1、作 者 李炳先等课件制作 李炳先机械工业出版社机械工业出版社第章第章 物业企业概论物业企业概论第章第章 物业企业会计核算方法物业企业会计核算方法第章第章 物业企业流动资产物业企业流动资产第章第章 物业企业非流动资产物业企业非流动资产 第章第章 物业企业负债物业企业负债第章第章 物业企业所有者权益物业企业所有者权益第章物业企业经营业务第章物业企业经营业务第章财产清查第章财产清查第章财务会计报告第章财务会计报告第章物业企业会计概论第章物业企业会计概论1.1物业企业会计的基本含义及职能物业企业会计的基本含义及职能1.2物业企业会计核算的基本前提物业企业会计核算的基本前提1.3物业企业会计对象物业企业
2、会计对象1.4物业企业会计对象之间的关系物业企业会计对象之间的关系教学目标教学目标掌握物业企业会计的基本职能和涵义；理解物业企业掌握物业企业会计的基本职能和涵义；理解物业企业会计核算的要求以及物业企业会计对象之间的联系；了解会计核算的要求以及物业企业会计对象之间的联系；了解物业企业会计核算的前提条件。物业企业会计核算的前提条件。1.1.1物业企业会计的基本含义物业企业会计的基本含义1物业物业物业是指已建成并投入使用的各类房物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。屋及与之相配套的设备、设施和场地。1.11.1物业企业会计的基本含义及职能物业企业会计的基本含义及职能2物业
3、服务物业服务物业服务是指由专门的机构和人员对已物业服务是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的服务。位的服务。物业服务的对象主要包括商住、写字楼、物业服务的对象主要包括商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。高级公寓和一般住宅小区四种。对于从事物业服务活动的企业，我们称对于从事物业服务活动的企业，我们称之为物业企业。之为物业企业。3物业企业会计物业企业会计物业企业会计是以货币为主要物业企业会计是以货币为主要计量单位，以提高经济效益为主要计量单位，以提高
4、经济效益为主要目标，运用专门方法对物业企业组目标，运用专门方法对物业企业组织的经济活动进行全面、综合、连织的经济活动进行全面、综合、连续、系统地核算和监督，是经济管续、系统地核算和监督，是经济管理活动的重要组成部分。理活动的重要组成部分。1.1.2物业企业会计的基本职能物业企业会计的基本职能 会计的基本职能会计的基本职能是指会计本身是指会计本身所具有的最基本的固有的作用和功所具有的最基本的固有的作用和功能。能。中华人民共和国会计法确中华人民共和国会计法确定的会计的基本职能是定的会计的基本职能是核算核算和和监督监督。确认，是指通过一套专业标准或专业方法来确定会计事项确认，是指通过一套专业标准或专
5、业方法来确定会计事项是否发生，以此为标准衡量经济信息能否进入会计核算系统。是否发生，以此为标准衡量经济信息能否进入会计核算系统。计量，是指以货币为标准确定应记入会计核算系统的金额。计量，是指以货币为标准确定应记入会计核算系统的金额。会计事项的特点就是能用货币计量并符合制度规定。会计事项的特点就是能用货币计量并符合制度规定。记录，是指将会计事项以会计专业的技术在会计特有的载记录，是指将会计事项以会计专业的技术在会计特有的载体上登记下来的过程。体上登记下来的过程。报告，是会计工作进行的最终结果，它将会计确认、计量、报告，是会计工作进行的最终结果，它将会计确认、计量、记录的真实资料汇总、加工，编制出
6、能够反映企业财务状况和记录的真实资料汇总、加工，编制出能够反映企业财务状况和经营结果的报告文件，提供给报告的使用者。经营结果的报告文件，提供给报告的使用者。1核算职能核算职能会计核算是通过价值量对经会计核算是通过价值量对经济活动进行确认、计量、记录、济活动进行确认、计量、记录、并进行公正报告的工作。并进行公正报告的工作。2监督职能监督职能会计的监督职能主要是对资金会计的监督职能主要是对资金运动的控制。运动的控制。就是根据国家的法律法规，对就是根据国家的法律法规，对经济活动的合法性、合理性和有效经济活动的合法性、合理性和有效性进行检查和控制。性进行检查和控制。121物业企业会计核算的前提条件物业
7、企业会计核算的前提条件 是组织会计核算工作应当具备的前提条件，也称为是组织会计核算工作应当具备的前提条件，也称为会计假设，通常是指会计核算中对某些难以确切界定的，会计假设，通常是指会计核算中对某些难以确切界定的，但对会计工作有重大影响的问题，根据一般的正常情况所但对会计工作有重大影响的问题，根据一般的正常情况所作的合理的推断。作的合理的推断。1.2 物业企业会计核算的前提条件和原则物业企业会计核算的前提条件和原则会计核算会计核算核算范围核算范围核算内容核算内容核算程序核算程序核算方法核算方法1.会计主体会计主体 也称为会计实体或会计个体，是指经营上或经济上具有独也称为会计实体或会计个体，是指经
8、营上或经济上具有独立性或相对独立性的单位。立性或相对独立性的单位。2.持续经营持续经营 是指会计主体的生产经营活动在可预见的未来，将无限是指会计主体的生产经营活动在可预见的未来，将无限期地延续下去，即会计主体在可预见的未来不会破产清算，期地延续下去，即会计主体在可预见的未来不会破产清算，它所拥有的资产，将按既定的目标投入正常的营运，所承担它所拥有的资产，将按既定的目标投入正常的营运，所承担的债务责任，将如期履行。的债务责任，将如期履行。3.会计期间会计期间 是指将会计主体的持续不断的经济活动人为地分为若干是指将会计主体的持续不断的经济活动人为地分为若干较短的、等间距的较短的、等间距的“区间区间
9、”，按划分的阶段核算和监督经营活，按划分的阶段核算和监督经营活动和财务成果，分期结算账目和编制会计报表。动和财务成果，分期结算账目和编制会计报表。从每年从每年1月月1日到日到12月月31日为一个会计年度，每一个会计年度日为一个会计年度，每一个会计年度还具体分为半年度、季度、月份。还具体分为半年度、季度、月份。4.货币计量货币计量 是指对会计主体的经营活动进行会计确认、计量、记是指对会计主体的经营活动进行会计确认、计量、记录和报告时，以采用具有综合性特征的货币作为计量单位录和报告时，以采用具有综合性特征的货币作为计量单位并假设币值不变。并假设币值不变。122物业企业会计核算的原则物业企业会计核算
10、的原则是指对会计工作和会计信息的基本要求，以是指对会计工作和会计信息的基本要求，以及对会计事项、经济活动的确认、计量和报告的及对会计事项、经济活动的确认、计量和报告的基本原则。基本原则。.会计信息质量要求的原则会计信息质量要求的原则（1）客观性原则）客观性原则 也称真实性原则或可靠性原则。它是指会计核算也称真实性原则或可靠性原则。它是指会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果。况和经营成果。会计会计核算核算停停 虚假虚假经济业务经济业务停停 虚虚假假会计信息会计信息会计会计报告报告（2）可比性原则）可比性原则 又称为统一性
11、原则，它是指会计核算应又称为统一性原则，它是指会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计指标当按照规定的会计处理方法进行，会计指标应当口径一致、相互可比。应当口径一致、相互可比。（3）一致性原则）一致性原则 又称为一贯性原则。它是指同一企业又称为一贯性原则。它是指同一企业在不同会计期间采用的会计处理方法和程在不同会计期间采用的会计处理方法和程序前后各期必须一致，不要随意变动。序前后各期必须一致，不要随意变动。（4）相关性原则）相关性原则 又称为有用性原则。它是指会计核算提又称为有用性原则。它是指会计核算提供信息必须与会计信息使用相关联，满足与供信息必须与会计信息使用相关联，满足与企业有关的多
12、方面的需要。企业有关的多方面的需要。（5）及时性原则）及时性原则 是指会计核算工作要讲求时效，会计是指会计核算工作要讲求时效，会计业务处理要及时进行，不得拖延和积压，业务处理要及时进行，不得拖延和积压，以便会计信息能被及时利用。以便会计信息能被及时利用。（6）清晰性原则）清晰性原则 又称为明晰性原则。是指会计又称为明晰性原则。是指会计记录和会计报表应当清晰明了，便记录和会计报表应当清晰明了，便于理解和使用。于理解和使用。.会计要素确认、计量要求的原则会计要素确认、计量要求的原则（1）权责发生制原则）权责发生制原则 又称为应计制或应收应付制。它是以款项收付是否应归属又称为应计制或应收应付制。它是
13、以款项收付是否应归属本期为标准，确定本期收入和费用的一种会计处理方法。本期为标准，确定本期收入和费用的一种会计处理方法。（2）收入与费用配比原则）收入与费用配比原则 是指收入和其相关的成本、费用应当相互配比。是指收入和其相关的成本、费用应当相互配比。支出支出（3）历史成本计价原则）历史成本计价原则又称原始成本或取得又称原始成本或取得成本原则。它是指企业的成本原则。它是指企业的各项财产物资应当按取得各项财产物资应当按取得时的实际成本计价。时的实际成本计价。（4）划分收益性支出与资本性支出原则）划分收益性支出与资本性支出原则是指会计核算应当合理划分收益性支出与资本性支出。是指会计核算应当合理划分收
14、益性支出与资本性支出。2002年年 2003年年 2004年年购入购入4 0004 000元元材 料 用 于 产材 料 用 于 产品生产。品生产。收益性支出收益性支出资本性支出资本性支出该材料发挥效益的期间一般该材料发挥效益的期间一般不会超过一个年度，消耗后不会超过一个年度，消耗后应全部计算为本年费用。应全部计算为本年费用。购 入购 入 A A 设 备设 备一 台，价 值一 台，价 值200 000200 000元。元。该设备可能会在企业的经营过程该设备可能会在企业的经营过程中连续多年发挥效益，每年只能中连续多年发挥效益，每年只能将其消耗的部分价值计算为当年将其消耗的部分价值计算为当年费用。费
15、用。.关于总体性要求的原则关于总体性要求的原则（1）谨慎性原则）谨慎性原则又称为审慎性原则或稳健性原则，它是指会计核算对尚未又称为审慎性原则或稳健性原则，它是指会计核算对尚未取得的收益，不得估计入账；对可能发生的费用、损失要合理取得的收益，不得估计入账；对可能发生的费用、损失要合理核算并按国家规定估计入账，但不得虚列支出，隐匿收入。核算并按国家规定估计入账，但不得虚列支出，隐匿收入。（2）重要性原则）重要性原则是指在财务报告全面反映是指在财务报告全面反映企业的财务状况和经营成果的企业的财务状况和经营成果的前提下，对于重要的经济业务，前提下，对于重要的经济业务，应当单独反映。应当单独反映。（3）
16、实质性原则）实质性原则又称为实质重于形式原则。企业应当按照交易或事项的又称为实质重于形式原则。企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。作为会计核算的依据。如如融资租入固定资产，融资租入固定资产，其所有权（法律形式）并非属于其所有权（法律形式）并非属于企业，但其已经是控制和使用的资产（经济实质）。按实质企业，但其已经是控制和使用的资产（经济实质）。按实质重于形式原则可作为企业的自有资产进行核算。重于形式原则可作为企业的自有资产进行核算。经济实质经济实质法律形式法律形式经济业务经济业务经济实
17、质经济实质法律形式法律形式经济业务经济业务二者统一二者统一二者分离二者分离1 13 3物业企业会计的对象物业企业会计的对象1 13 31 1物业企业会计对象的涵义物业企业会计对象的涵义是指会计所要核算和监督的内容，是指会计所要核算和监督的内容，即会计职能发挥作用的领域和范围。即会计职能发挥作用的领域和范围。物业企业会计对象是物业企业在生物业企业会计对象是物业企业在生产经营过程中能够用货币表现的方面。产经营过程中能够用货币表现的方面。132物业企业会计对象的分类物业企业会计对象的分类按照其经济特征分为资产、负债、所有者按照其经济特征分为资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。权益、收入、费用、
18、利润。1.1.流动资产流动资产 是指现金及其他能在一年或超过是指现金及其他能在一年或超过一年的一个营业周期内变现或者耗用一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。的资产。现金现金 银行存款银行存款 短期证券投资短期证券投资 应收账款应收账款 存货存货 2.2.非流动资产也称长期资产非流动资产也称长期资产 长期投资长期投资 固定资产固定资产 无形资无形资产产.资产 是指过去的交易、事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。1.1.流动负债流动负债 是指将在是指将在1 1年（含年（含1 1年）或者超过一年）或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。年的一个营业周期内偿还的债务。
19、短期借款短期借款 应付账款应付账款 预收账款预收账款 应付职工薪酬应付职工薪酬 应付股利应付股利 应交税应交税费费 2.2.长期负债长期负债 是指偿还期在是指偿还期在1 1年或者超过年或者超过1 1年的一年的一个营业周期以上的负债。个营业周期以上的负债。长期借款长期借款 应付债券应付债券 长期应付长期应付款款.负债负债 负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。致经济利益流出企业的现时义务。.所有者权益所有者权益 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权
20、益。权益。投入资本投入资本:即企业的注册资金，会计上称实收资本或股本即企业的注册资金，会计上称实收资本或股本 资本公积资本公积:比如企业收到投资者出资额超出其在注册资本比如企业收到投资者出资额超出其在注册资本中所占份额的部分中所占份额的部分 直接计入所有者权益的利得直接计入所有者权益的利得:如以出售获利为目的而购买如以出售获利为目的而购买的股票、债券等可供出售金融资产其公允价值高于账面余额的的股票、债券等可供出售金融资产其公允价值高于账面余额的差额差额 盈余公积盈余公积 未分配利润未分配利润 .收入收入 收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所
21、有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益总流入。加的、与所有者投入资本无关的经济利益总流入。收入按照性质，可分为商品销售收入、劳务收入、提供他收入按照性质，可分为商品销售收入、劳务收入、提供他人使用本企业的资产而取得的收入等。人使用本企业的资产而取得的收入等。收入按经营业务的主次可分为主营业务收入和其他业务收收入按经营业务的主次可分为主营业务收入和其他业务收入。入。主营业务收入主营业务收入是指企业从事基本营业活动所取得的收入是指企业从事基本营业活动所取得的收入。其他业务收入其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动是指企业从事主营业务以外的其他业务活动中所取得的收入中所取得的收入
22、。会计要素所说的收入，是指企业在日常活动中取得的收入，会计要素所说的收入，是指企业在日常活动中取得的收入，而不是因偶发的交易或事项得到的收益。而不是因偶发的交易或事项得到的收益。因偶发的交易或事项得到的收益属于利得因偶发的交易或事项得到的收益属于利得 如营业外收入如营业外收入 .费用费用 费用是指企业在日常活动所发生的、会导致所有者权费用是指企业在日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。在工业企业，费用一部分可以计入产品的生产成本，在工业企业，费用一部分可以计入产品的生产成本，如直接材料费、直接人工
23、费、间接制造费用等。如直接材料费、直接人工费、间接制造费用等。还有一些费用按月归集，计入当月损益，称为期间费还有一些费用按月归集，计入当月损益，称为期间费用、如管理费用、财务费用、销售费用。这些费用按月归用、如管理费用、财务费用、销售费用。这些费用按月归集起来，月末一次性从当月的收入中扣除。集起来，月末一次性从当月的收入中扣除。因偶发的交易或事项的损失因偶发的交易或事项的损失 如营业外支出如营业外支出.利润利润 利润是指企业利润是指企业在一定会计期间的在一定会计期间的经营成果。它是企经营成果。它是企业在一定会计期间业在一定会计期间内实现的收入减去内实现的收入减去费用及各项支出后费用及各项支出后
24、的净额。的净额。1静态关系静态关系也称资产负债表等式（静态会计等式）也称资产负债表等式（静态会计等式）反映企业一定时点的财务状况的等式。反映企业一定时点的财务状况的等式。组合方式：组合方式：资产资产=负债负债+所有者权益所有者权益所有者权益所有者权益1 14 4物业企业会计对象之间的内在联系物业企业会计对象之间的内在联系对资产负债表等式的理解：对资产负债表等式的理解：第一，资产负债表等式体现了同一资金的两个不同第一，资产负债表等式体现了同一资金的两个不同侧面：资金存在形态与资金来源渠道；侧面：资金存在形态与资金来源渠道；资资金金负债负债所有者所有者权益权益资产资产资资金金资资金金资金存在形态资
25、金存在形态资金来源渠道资金来源渠道 第二，以货币计量时，会计等式双方数额相等；第二，以货币计量时，会计等式双方数额相等；第三，资产会随负债、所有者权益增减而成正比例变化。第三，资产会随负债、所有者权益增减而成正比例变化。资产随着负债、所有者权益的增加而增加资产随着负债、所有者权益的增加而增加 资产随着负债、所有者权益的减少而减少资产随着负债、所有者权益的减少而减少负债负债资产资产所有者所有者权益权益2.2.动态关系动态关系也称利润表等式（动态会计等式）也称利润表等式（动态会计等式）反映企业一定会计期间经营成果的等式。反映企业一定会计期间经营成果的等式。组合方式：组合方式：收入收入-费用（成本）
26、费用（成本）=利润利润费用费用利润利润收入收入对利润表等式的理解：对利润表等式的理解：第一第一,利润的实质：利润是实现的收入减去相关利润的实质：利润是实现的收入减去相关费用以后的差额。收入大于费用时为利润；收入小于费用以后的差额。收入大于费用时为利润；收入小于费用时为亏损。费用时为亏损。第二第二,利润会随着收入的增减成正比例变化；利润会随着收入的增减成正比例变化；利润随着收入的增加而增加利润随着收入的增加而增加 利润随着收入的减少而减少利润随着收入的减少而减少费用费用利润利润收入收入第三第三,利润会随着费用的增减成反比例变化。利润会随着费用的增减成反比例变化。利润随费用的增加而减少利润随费用的
27、增加而减少利润随费用的减少而增加利润随费用的减少而增加费用费用利润利润收入收入 2.1 会计方法概述会计方法概述2.2 设置会计科目和会计账户设置会计科目和会计账户2.3 复式记账方法复式记账方法2.4 填制或审核会计凭证填制或审核会计凭证2.5登记会计账簿登记会计账簿2.6会计核算形式会计核算形式第章物业企业会计核算方法第章物业企业会计核算方法教学目标教学目标掌握会计账户的结构、借贷记账方法，会计凭证的填掌握会计账户的结构、借贷记账方法，会计凭证的填制方法，账薄的登记方法，理解借贷记账法的记账符号、制方法，账薄的登记方法，理解借贷记账法的记账符号、借贷记账法的记账规则、会计分录，会计凭证的填
28、制和审借贷记账法的记账规则、会计分录，会计凭证的填制和审核要求，账薄登记的原则，了解会计工作的流程、借贷记核要求，账薄登记的原则，了解会计工作的流程、借贷记账法的账户结构。账法的账户结构。.会计方法概述会计方法概述 会计方法是会计方法是指核算和监督会指核算和监督会计对象、实现会计对象、实现会计目标，所运用计目标，所运用的技术方法。会的技术方法。会计方法分为会计计方法分为会计核算方法和会计核算方法和会计管理方法两部分。管理方法两部分。会计核算会计核算方方 法法会计决策会计决策等方法等方法会计预测会计预测方方 法法会计方法会计方法的的 基基 础础会计核算方会计核算方法的继续与法的继续与发展发展.设置会计科目设置会计科目.会计科目的定义会计科目的定义会计科目就是在对会会计科目就是在对会计要素按照其经济内容所计要素按照其经济内容所作的进一步分类的名称。作的进一步分类的名称。.设置会计科目和会计账户设置会计科目和会计账户流动资产流动资产货币资金货币资金存存 货货 应收及预付账应收及预付账款款库存库存现金现金银行银行存款存款原材原材料料库存库存商品商品周转周转材料材料会会 计计 科科 目目库存库存现金现金会计会计账户账户银行银行存款存款原材原材料料交易性金融资交易性金融资产产
