1、2020年年5月月29日华润精细化日华润精细化成本管理培训分享成本管理培训分享精细化成本管理精细化成本管理成本篇成本篇一二精细化成本管理精细化成本管理采购篇采购篇贯穿开发全过程成本工作贯穿开发全过程成本工作 目标成本合约规划/采购策划采购计划招标定标、合同签订合同执行合同结算后评估成本数据库12/12/2022内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产内涵：成本目标值本身、关注成本背后的产品标准品标准作用：不一定是上限而是基准、心中有数作用：不一定是上限而是基准、心中有数范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、范围：是整个项目团队的目标、覆盖全成本、建安成本只是一部分建安成本只是一部分第一篇第一篇
2、 目标成本管理体系目标成本管理体系12/12/202212/12/20221产品线定义及与项目的对应产品线定义及与项目的对应2目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考3限额设计指标限额设计指标4不可预见费预测及预留不可预见费预测及预留目标成本编制1、产品线定义及与项目的对应产品线定义及与项目的对应华润置地住宅产品线分为7类：郊区改善郊区改善城市改善城市改善城郊品质城郊品质城市品质城市品质郊区高端郊区高端城市高端城市高端万象高端万象高端划分方式：基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的，已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归属清晰。而部分规模较大项目，分期较多，后期的项目
3、定位并未确定，目前市场形势变化较快，只能结合其现有分期的项目情况进行推断。如“重庆二十四城、常州华润国际社区”等1、产品线定义及与项目的对应产品线定义及与项目的对应序号序号产品线产品线项目项目1 1郊区改善郊区改善成都橡树湾、成都银杏华庭、大连海中国二期、沈阳橡树湾二期、长沙凤凰城、合肥紫云府项目2 2城市改善城市改善鞍山幸福里、合肥幸福里（一期）、成都二十四城住宅二期、常州华润国际社区D-2/G、无锡太湖国际社区C1一期/C1二期/一期一标段B/二期一标段B3 3城郊品质城郊品质福州橡树湾家园06地块、厦门橡树湾一期B标段、武汉橡树湾、合肥澜溪镇39号楼、长沙含浦、沈阳橡树湾一期三期四、大连
4、海中国一期三期四期、上海橡树湾一期二期、上海嘉定南翔、南通能达商务区6号地块、扬州蒋王片区W7-08地块、苏州橡树湾、北京橡树湾C1/C2/一期B3/B4、北京大兴17#地、天津中央公园、天津空港项目4 4城市品质城市品质武汉中央公园、武汉民主路MO+、沈阳置地广场、沈阳凯旋门、鞍山凯旋门、宁波慈溪中央公园、成都二十四城三期四期、成都翡翠城五期、成都凤凰城、重庆中央公园、重庆二十四城、绵阳D1地块、常州华润国际社区A-1/B/C/D-1/E/F/H、无锡太湖国际社区二期二标/二期三标/三期一标/C3/C4/C5、北京广安门项目5 5郊区高端郊区高端上海佘山九里、宁波卡纳湖谷、杭州之江项目、苏州
5、昆山项目、北京门头沟项目6 6城市高端城市高端大连星海湾壹号、上海外滩九里、上海橡树湾三期、成都金沙项目、南京天玺、无锡天玺、苏州平门府7 7万象高端万象高端合肥万象城住宅、沈阳华润中心三期四期悦府、杭州钱江新城住宅、郑州华润中心住宅、青岛华润中心项目住宅银城产品线银城产品线12/12/20222、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考结合产品线统计各项目的技术含量指标，经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡，分析得出以下数据：（）、地下室含量均值（）、地下室含量均值（）、各产品线技术含量均值（）、各产品线技术含量均值2、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考12/1
6、2/20222、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考说明：砌体含量、内粉含量的选择使用上可按户型面积、房间数量调整；钢筋含量、砼含量的选择使用上可结合设计意见。2、目标成本中技术含量参考目标成本中技术含量参考3、限额设计指标限额设计指标3、限额设计指标限额设计指标4、不可预见费预测及预留不可预见费预测及预留1 1、人工、材料上涨预测、人工、材料上涨预测（1）钢筋根据钢铁网材料出厂价走势，结合国际经济形势、铁矿石及国内政策、市场各因素，保守预计保守估计2012年螺纹钢仍在高位震荡运行，不排除下降的可能。2012年测算时保守估计仍维持2011年均价5040元/吨上下。（2）商品混凝土根据水
7、泥网及各城市上报商砼造价信息价走势，结合国内调控政策、保障房政策影响，保守估计2012年仍在高位运行，不排除下降的可能。测算时保守估计仍按2011年均水平C30泵送砼即380元/m3。因水泥、商砼具有区域特性，各城市公司也可按区域特点，做适当调整。（3）建安人工根据中国建设工程造价信息网人工、建安成本走势，结合市场情况、宏观调控政策影响，人工上涨仍然是长期趋势，中国建设工程造价信息网公布2011年人工上涨22%,预计未来上涨幅度与2011年趋同。主体建安工程人工费约350元/m2，占主体建安工程1700元/m2（不含内装、外装工程、燃气、电梯等）20%。若上涨30%，105元/m2,则对主体建
8、安影响为5.8%，经模型测算对项目建安单方成本影响为3%。2 2、项目不同开发阶段目标成本编制的误差预留、项目不同开发阶段目标成本编制的误差预留方案及扩初阶段：可考虑10%的编制误差。施工图阶段：可考虑设计变更因素的影响，住宅为5%，综合体为8%。施工阶段：因人工材料上涨等因素建议考虑不可预见费150元/m2。3 3、不可预见费在目标成本编制中的处理方式、不可预见费在目标成本编制中的处理方式工程量不可放大，综合单价按目前市场价格水平测算，人工材料上涨预测和不同阶段的编制误差放入各成本科目下的“其他”中。4、不可预见费预测及预留不可预见费预测及预留1方案设计阶段方案设计阶段成本控制重点：规划设计
9、/方案评审/设计成果报批扩初或初步设计阶段扩初或初步设计阶段成本控制重点：扩初设计任务书/产品配置表/扩初设计成果/建安成本概算书/基础方案评审23施工图设计阶段施工图设计阶段成本控制重点：施工图设计任务书/施工图设计成果报批/建安成本预算书4设计细节设计细节第二篇第二篇 各阶段成本控制重点各阶段成本控制重点5综合体类设计管理综合体类设计管理6精装修设计精装修设计1、产品配置相关决策的事前成本控制第三篇第三篇 体现华润高度执行力的关键制度体现华润高度执行力的关键制度2、工程变更制度 2.1 工程变更流程图 2.2 工程变更制度中的要求3、收发文制度 规范所有参与工程建设的单位，包括设计院、监理
10、公司、总包单位、专业指定分包等在项目进展过程中的往来。3.1 收文（来文仅限于工作信函、现场签证确认单及工程指令确认单等三种函件形式。）3.2 发文（发文仅限于工程联系函工程联系函、工程指令、合约联系函工程指令、合约联系函形式。）3.3 关键点3.3.1 工程指令工程指令签发后，由施工方在完成工程指令所含的全部工作后7个日历天内办理工程指令确认单工程指令确认单，并附上详细结算书。3.3.2 超过规定时间30日历天以内的，则每逾期一天，业主将对施工方处以该工程指令引起造价变化绝对值（调增或调减）1的扣款。3.3.3 超过规定时间30日历天以上的，业主有权对该工程指令确认单自行处理：若该工程指令涉
11、及造价增加，则业主合约部在最终结算时对增加部分费用将不予认可；若该工程指令涉及造价减少，则业主合约部在最终结算时，将单方出具工程指令结算单，并按该工程指令减少金额的双倍予以扣除。3.3.4 收发文制度放在项目管理办法中归属于合同条款附件之一。5、成本档案 5.1 成本档案记录表4、地盘合约管理制度精细化成本管理精细化成本管理 采购篇采购篇第一篇第一篇 合约模式合约模式独立承包独立承包与甲方直接签订合同。与甲方直接签订合同。专业分包专业分包可采用两种形式：可采用两种形式：1、甲方与分包签订施工主合同，甲方对分包直接付款，总包、分包、甲方签订三方照管协、甲方与分包签订施工主合同，甲方对分包直接付款
12、，总包、分包、甲方签订三方照管协议，总承包单位计取相应的照管费。此种形式需要明确主合同与三方管理协议中的界面划分，议，总承包单位计取相应的照管费。此种形式需要明确主合同与三方管理协议中的界面划分，总包单位照管的权利、义务、配合内容等，而且对每个专业分包工程都必须明确，同时在总总包单位照管的权利、义务、配合内容等，而且对每个专业分包工程都必须明确，同时在总包合同中约定清楚。包合同中约定清楚。2、总包、分包、甲方签订三方合同，总包照管费在总包招标时确定，计入总包合同总价。、总包、分包、甲方签订三方合同，总包照管费在总包招标时确定，计入总包合同总价。甲指分包甲指分包施工单位与分包工程商签订分包合同。
13、施工单位与分包工程商签订分包合同。甲供甲供甲方、施工单位、材料供应商签订三方合同。甲方、施工单位、材料供应商签订三方合同。甲指品牌（厂家）甲指品牌（厂家）施工单位与材料供应商签订采购合同。施工单位与材料供应商签订采购合同。项目合约规划项目合约规划：根据项目特性（如项目规模、物业类型、项目定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源、发展商的工程管理能力等情况）编制合约规划报告，包括项目分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与总包的合约关系、工料规范要求、分判计划及需要其他部门对合约工作的配合安排等。第二篇第二篇 招投标管理制度招投标管理制度适用：工程类、设计类、
14、营销类、经营类等合作单位的选择和确定。1、原则：、原则：全面招标预先控制（目标成本/预算控制价）资格审查价低者得总价招标联合采购（品牌、供货无区域性）公开公正2、招标方式、招标方式a、邀请招标b、议标c、直接委托d、联合采购3.1、各专业工程招标采购参与岗位、各专业工程招标采购参与岗位总经理关注:投标资格预审结果、招标启动会、主材选型定样、技术标评标结果、商务谈判结果。3、招标程序、招标程序3.2、招标准备阶段、招标准备阶段第一步、收集供方资源 收集途径收集途径:包括施工单位自送资料、专业部门推荐、同行交流推荐以及网包括施工单位自送资料、专业部门推荐、同行交流推荐以及网络搜集等途径。络搜集等途
15、径。资料管理：资料管理：合约部专人负责管理，及时建立施工单位数据库，录入主要，及时建立施工单位数据库，录入主要信息，及时的更新、管理和维护。施工单位资料库属于公司机密，不对信息，及时的更新、管理和维护。施工单位资料库属于公司机密，不对外公开。外公开。资格预审邀请函：为了便于收集到最新信息，同时引起各单位的重视和资格预审邀请函：为了便于收集到最新信息，同时引起各单位的重视和关注，可以传真形式或者电子邮件形式发送关注，可以传真形式或者电子邮件形式发送资格预审邀请函，落款为合，落款为合约部，作为招标资料存档。约部，作为招标资料存档。3、招标程序、招标程序约谈：约谈：安排在公司集中进行，也可以合并到实
16、地考察中一并进行；约谈完成后召开碰头会，对约谈情况进行汇总，形成约谈记录表会签存档。考察：考察：办公场所考察：主要关注单位办公地点、办公规模、规范化管理程度、公司相办公场所考察：主要关注单位办公地点、办公规模、规范化管理程度、公司相关资质、合同文件查阅等，办公场所考察时原则上要求考察单位的法人代表（公司关资质、合同文件查阅等，办公场所考察时原则上要求考察单位的法人代表（公司负责人）能参加。负责人）能参加。工程项目考察：主要是对考察单位近期承建的项目情况进行了解，包括项目业工程项目考察：主要是对考察单位近期承建的项目情况进行了解，包括项目业主方情况、项目现场办公地点、工程进度情况、工程质量情况、
17、施工工艺、手工能主方情况、项目现场办公地点、工程进度情况、工程质量情况、施工工艺、手工能力、现场资料情况等。力、现场资料情况等。项目经理或项目负责人考察：主要包括个人素质、专业素质、过往经历等几方面。由于各分项工程有不同的特点，这方面的考察将有不同的侧重点。考察完成后，召开碰头会，对考察情况进行汇总，并撰写考察报告（或考察记考察完成后，召开碰头会，对考察情况进行汇总，并撰写考察报告（或考察记录表，附件录表，附件1 1）。）。施工单位的考察报告由技术标评审小组撰写，材料设备供应商的施工单位的考察报告由技术标评审小组撰写，材料设备供应商的考察报告由合约部撰写考察报告由合约部撰写，参与考察人员会签后
18、，由合约部整理并存档。，参与考察人员会签后，由合约部整理并存档。第二步、投标资格预审 资格预审主要是对各单位的背景及发展历程、资金状况、诚信度、履约能力、企业文化、合作的项目情况、合作意愿等进行了解，核实被考察单位报送材料的真实性。3、招标程序、招标程序第三步、招标启动会3、招标程序、招标程序会议内容：招标内容、范围 标段划分 各标段及专业之间界面划分 相关技术要求 确定招标入围单位 确定评标原则第四步、招标资料准备招标资料范围：招标文件起草、会签、签字盖章，工程量清单编制、图纸、招标材料样板招标材料样板、投标材料样板及送样清单。招标材料样板招标材料样板：所有招标时发放的材料样板必须是经过公司
19、审核通过的，并严格遵守材料选型定板过程。3、招标程序、招标程序招标材料样板确认流程：招标材料样板确认流程：3.3、招标实施阶段、招标实施阶段发标（收取投标保证金）现场踏勘招标答疑回标开标技术标评审技术标评审商务标评审商务标评审预订标和商务标谈判 核心原则：按照两阶段评审程序，先进行技术标的评审，技术核心原则：按照两阶段评审程序，先进行技术标的评审，技术标评审通过的投标单位均可进入商务标阶段。进入商务阶段后，按标评审通过的投标单位均可进入商务标阶段。进入商务阶段后，按照照“合理最低价合理最低价”的原则确定中标单位。的原则确定中标单位。3、招标程序、招标程序3.3.1 技术标评审：技术标评审：技术
20、标评审实行淘汰制，不合格的单位不能进入商务标评审阶段。不合格的单位不能进入商务标评审阶段。技术标评委技术标评委：由公司技术标评审组长或副组长主持，参与人员为工程管理部、项目部及设计部等；技术标评标原则：技术标评标原则：根据统一评分标准，技术标得分排名靠后的单位将有可能被淘汰。原则上淘汰的比例不超过总投标单位数量的30%，且进入商务标阶段的投标单位不少于3家，如果少于3家须报公司审批确认。一般4-6家投标单位可以淘汰1-2家，7-10家投标单位可以淘汰2-3家。为了引起投标单位的足够重视并保证评标公平公正，技术标淘汰制度在投标须知中予以明确。3、招标程序、招标程序技术标评标程序：技术标书面评审报
21、告：由技术标评审组长或副组长负责编制、组长签发标书评审、材料评审、技术询标、技术澄清、技术标评审专题会、技术标评审报告标书评审、材料评审、技术询标、技术澄清、技术标评审专题会、技术标评审报告3、招标程序、招标程序技术标书面评审报告内容：送样、材料确认;评标概况；评审指标、要点；优劣势分析；项目经理评价；询标说明；结论性意见等。关键点案例分析：3、招标程序、招标程序3.3.2 商务标评审：商务标评审：程序：标书评审标书评审、商务询标、商务澄清、商务标评审报告商务标评审报告评委：由合约部主持，成本经理及成本主管参与评审，合约部经理为商务标评审负责人3、招标程序、招标程序要点：投标报价、合理标底价、
22、总差额、排名、总差额的组成、差异原因分析、下一步商务约谈的要点3.3.3 询标询标 第一轮询标以询标约谈询标约谈的形式进行。询标约谈主要是就投标单位投标文件中存在的问题与投标单位进行。对于涉及的重要问题可以书面形式在询标会后予以澄清，由投标单位书面回复确认。技术询标约谈由招采工程师组织，技术标评审小组成员参与并出具书面询标约谈意见。商务询标约谈参与人员包括：合约部负责人、成本经理、成本主管（商务标评审人员），约谈完成填写约谈记录。对约谈的主要问题以书面形式在询标会后予以澄清。由投标单位书面回复确认。3、招标程序、招标程序3.3.4 定标定标召开定标会召开定标会。：具备定标条件后，由合约部召集，
23、参加人员为公司招标小组核心成员，包括公司管理层、财务部经理以及合约部相关工作人员。由于参与最终报价的投标单位技术方面均是满足要求的，故定标会主要是对商务报价方面的确认，根据合约部商务标评审人员的对商务报价情况的分析汇报及建议，由公司招标小组核心成员讨论后定标。定标后完成后形成定标会纪要，经与会人员会签后作为招标核心资料存档。3、招标程序、招标程序3.4、合同签订阶段、合同签订阶段 特点特点1：中标通知书确认后，同时应及时向未中标单位发放未中标通知书，感谢其参与，并退还投标保证金。特点特点2：合同文件中应包括前期约谈过程中所有与招标相关的资料，如工程量清单、招标答疑文件、约谈记录、澄清函、定标书
24、以及其他相关资料。合同文件会签后签订。特点特点3：合同内部交底，由合约部前期参与分判的招采工程师以及项目成本主管、成本经理等向项目地盘合约、项目部、工程部、设计部交底。合同交底是合同管理的一个重要环节。合同交底是合同管理的一个重要环节。合同交底是以合同分析为基础、以合同内容为核心的交底工作，因合同交底是以合同分析为基础、以合同内容为核心的交底工作，因此涉及到合同的全部内容，特别是关系到合同能否顺利实施的核心条款此涉及到合同的全部内容，特别是关系到合同能否顺利实施的核心条款。合同交底的目的是将合同目标和责任具体落实到各级人员的工程活动。合同交底的目的是将合同目标和责任具体落实到各级人员的工程活动
25、中，并指导管理及技术人员以合同作为行为准则。合同交底一般包括以中，并指导管理及技术人员以合同作为行为准则。合同交底一般包括以下主要内容：下主要内容：1）合同签订背景及原因；合同签订背景及原因；2）合同价格形成方式及过程；合同价格形成方式及过程；3）工程概况、合同工作范围及工程界面；工程概况、合同工作范围及工程界面；4）合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序；合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序；5）合同对本工程的材料、设备采购、验收的规定；合同对本工程的材料、设备采购、验收的规定；6）投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付节点描述及调整的投资及成本控制目标，特别
26、是合同价款的支付节点描述及调整的条件、方式和程序；条件、方式和程序；7）合同双方争议问题的处理方式、程序和要求；合同双方争议问题的处理方式、程序和要求；8）合同双方的违约责任；合同双方的违约责任；9）索赔的机会和处理策略；索赔的机会和处理策略；10）合同风险的内容及防范措施；合同风险的内容及防范措施；11）合同进展文档管理的要求。合同进展文档管理的要求。合同交底会议结束后，参与会议的各方均须在会议纪要上签字，并合同交底会议结束后，参与会议的各方均须在会议纪要上签字，并由合同主控部门负责将合同交底会议纪要分发至各相关部门，并将签收由合同主控部门负责将合同交底会议纪要分发至各相关部门，并将签收记录
27、留底。记录留底。3.4、合同签订阶段、合同签订阶段第三篇第三篇 供应商管理供应商管理选择合适的承包商、供应商选择合适的承包商、供应商管理好现有资源的承包商；管理好现有资源的承包商；开发商站在总包的角度，为承包商创造施工条件，包括图开发商站在总包的角度，为承包商创造施工条件，包括图纸、环境、场地、手续、设备材料、工程款及时支付、变更签纸、环境、场地、手续、设备材料、工程款及时支付、变更签证及竣工结算等；证及竣工结算等；“慎重选择、优质照管、严格管理、合作共赢慎重选择、优质照管、严格管理、合作共赢”各类型承包商的特点企业性质优势或优点缺点及风险中央国有1)技术；2)有施工机械、周转材料；3)重视安
28、全投入；4)重视企业名誉。1)国有经营管理，员工积极性不高；2)一般经营重点不是住宅，侧重公建、工建，特别是高、大等标志性公建；3)住宅工程一般是辅助业务，常采取挂靠、转包或大分包经营，对分包控制能力被削弱；4)更换领导风险大。地方国有1)当地资源；2)当地政府关系；3)技术；4)重视名誉1)与当地建设主管部门关系密切，可能对发展商施加压力；2)国有经营管理，员工积极性不高；3)住宅工程往往易挂靠、转包或大分包，对分包控制能力被削弱民营/集体1)工作效率高；2)成本低。1)技术力量弱；2)经济实力不强；3)重视自身经济利益。私人挂靠1)价格低；2)工作效率高。1)技术力量弱；2)经济实力不强；
29、3)重视个人经济利益、若项目亏损则索赔力度大、手段多；4)常挂靠在各类施工单位名下，决策权隐蔽。12/12/20221)同一家企业各项目部之间管理能力相差较大；2)同一项目部前后两项工程管理能力相差较大；3)同一项目部同一劳务分包施工，工程质量也可能相差较大。优秀的施工企业非常少；做好一个优秀的承包商也不容易。承包商的表现取决于哪些方面：(1)承包商对本工程的认识、重视程度；(2)承包商的资源与能力。12/12/2022 慎重选择：慎重选择：应熟悉当地建筑市场，主动选择，优化分包采购方案，通过严谨的履约能力评审选择出“合适”的承包商。需要综合考虑承包商的技术实力、经济实力、管理经验、价格合理性
30、、公司信誉、标书响应、项目团队能力等，简单的技术、商务标评比难以选择到合适的承包商，有些承包商投标营销能力很强，但工程管理履约能力却一般，甚至完全判若两人。初次合作的承包商应进行背景调查、近2年完成工程项目、深入行业了解准确评价承包商的管理能力，选择的承包商能圆满完成发展商的合同要求(工期保证、质量优良、价格合理)。承包商项目成败主要取决于其项目管理团队特别是项目经理、公司主管领导的经营思想及管理能力，因此，考察其项目经理及主管领导非常关键。面试项目部主要管理人员 考察项目经理完成的最近竣工项目 对承包商的领导/老板诚信、实力进行评估12/12/2022 优质照管：优质照管：开发商认真履行合同
31、约定，为承包商提供良好的工作条件，包括现场工作面、图纸、外部环境、及时支付工程款及办理竣工结算等。选择了好的承包商，如果过程管理不善，也会出现不好的结果，因此，要帮助承包商高效率的工作，帮助其降低成本，承包商有利润，对业主提供了好的服务，双方才能长期合作。一般容易出现的争议：图纸供应不及时、导致窝工；工作面不能及时提供，各承包商相互影响，窝工、延误工期；材料上涨过快，承包商亏损；变更、签证的确认慢，影响承包商现金流及利润；工程结算时间长、影响承包商现金流及利润。12/12/2022目的：目的：1）缩短双方项目管理团队的磨合期，提高供方适应能力，及时将我司的项目管理要求传达给供方；2）结合公司工程管理部组织的公司在建项目巡检、供方考评（主要为总承包单位）以及项目部日常管理工作，对供方出现的问题以沟通会的形式直接传达给供方公司负责人以及项目主要负责人，提高供方对存在问题的处理效率和力度，同时争取供方公司对项目的资源支持力度，避免出现供方公司投标承接项目以及项目部施工管理“两层皮”的问题。3）充分听取供方在施工各阶段需要我司配合的重点问题，以及供方对我司项目管理的意见和建议，保证项目顺利向前推进。定期沟通管理制度定期沟通管理制度现场考评管理制度现场考评管理制度
