1、安徽工业大学管理学院资资 产产 评评 估估 学学主讲：陈昌龙主讲：陈昌龙安徽工业大学管理学院安徽工业大学管理学院20062007（一）（一）v 目录目录v 理论篇：第一章理论篇：第一章 总论总论 v 第二章第二章资产评估基本方法资产评估基本方法v 第三章第三章 资产评估基本程序资产评估基本程序v 实务篇：第四章实务篇：第四章 机器设备评估机器设备评估v 第五章第五章 房地产评估房地产评估v 第六章第六章 土地使用权评估土地使用权评估v 第七章第七章无形资产评估无形资产评估v 第八章第八章长期投资与长期待摊费用评估长期投资与长期待摊费用评估v 第九章第九章 流动资产评估流动资产评估v 第十章第十
2、章 企业价值评估企业价值评估v 报告篇：报告篇：第十一章第十一章 资产评估报告资产评估报告v前言前言：v 从从19951995年我国建立注册资产评估师统一年我国建立注册资产评估师统一考试制度以来，已有考试制度以来，已有2600026000余名考生通过了全余名考生通过了全部科目的考试取得注册资产评估师资格。考部科目的考试取得注册资产评估师资格。考试科目主要包括：试科目主要包括：资产评估学资产评估学、经济经济法法、财务会计法财务会计法、机电设备评估基机电设备评估基础础、建筑工程评估基础建筑工程评估基础等。等。资产评资产评估学估学是我校工商管理类专业的一门核心课是我校工商管理类专业的一门核心课程，也
3、是会计学、财务管理学等专业的专业程，也是会计学、财务管理学等专业的专业课之一，是一门应用性极强的学科课之一，是一门应用性极强的学科。v内容简介内容简介：v 本教案主要介绍资产评估的基本原本教案主要介绍资产评估的基本原理和方法，并对资产评估的前言问题进理和方法，并对资产评估的前言问题进行研究与探讨。特别是对资产评估实务行研究与探讨。特别是对资产评估实务进行深入分析，内容丰富，通俗易懂。进行深入分析，内容丰富，通俗易懂。v朱萍：上海财经大学公共经济与管理学朱萍：上海财经大学公共经济与管理学院副教授院副教授“资产评估是市场经济中非现资产评估是市场经济中非现金类资产交易的基础。它既是一种中介金类资产交
4、易的基础。它既是一种中介服务，也是每一个从事资产管理、涉及服务，也是每一个从事资产管理、涉及资产交易的人士所需掌握的基础知识。资产交易的人士所需掌握的基础知识。”v参考文献：参考文献：v1 1、资产评估教程资产评估教程.于鸿君于鸿君.北京大学出版社北京大学出版社v2 2、资产评估学资产评估学.注册资产评估师考试辅导编写组注册资产评估师考试辅导编写组v3 3、19911991年年1111月月6 6日国务院日国务院.国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法v4 4、资产评估案例资产评估案例.崔劲崔劲.21.21世纪资产评估系列教材世纪资产评估系列教材v5 5、资产评估学教程资产评估学教程.乔志敏主
5、编乔志敏主编.立信会计出版社立信会计出版社v6 6、资产评估资产评估.唐建新主编唐建新主编 .武汉大学出版社武汉大学出版社v7 7、资产评估学资产评估学.朱萍主编朱萍主编 .复旦大学出版社复旦大学出版社 20052005v8 8、新企业会计准则讲解新企业会计准则讲解陈昌龙主编陈昌龙主编.清华大学出版清华大学出版社社.2006.2006，8 8教学方法教学方法v 一、课堂教学为主，课外练习为辅。一、课堂教学为主，课外练习为辅。v 二、互动教学为主，满灌讲解为辅。二、互动教学为主，满灌讲解为辅。v 三、启发教学为主，切忌照本宣科。三、启发教学为主，切忌照本宣科。v 四、案例教学为主，传统教学为辅。
6、四、案例教学为主，传统教学为辅。v 五、多媒教学为主，手工抄作为辅五、多媒教学为主，手工抄作为辅。第一篇第一篇资产评估的基本理论与基本方法资产评估的基本理论与基本方法第一章第一章总论总论第二章第二章资产评估基本方法资产评估基本方法第三章第三章资产评估基本程序资产评估基本程序第一章第一章资产评估总论资产评估总论第一节第一节资产评估及其特点资产评估及其特点第二节第二节资产评估目的和价值类型资产评估目的和价值类型第三节第三节资产评估假设资产评估假设第四节第四节资产评估原则资产评估原则第一节第一节资产评估及其特点资产评估及其特点一、资产评估（一、资产评估（valuation)概念概念市场经济的核心问题
7、是交易：市场经济的核心问题是交易：一般商品交易一般商品交易 资产交易资产交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在交易的资产是以非现金的形式存在评估评估资产评估概念：资产评估概念：资产评估是指专业机构和人员，按照国家资产评估是指专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估标准，根据特定目的，法律、法规和资产评估标准，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算，并发表专业意见的行为和过程。
8、和估算，并发表专业意见的行为和过程。其核心是对资产在某一时点的价格进行估其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。算。资产评估由十大基本要素组成：资产评估由十大基本要素组成：1、评估主体（评估机构和人员）、评估主体（评估机构和人员）2、评估客体（被评估的资产）、评估客体（被评估的资产）3、评估依据、评估依据4、评估目的（特定资产业务）、评估目的（特定资产业务）5、评估原则、评估原则6、评估程序、评估程序7、价值类型、价值类型8、评估方法（成本法、收益法、市场法）、评估方法（成本法、收益法、市场法）9、评估假设、评估假设10、评估基准日、评估基准日附：评估程序附：评估程序1、明确资产评估业务基本事
9、项；、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；、收集资产评估资料；6、评定估算；、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。、资产评估工作档案归档。补充一：资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物补充一：资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物.资产评估产生于生产要素需求市场配置的资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。时期，因此计划经济时期不需要资产评估。补充二：
10、资产评估在我国经济改革中的重要性补充二：资产评估在我国经济改革中的重要性在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易国企内部国企外商私营经济定价是否合理国有资产是否存在流失问题国资是否能顺利退出改革进程二、资产评估的特点二、资产评估的特点（一）现实性：（一）现实性：以评估基准日为时间参照，按这一以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。时点的资产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据、以实际状况为依据 2、以现实状况反映未来、以现实状况反映未来 3、强调客观存在、强调客观存在（二）市场性：（二）市场性：模拟市场条件下，对资产确认、
11、估价、报告。模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验、评估结果接受市场检验（三）预测性：（三）预测性：以资产未来时空的潜能说明现实。以资产未来时空的潜能说明现实。（四）公正性：（四）公正性：评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组组织保证；织保证；评估必须按法定的程序、准则进行评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。技术保证。（五）咨询性：（五）咨询性：评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。行的效力。
12、最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。三、资产评估与会计计价的区别：三、资产评估与会计计价的区别：项目项目资产评估资产评估会计计价会计计价前提条件前提条件产权变动等产权变动等持续经营持续经营目的不同目的不同提供价值尺度提供价值尺度提供会计信息提供会计信息职能不同职能不同评估和咨询评估和咨询核算和监督核算和监督方法不同方法不同收益法等收益法等核算方法核算方法执行操作者执行操作者中介机构中介机构会计人员会计人员四、资产评估主体四、资产评估主体1、评估机构（法人）、评估机构（法人）2、专业评估人员（自然人）、专业评估人员（自然人）五、资产评估客体五、资产评估客体（一）资产的含义（一）资产的含义是指
13、企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济效益的资源。控制的、预期会给企业带来经济效益的资源。v资产的确认条件：资产的确认条件：新准则明确了确认资产的条件，即在符合资产定新准则明确了确认资产的条件，即在符合资产定义的基础上，同时满足以下两个条件时，应当确认为资产。义的基础上，同时满足以下两个条件时，应当确认为资产。v1 1、与该资源有关的经济利益很可能流入企业。、与该资源有关的经济利益很可能流入企业。v2 2、该资源的成本或价值能够可靠地计量。、该资源的成本或价值能够可靠地计量。v 符合资产定义和资产确认条件的项目，应当
14、列入资产负债符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义，但不符合资产确认条件的项目，不应当表；符合资产定义，但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表（作为或有资产，在很可能导致经济利益流列入资产负债表（作为或有资产，在很可能导致经济利益流入企业时，可以在附注中披露）入企业时，可以在附注中披露）。（二）资产评估对象的分类（二）资产评估对象的分类与会计分类相似，但是有其特点。与会计分类相似，但是有其特点。1、按被估资产是否具有综合获利能力：、按被估资产是否具有综合获利能力：单项资产与整体资产单项资产与整体资产1）定义）定义单项资产单项资产单台（件）资产；评估的是单个
15、生产要素的价格。单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格。整体资产整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力。例如企业；评估的是资产综合体的获利能力。2）整体与单项的区分标准：）整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。二是看能否单独计算获利能力。3）企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值整体资产的价值企业整体资产价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值单项可确指资产价值
16、+不可不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）确指的商誉（或资产的经济性贬值）2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为：分为：可确指资产与不可确指资产可确指资产与不可确指资产3、根据评估对象分类：、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企 业整体评估、资源性资产评估。业整体评估、资源性资产评估。可确指资产不可确指资产：商誉有形资产除商誉外的无形资产第二节第二节资产评估的目的资产评估的目的和价值类型和价值类型一、资产评估目的一、资产评估目
17、的资产评估目的在资产评估中的重要地位资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的价值类型评估方法资产评估目的一般目的：确定资产评估时点的公允价值特定目的：法定评估和非法定评估非法定评估资产交易单项资产交易产权变动房地产 交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法定评估税收国家征用不动产补偿评估二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型（一）对资产价值的理解（一）对资产价值的理解1、资产价值不是一个静态
18、的、性质不变的概念。、资产价值不是一个静态的、性质不变的概念。2、价值与价格、成本、价值与价格、成本价格价格为取得一项资产所花费的实际货币量为取得一项资产所花费的实际货币量成本成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等（二）资产评估中常见的价值类型（二）资产评估中常见的价值类型1、公允市场价值（、公允市场价值（fairmarketvalue)指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公开市场价格形成的条件买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当
19、事人2、投资价值（、投资价值（investmentvalue）v指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值v对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。v成交价成交价=公允市价公允市价+“价值创造价值创造”的一部分的一部分3、
20、账面价值（、账面价值（bookvalue）v指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。企业而言）。v资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：资产评估的依据。原因：（1）财务报告中的资产是以历史成本计价的）财务报告中的资产是以历史成本计价的 （2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、）企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。4、内在价值（、内在价值（i
21、ntrinsicvalue）指资产预期创造的未来现金流的现值。指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，则：对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，则：公允价值公允价值=内在价值内在价值内在价值 资产的获利能力资产的获利能力账面价值 资产的创建成本资产的创建成本评价：内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考评价：内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。虑的主要因素。内在价值与市场价值5、重置价值（、重置价值（replacementvalue）v指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产指在现时条件（市场、技术）下，获得与被
22、估资产同等功能同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。的处于在用状态的资产所需耗费的成本。v一般在非市场和有限市场条件下运用。一般在非市场和有限市场条件下运用。6、清算价值、清算价值v指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。以货币形式存在的余额。v强制清算与自愿清算强制清算与自愿清算v与公允市场的区别：与公允市场的区别：1、买卖双方地位不平等、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价、没有充足的时间询价v清算价格属于非正常市价，因此清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价评估值低于正常市价一、继续使用假设一、继
23、续使用假设v指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。v这一假设强调资产对未来的这一假设强调资产对未来的有效性有效性。v采用继续使用假设的条件：采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的 收益。收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。第三节第三节资产评估假设资产评估假设 特定的资产业务是以某种假设为前期提的。三、清偿假设三、清偿假设v企业破产，资产被强制出售企业破产，资产被强制出售二、公
24、开市场假设v指被估资产可在公开市场上出售v适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性第四节第四节资产评估的原则资产评估的原则一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则：评估机构独立、评估人员独立（一）独立性原则：评估机构独立、评估人员独立（二）客观性原则：以充分的事实为依据（二）客观性原则：以充分的事实为依据（三）科学性原则：评估方案；评估方法；评估程序（三）科学性原则：评估方案；评估方法；评估程序（四）专业性原则：专门机构和专业人员（四）专业性原则：专门机构和专业人员v二、二、资产评估的技术（或经济）原则资产评估的技术（或经济）原则v（一）（一）贡献原则贡献原则：v
25、 必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。确定该项资产的价值。v（二）（二）替代原则替代原则：v 指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。v（三）（三）预期原则预期原则：v 指资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于指资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。对未来收益的期望值决定。v（四）（四）供求原则供求原则：供求关系影响商品价格。供求关系影响商品价格。v（五）（五）估价日期原则估价日期原则：v 假定市场条件固定在某一时点，资产评估必须有评估基准日。假定市场条件固定在某一时点，资产评估必须有评估基准日。
