1、物业管理服务法律法规物业管理服务法律法规及保修、维修责任划分及保修、维修责任划分 培培 训训 讲讲 义义 需要掌握的相关法律法规包括以下类型一、级别分类 1、国家建设部颁布的；2、所在省政府颁布的；3、所在市政府颁布的。说明：深圳市是经济特区，市人大有自己的地方立法权，所以我们所学习的仅涉及国家建设部和市政府颁布的物业管理法律法规，日常用于实际操作的依据市政府颁布的即可。二、行业分类1、物业管理企业资质管理办法；2、物业管理企业财务制度；3、物业管理各类人员培训持证上岗的规定；4、招投标管理办法；5、物业管理行业管理办法。三、实务分类 1、建筑装饰装修管理规定、住宅室内装饰装修管理办法；2、物
2、业服务收费管理办法及指导标准；3、物业管理服务等级标准；4、基金管理规定；5、物业管理考核评分标准；6、深圳市业主大会和业主委员会指导规则。本次培训主要针对的是建设部商品房销售管理办法、深圳市经济特区物业管理条例及实施细则和深圳市业主大会和业主委员会指导规则、深圳市房屋本体维修基金管理规定。物权法（草案）的一些概念。第一讲第一讲 建设部建设部商品房销售管理办法商品房销售管理办法（建设部令（建设部令200188号）号）一、概念理解 商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。“买受人”也就是我们平时所称的“业主”，当然这中间也会发生买受人变更。商
3、品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给并由买受人支付定金或者房价款的行为。二、理解和掌握 第五条：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（可以统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”（掌握主管部门）第十三条：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”（掌握前期物业管理协议的产生时期）第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。并应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商
4、品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。要掌握内容事项。要掌握内容事项。贴示：贴示：在入伙准备阶段，一定要找一份合同原件复印在入伙准备阶段，一定要找一份合同原件复印（涂去姓名），学习掌握约定的内容，为在入伙装修阶（涂去姓名），学习掌握约定的内
5、容，为在入伙装修阶段可能产生的纠纷和责任，特别是保修和维修责任的鉴段可能产生的纠纷和责任，特别是保修和维修责任的鉴定方面。定方面。第三十二条：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供房屋质量保证书、房屋使用说明书。”（这就是行业常称的“两书”，但一般是在交楼、入伙时提供，应了解两书中的内容，实际需要时再详细查阅）第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔
6、偿责任。”（拒绝入伙时的一种理由，注意掌握解释原则谁主张谁举证。业主认为房屋有质量问题拒绝收楼入伙时，仅有主体结构质量不合格才有可能在法律上成立。）第二讲第二讲 深圳市经济特区物业管理条例及实施细则深圳市经济特区物业管理条例及实施细则深圳市业主大会和业主委员会指导规则深圳市业主大会和业主委员会指导规则一、概念理解 住宅区类物业：指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。（新条例草案：物业是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。）业主：是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。（新条例草案和指导规则：业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权
7、利人。）非业主使用人：是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。（仅新条例草案有定义）物业自用部位：自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。（新条例草案根据物权法草案有新定义：物业物业专有部分专有部分是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分）物业共（公）用部位：共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。
8、（新条例草案根据物权法草案有新定义：物业共有物业共有（用）部分（用）部分是指物业中专有部分以外的，属于两个或两个以上业主共有、共用的部分。）物业管理：是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。（新条例草案有新定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。）入住：是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续；入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续
9、的，视为入住。业主大会：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。可以这样理解：业主大会是董事会，业主委员会是总经办，按照董事会的决议进行管理和执行，物业管理企业是外包单位。二、理解和掌握1、业主大会、业主委员会的成立 指导规则第十三条 “业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。前款“法定条件”指物业的入住（用）率达到百分之五十以上
10、或自第一个业主入伙之日起满两年。”第十四条 “街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组一般由五名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。”2、业主大会、业主委员会的领导部门 指导规则第四条 “街道办事处、社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处
11、理好物业管理与社区管理的相互关系。”3、决议通过的原则条例第二十一条 “业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。”4、业主大会的主要职责如下 指导规则第十二条 （一）选举、更换业主委员会的成员；（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；（六）决定专项维修基（资）金的使用、续筹方案，并监督实施；（七）决定物业管理的其他重大事项。业主委员会应当依法履行下列职责 第三十七条：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情
12、（二）组织业主委员会的换届选举；（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；（七）业主大会赋予的其他职责。了解了这些职能，我们才能在日常交流和沟通中把握原则，有理有据的进行解释和分辩。5、条例第二十三条：“物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。”（注意是“根据合同”实施管理，有消息称市主管单位将可能对未签订合同仍在进行管理的小区进行专项整治）6、
13、物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：条例第二十七条：（一）房屋的使用、维修、养护；（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；（三）清洁卫生；（四）车辆行驶及停泊；（五）公共秩序；（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第二十八条“物业管理公司的权利：”（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；（四）选聘专营公司承担专项经营业务。作为物业人所必须要知道的管理工作范围，
14、详细参看条例第五章。7、条例第三十七条“移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：”（一）住宅区规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）其他必要的资料。开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。条例实施细则第十八条：“从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：”（一）条例第三十七条规定的工程建设资料；（二）住宅区各类房屋清单；（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；（五）住宅区未完工的房屋、公用设施
15、、设备及公共场地的竣工日期；（六）条例第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。这些就是应移交的资料，也就是管理处负责资料管理人员应掌握的前期移交资料。8、条例实施细则第三十三条“住宅区房屋本体自用部位及设施的维修责任人为业主。自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。”第三十四条“共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担
16、一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。”第三十五条“房屋毗连部位及设施（以下简称“毗连部位”）的维修责任人为毗连业主。毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼面其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。”“毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维
17、修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。”住宅区维修养护的范围和责任划分，是在日常工作中经常遇到住宅区维修养护的范围和责任划分，是在日常工作中经常遇到的，并且也是容易引起业主误解的地方，必须牢记。的，并且也是容易引起业主误解的地方，必须牢记。总结语 特别是不久将颁布的物权法中，明确了业主“物业专有部分”的排他性，在管理服务过程中需要非常谨慎这个“排他性”，否则很可能就被业主索赔或告上法庭。第第 三三 讲讲深圳市房屋本体维修基金管理规定深圳市房屋本体维修基金管理规定 因国务院2003年6月8日颁布并于9月1日开始执行的中华人民共和国物业管理条例已经将深圳市原条例中的“
18、两金”，即“公用设施专用基金”和“住宅维修基金”（也就是本体维修基金）统一改变为“物业共用部位、共用设施设备专项维修资金”（以下简称专项维修资金），深圳市也正在酝酿修改地方法规，政府也在着手制定政策解决改变后的遗留问题，因此我们这里只学习和研讨“住宅维修基金”的管理和使用。深圳市房屋本体维修基金管理规定以下简称管理规定。一、本体维修基金的产生 1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过,根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议关于修改深圳经济特区住宅区物业管理条例的决定修正，其中提出了维修基金的概念，其实施细则进行了详细描述。199
19、7年3月深圳市住宅局颁布了深圳市房屋本体维修基金管理规定，明确了本体维修基金的管理和使用办法。二、本体维修基金的交纳 条例细则第四十九条“住宅区竣工支付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。条例实施前入住的业主，自条例实施之日起缴交住宅维修基金。”管理条例第三条“业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。”“条例实施之前已人住并超过保修期的房屋的本体基金,由业主自条例实施之日起按月缴交,但经业主管委会或多数
20、业主同意,可以缓自本规定实施之日起缴交。”“因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。”掌握如下几个要点：掌握如下几个要点：1、自保修期满第一个月起开始收取。2、本体维修基金只是积累，不受业主变更的影响；且同管理费一样，对于租户拖欠，业主负连带缴交责任。3、交纳标准不是始终不变的。4、空置房也一样要交纳，不论业主是谁。三、本体维修基金的交纳标准 管理条例第四条“本体基金缴交的标准,执行本规定所附的指导标准。指导标准每二年制订和发布一次。各业主管委会可根据房屋的使用状况的本体基金积累状况,经与物业管理公司协商后,对本体基金缴交标准作适当调整。本规定实施之前已收取的本体基金,按本规
21、定进行管理和使用。”条例细则第五十一条“住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。”掌握如下几个要点：掌握如下几个要点：1、政府公布的只是指导标准，但一般都是执行其公布的标准，否则会引起业主的抵触情绪。2、收取或改变标准前一定要公布政府的指导标准，取得业主们的认可。3、基金续筹基金续筹办法的依据。四、本体维修基金的用途 管理条例第五条“本体基金按照取之于民,用之于民的原则,用于房屋本体共用部位的维修养护。”第六条“共用部位的维修养护由管理处组织实施,其费用从本体基金中支出。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设
22、施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体共用上下水主管道、共用防盗监控设施等。”掌握基金使用的范围，不可任意使用，否则可能引发业主的不满和责任追究。五、本体维修基金的使用规定 管理条例第七条“本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程，下同)；用于中修以上维护工程时，须经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意。”“房屋共用部位的大、中、小修
23、标准执行国家建设部有关标准。整个小区(大厦)本体基金不够支出时，经业主管委会决定，由全体业主分摊；单栋房屋本体基金不够使用时，经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。”第八条“管理处应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主管委会审议通过。业主管委会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意；急修工程应在7日内答复，逾期视为同意。”掌握两个要点：掌握两个要点：1、几种使用情况的权限规定。2、应提交使用计划及审批规定。六、本体维修基金的使用权限规定 管理条例第九条“如业主管委会或该栋房屋50%以上业主不同意使用本体基金用于中修以上
24、维护工程，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请,经区住宅管理部门核准后实施。”第十条“管理处使用本体基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后,日常维护和零星小修由管理处主任签证，作为本体基金支出记帐凭证；中修以上工程应出具施工项目清单,由管委会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。”掌握基金的使用权限是合法进行管理维护的基本保障。关于大、中、小修的界定，本讲提供国家城乡建设环境保护部（建设部的前身）1984年11月8日颁布城乡建设环境保护部批准房屋修缮范围和标准（试行）（
25、未废止）的规定：修缮工程分类修缮工程分类 2.1按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。2.2 翻修工程翻修工程。2.2.1凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。2.2.2翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。2.2.3翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。2.2.4翻修工程主要适用于：2.2.4.1主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。2.2.4.2因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。2.2.4.3地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。2.2.4.4无修缮价值的房屋。2.2.
26、4.5基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。2.3 大修工程大修工程。2.3.1凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。2.3.2大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的以上以上。2.3.3大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。2.3.4大修工程主要适用于严重损坏房屋。2.4 中修工程中修工程2.4.1凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。2.4.2中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的以下以下。2.4.3中修后的房屋以上必须符合基本完好或完好的要求。2.4.4中修工程主要适用于一般损坏房屋。2.5 小修工程小修工程2.5.1
27、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。2.5.2小修工程的综合年均费用为所管房屋时造价的以下以下。3 3 修缮范围修缮范围3.1房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是：3.1.1用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由用户负责赔修；3.1.2用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理；3.1.3因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。说明：一般行业内遵循的是1000元以下的基金使用可以由管理处主任审批后使用。七、本体维修基金的管理规定
28、 管理条例第十一条“管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。”第十二条“本体基金的收支项目，由管理处每三个月公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部)，并接受有关部门和业主的监督和质询。”第十六条“经业主管委会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定规定的本体基金比例,超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主管委会决定提高本体基金标准弥补。”掌握如下几个要点：掌握如下几个要点：1、本体维修基金是以房屋本体每栋设立帐号。2、每三个月公布一次收支状况。3、不足部分的冲抵原则
29、。第四讲物权法（草案）一些基本概念理解所有权 所有权是各国物权法或财产法的通用概念。在罗马法中，被定义为对所有物的完全支配权。后世法学家概括为：从积极方面对其物有为（实施）各种行为的权利，如使用、收益和处分等。从消极方面有禁止他人对其物为（实施）任何行为的权利。所有权具有绝对性、排他性和永续性三大特征。大陆法系奉行一物一权原则 也就是一物之上不能同时存在两个所有权；但是，一个所有权同时由多数人享有，则并不为法律所禁止。这种由多数人对同一物享有所有权的现象，被称为共同所有权，简称共有。共有的一般特征：表现为同一物、多个所有人和一个所有权。共有也是所有权的一种形态。共有 分为按份共有和共同共有。引
30、用的是1986年颁布的中华人民共和国民法通则中的概念。“按份共有”的典型形式是：股份制企业。“共同共有”的典型形式是：夫妻共有、家庭共有和法定继承共有。建筑物区分所有权 是指就建筑物的某个特定部分所享有的所有权的抽象概括。各国立法的称谓不一，此次采用的是日本立法的用语。关于建筑物区分所有权的性质，各国立法和学说主张的不尽相同。日本主张专有权说，瑞士主张共有权说，德国主张专有权和共有权结合说。物权法（草案）第73条规定“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”显然采纳的是德国的结合说，也就是我们平时工作中对维修责任的理解和区分。再 接 再 厉互 补 共 勉规范管理 诚信服务人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。
