1、设施管理基础知识东南大学物业管理研究所黄安永 教授主要内容n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势一、设施管理产生发展的背景n设施管理（Faciliti
2、es Management，简称FM），其概念的产生主要是物业管理理念的延伸。20世纪80年代初从传统的物业管理范围内脱离出来，并逐渐发展成为独立的新兴行业，是一门相当新的交叉学科，综合了管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术的基本原理。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势二、什么是设施管理 n设施管理至今还在不断研讨之中，因此就没有一个统一完整的说法与定义。n（1）美国Becker认为设
3、施管理：只应关心建筑、家具和设备等“硬件”，良好的设施管理能够提高公司的竞争力。n（2）英国设施管理协会认为，设施管理可以综合多个建筑部分用以管理其对人及地方的影响。n（3）中国香港设施管理协会认为：设施管理是一个综合人、过程及物业的特点以达到长期策略性目标的过程。n（4）IFMA（国际设施管理协会）认为：设施管理是“一个综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建筑环境功能性的专业活动。”n以上不同的解释，却找出了一些共同的内容：（1）设施管理工作范围较宽 （2）开展设施管理的主体机构较广泛 （3）设施管理注意提高综合效率，采用多种方法运作 （4）设施管理是一个多学科交融的产物n一、设施
4、管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势三、设施管理的定位（与物业管理区别）n举例n某政府办公楼位于该市商业中心，为了发展地方经济，决定招商引资，政府决定把这办公楼转让给投资商做商业物业开发。作为设施管理负责人（或称设施管理经理），该做哪些工作呢？案例分析n（1）关于办公大楼转让工作的基本分析与估计n（2）展开财务分析：包括所涉及到政府机关新办公设施的投资成本，以及转让完成后多长时间内可能产生什么样的效
5、益n（3）转让行为本身对环境影响的分析，包括对当地经济发展影响的说明n（4）转让行为对本地区历史影响方面的分析案例分析n（5）公众及舆论对项目转让的看法和意见的集纳n（6）转让计划与步骤制定，转让谈判（包括招投标）的组织和进行n（7）协助涉及转让的法律文件的准备和签署n（8）转让工作的实施设施管理的基本工作n由上面举例可以看出，设施管理与物业项目存在着密切关系，同时又与物业管理有着重要的区别。它所涉及的是比物业管理更为广阔的一个层面。一般意义上说，设施管理基本工作包括以下内容：n（1）标的项目设施管理战略规划的制定n（2）管理机构与组织落实，要清楚管理目标是实现人员职责和设施的有机系统组合n（
6、3）设施管理财务预算的制定和执行n（4）物业经营策略的制定（包括物业融资及投资决策、物业评估、物业项目购置或出租）设施管理的基本工作n（5）租赁管理、物业管理以及当物业对企业或机构不再具有价值时及时进行合理处置（包括出售）n（6）项目生命周期的管理成本估算n（7）参与并监督项目的计划、开发、设计和建设全过程n（8）设立工作接受与调度中心n（9）设施的有效运作能源管理、废弃物的处置及回收利用、通信线路的敷设、设备安装、安全管理、灾害善后、项目的重置和移动等n（10）采购工作的管理和控制，包括发包项目的管理与控制设施管理的基本工作n（11）为客户提供综合性服务，以具有前瞻性的眼光发掘客户可能需要的
7、服务并提供这种服务。n（12）对项目的管理服务质量进行有效监控，通过质量目标进行追踪考核，强调一次成功率。在把握客户对服务的感受的同时，建立客户档案。n（13）通过全局性信息系统来整合各项设施管理的主要职能，重视互联网和局域网在交流信息、提供培训、实施管理方面的作用。n这是英国一家著名顾问公司阿特金斯（WS ATKINS）在设施管理方面进行的许多有益实践总结，给我们带来了许多启示与展望。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论
8、构架n九、设施管理在中国的发展趋势四、设施管理的范围nIFMA提出设施管理的范围主要包括以下8个方面：策略性年度及长期规划、财务与预算管理、公司不动产管理、室内空间规划及空间管理、建筑及工程、新的建筑及修复、保养及运作、保安电信及行政服务。n比较典型的是Quah给出的设施管理范围，如图1所示。图1 设施管理的范围 n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势五、设施管理的功能n“设施管理的主要功能
9、事实上就是资源管理，一种在战略和运营层次上提供支持的资源管理。”n设施管理的4个核心功能，即财务资源的管理（商业）、人力资源的管理（人）、实物资源的管理（物业）和信息资源的管理（知识）。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势六、设施管理主要组成要素模型n设施管理主要组成要素的模型，如图2所示。n在该模型中，设施经理的工作范围包括从设施提供（战略性部分）到设施服务管理（运作部分）。设施管理包括
10、4个组成部分：n（1）战略性设施规划、n（2）空间规划和工作场所战略、n（3）设施支持服务管理n（4）资产管理和维护。图2 设施管理的主要组成要素n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势七、设施管理与物业管理、资产管理模式的比较n无论物业管理、设施管理还是资产管理，其管理对象都是具有明确产权的、有价值的物质实体，这些实体是由所有者为了满足特定的目标需要而建造的。三者都含有对管理对象进行良好维护
11、与维修的内容，都要保证管理对象良好的运行状态。三者内涵有重叠的地方，但三者也存在显著的区别，主要表现在以下方面。三种管理模式的区别n（1）发展背景不同n我国物业管理肇始于住宅，长期以来住宅是物业服务企业的主要服务对象，造成提及物业管理就是指居住区物业管理的情况，住宅以外的物业管理无论从理论体系、政策制度还是行业实践都十分薄弱。而设施管理来自于组织对自身发展能力的内部审视，资产管理则是受到房地产市场变化而被重新认识和发展的。产生背景和发展环境不同使三者在管理视角、管理地位和目标等方面存在差异。三种管理模式的区别n（2）管理定位不同n从物业管理条例关于物业管理的定义不难发现，物业管理定位于“维修、
12、养护、维护”这样的层次，处于被动、从属的地位，这也导致物业管理行业始终徘徊在低端。设施管理着眼于组织战略层次，强调设施应满足组织实现战略目标的需求，能够主动适应组织的变化并做出相应调整。资产管理则主要从不动产资产组合和运营方面满足所有人对不动产投资回报的需求，也属于较高的战略层次。设施管理、资产管理都将对物业设施设备的维修、维护作为其管理的基本职能之一。三种管理模式的区别n（3）管理视角不同n物业管理和资产管理都具有从外部为所有者提供专业化服务的性质。我国物业管理更明确了社会化、市场化、专业化的特征，更加凸显了物业管理作为社会化的专业服务特性。设施管理则是从组织内部的视角审视完成组织战略目标必
13、要的手段，可以视为与财务管理、生产运作管理等相提并论的内部职能。n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势八、设施管理在中国发展的理论构架n根据国际设施管理协会定义的设施管理的主要内容，结合我国国情和今后智能建筑发展状况，将设施管理划分为三个层次，分别是：n综合管理、n价值管理、n目标管理。设施管理的层次n（1）综合管理n综合管理是对所有约束类和专业化管理的集成化，目标是使利益相关者的价值最大化
14、的同时，还关注环境和战略变化。设施管理的层次n（2）价值管理n价值管理的目的是确保设施管理的有效开展和价值最大化，其管理内容见图3。其中，进度管理包括：占用资源估算、工作持续时间估计、制定进度计划、进度控制；质量管理包括：质量标准、全面质量管理、质量控制；绩效管理包括：绩效计划、绩效实施、绩效评估、绩效反映等。风险管理包括：风险的规划、识别、分析、应对和监控；图3 价值管理的内容 设施管理的层次n（3）目标管理n这个层次的设施管理综合了管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术等学科的基本原理。风险管理包括：风险的规划、识别、分析、应对和监控；财务管理包括：财务预算与规划、经济评价分析、财务监控；
15、空间管理包括：室内空间规划与设计布局、室内环境监控；资产管理包括：建筑物选址、外租管理、物业管理；建筑项目管理包括：外包管理、项目施工管理、项目改造管理、合同管理；运营维护管理包括：日常运行管理、周期性维护、检修管理；健康、安全和环境管理包括：安全防范管理、工作环境监测、突发事件应急管理、事故防范、健康环境管理；服务管理包括：行政服务管理、安全保卫管理等。以上三个层次是考虑到设施管理的一般功能，总结出的设施管理的初步知识体系（见图4）。图4 目标层次管理的知识层次n一、设施管理产生发展的背景n二、什么是设施管理n三、设施管理的定位n四、设施管理的范围n五、设施管理的功能n六、设施管理主要组成要
16、素模型n七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较n八、设施管理在中国发展的理论构架n九、设施管理在中国的发展趋势九、设施管理在中国的发展趋势n设施管理的产生是物业经营发展的必然结果，设施管理不但对项目管理有推动作用，更可以响应节约型社会的要求，充分利用能源，节约能源。中国物业发展至今虽然还没有形成成熟的运作体系，但物业国际化发展成为设施管理的趋势是不会改变的。设施管理发展趋势n（1）中国的城市建设正以前所未有的规模和速度蓬勃发展，很多建筑耗费巨额投资采用先进的设备设施，这都需要我们国家重视设施管理行业的发展，使这些高级建筑建成之后达到预计的运营结果。n（2）中国房地产业的持续蓬勃发展，全国各类场馆的迅速增加，丰富的物业类别与多元开发运营模式，无疑是设施管理理论实践的最佳市场。设施管理发展趋势n（3）随着越来越多的大型企业意识到其物业资产在公司发展战略中的重要地位，现代化智能大厦和高新技术产业用房落成数量的不断增加，对于工作和生产空间质量要求的不断提高，都会形成对高质量专业化设施管理服务的潜在需求，而目前我国设施管理的相对滞后更是造成了庞大的市场需求。n（4）随着中国日益融入世界经济体系，以及包括设施管理服务在内的专业服务的国际化发展趋势，先进国家和地区的设施管理服务理念、模式和技术，必将在中国找到其施展才能的舞台。谢 谢！
