1、资产评估资产评估陈瑾瑜陈瑾瑜西南科技大学经济管理学院西南科技大学经济管理学院 第一章第一章 导论导论 第二章第二章 资产评估基础理论资产评估基础理论 第三章第三章 资产评估的主体资产评估的主体 第四章第四章 资产评估客体和对象资产评估客体和对象 第五章第五章 资产评估目的与假设资产评估目的与假设 第六章第六章 资产评估途径与方法资产评估途径与方法 第七章第七章 资产评估理论在房地产资产评估理论在房地产评估中的运用评估中的运用 第八章第八章 资产评估理论在机器设资产评估理论在机器设备评估中的运用备评估中的运用 第九章第九章 资产评估结果与报告资产评估结果与报告第一章 导论 学习目标：学习目标：通
2、过本章的学习，学生应掌握资产评通过本章的学习，学生应掌握资产评估活动、资产评估基本要素、资产评估特估活动、资产评估基本要素、资产评估特性以及资产评估与社会经济发展的关系等性以及资产评估与社会经济发展的关系等资产评估最基本的概念和理论问题。资产评估最基本的概念和理论问题。第一章第一章 总论总论 引例：以生产引例：以生产“三九胃泰三九胃泰”闻名的全国的深圳三九集团始闻名的全国的深圳三九集团始建于建于1985年。在年。在1985年年6月，靠着一笔贷款，赵新先这位月，靠着一笔贷款，赵新先这位创业者带着几个年轻人，在深圳荒凉的笔架山下开始了创创业者带着几个年轻人，在深圳荒凉的笔架山下开始了创业的征途。经
3、过几十年的艰苦创业，今天的三九集团拥有业的征途。经过几十年的艰苦创业，今天的三九集团拥有总资产总资产73.2亿元，它已在全国兼并了企业亿元，它已在全国兼并了企业44家，盘活了国家，盘活了国有资产有资产20多亿元。三九集团有时候以承担目标企业的全部多亿元。三九集团有时候以承担目标企业的全部债务为条件来兼并某些企业。有些企业在业务上与三九集债务为条件来兼并某些企业。有些企业在业务上与三九集团并无来往，也没有对三九集团负债，但是，这些企业却团并无来往，也没有对三九集团负债，但是，这些企业却对别的某些企业大量负债，这些债务重担压得这些企业动对别的某些企业大量负债，这些债务重担压得这些企业动弹不得，经营
4、十分困难。三九集团通过对这些企业资产进弹不得，经营十分困难。三九集团通过对这些企业资产进行仔细评估，在发现有些企业的资产与债务基本相同的情行仔细评估，在发现有些企业的资产与债务基本相同的情况下，由三九集团承担被兼并企业的全部债务，以此为条况下，由三九集团承担被兼并企业的全部债务，以此为条件来兼并企业。河南伊川杜康酒厂就是采取这种方式被三件来兼并企业。河南伊川杜康酒厂就是采取这种方式被三九集团兼并的。三九集团兼并伊川杜康酒厂不仅救活了这九集团兼并的。三九集团兼并伊川杜康酒厂不仅救活了这家企业，而且还保护了我国的一个古老的品牌。家企业，而且还保护了我国的一个古老的品牌。1.1 资产评估及其发展资产
5、评估及其发展 1.1.1资产评估活动资产评估活动 1）资产评估活动产生的社会背景）资产评估活动产生的社会背景（1）交易对象和交易空间的扩大）交易对象和交易空间的扩大（2）交易各方信息不对称）交易各方信息不对称（3）交易的公允性要求）交易的公允性要求 2）资产评估不同的发展阶段）资产评估不同的发展阶段 1.原始评估阶段原始评估阶段 特点：特点：偶然性偶然性，直观性，直观性，非专业性非专业性，简单性，无，简单性，无偿性偿性 2.经验评估阶段经验评估阶段 特点特点（1）评估人员对资产评估业务进行有偿服务。）评估人员对资产评估业务进行有偿服务。（2）评估方法单一。）评估方法单一。（3）责任性）责任性
6、3.规范评估阶段规范评估阶段 特点：特点：评估机构公司化；评估手段和方法科学化；评估评估机构公司化；评估手段和方法科学化；评估人员专业化；评估结果法律化；评估内容多元化。人员专业化；评估结果法律化；评估内容多元化。1.1.2 资产评估发展现状与趋势资产评估发展现状与趋势（1）市场经济发达国家资产评估发展的现）市场经济发达国家资产评估发展的现状状（2）市场经济发达国家资产评估发展的趋）市场经济发达国家资产评估发展的趋势势（1）产生阶段）产生阶段（2）初具规模阶段）初具规模阶段1）发达国家资产评估发展的现状与趋势）发达国家资产评估发展的现状与趋势2）我国资产评估发展的历程及展望）我国资产评估发展的
7、历程及展望（3）规范化阶段）规范化阶段 1.1.3资产评估学及其学科发展资产评估学及其学科发展 1）资产评估学）资产评估学 资产评估学是一门新兴的边缘科学，属于资产评估学是一门新兴的边缘科学，属于一门不很成熟的学科。一门不很成熟的学科。2）资产评估的基本构成要素）资产评估的基本构成要素（1）资产评估主体）资产评估主体 从事资产评估的机构及人员从事资产评估的机构及人员（2）资产评估客体）资产评估客体 评估标的物评估标的物 资产评估的具体对象资产评估的具体对象（3）资产评估目的）资产评估目的 资产业务引发的经济行为对资产评估结果资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求的要求 资产评估结果的具体用
8、途资产评估结果的具体用途（4）资产评估假设）资产评估假设 资产评估设定的前提条件、假定条件资产评估设定的前提条件、假定条件（5）资产评估价值类型）资产评估价值类型 评估结果的价值属性的定义及其合理性指评估结果的价值属性的定义及其合理性指向向（6）资产评估途径与方法）资产评估途径与方法 资产评估分析标的物价值的技术思路，以资产评估分析标的物价值的技术思路，以及所运用的具体技术、分析工具和手段。及所运用的具体技术、分析工具和手段。（7）资产评估程序）资产评估程序 资产评估工作从开始准备到最后结束整个资产评估工作从开始准备到最后结束整个过程的逻辑顺序和工作步骤。过程的逻辑顺序和工作步骤。（8）资产评
9、估执业标准）资产评估执业标准 资产评估执业中所要遵循的执业理念、执资产评估执业中所要遵循的执业理念、执业原则、执业技术规程业原则、执业技术规程（9）资产评估基准日）资产评估基准日 资产评估价值对应的时点。资产评估价值对应的时点。（10）资产评估结论）资产评估结论 资产评估结果，一般采用货币金额表示。资产评估结果，一般采用货币金额表示。1.2资产评估的种类、功能、特点和作用资产评估的种类、功能、特点和作用 1.2.1 资产评估的种类资产评估的种类 1）评估、评估复核和评估咨询）评估、评估复核和评估咨询 2）完整性资产评估和限制性资产评估）完整性资产评估和限制性资产评估 1.2.2资产评估的功能资
10、产评估的功能 1）基本功能）基本功能 2）辅助功能）辅助功能 1.2.3.资产评估的特点资产评估的特点 特点：特点：（一）市场性一）市场性（二）公正性（二）公正性（三）专业性（三）专业性（三）咨询性（三）咨询性 1.2.4资产评估的作用资产评估的作用 1）咨询）咨询 2）管理）管理 3)咨询咨询 资产评估的产生和发展有其客观基础，资产评资产评估的产生和发展有其客观基础，资产评估发展演变与社会经济条件的发展演变密切相关。估发展演变与社会经济条件的发展演变密切相关。资产评估活动的出现、资产评估服务领域的不断资产评估活动的出现、资产评估服务领域的不断扩大、资产评估学科的产生，都是由于市场经济扩大、资
11、产评估学科的产生，都是由于市场经济的发展推动所致。与市场经济不同发展阶段相适的发展推动所致。与市场经济不同发展阶段相适应，在资产评估的不同发展阶段形成了不同时期应，在资产评估的不同发展阶段形成了不同时期鲜明的特点。把握社会经济发展与资产评估发展鲜明的特点。把握社会经济发展与资产评估发展关系的主线是理解资产评估实践及理论体系和方关系的主线是理解资产评估实践及理论体系和方法体系构建的基础，也是学习掌握资产评估理论法体系构建的基础，也是学习掌握资产评估理论及方法的基础。及方法的基础。本章小结本章小结 学习目标学习目标 通过本章的学习，学生应粗略地了解有关资产通过本章的学习，学生应粗略地了解有关资产评
12、估价值及其价值决定等方面的各种价值理论、评估价值及其价值决定等方面的各种价值理论、价值观、资产评估学的研究对象、资产评估价价值观、资产评估学的研究对象、资产评估价值的影响因素、评估价值多样性产生的条件等值的影响因素、评估价值多样性产生的条件等资产评估的基础理论问题，从而为进一步认识资产评估的基础理论问题，从而为进一步认识资产评估活动、资产评估活动、资产评估的本质，资产评估的本质，以及理解资以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理论基础。产评估技术原则和手段等打下坚实的理论基础。第二章第二章 资产评估基础理论资产评估基础理论 2.1.1 资产评估研究对象资产评估研究对象 从本质上看，资产评估
13、学的研究对象就是从本质上看，资产评估学的研究对象就是资产的交换价值，以及由此衍生出来的资资产的交换价值，以及由此衍生出来的资产交换价值决定、交换价值表现形式、衡产交换价值决定、交换价值表现形式、衡量资产交换价值的手段和资产交换价值的量资产交换价值的手段和资产交换价值的表达。表达。2.1 资产评估价值论和价值观资产评估价值论和价值观 资产的各种价值内涵资产的各种价值内涵（1）资产的内在价值亦称资产的经济价值，广）资产的内在价值亦称资产的经济价值，广义地讲，资产的内在价值相当于资产的未来预计义地讲，资产的内在价值相当于资产的未来预计现金流量的折现量。现金流量的折现量。（2）资产的账面价值是一个以历
14、史成本为基础）资产的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念，是资产在企业资产负债表进行计量的会计概念，是资产在企业资产负债表上反映出来的价值。上反映出来的价值。（3）资产的市场价值，作为一个非特定专业术）资产的市场价值，作为一个非特定专业术语的资产市场价值其实是一个价格范畴，广义地语的资产市场价值其实是一个价格范畴，广义地讲，可以理解为是资产的内在价值或经济价值在讲，可以理解为是资产的内在价值或经济价值在市场上的货币表现或反映。市场上的货币表现或反映。（4）资产的投入价值是从成本或所费的角）资产的投入价值是从成本或所费的角度，是形成资产的各种生产要素的耗费累度，是形成资产的各种生产要
15、素的耗费累加值。加值。（5）资产的产出价值可以从资产的变现和）资产的产出价值可以从资产的变现和投资回报的角度，以资产的变现值、预期投资回报的角度，以资产的变现值、预期收益折现值等形式变现出来的价值。收益折现值等形式变现出来的价值。2.1.2关于价格和价值的进一步说明关于价格和价值的进一步说明 资产评估中的价值是资产的交换价值或资资产评估中的价值是资产的交换价值或资产的价格（范畴）产的价格（范畴）从经济学角度看：从经济学角度看：价格是一个历史数据或事实。价格是一个历史数据或事实。是专业人士根据特定的价值定义在特定时是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品或服务价值的估计。间内对商品或服务价
16、值的估计。资产评估中的价值不是一个历史数据或事资产评估中的价值不是一个历史数据或事实。实。资产评估中的价值是指：资产评估中的价值是指：专业人士根据特定的价值定义在特定时间专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品或服务价值的估计。内对商品或服务价值的估计。资产评估结果或评估价值属于价格（范畴资产评估结果或评估价值属于价格（范畴）但不是市场价格本身。）但不是市场价格本身。资产评估学的研究对象是资产的交换价值资产评估学的研究对象是资产的交换价值或价格（范畴）问题，即资产价格决定和或价格（范畴）问题，即资产价格决定和量化问题。量化问题。资产评估活动的核心和本质是一种属于价资产评估活动的核心和本质是
17、一种属于价格范畴的价值判断。格范畴的价值判断。2.1.3经济学的价值理论和价值观经济学的价值理论和价值观1）劳动价值论）劳动价值论 商品的价值是由劳动创造的，一切商品的商品的价值是由劳动创造的，一切商品的价值由耗费在该商品上的无差别的人类劳价值由耗费在该商品上的无差别的人类劳动所决定，并随着社会生产率的变化而变动所决定，并随着社会生产率的变化而变化，主张劳动是价值的唯一源泉，价值是化，主张劳动是价值的唯一源泉，价值是商品交换的基础。商品交换的基础。2）边际效用价值论）边际效用价值论 价值是由物品的稀缺性与效用决定的。商价值是由物品的稀缺性与效用决定的。商品的价值量由物品为其占有者带来的效用品的
18、价值量由物品为其占有者带来的效用所决定，把价值为归结人的需要和商品效所决定，把价值为归结人的需要和商品效用用 3）生产费用论）生产费用论 商品的价值是由劳动、资本和土地三种生商品的价值是由劳动、资本和土地三种生产要素在生产经营过程中有机结合、共同产要素在生产经营过程中有机结合、共同创造的。创造的。4）供求均衡价值论）供求均衡价值论 用供求力量来解释价值和价格。用供求力量来解释价值和价格。价值、交换价值和价格是没有区别的，价价值、交换价值和价格是没有区别的，价值就是由市场供求关系所决定的均衡价格值就是由市场供求关系所决定的均衡价格，即商品价格是在供给和需求达到均衡时，即商品价格是在供给和需求达到
19、均衡时决定的。决定的。不同的价值学说应用在资产评估领域中于不同的价值学说应用在资产评估领域中于是形成了各种不同的资产评估价值衡量的是形成了各种不同的资产评估价值衡量的观点。观点。1）生产成本观）生产成本观 基于劳动价值论中的价格形成理论而得出基于劳动价值论中的价格形成理论而得出的有关资产评估价值决定性因素的观点。的有关资产评估价值决定性因素的观点。2）供求平衡价值观）供求平衡价值观 供求平衡价值观强调供求平衡价值观强调“价值价值”是由是由“供求供求关系关系”决定的。决定的。价值是需求的函数。价值是需求的函数。供给大于需求时价值就小，供给小于需求供给大于需求时价值就小，供给小于需求时价值就大。时
20、价值就大。3）预期效用观）预期效用观 源于边际效用价值论源于边际效用价值论 从产出角度来评估资产的价值。从产出角度来评估资产的价值。资产的价格本身是由其内在的价值和外部资产的价格本身是由其内在的价值和外部条件共同作用形成的条件共同作用形成的 2.2.1、资产的使用价值、资产的使用价值2.2资产评估价值的影响因素资产评估价值的影响因素 资产使用价值的大小是由资产的功能和资资产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决定的。产的使用方式决定的。用资产自身的功能和使用方式或利用方式用资产自身的功能和使用方式或利用方式直接来描述或衡量资产使用价值是比较困直接来描述或衡量资产使用价值是比较困难的。难
21、的。资产使用价值的外在表现是什么资产使用价值的外在表现是什么？资产的生产能力、服务能力和获利能力资产的生产能力、服务能力和获利能力 2.2.2市场供求关系市场供求关系 在一段时期，人们愿意并且能够购买的某在一段时期，人们愿意并且能够购买的某种商品量，称为对该商品的需求量。种商品量，称为对该商品的需求量。在其他条件不变的情况下，一种商品的需在其他条件不变的情况下，一种商品的需求量与该商品的价格呈反方向变动关系。求量与该商品的价格呈反方向变动关系。需求定律需求定律 2.3.1资产评估结论多样性的特点资产评估结论多样性的特点 同一资产在同一评估基准日可能会有不同同一资产在同一评估基准日可能会有不同的
22、评估价值是有条件和原因的，这些条件的评估价值是有条件和原因的，这些条件和原因包括：和原因包括：1 相同或同一资产因环境或条件所限，存相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异在着使用方式和利用程度上的差异 2 相同或同一资产在同一评估基准日可能相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细分市场，也可能面对不同的面对不同的细分市场，也可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有不同的交交易主体，不同的交易主体拥有不同的交易动机和交易地位易动机和交易地位2.3评估价值的多样性及价值类型评估价值的多样性及价值类型 3 相同或同一资产即使在同一细分市场中，相同或同一资产即使在同一
23、细分市场中，也可能面对不同的交易时限和交易方式等也可能面对不同的交易时限和交易方式等 2.3.2影响评估结论多样性因素的分析影响评估结论多样性因素的分析 相同或同一资产因环境或条件所限，存在相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异而导致使着使用方式和利用程度上的差异而导致使用价值和价格及其价值方面的差异。用价值和价格及其价值方面的差异。同一市场中交易条件的差异主要是指同一同一市场中交易条件的差异主要是指同一市场中交易主体、交易动机、交易时间约市场中交易主体、交易动机、交易时间约束、交易方式等方面的差异。束、交易方式等方面的差异。1 预期收益原则预期收益原则 资产价值的高
24、低主要取决于它能为其拥有资产价值的高低主要取决于它能为其拥有者或控制者带来预期收益量的多少。者或控制者带来预期收益量的多少。评估人员判断资产价值的一个最基本的依评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。据。2 供求原则供求原则 供求规律对商品价格形成的作用力同样适供求规律对商品价格形成的作用力同样适2.4 资产评估适用的一般经济技术原则资产评估适用的一般经济技术原则 用于资产价值的评估，评估人员在判断资用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也要充分考虑和依据供求原则。产价值时也要充分考虑和依据供求原则。3贡献原则贡献原则 适用于构成某整体资产的各组成要素资产适用于构成某整体资产的各组成要素
25、资产的评估。的评估。要求要素资产价值要由该要素资产对整体要求要素资产价值要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是当整体资产缺资产的贡献来决定，或者是当整体资产缺 少该项要素资产将蒙受的损失来决定。少该项要素资产将蒙受的损失来决定。4 替代原则替代原则 一种市场规律一种市场规律 在资产评估中确实存在着评估数据、评估在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法方法 5 评估时点原则评估时点原则 市场是变化的，资产的价值会随着市场条市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化。件的变化而不断变化。资产评估时，必须假定市场条件固在某一资产评估时，必须假定市场条件固在某一时点，这一时点就是评估
26、基准日，或称估时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。价日期。资产评估必须要有评估基准日，评估值就资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。是评估基准日的资产价值。案例讨论：案例讨论：某企业有一栋大楼欲出售，先请评估公司某企业有一栋大楼欲出售，先请评估公司进行了评估，评估价为进行了评估，评估价为8500万元，最后实万元，最后实际成交价为际成交价为10500万元，相差万元，相差2000万元，万元，有人由此评论该评估价格失真，您是如何有人由此评论该评估价格失真，您是如何看待这件事的？看待这件事的？对资产评估研究对象的正确认识和理解是对资产评估研究对象的正确认识和理解是正确认识
27、资产评估理论的基础。资产评估正确认识资产评估理论的基础。资产评估作为一种价值判断活动，它要解决和解释作为一种价值判断活动，它要解决和解释的是的是如何衡量价值，如何衡量价值，其理论基础是市场定其理论基础是市场定价理论。资产评估学所要研究的是资产功价理论。资产评估学所要研究的是资产功能与资产利用，以及资产功能和资产利用能与资产利用，以及资产功能和资产利用与市场供求和市场评估之间逻辑关系及数与市场供求和市场评估之间逻辑关系及数量关系。把握资产评估研究对象及理论基量关系。把握资产评估研究对象及理论基础是理解资产评估方法体系，以及学习掌础是理解资产评估方法体系，以及学习掌握资产评估方法的钥匙。握资产评估
28、方法的钥匙。本章小结本章小结第三章第三章 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体 学习目标学习目标：通过本章的学习，应当了解和掌握资产评通过本章的学习，应当了解和掌握资产评估主体及其构成、评估师及评估机构基本估主体及其构成、评估师及评估机构基本管理制度、资产评估行业管理体系，以及管理制度、资产评估行业管理体系，以及资产评估工作原则、资产评估执业技术规资产评估工作原则、资产评估执业技术规范与职业道德规范。范与职业道德规范。3.1.1 资产评估主体及其构成资产评估主体及其构成 1）资产评估主体）资产评估主体 从业人员从业人员 资产评估机构资产评估机构 2）资产评估机构分类）资产评估机构分类（1）
29、资产评估机构执业范围的角度：）资产评估机构执业范围的角度：综合资产评估机构综合资产评估机构 专项资产评估机构专项资产评估机构3.1资产评估主体资产评估主体（2）资产评估机构的企业组织形式的角度）资产评估机构的企业组织形式的角度划分划分 合伙制资产评估机构合伙制资产评估机构 有限责任制资产评有限责任制资产评估机构估机构 我国的资产评估机构主体基本上是有限责我国的资产评估机构主体基本上是有限责任制和合伙制的资产评估机构任制和合伙制的资产评估机构 3.1.2资产评估机构执业资格制度资产评估机构执业资格制度 1）资产评估机构的设立）资产评估机构的设立（1）由）由2名以上符合本办法规定的合伙人名以上符合
30、本办法规定的合伙人合伙设立合伙设立 有有5名以上注册资产评估师（含合伙人）名以上注册资产评估师（含合伙人）合伙人实际缴纳的出资为人民币合伙人实际缴纳的出资为人民币10万元以万元以上。上。（2）设立公司制资产评估机构，除符合国家）设立公司制资产评估机构，除符合国家有关法律法规规定外，还应具备以下条件：有关法律法规规定外，还应具备以下条件：由由2名以上符合本办法规定的股东出资设立名以上符合本办法规定的股东出资设立。有有8名以上注册资产评估师（含股东）名以上注册资产评估师（含股东）注册资本为人民币注册资本为人民币30万元以上。万元以上。2）资产评估机构的等级划分）资产评估机构的等级划分 A级资产评估
31、机构级资产评估机构 包括股票上市企业资产评估在内的所有资产包括股票上市企业资产评估在内的所有资产评估项目评估项目 B级资产评估机构级资产评估机构 从事除企业股份化上市外的所有资产评估项从事除企业股份化上市外的所有资产评估项目。目。3.1.3 注册资产评估师制度注册资产评估师制度 如果资产评估人员有下列情形的，不予注册：如果资产评估人员有下列情形的，不予注册：完全丧失民事行为能力的完全丧失民事行为能力的 因在在产评估等业务中犯有严重错误，受行政处罚的 受刑事处罚 注册资产评估师注册有效期一般为3年，有效期满前3个月，持证者要按规定主动到注册管理机构重新办理注册登记。3.1.4资产评估机构的年检制
32、度资产评估机构的年检制度 1）年检内容（1）资产评估机构内部机构设置及人员配置情）资产评估机构内部机构设置及人员配置情况。况。（2）资产评估机构业务开展情况，评估的项）资产评估机构业务开展情况，评估的项目类型、数量、规模。目类型、数量、规模。（3）评估工作质量情况。）评估工作质量情况。（4）资产评估机构信誉情况。）资产评估机构信誉情况。（5）对法律、法规的执行情况及遵守职业道）对法律、法规的执行情况及遵守职业道德情况。德情况。（6）资产评估机构的收费情况等。）资产评估机构的收费情况等。2）年检方法）年检方法 3）确认年检结果）确认年检结果 3.3.1 资产评估客体及其特点资产评估客体及其特点
33、1）资产评估客体）资产评估客体 资产是资产评估客体中的最主要的组成部资产是资产评估客体中的最主要的组成部分。分。经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。利益的经济资源。会计学中的资产是指过去的交易或事项形会计学中的资产是指过去的交易或事项形成的，并由企业拥有或控制的资源，该资成的，并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益源预期会给企业带来经济利益。3.3资产评估客体资产评估客体 作为资产评估客体的资产，其内涵更接近作为资产评估客体的资产，其内涵更接近于经济学中
34、的资产，即特定权利主体拥有于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。济利益的经济资源。2）资产评估客体的基本特征）资产评估客体的基本特征（1）资产的特征）资产的特征 资产必须是经济主体拥有或者控制的资产必须是经济主体拥有或者控制的 资产是能够给经济主体带来经济利益的资产是能够给经济主体带来经济利益的资源资源 资产评估中的资产必须能以货币计量。资产评估中的资产必须能以货币计量。2）需要利用估值技术服务的其他经济事项）需要利用估值技术服务的其他经济事项的特征的特征 3.3.2资产评估客体分类资产评估客体分类 1）资
35、产的类型）资产的类型（1）按资产存在形态分类）按资产存在形态分类（2）按资产的构成和是否具有综合获利能）按资产的构成和是否具有综合获利能力分类力分类（3）按资产能否独立存在分类）按资产能否独立存在分类（4）按资产与生产经营过程的关系分类）按资产与生产经营过程的关系分类（5）按企业会计制度及其资产的流动性分）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以将资产分为流动资产、长期投资、类，可以将资产分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。固定资产和无形资产等。2）需要利用估值技术服务的其他经济事项）需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类的分类（1）债务）债务（2）成本费用）成本费用（3）其他）其
36、他 3.3.3资产评估对象及其界定资产评估对象及其界定 3.3.3.1 资产评估对象及其本质资产评估对象及其本质 1）资产评估对象）资产评估对象 2）资产评估对象本质）资产评估对象本质 3.3.3.2资产评估对象分类资产评估对象分类 1）单项资产评估对象）单项资产评估对象 2）整体资产评估对象）整体资产评估对象 3）有形资产评估对象）有形资产评估对象 4）无形资产评估对象）无形资产评估对象 5）其他评估对象）其他评估对象 3.3.4评估对象的界定评估对象的界定 1）单项评估对象的界定）单项评估对象的界定（1）单项资产评估对象实体边界的界定）单项资产评估对象实体边界的界定（2）单项资产评估对象权
37、益边界的界定）单项资产评估对象权益边界的界定 2）整体资产评估对象的界定）整体资产评估对象的界定 3）其他评估对象的界定）其他评估对象的界定 1）评估对象作用方式的界定）评估对象作用方式的界定 2）评估对象盈利模式判断）评估对象盈利模式判断 3）评估对象使用效果界定）评估对象使用效果界定 资产评估主体的基本管理制度主要包括注资产评估主体的基本管理制度主要包括注册资产评估师制度、资产评估机构执业资册资产评估师制度、资产评估机构执业资格制度以及资产评估机构的年检制度等。格制度以及资产评估机构的年检制度等。随着资产评估行业的发展壮大，资产评估随着资产评估行业的发展壮大，资产评估行业的管理模式也由以政
38、府监管为主向行行业的管理模式也由以政府监管为主向行业自律监管方向发展那。评估对象的实体业自律监管方向发展那。评估对象的实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式的边界、权益边界、作用方式和盈利模式的界定是资产评估过程中非常重要的组成部界定是资产评估过程中非常重要的组成部分，是准确、合理评价资产价值的基础工分，是准确、合理评价资产价值的基础工作。作。本章小结本章小结 第第4章章 资产评估目的与假设资产评估目的与假设 学习目标学习目标 通过本章的学习，学生应当了解通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估的一般目的和特定目和掌握资产评估的一般目的和特定目的，以及它们在资产评估中的地位和的，以及它们在资
39、产评估中的地位和作用。了解和掌握资产评估中的各类作用。了解和掌握资产评估中的各类假设和各种假设，如评估条件假设、假设和各种假设，如评估条件假设、评估环境假设、评估对象利用程度假评估环境假设、评估对象利用程度假设和特定假设等，并能充分理解资产设和特定假设等，并能充分理解资产评估假设在资产评估中的地位和作用。评估假设在资产评估中的地位和作用。5.1.1资产评估一般目的资产评估一般目的 资产评估的一般目的，也可以理解为资产评估的基本目标资产评估的一般目的，也可以理解为资产评估的基本目标 5.1.2资产评估的特定目的资产评估的特定目的（1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有）国有资产管理法规
40、规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关经济行为。资产产权变动及相关经济行为。1资产转让资产转让 2企业兼并企业兼并 3企业出售企业出售 4企业联营企业联营 5股份经营股份经营4.1 资产评估目的资产评估目的 6.中外合资、合作、中外合资、合作、7.企业清算企业清算 8.担保担保 9.企业租赁企业租赁 10.债务重组债务重组 11.引起资产评估的其他合法经济行为。引起资产评估的其他合法经济行为。(2)公司法、证劵法等法规规定的需要或可以进行资产评公司法、证劵法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为。估的投资、融资及相关的经济行为。（3）其他法律法规规定的需要或可以
41、进行资产评估的涉）其他法律法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等。及财产、经济赔偿等的案件、事项等。(4)市场投融资活动和交易活动市场投融资活动和交易活动(5)其他行为其他行为 4.1.3资产评估特定目的在资产评估中的地位作用资产评估特定目的在资产评估中的地位作用 5.2.1 资产评估假设及其种类资产评估假设及其种类 1）资产评估前提假设）资产评估前提假设（1）资产评估基本情景假设）资产评估基本情景假设（2）资产评估市场条件假设）资产评估市场条件假设 公开市场假设公开市场假设 非公开市场假设非公开市场假设A.有限交易主体假设有限交易主体假设B.关联交易假设关联交易
42、假设C.快速变现假设快速变现假设4.2资产评估假设资产评估假设（3）评估对象状况假设评估对象状况假设 在用续用假设在用续用假设 转用续用假设转用续用假设 移地续用假设移地续用假设 2）资产评估环境假设）资产评估环境假设（1）宏观环境假设）宏观环境假设（2）微观环境假设）微观环境假设 3）评估对象利用程度假设）评估对象利用程度假设（1）整体资产利用程度假设）整体资产利用程度假设（2）单项资产利用程度假设）单项资产利用程度假设 4）特定假设）特定假设三.资产的效用与评估及其假设（一）资产效用是资产具有市场价值的基础（一）资产效用是资产具有市场价值的基础（二）资产的效用与资产的使用方式（二）资产的效
43、用与资产的使用方式（三）资产的效用与资产的作用空间（三）资产的效用与资产的作用空间（四）资产的作用方式，作用空间与资产评（四）资产的作用方式，作用空间与资产评估的特定目的和评估假设的关系估的特定目的和评估假设的关系案例分析案例分析 一个刚获得的新的评估委托业务。阅读以一个刚获得的新的评估委托业务。阅读以下背景资料，制订一个对该公司的评估计下背景资料，制订一个对该公司的评估计划。划。资料：资料：C公司于公司于1954年成立。公司为电气年成立。公司为电气设施企业等提供电力生产和配送等产品和设施企业等提供电力生产和配送等产品和服务，公司的客户主要涉及工业与商业领服务，公司的客户主要涉及工业与商业领域
44、，国内住宅市场价格的下降对公司营业域，国内住宅市场价格的下降对公司营业额没有影响。公司在国外也有业务并雇用额没有影响。公司在国外也有业务并雇用 当地的管理人员。公司拥有两项专利和多当地的管理人员。公司拥有两项专利和多项专利许可。专利提成费每年大约为项专利许可。专利提成费每年大约为45000元。公司还拥有一个研究和开发的元。公司还拥有一个研究和开发的下属机构。下属机构。问题：问题：1.决定是否适合成本法、市场法或收益法决定是否适合成本法、市场法或收益法 2.决定进行评估分析所需要的必要信息资决定进行评估分析所需要的必要信息资料。料。资产评估中的一般目的和特定目的的规定资产评估中的一般目的和特定目
45、的的规定着资产评估的基本目标和具体方向，是理着资产评估的基本目标和具体方向，是理解资产评估切入点。资产评估中的两类假解资产评估切入点。资产评估中的两类假设及各种具体假设，如市场条件假设、评设及各种具体假设，如市场条件假设、评估对象使用方式假设、评估环境假设及评估对象使用方式假设、评估环境假设及评估对象利用程度假设、一般假设、特别假估对象利用程度假设、一般假设、特别假设和非真实性条件假设等是资产评估理论设和非真实性条件假设等是资产评估理论体系的基础内容之一，也是学习掌握资产体系的基础内容之一，也是学习掌握资产评估理论及方法的重要基础。评估理论及方法的重要基础。本章小结本章小结第五章资产评估价值第
46、五章资产评估价值 学习目的学习目的 通过本章的学习，学生应当了解和熟悉资通过本章的学习，学生应当了解和熟悉资产评估价值概念，熟悉资产评估价值类型产评估价值概念，熟悉资产评估价值类型的分类，理解资产评估价值类型在评估实的分类，理解资产评估价值类型在评估实 务中的作用，界定公允价值、市场价值、务中的作用，界定公允价值、市场价值、非市场价值以及价值类型等相关概念的关非市场价值以及价值类型等相关概念的关系。系。1 资产评估的价值类型指的是资产评估价值资产评估的价值类型指的是资产评估价值值的规定性，即价值内涵。值的规定性，即价值内涵。2 价格一般是指在特定的交易行为中，特定价格一般是指在特定的交易行为中
47、，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可以及提供或支付的货币数额。值的认可以及提供或支付的货币数额。3 价格是一个历史数据或事实，是特定的交价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务的易行为中特定买方和卖方对商品或服务的交换价值的认可及提供或支付的货币数额交换价值的认可及提供或支付的货币数额5.1资产评估价值概念资产评估价值概念 5.1.1对资产价值的理解对资产价值的理解 4资产评估中的价值不是一个历史数据或事资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，只是专业人士根据特定的价值定义在实，只是专业人士根据特定的价值定义在特定
48、时间内对商品、服务价值的估计。特定时间内对商品、服务价值的估计。5资产评估中的价值是一个交换价值范畴。资产评估中的价值是一个交换价值范畴。5.1.2 资产评估的价值类型概念资产评估的价值类型概念 1价值类型可以说明评估价值的涵义，是评价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值估值“质质”的规定的规定 2价值类型是必须的，资产评估过程开始就价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型。价值类型指导资产评估应确定价值类型。价值类型指导资产评估过程始终。过程始终。3评估目的，即资产发生的经济行为是决定评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断和确定资产价值类型的重要依据，是判
49、断和确定资产评估价值的基础，但不是唯一依据。评估价值的基础，但不是唯一依据。4每一种价值类型必须予以明确的定义。每一种价值类型必须予以明确的定义。价值类型就是指同一资产相对于不同所有价值类型就是指同一资产相对于不同所有人（持有人）、不同目的和不同市场条件人（持有人）、不同目的和不同市场条件而言，可能具有不同价值，每一种价值都而言，可能具有不同价值，每一种价值都有不同的内涵。有不同的内涵。评估师的职责就是在评估执业过程中，选评估师的职责就是在评估执业过程中，选择与评估目的相适应的具体价值类型。择与评估目的相适应的具体价值类型。（一）（一）按照资产评估的按照资产评估的“估价标准估价标准”划分划分1
50、重置成本重置成本5.2资产评估价值类型的主要分类资产评估价值类型的主要分类 第二节 资产评估的价值类型与价值基础 一.资产评估的价值类型 1,资产评估的估价标准形式表述的，资产评估的价值类型包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。2，从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、市场变现价值和清算价值等三种。3，从资产业务的性质划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。4，以资产评估结果的适用性质和使用范围来划分资产评估结果的价值类型，
