
50、掘金城北财富新商机湘中第一风情商业街，掘金城北财富新商机宣传重点：宣传重点：1 1、塑造项目品牌形象、塑造项目品牌形象 2 2、传递销售、招商信息、传递销售、招商信息 公关活动：大型车展、万人冬季长跑活动业主答谢酒会公关活动：大型车展、万人冬季长跑活动业主答谢酒会媒体选择：户外大型广告、电视插播广告、销售资料派发、报纸广告、短媒体选择：户外大型广告、电视插播广告、销售资料派发、报纸广告、短 信、公交车广告、各大卖场咨询招商、销售处广告、交通电台广告等。信、公交车广告、各大卖场咨询招商、销售处广告、交通电台广告等。第三阶段第三阶段时间：时间：20112011年年2 2月月-4-4月月宣传主题：宣
