1、新城控股集团新城控股集团战略深化报告战略深化报告投资拓展篇投资拓展篇20112011年年8 8月月2022-10-41报告大纲报告大纲前言前言第一部分第一部分 标杆企业扩张路径标杆企业扩张路径第二部分第二部分 标杆企业扩张小结标杆企业扩张小结第三部分第三部分 新城战略扩张策略探讨新城战略扩张策略探讨第四部分第四部分 下一阶段工作建议下一阶段工作建议前前 言言2011年公司半年度经营会议上确定了公司五年发展规划n 2015年控股实现销售300亿；n 累计开业10个mall，持有商业面积达100万平米；n 拓展至15-20城市；n 在建60项目。一、背景一、背景二、目标解析二、目标解析n 2015
2、年，每个城市15-20亿左右销售，4-5个在售项目。n 每个项目每年销售5亿。n 每年新拓展5个左右城市。n 每年拓展3-4块适合做mall的地块；n 每年开业1-2个mall；当清晰的战略目标当清晰的战略目标遭遇遭遇无奈的资源约束无奈的资源约束p 资金p 人才p 供应商资源、商户资源p 商业经验p 管理半径三、困惑三、困惑四、问题四、问题n 去哪里获取土地去哪里获取土地?p 区域选择、城市选择？p 扩张的顺序及节奏？p 资源如何分配?n 获取什么样的土地？获取什么样的土地？p 商业or住宅？p 净地or毛地？p 大or小？p n 如何获取土地？如何获取土地？p 合作？p 收购？p 协议？p
3、招牌挂？n 如何规避风险？如何规避风险？p 市场风险p 管理风险p 产品风险p 第一部分第一部分 标杆企业战略扩张路径标杆企业战略扩张路径标杆企业标杆企业20102010及及20112011上半年销售金额排行上半年销售金额排行2010年年排名排名企业名称企业名称销售金额销售金额(亿元亿元)1 1万科集团10262 2保利地产6603 3绿地集团6504 4中海外5785 5恒大地产5276 6绿城中国5227 7万达集团369 8 8龙湖集团3369 9碧桂园3301010富力地产3211111雅居乐2951212中信地产2821313金地集团2801414世茂房地产2691515华润置地22
4、61616远洋地产2141717复地集团1721818招商地产1431919新城控股新城控股1401402020星河湾1352121中国中铁133 2222金科实业1322323首开股份130 2424世纪金源126 2525保利香港123 2626金辉集团1182727华侨城1162828首创置业1152929合景泰富113 3030金隅股份110 2011年上半年排名企业名称销售金额(亿元)1万科集团644.22恒大集团429.03中海地产421.04保利地产385.05绿地集团356.06万达集团340.07碧桂园214.08龙湖集团192.09绿城中国186.010雅居乐155.511
5、富力地产143.012世茂房地产142.013华润置地132.014中信地产128.015远洋地产120.016金地集团105.017招商地产100.018保利香港82.019融侨集团79.020金科集团72.021金辉集团68.022中国中铁64.023合景泰富63.624九龙仓62.425新城控股60.026复地集团58.527中粮集团57.628首开股份57.429恒盛地产56.930瑞安房地产53.0第一梯队第二梯队第三梯队200200亿以上，亿以上，7 7个个 互相间距离较大 与第二梯队拉开距离 恒大业绩上涨十分突出100-200100-200亿，亿，1010个个 排名较稳定 互相间
6、距离接近 与第三梯队接近 复地业绩下滑50-10050-100亿，亿，1313个个 排名变化较大 互相间距离很接近 融侨上涨速度突出案例选择案例选择第一、二梯队企业，业绩高增长企业第一、二梯队企业，业绩高增长企业n第一梯队标杆企业：万科、万达、恒大、绿地、保利、中海n第二梯队企业：碧桂园、龙湖、绿城、华润、金地、富力n第三梯队企业：恒盛、新城控股 企业企业复合增长率复合增长率恒大125.8%保利52.9%华润51.4%绿城48.3%万达47.9%中海41.7%龙湖39.3%绿地39.1%新城控股新城控股33.8%33.8%雅居乐32.1%世茂29.8%万科27.8%碧桂园25.2%金地21.3
7、%富力17.7%n 研究不同梯队企业的区域扩张战略及扩张步伐、先后次序n 找出企业业绩增长与区域选择的关系n 找出企业业绩增长与城市进驻的数量规模关系n 找出企业业绩增长与进驻城市类型案例分析目的案例分析目的我国将形成十大城市群：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡我国将形成十大城市群：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。西岸、川渝和关中城市群。其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。城市按经济区域分类城市按经济区域分类一、万科集团战略扩张一、万科集团战略扩张1、总体扩张策略：3+X的城
8、市聚焦战略2002年以后万科的发展进入区域集约化阶段，实施“点线面”的全国化发展战略：业务聚焦珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾三大区域，由区域中心城市向周围200km半径拓展市场环渤海湾区域：以天津环渤海湾区域：以天津北北京京沈阳为中心，向长春、沈阳为中心，向长春、大连、鞍山拓展大连、鞍山拓展长江三角洲区域：以上海为中长江三角洲区域：以上海为中心，向南京、无锡和昆山拓展心，向南京、无锡和昆山拓展珠江三角洲区域：以深圳为珠江三角洲区域：以深圳为中心中心,向佛山、东莞、中山向佛山、东莞、中山和广州拓展和广州拓展北京北京天津天津沈阳沈阳鞍山鞍山南京南京无锡无锡昆山昆山上海上海深圳深圳东莞东莞广州广州
9、佛山佛山中山中山成都成都万科万科3+X3+X区域发展模型：区域发展模型：3 3大区域：长江三角洲、珠大区域：长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾江三角洲、环渤海湾武汉、成都等区域中心城市武汉、成都等区域中心城市+武汉武汉2、城市扩张路径万科城市进驻图万科城市进驻图长春长春乌鲁木齐乌鲁木齐海口海口昆明昆明贵阳贵阳成都成都重庆重庆西安西安长沙长沙武汉武汉南昌南昌太原太原北京北京天津天津唐山唐山秦皇岛秦皇岛廊坊廊坊大连大连沈阳沈阳抚顺抚顺鞍山鞍山烟台烟台青岛青岛温州温州厦门厦门福州福州莆田莆田合肥合肥上海上海南通南通宁波宁波杭州杭州嘉兴嘉兴扬州扬州镇江镇江南京南京苏州苏州无锡无锡北海北海深圳深圳东莞东莞
10、广州广州佛山佛山中山中山惠州惠州吉林吉林三亚三亚芜湖芜湖晋中晋中n 2000年前，完成珠三角、长三角、京津冀、辽中、川渝经济圈的五大核心布局五大核心布局；n 2001年，进驻长江中游经济圈；n 2002-2005年深耕珠三角、长三角、辽中n 2006年，进驻山东半岛、海峡西岸经济圈；n 2008年，进驻关中经济圈，完成全国布局；完成全国布局；n 2010年，进驻1111个城市，城市范围向三线延伸，同时在珠三角、长三角、京津冀、辽中基本完成精细化布局精细化布局；n 2007-2009年，年均拓展3 3个城市；n 2011年，继续完成全国精细化布局全国精细化布局；经济区域经济区域珠三角珠三角长三角
11、长三角辽中辽中川渝川渝泛京津冀泛京津冀长江中游长江中游山东半岛山东半岛海峡西岸海峡西岸关中关中其他其他2000前 深圳、北海 上海 沈阳 成都 北京、天津2001 南京 长春 武汉、南昌2002 佛山2003 广州、中山 大连、鞍山2004 东莞 无锡、苏州2005 镇江2006 杭州、宁波 昆山 长沙 青岛厦门2007 福州、惠州 海口2008合肥 重庆 西安2009 珠海、三亚 烟台2010 南通、扬州 温州、嘉兴 吉林、抚顺 昆明、贵阳 唐山、廊坊 乌鲁木齐2011 清远 芜湖 秦皇岛 莆田 太原、晋中合计合计111464532331n 万科在2011年达到5252个城市的全国覆盖城市级
12、别城市级别进入时序进入时序一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市2000年前深圳、天津、上海、北京沈阳、成都北海2001年长春、南京、武汉、南昌2002年佛山2003年广州大连中山、鞍山2004年无锡、苏州、东莞2005年镇江2006年杭州、宁波、长沙、厦门青岛昆山2007年福州海口、惠州2008年合肥、西安、重庆2009年三亚、烟台珠海2010年吉林、唐山、贵阳、昆明南通、温州、扬州、抚顺乌鲁木齐、廊坊、嘉兴2011年太原芜湖、清远、晋中、莆田秦皇岛合计合计52621n 聚焦核心经济圈：重点布局珠三角、长三角、京津冀和辽中四大四大经济圈经济圈，在此基础上逐步向中西部扩张。n 进驻核
13、心城市：长三角先进上海上海，京津冀先进北京北京，辽中先进沈沈阳阳，川渝先拓成都成都，长江中游先拓武汉武汉，山东半岛先拓青岛青岛、海峡西岸先拓厦门厦门，关中先拓西安西安，核心城市向周边二三线城市辐射。n 2004年前，以一、二线城市为主；2004年后，三线城市拓展幅度增大；2010年后，三线城市为主。n 2010年前，平均每年拓展4-5个城市，2010年后拓展速度加快。万科集团城市扩张路径小结万科集团城市扩张路径小结20112011年上半年万科土地储备情况年上半年万科土地储备情况2011年上半年，万科的拿地策略依然十分均衡均衡，泛长三角、珠三角、泛长三角、珠三角、辽中、京津冀、山东半岛、长江中游
14、辽中、京津冀、山东半岛、长江中游等各大经济圈的2828个城市均有新的土地储备。产品系列产品系列类型代称类型代称产品类型产品类型产品客群产品客群项目位置项目位置项目价值项目价值产品特点产品特点主要配套主要配套金色系列（Golden）G1商务住宅成功家庭市区或新城区便捷的城市生活高密度，高层住宅生活配套完善G2城市改善望子成龙健康养老G3城市栖居职业新锐城花系列（City）C城郊改善望子成龙健康养老职业新锐市区（含新城区）边缘舒适居所（第一居所）中高档、低密度住宅生活配套完善四季系列(Town)T1郊区栖息望子成龙健康养老职业新锐郊区或卫星城低价格，舒适居所（第二居所）中档，大规模住宅不完善T2郊
15、区享受望子成龙高档系列（TOP）TOP1城市豪宅成功家庭市区或郊区，拥有稀缺资源占有稀缺资源特别地块，特别处理对配套无要求TOPQ郊区豪宅成功家庭3 3、产品品类、产品品类城市名称城市名称项目名称项目名称所属区域所属区域产品类型产品类型占地面积占地面积（万平米）（万平米）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）说明说明上海城市花园闵行区多层、小高层市区边缘沈阳城市花园铁西区多层58市区边缘长春城市花园二道区 花园洋房、小高层公寓1520市区无锡城市花园滨湖区 花园洋房、小高层公寓新城区武汉四季花城东西湖区 情景洋房、花园洋房、小高层、Townhouse联排别墅（精装）2727城郊（湖）南昌四季花城
16、青山湖区 花园洋房、别墅、阳光公寓、高层（精装）6270城郊（湖）广州四季花城白云区 小高层、洋房 5044.7市区边缘大连四季花城沙河口区 花园洋房、小高层公寓16.222.4市区边缘4 4、产品扩张路径、产品扩张路径进入新城市后第一个项目进入新城市后第一个项目城市名称城市名称项目名称项目名称所属区域所属区域产品类型产品类型占地面积占地面积（万平米）（万平米）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）说明说明南京金色家园建邺区 板塔结合、小高层、高层18市区长沙金色家园雨花区 高层（精装）1.24.7市区合肥金色名郡蜀山区 高层精装修公寓11.840市区边缘贵阳金域华府小河区 精装高层洋房、公寓、
17、联排别墅3258新城区昆明金域缇香北市区 高层精装公寓13.326城郊西安万科城长安区 联排、小高层、高层、公寓、LOFT1661.7城郊扬州万科城维扬区 低密度电梯洋房、集中式商业及社区商业22市区烟台海云台芝罘区 别墅、高层31.245城郊万科集团产品扩张路径小结万科集团产品扩张路径小结n 区位：项目位于城郊n 规模：属于中型项目（20-40万平米）n 特点：p 成熟产品线（洋房、公寓）p 高度标准化n 核心城市，进行一些个性化产品的实践；二三线城市：根据以往经验对成熟产品进行深入推广。二、恒大集团战略扩张二、恒大集团战略扩张020040060080010002009年2010年恒大地产:
18、合同销售面积:累计值（亿元）恒大地产:合同销售额:累计值（万m2）n恒大在2009年年底上市后，2010年业绩突飞猛进，除了在2010年一举进驻9 9个城市外，销售业绩也取得骄人成绩，销售面积从2009年的排名第7 7位，迅速上升至第2 2位。排行榜外排行榜外875220072008200920102011上2007-2011上半年恒大销售额全国排名上半年恒大销售额全国排名1、总体扩张策略：2005年前广州2006年天津 沈阳 成都 重庆 武汉 南京2007年南宁 贵阳 长沙 包头 西安合肥 昆明 郑州 太原 洛阳2008年清远 鄂州2009年石家庄 南昌 济南 彭山县2010年长春 儋州 北
19、海 辽阳 宜昌淮安 浏阳 钦州 蓟县 大邑县2011年遵义 岳阳 株洲 衡阳 鞍山 营口 景德镇新余 襄阳 凯里 安顺 运城 郴州 盘锦南充 鹰潭 自贡 铜陵 淮北 丹阳 曲靖莱芜 信阳2、城市扩张路径珠三角珠三角辽中辽中长三角长三角川渝川渝长江中游长江中游京津冀京津冀经济区域经济区域珠三角珠三角长江中游长江中游 泛长三角泛长三角川渝川渝泛京津冀泛京津冀辽中辽中关中关中中原中原山东半岛山东半岛 海峡西岸海峡西岸其他其他2005前广州2006武汉南京成都 重庆 天津沈阳2007长沙合肥贵阳 昆明西安太原 郑州 洛阳 包头 2008清远 佛山南宁 海口鄂州2009南昌彭山石家庄济南2010中山 云
20、浮儋州 宜昌 浏阳新余 郴州株洲景德镇上海 淮安丹阳 宿迁铜陵 淮北遵义 南充 自贡 曲靖涪陵运城秦皇岛吉林 长春 辽阳 鞍山 营口 盘锦 抚顺银川 兰州石嘴山信阳 舞钢安阳 新乡 莱芜2011韶关 清新襄阳 鹰潭漯河 芜湖 六安安庆 毫州嘉兴 海盐舟山 盐城连云港鹿泉吕梁东营沙县乌鲁木齐乌兰浩特西宁敖汉旗合计合计10101313171710104 49 96 66 63 31 15 5n 恒大在2010年覆盖全国6262个城市，截止到目前，达到8484个城市级别城市级别进入时序一线城市二线城市三线城市 四线城市2005前广州2006天津沈阳、成都、重庆、武汉、南京2007贵阳、长沙、包头、西
21、安、合肥昆明、郑州、太原洛阳2008南宁、佛山清远、海口鄂州2009香港上市香港上市石家庄、南昌、济南彭山县2010上海长春、吉林、长春、兰州中山、辽阳、宜昌、淮安、鞍山营口、盘锦、抚顺、新余、郴州株洲、安阳、新乡、遵义、南充银川、秦皇岛、景德镇、云浮、儋州、丹阳、宿迁、淮北莱芜、运城、浏阳、信阳、舞钢铜陵、自贡、曲靖、涪陵、石嘴山2011乌鲁木齐芜湖、安庆、嘉兴、盐城、襄阳连云港、东营、西宁韶关、清新、沙县、六安、毫州海盐、舟山、鹰潭、鹿泉、漯河吕梁、乌兰浩特、敖汉旗合计合计3 32424282830302、城市扩张路径恒大集团城市扩张路径小结恒大集团城市扩张路径小结n 聚焦核心经济圈：六大
22、经济圈布局，避开热点，川渝、长江中游为重n 进驻核心城市：p 长三角经济圈先进南京南京；p 京津冀经济圈先进天津天津；p 长江中游经济圈先进武汉武汉；p 关中经济圈先进西安西安；p 辽中经济圈先进沈阳沈阳；p 山东半岛经济圈先进济南济南；p 川渝经济圈先进成都成都；p 中原经济圈先进郑州郑州。n 上市前，以一、二线城市为主；上市后，以三、四线城市快速扩张；n 2010年拓展3333个三、四线城市。20112011上半年拿地上半年拿地恒大恒大 2011年上半年，恒大集中转向在泛长三角、辽中、珠三角经泛长三角、辽中、珠三角经济圈中的三、三、四线四线城市投资，在4040个城市获得土地，根据土地面积依
23、次为：n泛长三角：泛长三角：上海、嘉兴、海盐、舟山、连云港、盐城上海、嘉兴、海盐、舟山、连云港、盐城、宿迁、芜湖、六安、安庆、毫州、淮北、宿迁、芜湖、六安、安庆、毫州、淮北n珠三角：珠三角：佛山、东莞、韶关、清新、儋州佛山、东莞、韶关、清新、儋州n泛辽中：泛辽中：长春、哈尔滨、营口、鞍山、鹿泉、乌兰浩特、敖汉旗长春、哈尔滨、营口、鞍山、鹿泉、乌兰浩特、敖汉旗n泛京津冀：泛京津冀：天津、太原天津、太原n川渝：川渝：重庆、彭山重庆、彭山n山东半岛：山东半岛：济南、东营、莱芜济南、东营、莱芜n长江中游：长江中游：襄阳、衡阳、漯河、新乡、鹰潭襄阳、衡阳、漯河、新乡、鹰潭n海峡西岸：海峡西岸：沙县沙县n
24、关中：关中：吕梁吕梁n西北：西北：乌鲁木齐、西宁乌鲁木齐、西宁恒大项目选择恒大项目选择 超过80%的项目为城市市区项目，位于环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大的优质区域；旅游地产项目一般位于距离较大城市中心区23-40公里、高速公路出口附近、拥有独特的自然环境；近年经济增长较快的主要城市，城市人口一般在500万以上；土地可持续拓展性。产品系列产品系列城市位置城市位置产品类型产品类型产品特点产品特点产品客群产品客群主要配套主要配套恒大金碧天下城市外围30-40公里，高速公路出口、风景好别墅休闲、度假、娱乐、规模大、近万亩企业家政府高官高级会所戴德梁行管家服务恒大华府都市核心高层小高层
25、空中花园空中别墅豪华产品城市白领企业高管高级会所超市或商业街幼儿园、小学社区巴士戴德梁行管家服务恒大城城郊结合部高层小高层花园洋房大中型豪华居住区改善型客户群体恒大绿洲城市郊区自然风景优美大型中等品质居住社区首次置业首改客户恒大明都3 3、产品品类、产品品类信息来源：高通智库。城市名称城市名称项目名称项目名称所属区域所属区域产品类型产品类型占地面积占地面积（万平米）（万平米）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）说明说明武汉恒大华府洪山区 多层、小高层3247市区边缘长沙恒大华府岳麓区 多层2153新区重庆恒大华府渝北区 小高层2138新区包头恒大华府九原区 高层66204市区合肥恒大华府政务新
26、区 小高层、高层1445新区成都恒大绿洲龙泉驿区 小高层、高层1560东部新区太原恒大绿洲小店区 小高层、高层72159新区洛阳恒大绿洲瀍河回族区 多层、小高层、高层89301市区边缘南昌恒大绿洲英雄开发区 底层、高层162108市郊济南恒大绿洲长清区 高层6735西部新区长春恒大绿洲朝阳区 高层2062新区4 4、产品扩张路径、产品扩张路径进入新城市后第一个项目进入新城市后第一个项目城市名称城市名称项目名称项目名称所属区域所属区域产品类型产品类型占地面积占地面积（万平米）（万平米）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）说明说明西安恒大名都未央区 高层、小高层731市郊南京恒大金碧天下 溧水县
27、低层 小高层 高层98103郊区昆明恒大金碧天下安宁市 联排 独栋 双拼12091太平新区天津恒大金碧天下 蓟县盘山 联排 独栋 双拼66305A级景区石家庄恒大城桥西区 高层2780市区贵阳恒大城白云区 高层2872市区恒大集团产品扩张路径小结恒大集团产品扩张路径小结n 区位：项目位于核心城区城郊、新城区核心n 规模：恒大华府（20-40万平米）恒大绿洲（15-160万平米）恒大金碧天下（万亩大盘）恒大城（20-40万平米）n 特点：p 恒大华府、恒大绿洲是第一选择，恒大城、恒大名都跟进；p 成熟产品线（高层、小高层、旅游地产别墅）p 高度标准化n 近年上述产品线迅速复制至三、四线城市三、中
28、海地产战略扩张三、中海地产战略扩张1、总体扩张策略：经济区域经济区域城市级别城市级别长三角长三角 珠三角珠三角 京津冀京津冀 川渝川渝 辽中辽中 山东半岛山东半岛 关中关中长江中游长江中游 海峡西岸海峡西岸 其它其它一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市2000前 上海深圳广州北京成都香港香港 北京 上海 广州 深圳成都2002长春长春2003南京中山西安南京 西安 中山2004苏州佛山澳门 澳门苏州 佛山2005宁波宁波2006杭州重庆杭州 重庆 2007珠海天津大连沈阳青岛天津 沈阳大连 青岛珠海2008济南济南2010桂林银川呼和浩特桂林银川呼和浩特2011南宁吉林 烟台兰州南
29、昌合肥长沙厦门合肥 南昌 长沙吉林 南宁 兰州 厦门烟台合计合计5 56 62 24 44 43 32 23 31 13 36 6 21216 62、城市扩张路径n 中海在2011年覆盖全国3333个城市。中海地产城市扩张路径小结中海地产城市扩张路径小结n 聚焦主要经济圈，从珠三角、长三角逐步向辽中、山东半岛、长江中游及关中经济圈等扩展：p 珠三角经济圈先进深圳、广州深圳、广州；p 长三角经济圈先进上海上海；p 京津冀经济圈先进北京北京；p 川渝经济圈先进成都成都；p 辽中经济圈先进长春长春；p 山东半岛经济圈先进青岛青岛；p 关中经济圈先进银川银川；p 海峡西岸经济圈先进厦门厦门。n 城市拓
30、展以二、三线城市为主。2011年上半年，中海集中转向长江中游、辽中、山东半岛、泛长三角经济圈投资，在16个城市获得土地，根据土地面积排名依次为：n 泛长三角：泛长三角：上海、苏州、合肥上海、苏州、合肥n 珠三角：珠三角：广州、深圳、中山广州、深圳、中山n 辽中：辽中：长春、吉林、大连长春、吉林、大连n 长江中游：长江中游：南昌、武汉、长沙南昌、武汉、长沙n 山东半岛：山东半岛：青岛、烟台青岛、烟台n 川渝：川渝：成都成都n 泛京津冀：泛京津冀：呼和浩特呼和浩特20112011上半年拿地上半年拿地中海中海产品系列产品系列城市位置城市位置产品类型产品类型户型户型产品特点产品特点产品客群产品客群主要
31、配套主要配套郊区享受城市远郊交通便捷可快速到达市中心高层、小高层少量别墅75-100两房80-130三房休闲、养老经济条件好、较为成熟的三代家庭休闲配套自然资源丰富城市改善市区核心交通通达多层、小高层少量别墅85-120两房120-170三房155-195四房生活、工作35-45之间、经济能力好的中年之家商业配套完善城郊改善城市近郊交通便利高层、小高层少量别墅80-100两房100-140三房居住40-50空巢30-40求居住改善的中年之家生活配套较好高端城市郊区多为别墅休闲、度假富裕群体自然资源丰富3 3、产品品类、产品品类信息来源：高通智库。3 3、产品品类、产品品类信息来源：高通智库。中
32、海各类型产品占比分布。中西部、珠三角长春、中西部、环渤海城市名称城市名称项目名称项目名称所属区域所属区域产品类型产品类型占地面积占地面积（万平米）（万平米）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）说明说明北京中海雅园上海海天花园深圳中海苑广州锦城花园成都中海名城长春水岸春城中山翠林兰溪南京塞纳丽舍西安中海华庭苏州半岛华府4 4、产品扩张路径、产品扩张路径进入新城市后第一个项目进入新城市后第一个项目城市名称城市名称项目名称项目名称所属区域所属区域产品类型产品类型占地面积占地面积（万平米）（万平米）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）说明说明宁波东湖官邸重庆北滨一号佛山金沙湾杭州钱塘山水沈阳国际社区大
33、连英伦官邸济南紫御东郡1、总体扩张策略：上市前确定的全国布局四、保利地产战略扩张四、保利地产战略扩张 以沈阳沈阳覆盖东北重工业经济圈；以重庆重庆辐射西南经济圈；以北京北京辐射环渤海经济圈；以广州广州覆盖珠三角经济圈。以上海上海辐射长三角经济圈；1、总体扩张策略：聚焦六大经济区聚焦六大经济区经济区域经济区域珠三角珠三角长江中游长江中游京津冀京津冀川渝川渝辽中辽中长三角长三角其它其它山东半岛山东半岛关中关中 海峡西岸海峡西岸2000前 广州2002 武汉 北京2003 长沙、岳阳 重庆2004 沈阳2005 佛山 上海2006上海上市上海上市 包头2007 杭州2008 天津 成都 长春、丹东 青
34、岛2009 阳江 南昌 大连 南京2010 珠海、中山 东莞 黄冈 唐山 营口 无锡、南通 嘉兴、常州 连云港 西安 厦门、福州 2011 石家庄 德阳 通化 绍兴、合肥 慈溪合计合计6 65 54 43 36 611111 11 11 12 22、城市扩张路径n 保利在2011年达到4040个城市的全国覆盖城市级别城市级别进入时序进入时序一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市 四线城市四线城市2000前 广州 武汉2002 北京2003 重庆、长沙 岳阳2004 沈阳2005 上海 佛山2006 上海上市上海上市 包头2007 杭州2008 天津、长春、成都、青岛 丹东2009 南
35、京、南昌、大连 阳江2010 福州、西安、无锡、唐山、东莞 常州、南通、连云港、嘉兴、珠海、厦门、中山、营口 黄冈2011 合肥、郑州 德阳、绍兴 慈溪、通化合计合计3 3212112124 4保利地产城市扩张路径小结保利地产城市扩张路径小结n 布局主要经济区，占领区域制高点布局主要经济区，占领区域制高点p 首先完成了在全国主要六大经济区的战略布局，在此基础上逐步占领区域制高点，通过区域辐射网状布点。p 在珠三角洲，以广州广州为区域核心；（2000年以前）p 在长江中游，以武汉武汉为区域核心；（2002年）p 在京津冀，以北京北京为区域核心；（2002年）p 在川渝，以重庆重庆为区域核心；（2
36、003年）p 在辽中，以沈阳沈阳为区域核心；（2004年）p 在长三角洲，以上海上海为区域核心；（2005年）p 在山东半岛，以青岛青岛为区域核心；（2008年）p 在关中，以西安西安为区域核心；（2010年）p 在海峡西岸，以厦门、福州厦门、福州为区域核心。（2010年）n 集中攻占京沪穗，严格把控制二线城市集中攻占京沪穗，严格把控制二线城市p 在迅速开展城市扩张的同时，保利地产注意适度控制规模，将资源主要集中于北京、上海、广州三个核心城市，对二级城市的项目进行严格的把控。p 重点巩固已进入的城市，以中心城市为依托，在条件成熟时把握时机进入其他城市，加强区域辐射，完善区域战略。n 形成形成“
37、大十字大十字”战略布局战略布局p 目前保利地产已经在广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙、佛山、包头、长春等十个城市完成布点，在广州、北京、上海站稳脚跟后，还相继实现了对中国各经济较发达区域房地产市场的渗透，形成了沿京广线及长江的“大十字”战略布局。n 重点拓展城市未来核心区域重点拓展城市未来核心区域p 保利地产的土地储备与城市的发展脉络相适应，将重点项目布局于政府市政府建设投入集中的城市未来核心区域。n 20092009年后，保利地产向年后，保利地产向三线城市拓展步伐加快三线城市拓展步伐加快产品系列产品系列项目名称项目名称城市位置城市位置产品类型产品类型户型户型产品客群产品客群备注备注花
38、园系列保利花园大中型住宅项目中等消费人群完整生活配套优雅社区环境保利香槟花园城市核心精品楼盘中高收入消费人群高尚、浪漫小资保利百合花园城市中心城市近郊精品楼盘三口之家情感、文化、自然、人文保利海棠花园市区城市近郊精品楼盘年轻的初次置业者年轻、前卫时尚保利心语花园近郊山地山地住宅社区城市高端客户山林、人文山庄庄园系列保利林语山庄城市郊区别墅、大房大中型山林庭院100-120小三房130-150小四房300-400 别 墅一定事业基础的三口之家山坡、山谷的地域特色十二橡树庄园庄园式别墅当地峰层人群北美风格别墅国际高尔夫花园保利国家高尔夫花园别墅、洋房生态别墅小区80-100两房100-140三房社
39、会高端财富人群良好自然环境、规划布局的大盘3 3、产品品类、产品品类信息来源：高通智库。项目名称项目名称城市位置城市位置酒店业保利出资建设，洲际酒店管理、合作分成商业保利的经营管理公司，实施对商场的管理写字楼一部分销售一部分长期持有会展物业长期持有，收取租金商业地产结构商业地产结构信息来源：高通智库。城市名称城市名称项目名称项目名称所属区域所属区域产品类型产品类型占地面积占地面积（万平米）（万平米）建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）说明说明武汉保利花园洪山区 高层、小高层1636城市近郊长沙保利花园天心区 小高层1535新区核心沈阳保利海棠花园沈河区 多层、小高层610城市近郊上海十二橡树庄
40、园松江区 别墅168新区核心成都保利公园198新都区 高层、小高层400200郊区青岛保利百合花园四方区 住宅、商铺1240市区南京保利香槟国际建邺区 高层1021城市近郊无锡保利香槟国际滨湖区 小高层1527新区景区南通保利香槟国际港闸区 高层58新区4 4、产品扩张路径、产品扩张路径进入新城市后第一个项目进入新城市后第一个项目保利地产产品扩张路径小结保利地产产品扩张路径小结n 区位：项目位于核心城区城郊、新城区核心n 特点：p 面向中等收入群体的花园系列是第一选择；p 临近区域的产品选择有一定复制性；五、绿地集团战略扩张五、绿地集团战略扩张1、总体扩张策略：n 绿地集团1992年进入房地产
41、行业，2001年成为上海房地产龙头企业。n 2001年起开始进行全国化战略，从2001年至2008年间，每年约进入4个城市；自2009年以来，以每年进入7个城市的速度进入快速扩张期。n 以安徽和江苏的二、三线城市为主，并进入中西部主要省会城市，2011年已达到全国4545个城市。2、城市扩张路径经济区域长三角长江中游辽中关中中原川渝京津冀 山东半岛 珠三角其它2000前 上海2001南昌2003合肥长春2004常熟西安郑州2005苏州 无锡徐州成都2006南京沈阳太原2007芜湖牡丹江蚌埠 新乡2008滁州哈尔滨 银川重庆天津 廊坊2009昆山 常州 扬州 淮安吉林贵阳北京济南呼和浩特2010
42、南通 安庆连云港武汉本溪 抚顺 大连2011盐城 诸暨 黄山 马鞍山广州合计202833331112、城市扩张路径n 2011年已达到全国45个城市。城市级别一线城市二线城市三线城市 四线城市2000年以前 上海2001年南昌2002年2003年长春 合肥2004年郑州 西安常熟2005年成都苏州 无锡 徐州2006年南京 沈阳 太原2007年芜湖 蚌埠 新乡 牡丹江2008年天津 重庆 哈尔滨滁州 廊坊 银川2009年北京贵阳 济南 吉林 呼和浩特昆山 常州 扬州 淮安2010年武汉大连 南通 连云港 安庆 本溪 抚顺2011年广州盐城 马鞍山 黄山诸暨合计317241绿地城市扩张路径小结绿
43、地城市扩张路径小结n 城市进驻以安徽和江苏的二三线城市为主，2001年始逐年进驻其他主要经济圈，目前集中于长三角和辽中经济区。p 辽中经济圈先进长春长春；p 长江中游经济圈先进南昌；南昌；p 关中经济圈先进西安西安；p 中原经济圈先进郑州郑州；p 川渝经济圈先进成都成都；p 京津冀经济圈先进天津天津；p 山东半岛经济圈先进济南济南；p 珠三角经济圈先进广州广州。六、万达集团战略扩张六、万达集团战略扩张1、总体扩张策略：n 1988年进入房地产行业，1998年开始，进入成都等4个城市开发。n 2002年从住宅转型为商业地产为主，并快速向全国扩张。n 2009年始，以每年10个城市快速扩张。n 二
44、线铺局，三线跟进，一线穿插，全面布局全国，2011年已达到全国5555个城市。2001年前大连 南京 成都 昆明2002年长春 沈阳 青岛2004年上海 宁波2006年北京2008年西安 2009年苏州 重庆 福州 南宁 哈尔滨呼和浩特 淮安 镇江 抚顺 绵阳2010年天津 广州 合肥 武汉 长沙 郑州 济南兰州 无锡 常州 南通 泰州 廊坊 襄阳大庆 漳州 宜昌 三亚 银川2011年太原 包头 石家庄 烟台 唐山 泉州 温州 芜湖万达城市进驻图万达城市进驻图珠三角珠三角辽中辽中长三角长三角川渝川渝长江中游长江中游京津冀京津冀经济区域辽中长三角川渝山东半岛京津冀关中海峡西岸中原长江中游珠三角其
45、它2000前 大连2001南京昆明 成都2002长春 沈阳 青岛20032004上海 宁波20052006北京20072008西安2009哈尔滨 抚顺 长白山淮安 镇江苏州 绍兴重庆 南宁绵阳福州洛阳呼和浩特2010大庆无锡 常州 南通 泰州合肥西双版纳 济南 天津 廊坊兰州 银川漳州 厦门郑州武汉 长沙襄阳 宜昌广州三亚2011温州 芜湖烟台石家庄 唐山太原莆田 泉州东莞 包头合计7146354524322、城市扩张路径n 万达在2011年覆盖全国5555个城市。城市级别一线城市二线城市三线城市2000前大连2001南京 成都 昆明2002长春 沈阳青岛20032004上海宁波2005200
46、6北京20072008西安2009重庆 福州 南宁 哈尔滨 呼和浩特淮安 镇江 苏州 抚顺 绵阳 洛阳 绍兴 长白山2010广州合肥 武汉 长沙 郑州 济南 兰州 天津 银川无锡 常州 南通 泰州 廊坊 襄阳 大庆 漳州 宜昌 三亚 厦门 西双版纳2011太原 包头 石家庄温州 芜湖 泉州 烟台 唐山 东莞 莆田合计32428万达城市扩张路径小结万达城市扩张路径小结n 聚焦主要经济圈，2008年前稳定在辽中、京津冀、长江三角洲、川渝四大经济圈布局；2010年大幅扩张至全国；截止至2011年，城市布局主要集中于京津冀和长江三角洲经济圈。p 辽中经济圈先进长春长春；p 长三角经济圈先进南京南京；p
47、 川渝经济圈先进昆明昆明、成都成都；p 山东半岛经济圈先进青岛青岛；p 京津冀经济圈先进北京北京；p 关中经济圈先进西安西安；p 海峡西岸经济圈先进福州福州；p 中原经济圈先进洛阳洛阳；p 长江中游经济圈先进武汉武汉。七、碧桂园集团战略扩张七、碧桂园集团战略扩张1、总体扩张策略：n 碧桂园1992年进入房地产行业。2006年前，项目主要集中在广东省n 2007年开始进入全国扩张期。项目主要选址于二、三、四线城市的新中心区，每年保持1000万平方米以上的开发速度。n 上市前主要项目在广州，上市前一年，在三、四线城市快速扩张，2010年已达到全国4141个城市。经济区域经济区域城市级别城市级别珠三
48、角珠三角长江中游长江中游长三角长三角川渝川渝辽中辽中泛京津冀泛京津冀其它其它一线城市一线城市 二线城市二线城市三线城市三线城市四线城市四线城市2006前 广州长沙呼伦贝尔 广州长沙呼伦贝尔2007汕尾武汉 黄山 沈阳 咸宁 池州泰州 芜湖 巢湖重庆鞍山兴安盟 通辽 武汉 重庆 沈阳泰州 鞍山 芜湖 通辽 池州 巢湖 咸宁 汕尾 黄山兴安盟2008茂名 清远 随州绥化茂名 清远 随州 绥化2009荆门天津天津荆门2010中山 东莞 河源 佛山 惠州 江门 韶关 阳江 云浮 肇庆湘潭 益阳 张家界滁州 镇江 无锡玉林 无锡 佛山镇江 玉林 中山 东莞 滁州 河源 惠州 江门 肇庆 湘潭韶关 阳江
49、云浮 益阳 张家界2011梅州安庆安庆梅州合计合计1512622132617162、城市扩张路径碧桂园城市扩张路径小结碧桂园城市扩张路径小结n 2007年前，稳定完成珠三角、长江三角洲、长江、川渝和辽中五大经济圈的战略布局；n 立足并深挖珠三角市场；n 2007年开始，避开热点，持续拓展有山水景观的部三、四线城市。n 核心城市进驻：p 长江中游经济圈先进长沙长沙；p 长三角经济圈先进泰州、芜湖、巢湖泰州、芜湖、巢湖；p 川渝经济圈先进重庆重庆；p 辽中经济圈先进鞍山鞍山；p 京津冀经济圈先进天津天津。八、龙湖地产集团战略扩张八、龙湖地产集团战略扩张区域聚焦、多业态发展区域聚焦、多业态发展+先产
50、品扩张，后区域扩张先产品扩张，后区域扩张1、总体扩张策略上海上海2、城市扩张路径北京北京大连大连重庆重庆成都成都西安西安常州常州杭州杭州无锡无锡沈阳沈阳烟台烟台青岛青岛玉溪玉溪宁波宁波经济区经济区城市级别城市级别川渝京津冀长三角关中辽中山东半岛 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市2000前重庆重庆2004成都成都2005北京北京2007上海西安上海西安2009无锡杭州沈阳青岛杭州无锡2010常州大连烟台大连沈阳青岛烟台常州2011玉溪（云南）宁波宁波玉溪合计合计3 31 15 51 12 22 22 210101 11 1n 龙湖在2011年达到1414个城市的全国覆盖n 聚焦核心经济圈：
