1、3 3 地租地价、区位理论与地租地价、区位理论与房地产价格的空间分布房地产价格的空间分布整理课件3 地租地价、区位理论与整理课件 3.1.1 3.1.1地租的概念地租的概念 从广义上讲，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与从广义上讲，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他财物土地相关的房屋或其他财物(资源资源)租给他人所获得的报酬，是租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金。一种不仅限于土地的租金。如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所付的租金，是所获利润中超过平均利润的部分。付的租金，是所获利润
2、中超过平均利润的部分。马克思主义认为，地租是在农业或其他产业中的直接生产者马克思主义认为，地租是在农业或其他产业中的直接生产者所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。地租产生的基础是存在土地的所有权和使用权，且二者处在地租产生的基础是存在土地的所有权和使用权，且二者处在分离状态。不管任何社会，只要这一社会形态存在，就有地租。分离状态。不管任何社会，只要这一社会形态存在，就有地租。3.13.1地租理论地租理论整理课件 3.1.1 地租的概念3.1 地
3、租理论整理课件 在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要要生产物占有的生产关系。生产物占有的生产关系。在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的的那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用
4、、调节土地利权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益益关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市市场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。整理课件 在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚3.1.23.1.2地租理论的历史沿革地租理论的历史沿革 (1)(1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论资产阶级古典政治经济学的早期地租理论 这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉配第、洛配第、洛克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜
5、尔哥。克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。威廉威廉配第配第(w.Petty(w.Petty，1623162316871687年年)在著作赋税论中在著作赋税论中首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余余收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食食用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的的谷物就是这块土地真正的地租。谷物就是这块土地真正的地租。配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了配第在其著
6、作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的的不同，将导致不同的地租、地价。不同，将导致不同的地租、地价。整理课件3.1.2 地租理论的历史沿革整理课件 法国表安法国表安罗伯尔罗伯尔雅克雅克杜尔哥杜尔哥(R.J.Turgot(R.J.Turgot，1727172717811781年年)初步揭示了地租与土地所有权的关系，他在关于财富的初步揭示了地租与土地所有权的关系，他在关于财富的形成和分配的考察一书中指出，在农业生产中之所以能使形成和分配的考察一书中指出，在农业生产中之所以能使劳劳动者所生产
7、出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需需的数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生产力存在，是的数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生产力存在，是自自然恩赐的然恩赐的“纯产品纯产品”。这种这种“纯产品纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却最终被土地所有者占有，这就是地租。财富，但却最终被土地所有者占有，这就是地租。土地所有者能占有这一土地所有者能占有这一“纯产品纯产品”(地租地租)，是由于他们拥有，是由于他们拥有法律保护的土地私有权法律保护的土地私有权。整理课件 法国表安 罗伯尔 雅
8、克 杜尔哥(R.J.T u （2 2）古典经济学地租理论）古典经济学地租理论 此期的代表人物有亚当此期的代表人物有亚当斯密、安德森、李嘉图、屠能等。斯密、安德森、李嘉图、屠能等。亚当亚当斯密斯密(A(ASmithSmith，1723-17901723-1790年年)最早系统地研究了最早系统地研究了地地租，是资产阶级古典政治经济学优秀的代表人物。他在国租，是资产阶级古典政治经济学优秀的代表人物。他在国民财富的性质和原因的研究民财富的性质和原因的研究(17761776年年)一书中，把资本主义一书中，把资本主义社会的居民按基本收入分为工人阶级、资产阶级和地主阶级，社会的居民按基本收入分为工人阶级、资
9、产阶级和地主阶级，相应的基本收入为工资、利润和地租。他认为地租是相应的基本收入为工资、利润和地租。他认为地租是“作为使作为使用土地的代价用土地的代价”。是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通。是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润的余额，其来源是工人的无偿劳动，是利润的余额，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断价格一种垄断价格”。大卫大卫李嘉图李嘉图(David Ricardo(David Ricardo，177217721823)1823)是资产阶级是资产阶级古古典政治经济学的代表和理论完成者，把地租同劳动时间决定典政治经济学的代表和理论完成者，把地租同劳动时间决定价值量直接联系在一起，
10、并对级差地租理论做出了突出的贡价值量直接联系在一起，并对级差地租理论做出了突出的贡献。他的地租理论在政治经济学与赋税原理献。他的地租理论在政治经济学与赋税原理(18171817年年)一一书中进行了集中地阐述。书中进行了集中地阐述。整理课件 （2）古典经济学地租理论整理课件 屠能屠能(1783(1783一一18501850年年)是德国农业经济学家，农业区位理是德国农业经济学家，农业区位理论的创始人。他在孤立国第一卷中，首次系统地论证了论的创始人。他在孤立国第一卷中，首次系统地论证了土土地位置与地租的关系。地位置与地租的关系。他认为，由于同样的产品，不管它产自哪里，其在消费中他认为，由于同样的产品
11、，不管它产自哪里，其在消费中心市场上的价格都是相同的，某种产品产地价格通常等于中心市场上的价格都是相同的，某种产品产地价格通常等于中心心市场价格与产地至中心市场间运费的差额，将某一种产品的市场价格与产地至中心市场间运费的差额，将某一种产品的产产地价格与产地至消费中心市场的距离密切联系起来，即产地地价格与产地至消费中心市场的距离密切联系起来，即产地离离中心市场越远，运费越高，产地价格就越低，土地所有者的中心市场越远，运费越高，产地价格就越低，土地所有者的所所得也就越低。这实际上是区位地租。得也就越低。这实际上是区位地租。屠能关于地租与土地位置关系的研究，应该说对级差地屠能关于地租与土地位置关系的
12、研究，应该说对级差地租租理论的形成还是具有开拓意义的，也是他对地租理论的贡献。理论的形成还是具有开拓意义的，也是他对地租理论的贡献。整理课件 屠能(1 7 8 3 一1 8 5 0 年)是德国农业经济学 （3 3）新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论 新古典经济学的地租理论的代表人物主要有克拉克、马歇新古典经济学的地租理论的代表人物主要有克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等。尔、奇封士、瓦尔拉斯等。约翰约翰贝次贝次克拉克克拉克(1847-1939)(1847-1939)提出了地租是由土地的边提出了地租是由土地的边际际生产力决定的原理，并认为地租是总产量扣除工资的金额，生产力决定的原理，并
13、认为地租是总产量扣除工资的金额，即为即为“经济盈余经济盈余”。在其经济理论中，地租不是一个独立的范。在其经济理论中，地租不是一个独立的范畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利息，是利息的派生形式。息，是利息的派生形式。阿费里德阿费里德马歇尔马歇尔(1842-1924)(1842-1924)认为，土地是一种特定形认为，土地是一种特定形式式的资本，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、的资本，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、公有价值三部分所组成。而真正的地租就是土地的原始价值，公有价值三部分所组成。而真正的地租就是
14、土地的原始价值，是大自然赋予的收益。是大自然赋予的收益。整理课件 （3）新古典经济学的地租理论整理课件 (4)(4)现代西方经济学的地租理论现代西方经济学的地租理论 现代西方经济学对地租的研究主要集中在影响地租量的现代西方经济学对地租的研究主要集中在影响地租量的因素和地租量决定的问题上，主要代表人物有保罗因素和地租量决定的问题上，主要代表人物有保罗A A萨缪萨缪尔尔森、雷利森、雷利巴洛维等。他们的研究方法对我们有一定的参考价巴洛维等。他们的研究方法对我们有一定的参考价值。值。萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价。地租的量萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价。地租的量由土地的供求状况决定，由
15、于土地供给的数量是固定的，所由土地的供求状况决定，由于土地供给的数量是固定的，所以地租量就完全由土地需求者之间的竞争来决定。以地租量就完全由土地需求者之间的竞争来决定。巴洛维把地租看做是一种经济剩余，也就是地租是总产巴洛维把地租看做是一种经济剩余，也就是地租是总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。整理课件 (4)现代西方经济学的地租理论整理课件 (5)(5)马克思主义地租理论马克思主义地租理论 马克思主义的地租理论是由卡尔马克思主义的地租理论是由卡尔马克思和恩格斯在批判地马克思和恩格斯在批判地继承和改造资产阶级早期地租理论的
16、基础上创立的，对地租继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上创立的，对地租理论的发展做出了重要的贡献。理论的发展做出了重要的贡献。在资本论中，马克思对地租理论进行了全面、系统在资本论中，马克思对地租理论进行了全面、系统地阐述，论述了资本主义生产方式下地租的基本范畴、本质地阐述，论述了资本主义生产方式下地租的基本范畴、本质及其运行规律。及其运行规律。马克思地租理论认为，地租是资本主义内部剩余价值转马克思地租理论认为，地租是资本主义内部剩余价值转化的具体形式，并在此基础上分析了资本主义地租的性质、化的具体形式，并在此基础上分析了资本主义地租的性质、本质形成。本质形成。整理课件 (5)马克思主义地租理
17、论整理课件3.1.33.1.3马克思主义地租理论马克思主义地租理论 马克思主义地租理论区别于其他经济学派的主要标志是马克思主义地租理论区别于其他经济学派的主要标志是其地租理论是建立在劳动价值论的基础上。在对剩余价值论、其地租理论是建立在劳动价值论的基础上。在对剩余价值论、平均利润和生产价格等问题讨论的基础上，着重论述了地租平均利润和生产价格等问题讨论的基础上，着重论述了地租的涵义、性质、形式、产生和存在的条件与原因以及地租量的涵义、性质、形式、产生和存在的条件与原因以及地租量的分析等。的分析等。(1)(1)级差地租级差地租 马克思所称的级差地租是指被土地所有者占有的、由于马克思所称的级差地租是
18、指被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润。因为农业资本家在不同等土地等级差别所产生的超额利润。因为农业资本家在不同等级的土地上从事耕作时，耕作优等地或等级较好的土地，劳级的土地上从事耕作时，耕作优等地或等级较好的土地，劳动生产率高，个别生产价格低；而耕作劣等地，劳动生产率动生产率高，个别生产价格低；而耕作劣等地，劳动生产率低，个别生产价格高。这样，就会使耕作优等地和等级较好低，个别生产价格高。这样，就会使耕作优等地和等级较好土地的农业资本家获得土地的农业资本家获得超额利润。超额利润。整理课件3.1.3 马克思主义地租理论整理课件 级差地租级差地租I I 等量资本投在等面积的不同条
19、件的土地上，因土地的肥等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化的级差地租为级差地力和位置的差别所产生的超额利润转化的级差地租为级差地租租I I。因为土地肥力是直接影响农业生产成本与收益的重要因因为土地肥力是直接影响农业生产成本与收益的重要因素，同量的资本投入不同等级等量的土地上，由于土地肥力素，同量的资本投入不同等级等量的土地上，由于土地肥力不同会带来不同的产出。同理，土地位置也是影响企业成本不同会带来不同的产出。同理，土地位置也是影响企业成本与收益的重要因素，由于企业位置的差异会影响到运输成本，与收益的重要因素，由于企业位置的差异会影响到运输成本，使
20、运输成本不同，所以占据不同位置的企业会获得不同的生使运输成本不同，所以占据不同位置的企业会获得不同的生产效益。产效益。所以，只要土地的等级不同，就会产生级差收益。而不所以，只要土地的等级不同，就会产生级差收益。而不论是土地肥力的差异，还是土地位置的差异都可以归结为土论是土地肥力的差异，还是土地位置的差异都可以归结为土地等级的差异。地等级的差异。整理课件 级差地租I 整理课件 级差地租级差地租 连续投在同一块土地上的各种资本，由于生产效率的不同，生产效率连续投在同一块土地上的各种资本，由于生产效率的不同，生产效率较高的资本产生的超额利润，被土地所有者占有时所转化的级差地租叫较高的资本产生的超额利
21、润，被土地所有者占有时所转化的级差地租叫做级差地租做级差地租。它是级差地租的第二种形态。它是级差地租的第二种形态。在一定的生产技术水平下，当连续对同一块土地上追加投资时，虽在一定的生产技术水平下，当连续对同一块土地上追加投资时，虽然最终受报酬递减规律的作用，但在初始阶段，土地的报酬不但不随投然最终受报酬递减规律的作用，但在初始阶段，土地的报酬不但不随投资的增加而减少，其边际报酬反而会不断增加，只是达到了一定的程度资的增加而减少，其边际报酬反而会不断增加，只是达到了一定的程度以后边际报酬才开始递减。在受报酬递减规律影响以前，也就是边际收以后边际报酬才开始递减。在受报酬递减规律影响以前，也就是边际
22、收益处于递增阶段时，追加生产投资，会使所追加投资的劳动生产率提高，益处于递增阶段时，追加生产投资，会使所追加投资的劳动生产率提高，并大于前面投，并有可能转化为级差地租。并大于前面投，并有可能转化为级差地租。级差地租级差地租产生的前提条件有两方面：一是土地供求矛盾促使对土产生的前提条件有两方面：一是土地供求矛盾促使对土地的集约化经营；二是科学技术的进地的集约化经营；二是科学技术的进步步为集约化经营提供了物质技术保为集约化经营提供了物质技术保证。证。整理课件 级差地租整理课件 （2 2）绝对地租）绝对地租 在资本主义土地私有制条件下，不仅存在级差地租，而且在资本主义土地私有制条件下，不仅存在级差地
23、租，而且还还存在绝对地租。绝对地租是指由土地所有权存在所决定的不论存在绝对地租。绝对地租是指由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还租种什么样的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还是坏地，都必须交纳绝对地租。是坏地，都必须交纳绝对地租。（3 3）垄断地租）垄断地租 垄断地租是指由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。垄断地租是指由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。正如马克思所指出的正如马克思所指出的“这是由垄断价格产生的超额利润，由于这是由垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权而转化为地租，土地所有者对这块具有
24、独特性质的土地的所有权而转化为地租，并以这种形式落人土地所有者手中并以这种形式落人土地所有者手中”。整理课件 （2）绝对地租整理课件3.1.4城市地租城市地租 随着社会经济的发展，城市的土地关系表现得更为活跃，随着社会经济的发展，城市的土地关系表现得更为活跃，对城市地租的研究也表现出更为重要的实际意义。对城市地租的研究也表现出更为重要的实际意义。(1)(1)城市地租的特点城市地租的特点 与农业地租相比，具有其特殊的性质如下：与农业地租相比，具有其特殊的性质如下：城市地租在量上一般应高于农业地租城市地租在量上一般应高于农业地租 城市土地是由农业土地转化而来的，而这种转化只有当土城市土地是由农业土
25、地转化而来的，而这种转化只有当土地所有者的收益大于其原来的收益时才会发生。城市与农村相地所有者的收益大于其原来的收益时才会发生。城市与农村相比有较高的区位，使城市土地的开发程度和集约利用程度远远比有较高的区位，使城市土地的开发程度和集约利用程度远远高于农村土地，因此其地租水平也高于周围的农业用地。对于高于农村土地，因此其地租水平也高于周围的农业用地。对于城市级差地租城市级差地租来说更是这样，它在数量上要比农业级差地租来说更是这样，它在数量上要比农业级差地租大得多。大得多。整理课件3.1.4 城市地租整理课件 区位级差地租是城市地租的主要形式区位级差地租是城市地租的主要形式 城市土地具有不同的地
26、租形态，但对于城市土地的利用来城市土地具有不同的地租形态，但对于城市土地的利用来说，说，土地区位起着特别重要的作用，因为土地区位影响着土地的利土地区位起着特别重要的作用，因为土地区位影响着土地的利用功能分布，区位也影响土地使用者的选址决策和生产效益等。用功能分布，区位也影响土地使用者的选址决策和生产效益等。因为使用有利区位建筑地段的企业，如靠近销售市场，或者交因为使用有利区位建筑地段的企业，如靠近销售市场，或者交通运输条件好，或者是处于经济文化中心，市场容量大，获得通运输条件好，或者是处于经济文化中心，市场容量大，获得信息等特种资源容易而且费用较低，因此他们能大幅降低经营信息等特种资源容易而且
27、费用较低，因此他们能大幅降低经营成本，提高效率，获得较高的超额利润。应该注意，这个位置成本，提高效率，获得较高的超额利润。应该注意，这个位置指的是经营地块离城市中心位置的距离，这个中心指的是城市指的是经营地块离城市中心位置的距离，这个中心指的是城市功能中心。功能中心。整理课件 区位级差地租是城市地租的主要形式整理课件 商业地租是城市地租的典型形态商业地租是城市地租的典型形态 土地区位是影响城市土地利用的主要因素，评价城市各类土地区位是影响城市土地利用的主要因素，评价城市各类土土地利用的主要标准也是土地区位。但对于不同的城市用地类型，地利用的主要标准也是土地区位。但对于不同的城市用地类型，区位的
28、程度是不同的，有些对土地的区位较为敏感，而有些则区位的程度是不同的，有些对土地的区位较为敏感，而有些则不太敏感，而其中以商业用地对土地区位的反映最为敏感，在不太敏感，而其中以商业用地对土地区位的反映最为敏感，在繁华的商业街区经营商业较之零星散落的商店更易吸引消费者，繁华的商业街区经营商业较之零星散落的商店更易吸引消费者，作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的，由于受顾客密度的影响客密度及其营业额等指标成正相关的，由于受顾客密度的影响使商业地租从市中心繁华区向城市边缘区的递减幅度增大。其使商业地
29、租从市中心繁华区向城市边缘区的递减幅度增大。其他用地的地租的变化则较小或不明显，如某些工业用地从市中他用地的地租的变化则较小或不明显，如某些工业用地从市中心向城市边缘的地租变化表现为平行线甚至为递增的变化规律。心向城市边缘的地租变化表现为平行线甚至为递增的变化规律。整理课件 商业地租是城市地租的典型形态整理课件 城市地租具有相当大的垄断性城市地租具有相当大的垄断性 城市垄断地租主要是由于占据较好位置而形成的垄断价格。城市垄断地租主要是由于占据较好位置而形成的垄断价格。由于区位级差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可由于区位级差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可移动性，这样就很容易
30、通过土地所有权的垄断产生垄断地租。移动性，这样就很容易通过土地所有权的垄断产生垄断地租。这种较好区位的土地一般被称为这种较好区位的土地一般被称为“黄金地段黄金地段”，其地租要，其地租要远远远高于周围的土地，由于这种地段的形成是由于长时期投资积远高于周围的土地，由于这种地段的形成是由于长时期投资积累的结果，一般这种情况比较难以改变，且随着时间的变化，累的结果，一般这种情况比较难以改变，且随着时间的变化，地租一般不会下降，反而还会呈现不断上升的趋势。在实践中，地租一般不会下降，反而还会呈现不断上升的趋势。在实践中，城市中心区土地的供需缺口较大，比较农业用地具有更大的垄城市中心区土地的供需缺口较大，
31、比较农业用地具有更大的垄断性。断性。整理课件 城市地租具有相当大的垄断性整理课件 城市土地投资的地租效应具有明显的外部性城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋屋建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正外部性。外部
32、性。城市地租比农业地租更具积累性城市地租比农业地租更具积累性 城市的形成是一个长期的历史过程。与农村土地投资相比，城市的形成是一个长期的历史过程。与农村土地投资相比，城市土地所需的投资量巨大，且一个城市的发展依赖于长期、城市土地所需的投资量巨大，且一个城市的发展依赖于长期、不断的投资积累过程。随着对城市投资的积累，城市的功能不不断的投资积累过程。随着对城市投资的积累，城市的功能不断完善，作用逐渐增强，地租也逐步增长。断完善，作用逐渐增强，地租也逐步增长。整理课件 城市土地投资的地租效应具有明显的外部性整理课件 (2)城市级差地租城市级差地租 城市级差地租产生的条件、原因和形式，与农业级差地租相
33、城市级差地租产生的条件、原因和形式，与农业级差地租相同，是由于土地等级不同带来的。同，是由于土地等级不同带来的。城市土地等级不同主要表现为土地位置距市中心的远近，城市土地等级不同主要表现为土地位置距市中心的远近，交通是否便利，配套设施是否完善等。交通是否便利，配套设施是否完善等。城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市土城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市土地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排他性
34、。他性。城市级差地租的形式也分为级差地租城市级差地租的形式也分为级差地租I和级差地租和级差地租。整理课件 (2)城市级差地租整理课件 由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超额利润转化成的地租被称为城市级差地租额利润转化成的地租被称为城市级差地租I。在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地加投资所造成的投资边际收益不
35、同产生的超额利润转化成的地租，被称为城市级差地租租，被称为城市级差地租。如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投资的边际收益较低，级差地租也较少，开发改造后由于从总体资的边际收益较低，级差地租也较少，开发改造后由于从总体规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租大大地增加了。大大地增加
36、了。整理课件 由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通 (3)城市绝对地租城市绝对地租 决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断，而与土决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断，而与土地的用途无关，所以城市用地存在绝对地租。地的用途无关，所以城市用地存在绝对地租。城市绝对地租以农业地租为基础。由于城市土地与农村土城市绝对地租以农业地租为基础。由于城市土地与农村土地相邻，所以从城市到农村，地租的水平是逐渐变化的，并且地相邻，所以从城市到农村，地租的水平是逐渐变化的，并且城市边缘处土地的地租由周围农村土地的地租来确定。城市边缘处土地的地租由周围农村土地的地租来确定。城市地租额以与其毗邻
37、的农业土地的地租额为最低界限。城市地租额以与其毗邻的农业土地的地租额为最低界限。这一最低界限就是城市劣等地所能提供的绝对地租。这一最低界限就是城市劣等地所能提供的绝对地租。劣等地存在绝对地租，不存在级差地租；优等土地存在绝劣等地存在绝对地租，不存在级差地租；优等土地存在绝对地租，又存在级差地租。对地租，又存在级差地租。整理课件 (3)城市绝对地租整理课件 (4)城市垄断地租城市垄断地租 城市垄断地租指由于城市某些特殊地块具有稀有功能，对城市垄断地租指由于城市某些特殊地块具有稀有功能，对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的
38、垄断超额利润转化成的地租。它是继城市级差地租和绝对地的垄断超额利润转化成的地租。它是继城市级差地租和绝对地租这两种基本的地租形式之外的一种个别的、特殊的地租形式。租这两种基本的地租形式之外的一种个别的、特殊的地租形式。由于垄断价格取决于购买者的购买欲望和支付能力，而与由于垄断价格取决于购买者的购买欲望和支付能力，而与它的生产价格和价值关系不大，因此，具有这种购买欲望和支它的生产价格和价值关系不大，因此，具有这种购买欲望和支付能力的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。那些由付能力的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。那些由名牌名店形成的特殊地块和由名胜形成的特殊地块。如北京的名牌名店形成
39、的特殊地块和由名胜形成的特殊地块。如北京的全聚德烤鸭店所在地，杭州的西湖等。许多人会慕名而来购买全聚德烤鸭店所在地，杭州的西湖等。许多人会慕名而来购买或旅游，由于这些特殊地块的土地经营权被某些企业垄断着，或旅游，由于这些特殊地块的土地经营权被某些企业垄断着，尽管这些地方的价格是垄断价格，人们也乐意购买。尽管这些地方的价格是垄断价格，人们也乐意购买。整理课件 (4)城市垄断地租整理课件3.1.5社会主义地租存在的理论分析社会主义地租存在的理论分析 社会主义和资本主义的地租有着根本的区别：社会主义和资本主义的地租有着根本的区别：(1)社会主义级差地租社会主义级差地租 由于社会主义条件下仍然存在经济
40、利益相对独立的不同的由于社会主义条件下仍然存在经济利益相对独立的不同的土地所有者和土地使用者，土地资源依然是稀缺和有限的，必土地所有者和土地使用者，土地资源依然是稀缺和有限的，必然会形成经营上的垄断，级差地租产生的原因在社会主义条件然会形成经营上的垄断，级差地租产生的原因在社会主义条件下依然存在，即依然有土地经营权的垄断这一社会经济原因。下依然存在，即依然有土地经营权的垄断这一社会经济原因。表现为国家或集体所有者和土地使用者凭借对土地经营权的垄表现为国家或集体所有者和土地使用者凭借对土地经营权的垄断，使土地的级差收益转化为级差地租。断，使土地的级差收益转化为级差地租。整理课件3.1.5 社会主
41、义地租存在的理论分析整理课件 社会主义条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差别以及社会主义条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差别以及集约经营所产生的收益的差别，这种客观物质条件差异是任何集约经营所产生的收益的差别，这种客观物质条件差异是任何社会性质所无法改变的，这种自然力的差异是客观存在的。所社会性质所无法改变的，这种自然力的差异是客观存在的。所以，级以，级 差地租的形成条件仍然存在。差地租的形成条件仍然存在。通过前面我们对级差地租的分析可知，社会主义级差地租通过前面我们对级差地租的分析可知，社会主义级差地租也是构成不同地区、不同部门和不同单位经济利益差别的一个也是构成不同地区、不同部门和不同单
42、位经济利益差别的一个重要因素。承认这些差别，照顾差别，避免平均主义，是在社重要因素。承认这些差别，照顾差别，避免平均主义，是在社会主义条件下充分调动生产单位和农民积极性的一个关键。在会主义条件下充分调动生产单位和农民积极性的一个关键。在实际中，正确处理好级差地租的分配问题，是完善社会主义生实际中，正确处理好级差地租的分配问题，是完善社会主义生产关系的重要保证。产关系的重要保证。整理课件 社会主义条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差 为了处理好社会主义土地所有者和使用者之间的利益关系，为了处理好社会主义土地所有者和使用者之间的利益关系，级差地租的分配应遵循以下基本原则：对于级差地租级差地租的分配
43、应遵循以下基本原则：对于级差地租I，集体，集体土地应归集体土地所有者，由国家投资的部分级差地租土地应归集体土地所有者，由国家投资的部分级差地租I应归国应归国 家，国有土地应归国家土地所有者；对于级差地租家，国有土地应归国家土地所有者；对于级差地租，在经营，在经营期内则应按谁投资归谁所有，经营期满以后归国家或集体所有期内则应按谁投资归谁所有，经营期满以后归国家或集体所有者。者。由此可知，土地经营期或使用期的长短直接决定投资的回由此可知，土地经营期或使用期的长短直接决定投资的回收状况和投资者利益的大小。因此，在确定农地承包期和城市收状况和投资者利益的大小。因此，在确定农地承包期和城市土地出让期的实
44、践中，要综合考虑所有者和使用者的利益关系，土地出让期的实践中，要综合考虑所有者和使用者的利益关系，否则会影响投资者的合理预期，并最终影响到土地的合理和有否则会影响投资者的合理预期，并最终影响到土地的合理和有效利用。效利用。整理课件 为了处理好社会主义土地所有者和使用者之间的利 (2)社会主义绝对地租社会主义绝对地租 在社会主义条件下，存在国有土地所有权和集体土地所有在社会主义条件下，存在国有土地所有权和集体土地所有权的垄断，土地使用者在使用土地时必须向国家或集体租赁土权的垄断，土地使用者在使用土地时必须向国家或集体租赁土地并支付绝对地租，即绝对地租存在的社会经济条件仍然存在。地并支付绝对地租，
45、即绝对地租存在的社会经济条件仍然存在。在城市，多种用地形式并存，而不同用途所起的作用不同，在城市，多种用地形式并存，而不同用途所起的作用不同，不同用途支付地租的来源也不同。但它都来源于其产品的垄断不同用途支付地租的来源也不同。但它都来源于其产品的垄断价格。价格。具体来说，工业生产用地、商业和服务业经营用地的绝对具体来说，工业生产用地、商业和服务业经营用地的绝对地租来源于其剩余产品价值的直接扣除，居民住宅用地来源于地租来源于其剩余产品价值的直接扣除，居民住宅用地来源于消费者的个人收入支付，非营业性单位用地则可免征绝对地租。消费者的个人收入支付，非营业性单位用地则可免征绝对地租。因此社会因此社会主
46、义条件下，绝对地租的存在是必然的。主义条件下，绝对地租的存在是必然的。整理课件 (2)社会主义绝对地租整理课件3.1.6社会主义条件下地租的作用社会主义条件下地租的作用 建立和完善社会主义的地租理论，不仅有利于地租理论的建立和完善社会主义的地租理论，不仅有利于地租理论的发展，也会对社会主义市场经济理论的完善，优化土发展，也会对社会主义市场经济理论的完善，优化土地资源配地资源配置，促进房地产业的发展发挥积极的作用。置，促进房地产业的发展发挥积极的作用。（1）有利于完善社会主义市场经济理论）有利于完善社会主义市场经济理论 市场经济要求以市场机制配置资源，而价格机制是市场机市场经济要求以市场机制配置
47、资源，而价格机制是市场机制的主要内容，地租、地价是土地的价格，是价格机制在房地制的主要内容，地租、地价是土地的价格，是价格机制在房地产领域发挥作用的基础，对发挥市场机制的意义极为重大。产领域发挥作用的基础，对发挥市场机制的意义极为重大。社会主义地租理论的建立与发展为建立和完善地租、地价社会主义地租理论的建立与发展为建立和完善地租、地价体系提供了理论依据。社会主义地租、地价体系的形成和完善，体系提供了理论依据。社会主义地租、地价体系的形成和完善，使土地资源的配置可以通过地租、地价的变动来进行，为土地使土地资源的配置可以通过地租、地价的变动来进行，为土地有效利用创造了条件。有效利用创造了条件。整理
48、课件3.1.6 社会主义条件下地租的作用整理课件（2）有利于有效地配置资源）有利于有效地配置资源 价格机制对土地资源的配置离不开地租和地价，它们是价价格机制对土地资源的配置离不开地租和地价，它们是价格机制作用的基础。格机制作用的基础。每个地块的用途主要由不同产业的付租能力来决定，付租每个地块的用途主要由不同产业的付租能力来决定，付租能力较高且对土地区位较敏感的产业占有地租较高的地块，如能力较高且对土地区位较敏感的产业占有地租较高的地块，如地租最高的商业中心由大型零售商业、大银行、大公司等占据，地租最高的商业中心由大型零售商业、大银行、大公司等占据，而付租能力较低的产业只能占据地租相对较低的城市
49、边缘区。而付租能力较低的产业只能占据地租相对较低的城市边缘区。作为政府不论是以土地所有者的身份，还是以土地管理者作为政府不论是以土地所有者的身份，还是以土地管理者的身份，为了实现对土地的有效利用，合理配置，使其保值和的身份，为了实现对土地的有效利用，合理配置，使其保值和增值，都必须依据地租、地价的变动规律出让土地的使用权，增值，都必须依据地租、地价的变动规律出让土地的使用权，并对土地利用进行控制和调整。并对土地利用进行控制和调整。整理课件（2）有利于有效地配置资源整理课件3.1.7地租理论在现实生活中的应用地租理论在现实生活中的应用（1）影响契约地租的签订）影响契约地租的签订 契约租金是由租赁
50、双方议价同意的结果。一般情况下，租赁双方心目契约租金是由租赁双方议价同意的结果。一般情况下，租赁双方心目中应有一个可以被共同接受的租金额度。而双方都同意的租金额度，应该中应有一个可以被共同接受的租金额度。而双方都同意的租金额度，应该非常接近理论上的地租水平。如果双方在土地产生地租能力的认识上有异非常接近理论上的地租水平。如果双方在土地产生地租能力的认识上有异议或者双方的议价地位不平等时，租金额度就会与理论地租有差距。议或者双方的议价地位不平等时，租金额度就会与理论地租有差距。在双方议价的过程中，不动产租售特有的信息不完全问题，也会造成在双方议价的过程中，不动产租售特有的信息不完全问题，也会造成
