1、-1龙湖项目成本管理控制龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理与招投标、合同管理 主讲：周世艾主讲：周世艾2011年年12月月23日日-2龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制-3龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制-4 龙湖成本管理的目标龙湖成本管理的目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 龙湖成本管理的基本内容龙湖成本管理的基本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本
2、 -5龙湖成本管理的宗旨与目标龙湖成本管理的宗旨与目标宗旨：宗旨：以以经济合理性经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势形成行业成本优势 。目标：目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程价值工程-6房地产企业的主要成本管理内容有：房地产企业的主要成本管理内容有：人力的成本人力的成本时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精细度管理的程度、精细度售后的成本售
3、后的成本-7成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境影响成本的因素影响成本的因素自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工-8成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度招标管理办法招标管理办法合同管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法工程款支付管理办法成本管理的管理体系成本管理的管理体系-9开开发发成成本本销销售售费
4、费用用开发间接费开发间接费税税金金土地成本土地成本前期工程费前期工程费配套设施费配套设施费基础设施费基础设施费建安工程费建安工程费 工程相关费工程相关费后续成本后续成本管管理理费费用用财财务务费费用用建设期返工费建设期返工费优化设计费用优化设计费用相相关关责责任任部部门门物物业业公公司司工工程程部部造造价价采采购购部部研研发发设设计计部部发发展展部部成本成本财财务务部部本本成成发发开开接接直直营营销销部部勘察设计费勘察设计费项目全成本的纵向分解项目全成本的纵向分解-10项目制管理组织形式项目制管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务
5、部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员公司运营总监公司运营总监-11龙湖项目部主要职能龙湖项目部主要职能 n产品研发定位产品研发定位n施工组织和管控施工组织和管控n成本测算和控制成本测算和控制n营销策划和销售营销策划和销售n客户管理品质保证客户管理品质保证-12目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）（规划指标表）整理建筑标准、产
6、品配置整理建筑标准、产品配置 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 相应项目工程造价历史成本数据相应项目工程造价历史成本数据 参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本测算场同类产品成本测算-13正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产品标准（产品标准、市场情况、市场情况、历史成本数据库历史成本数据库）测算方式测算方式（估算、概算、预算）（估算、概算、预算）团队工作团队工作反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本反推计算成本目标成本测算的方法目标成本测算的方法-1
7、414u目标成本目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，并预测未来价格利润，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时参考历史成本数据资料，走向，同时参考历史成本数据资料，预先制定并预先制定并力争控制的产品成本力争控制的产品成本u目标成本作为产品目标成本作为产品未来成本的控制依据未来成本的控制依据，是产品，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线理等措施
8、的努力，需要实现的产品成本的控制线-15土土地地投投资资论论证证阶阶段段目标成本目标成本(土地版土地版)项项目目启启动动阶阶段段目标成本目标成本(启动版启动版)方方案案设设计计阶阶段段目标成本目标成本(方案版方案版)初初步步设设计计阶阶段段目标成本目标成本(执行版执行版)工工程程实实施施阶阶段段目标成本目标成本(调整版调整版)竣竣工工阶阶段段项目竣工成本项目竣工成本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行-16模型在项目运作各阶段的作用模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同同n项目拿地阶段项目拿地
9、阶段决策支持，风险控制决策支持，风险控制n项目研发阶段项目研发阶段经济控制，设计优化经济控制，设计优化n项目建设阶段项目建设阶段成本控制，销售控制成本控制，销售控制n项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比分析，指导新项目-17建筑技术经济指标对项目评价指标的影响建筑技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,2
10、00 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439-18*项目工期延后对项目评价指标的影响项目工期延后对项目
11、评价指标的影响单位单位按原工期按原工期延期延期1 1年年内部收益率内部收益率24.37%24.37%19.10%19.10%净现值净现值元元16,017 16,017 13,756 13,756-19*可售与不可售比例变化对评价指标的影响可售与不可售比例变化对评价指标的影响单位单位方案阶段指标方案阶段指标初步设计指标初步设计指标花园洋房花园洋房平米平米78,448 78,448 89,286 89,286 地下车库地下车库平米平米18,115 18,115 15,110 15,110 物管用房物管用房平米平米799 799 1,128 1,128 总建筑面积总建筑面积97,362 97,362
12、 105,524 105,524 内部收益率内部收益率15.53%15.53%50.51%50.51%净现值净现值元元305 305 2,224 2,224-20项目团队项目团队 确定产品定位和销售确定产品定位和销售价格、销售进度价格、销售进度研发部研发部根据规划条件根据规划条件 和市和市场定位进行预案的场定位进行预案的调整或重新考虑方调整或重新考虑方案（产品业态、标案（产品业态、标准）准）造价采购部造价采购部项目目标成本测算项目目标成本测算计划财务部计划财务部根据售价、销售进度、根据售价、销售进度、成本测算、进行财务成本测算、进行财务指标计算指标计算-21拿地以后拿地以后项目团队对拟建项目进
13、行项目团队对拟建项目进行详细策划详细策划，设设定项目市场定位、产品定位，定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；超过土地版的收益指标；-
14、22 目的目的 对项目进行沙盘推演，对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预见和决策未来，设定产品，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目 风险，提出预案风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺做出承诺-23工程部工程部提供现场布置方案提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临提供施工用水电以及甲方临设设置方案设设置方案初步施工方案及土石方平衡初步施工方案及土石方平衡对比对比提供方案、初步设计图提供方案、初步设计图提供产品建造标准提供产品建造标准基础方案对比基础方案
15、对比造价采购部造价采购部目标成本分解目标成本分解进行成本敏感性分析进行成本敏感性分析编制合约规划编制合约规划研发部研发部计划财务部计划财务部财务指标计算财务指标计算-24项目合约规划项目合约规划目的目的l将各费项成本将各费项成本对应分解对应分解成未来可执行的合同成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价同造价-25工程部工程部现场签证、技术核定的现现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划的管控、编制进度计划提供施工图提供施工图设计变更的控制、设计变更的控制、专项工程的优化专项工程的
16、优化造价采购部造价采购部签证变更的费用审核、签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、动态成本的跟踪和回顾、成本调整成本调整研发部研发部计划财务部计划财务部财务指标的动态跟进财务指标的动态跟进资金计划审核资金计划审核互动互动-26n动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果项）的实际成本与目标成本的控制结果n在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分；划进行拆分；结合合同或预算造价对目标成本进结合合同或预算造价对目标成本进行调整
17、行调整n合同变更合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整调整动态成本管理动态成本管理-27动态成本管理动态成本管理n成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程了成本控制是一个动态过程n动态成本管理的目的意义动态成本管理的目的意义 保证成本处于可控保证成本处于可控 保证目标成本实现保证目标成本实现 提供成本决策依据提供成本决策依据-28成本动态重大事项及预警成本动态重大事项及预警 成本管理异常事项披露成本管理异
18、常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容-29工程部工程部审核工程竣工资料审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估对供应商进行相关履约评估设计总结设计总结造价采购部造价采购部与供应商进行竣工结算与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）（含材料供应结算）编制竣工成本并
19、与目标编制竣工成本并与目标本（执行版）比较本（执行版）比较研发部研发部计划财务部计划财务部财务决算财务决算核算最终的财务指标核算最终的财务指标-30一、基本情况的概要一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的下达成本目标的分解成本目标的分解成本目标的完成成本目标的完成二、分解和完成的对比二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析情况进行对比分析基本结论基本结论目标成本和实际成本的对比分析目标成本和实际成本的对比分析-311 1）、工程概况主要包括：）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。
20、工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2 2）、特征指标主要包括：）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙窗面积窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外墙周长外墙面积（标准层外墙周长 总高）一般总高）一般0.230.230.28 窗地比：外墙窗面积窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积建筑（地面）面积 体型系数：建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长外表面积（标准层外墙周长 总高）总高）-32 面积系数：面积系数：=规划建筑面积规划建筑面积/造价计算建筑面积造价计算建筑面积 （规划面积（规划面积/建筑面积）建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存造价面积与规划面积由于计算规
21、则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数整系数 （系数大于（系数大于1 1成本指标乘以系数，系数小于成本指标乘以系数，系数小于1 1成本指标除以系数）成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系经济指标和技术指标与面积系数的关系-334 4）、经济指标包括：）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标单位工程人工费和单位面积人工费指标 各分部工程造价和单位面积造价指标各分部工程造价和单位面积造价指标 各种主要材料的消耗量和单位
22、面积消耗指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表-34 根据拟建单位工程特征指数和设计标准在历史数根据拟建单位工程特征指数和设计标准在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数、历史成本，结合拟建项目的情况，数、历史成本，结合拟建项目的情况，测算拟建项测算拟建项目单位工程的造价成本目单位工程的造价成本 找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调情况对主要材料、人工费、规
23、费按市场价格进行调整。整。-35基础部分：基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表-36参考指标参考指标 A类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋 47.72千克、水泥千克、水泥 86.69千千克、预拌砼克、预拌砼 0.33立方立方 B类高层（主体）类高层（主体）钢筋钢筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千千克、预拌砼克、预拌砼 0.35立方立方 当窗墙比为当窗墙比为0.28，体型系数为，体型系数为0.28时，主体结构时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为及粗装修部分的造价基数约为1-37建设建设安装安装完成完成投使投使入用入用投投资资可行性研究可行性研究投投资资合
24、发合发同包同包决立决立策项策项100%勘察设计勘察设计前期工程前期工程施工采购施工采购竣工验收竣工验收-38土地投资论证土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理 配置配置 结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论论 证项目投资可行性证项目投资可行性 参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型利用投资分析模型测算控制土地成本测算控制土地
25、成本投资论证阶段的控制投资论证阶段的控制-39l投资决策至初步设计阶段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为本阶段投资控制的效果约为75%75%80%80%，控制投资的，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低阻力最小，控制投资需要的成本最低 l深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为较，本阶段投资控制的效果约为15%15%20%20%l施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为施
26、工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%5%以内以内，控制投资阻力较大，控制成本较高控制投资阻力较大，控制成本较高 设计阶段投资控制效果设计阶段投资控制效果-40控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要控制控制价值区价值区-4141方案设计控制要点方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设综合管网的初步布置，水电设备房
27、的位置备房的位置窗地比、平面周长、体型系数窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断项目分部分项工程及部品部件的价值判断-42案例：案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，栋高层，4个个18层、层、4个个33层层总用地面积总用地面积平方米平方米45975.645975.6容积率容积率2.52.5建筑占地面积建筑占地面积平方米平方米10624.510624.5建筑密度建筑密度%不大于不大于35%
28、35%23.11%23.11%绿地率绿地率%31.53%31.53%总建筑面积总建筑面积平方米平方米150528.6150528.61 1）地上建筑面积）地上建筑面积平方米平方米1149361149362 2）地下建筑面积）地下建筑面积平方米平方米35592.635592.6其中地下车库面积其中地下车库面积平方米平方米29403.429403.4-43高层与高层、花园洋房的的成本比较高层与高层、花园洋房的的成本比较容积率容积率密度密度单体单体 建造费建造费总成本总成本销售销售价格价格18183232层层高层高层不变不变小小大大优、优、中中、差、差中中12121818层层高层高层不变不变大大小小
29、优优、中、差、中、差中中花园洋房花园洋房不变不变大大大大优、中、优、中、差差高高-44 对业态和户型的多方案设计比较，通过比较对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，从而获得最大得房率和销售面积，获得最大销售额获得最大销售额和高额利润。和高额利润。-45某项目技术经济指标对项目评价指标的影响某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态业态单位单位原技术经济指标原技术经济指标变化后的技术变化后
30、的技术经济指标经济指标单位建筑面积单位建筑面积创利能力创利能力花园洋房花园洋房平米平米 66,900 66,900 82,350 82,350 1,278 1,278 小高层小高层平米平米 113,100 113,100 95,200 95,200 1,097 1,097 小商铺小商铺平米平米 1,200 1,200 3,600 3,600 3,201 3,201 地下车库地下车库平米平米 35,843 35,843 35,448 35,448 -幼儿园幼儿园平米平米 500 500 500 500 -总建筑面积总建筑面积 217,543 217,543 217,098 217,098 容积率
31、容积率 1.5 1.5 1.5 1.5 内部收益率内部收益率16.87%16.87%22.15%22.15%净现值净现值元元 2,166 2,166 3,439 3,439-46初步设计（扩初设计）阶段控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点 各建筑、结构、构造做法及建筑选材各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式结构型式、基础型式、挡墙形式的选择、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向管线布置走向变配电系统变配电系统道路断面道路断面公摊面积与公摊系数优化公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本精装修配置标准与成本钢筋
32、、砼用量钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计门窗开启方式及分隔设计-47 控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能必要使用功能的同时的同时成本最合理。成本最合理。产品定位产品定位-48公摊面积的组成公摊面积的组成n垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯
33、；管道井、提物井、室外楼梯；n墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；n设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积面积-49所以上表也表示为：所以上表也表示为：功能（或效用）功能（或效用）价值价值=；成本（或费用）成本（或费用）F V=C-50（2）技术经济比较）技术经济比较n人防工程决策人防工程决策n土建车库与机械车库的技术经济比较土
34、建车库与机械车库的技术经济比较n电梯、空调的配置方式电梯、空调的配置方式n地下车库最少车位、面积及收益测算地下车库最少车位、面积及收益测算n基础形式、主体结构形式、挡墙形式基础形式、主体结构形式、挡墙形式 -51一般施工方案中可能影响结算的内容一般施工方案中可能影响结算的内容n施工平面布置中施工设备的选择和配置施工平面布置中施工设备的选择和配置n塔机的选型、安装高度、安装位置塔机的选型、安装高度、安装位置n基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案n钢筋的搭接方式、钢筋的搭接方式、角码铁角码铁的加工及布置的加工及布置n对拉螺杆的设置方式对拉螺杆的设置方式（
35、防水、不防水）（防水、不防水）n止水带的设置方案和材料选用止水带的设置方案和材料选用n其他可能增加费用的施工措施等其他可能增加费用的施工措施等-52设计变更的类型设计变更的类型针对施工图设计内容出现漏错项而提出的设计理解和针对施工图设计内容出现漏错项而提出的设计理解和确认、设计补充和完善确认、设计补充和完善在施工图设计基础上提出的优化设计，在原施工图设在施工图设计基础上提出的优化设计，在原施工图设计基础上改变主要材料、作法的优化设计计基础上改变主要材料、作法的优化设计原施工图基础上发生的功能改变而提出的变更原施工图基础上发生的功能改变而提出的变更专业工程师管理不到位对施工图设计漏错项的疏忽专业
36、工程师管理不到位对施工图设计漏错项的疏忽-53 技术洽商技术洽商 由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定 针对施工图上出现的不清楚；错漏；平、立、剖尺针对施工图上出现的不清楚；错漏；平、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工而做出的技术洽商而做出的技术洽商 -54 现场经济签证原因现场经济签证原因 现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认 由于施工条件达不到标准由于施工条件达不到标准（现场工程交接未达到标（现场工程交接未达到标准，墙准，墙 面垂
37、直度、平整度、净空尺寸、标高、空间面垂直度、平整度、净空尺寸、标高、空间方正等）方正等）合同外工作内容，障碍的清除、迁移等合同外工作内容，障碍的清除、迁移等 设计变更、材料替换引起的拆除、返工设计变更、材料替换引起的拆除、返工 -55现场经济签证类型现场经济签证类型设计变更原因引起的设计变更（返工）签证设计变更原因引起的设计变更（返工）签证主材、主要工艺变化引起的变更签证主材、主要工艺变化引起的变更签证市场价格发生无法预测的价格签证市场价格发生无法预测的价格签证技术措施和质量标准不清晰造成的费用签证技术措施和质量标准不清晰造成的费用签证场地移交不清或施工条件变化引起的增加工程量签证场地移交不清
38、或施工条件变化引起的增加工程量签证合同出现漏项或清单说明不清引起的签证合同出现漏项或清单说明不清引起的签证措施费签证措施费签证-56景观方案设计阶段景观方案设计阶段 完成景观空间的特征塑造，完成景观空间的特征塑造，确定各种景观空间确定各种景观空间（开（开放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，放空间、半开放空间、私密空间等）内的平面布局，景观元素组织，限定景观要素的尺度、材质、色彩景观元素组织，限定景观要素的尺度、材质、色彩等，竖向关系梳理，场地等，竖向关系梳理，场地景观亮点形式景观亮点形式（喷泉、水（喷泉、水景、雕塑），软景布局的空间关系，景、雕塑），软景布局的空间关系，软景效果意向软
39、景效果意向及基调树种骨干树种。及基调树种骨干树种。-57景观初步设计阶段景观初步设计阶段 确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定种植定位及物种规格数量位及物种规格数量、小品及景观构筑物小品及景观构筑物详图等与效详图等与效果相关的全部技术参数，以及果相关的全部技术参数，以及景观家具景观家具（灯具、标（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。提供工程量计算供甲方进行成本核算。-58
40、景观工程成本管理措施景观工程成本管理措施l景观工程分不同设计阶段成本控制，景观工程分不同设计阶段成本控制，方案阶段方案阶段是是景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观景观工程成本控制最重要的前控制阶段，占景观工程成本控制的工程成本控制的80%以上以上 l乔木或贵重苗木部分由甲供乔木或贵重苗木部分由甲供l景观景观效果过程控制效果过程控制 控制移栽等造成的损失控制移栽等造成的损失l建立苗木基地或自己的建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木苗圃积累苗木资源资源l严格管理现场收方结算严格管理现场收方结算-59某项目景观成本分解某项目景观成本分解景观分区景观分区景观面积景观面积配置苗木配置苗木单方成本单方成
41、本总造价总造价市政绿化市政绿化隔离带隔离带1300013000平米平米香樟、广玉兰、香樟、广玉兰、银杏、雪松、银杏、雪松、刚竹、鸢尾、刚竹、鸢尾、草坪等草坪等270270元元351351万元万元-60体验区的特征：体验区的特征：包括显性和隐性特征。包括显性和隐性特征。显性特征：显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计主要通过观察体验计、导示系统和灯光设计主要通过观察体验隐性特征：隐性特征：通过感观、情感、思考、行动和关联等五通过感观、情感、思考、行动和关联等五种体验种体验-61售楼处功能分区：售楼处功能分区：1 大门辐射区大门辐射
42、区2 接待迎宾区接待迎宾区3 模型展示区模型展示区4 销售洽谈区销售洽谈区5 展板宣传区展板宣传区+销控区销控区6 工法展示区工法展示区7 签约区签约区8 财务区财务区9 室内外休闲区室内外休闲区10 办公区办公区-62 售楼处空间装修关注点：售楼处空间装修关注点：动线动线-功能分区、参观路线合理功能分区、参观路线合理 比例比例-各功能区空间分布合理各功能区空间分布合理 层次层次-按功能区接待递进按功能区接待递进 灯光灯光-温馨柔和温馨柔和 表达表达-体现人文和企业理念体现人文和企业理念 惊喜惊喜-环境和服务环境和服务-63l影响样板房装修成本的主要因素影响样板房装修成本的主要因素1）、样板房
43、装饰风格定位样板房装饰风格定位2）、样板房装饰材料标准样板房装饰材料标准3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价样板房风格影响样板房家具小品风格和造价-64 景观体验区设计关注要点景观体验区设计关注要点 空间组织及体验动线，空间组织及体验动线，主入口设计，主入口设计，主景观设计，主景观设计，样板庭院，体验展示空间样板庭院，体验展示空间 入户设计，入户设计，水景设计，水景设计，硬质铺装材料等。硬质铺装材料等。-65控制样板区景观成本的措施控制样板区景观成本的措施1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内版的分解测算控制范围内2
44、）、景观除售楼处区域外尽量减少硬景。景观大道景观除售楼处区域外尽量减少硬景。景观大道突出气势，售楼处区域注重细节和情景营造。所有突出气势，售楼处区域注重细节和情景营造。所有乔木均回收再利用。乔木均回收再利用。3）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果和效果，控制名贵苗木的数量和效果4）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等-66n准确进行成本测算的基本要求是什么准确进行成本测算的基本要求是什么 n
45、你体会成本测算的难点有哪些你体会成本测算的难点有哪些n怎样才能实现成本管理的目标怎样才能实现成本管理的目标交流提纲交流提纲-67一般公司招投标机构设置一般公司招投标机构设置有的有的公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导公司招投标小组：负责公司招投标工作的领导决策，负责对全部招投标工作的监管决策，负责对全部招投标工作的监管小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务小组成员：董事长、总经理、主管副总经理、财务总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总总监、总工程师、项目经理部总经理、工程管理总经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、经理、成本管理部经理、工程管理部招标工程师、建材采购（工
46、程材料设备采购）协调小组成员组成建材采购（工程材料设备采购）协调小组成员组成-68营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目总监项目总监项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员精装修项目部精装修项目部景观项目部景观项目部龙湖公司部门、项目运营构架龙湖公司部门、项目运营构架计划财务部计划财务部发展部发展部运营副总运营副总-69龙湖造价采购部组织构架龙湖造价采购部组织构架造造价价采采
47、购购部部成本中心成本中心采购中心采购中心招标中心招标中心造价工程师造价工程师景观采购工程师景观采购工程师装饰采购工程师装饰采购工程师材料采购工程师材料采购工程师设备采购工程师设备采购工程师招标工程师招标工程师-70龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容龙湖招标小组是根据每单招标工作的具体内容成立的临时团队成立的临时团队 分工分工研发部负研发部负责实施的责实施的招标招标工程部负工程部负责实施的责实施的招标招标造价采购部负责实施的招标造价采购部负责实施的招标材设材设招标招标土建安土建安装工程装工程精装工程精装工程景观工程景观工程组长组长研发部职研发部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负
48、责人造价采购部职能负责人造价采购部职能负责人副组长副组长造价采购部造价采购部职能负责人职能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人-71组组员员运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总运营副总精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人精装部职精装部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人景观部职景观部职能负责人能负责人工程部职工程部职能负责人能负责人招标中招标
49、中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理招标中招标中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理采购中采购中心经理心经理工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师工程技术工程技术支持组专支持组专业工程师业工程师-72招标范围招标范围序序号号招标方式招标方式适用范围适用范围1 1公开招标公开招标因属于民营企业，一般不
50、采用因属于民营企业，一般不采用2 2邀请招标邀请招标5050万元以上（含万元以上（含5050万元）的单项工程万元）的单项工程 金额在金额在3030万元以上（含万元以上（含3030万元）的单次万元）的单次材料设备采购材料设备采购3 3比价比价/询价询价 即简易招标即简易招标小于小于5050万元的单项工程万元的单项工程 小于小于3030万元的单次材料设备采购万元的单次材料设备采购 战略合作或年度合作的分供方选择战略合作或年度合作的分供方选择-73招标范围招标范围 以下条件的工程项目和材料设备采购，以下条件的工程项目和材料设备采购，可不进行招标可不进行招标 工程类：工程类：水、电、气等垄断行业如不具
