1、1小城镇规划与设计第七章 小城镇控制性详细规划21小城镇控制性详细规划的基础知识1.1含义与作用城乡规划法（2008年1月1日起实施）1.1.1含义以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点；详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境镇人民政府组织编制承上启下：具体落实总体规划确定的宏观要求；引导修建性详细规划的编制31.1.2作用 完善小城镇规划环节（宏观与微观、整体与局部）便于对小城镇进行规划实施和管理（将总体规划的宏观管理转化为建设管理指标）帮助小城镇形成良好的空间形态（宏观土地利用和布局）41.2内容村镇规划编制办法城市规划编制办法 确定不同使用性质的建筑与设施建设用地的界限；各
2、类用地的适建、不适建、可建类型 确定容积率、绿地率等控制指标；公共服务设施配套要求、建筑后退红线距离等 确定供排水等基础设施及其工程管线的布置、管径和用地界限，并进行综合协调5 对中心地区和其他重要地段的建筑体量、体型、色彩提出城市设计指导原则要求 确定地块出入口位置、停车数量和位置、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通及其他交通设施；确定道路红线宽度、断面形式和控制点标高，进行竖向设计 确定环境保护和防灾等的设施要求 制定土地使用与建筑管理规定61.3基本原则 联动发展原则（区域、城乡）现代化高标准原则（公共服务设施、市政设施和生产设施等基础设施）提高土地利用率原则（容积率、绿地率的控制
3、；公共服务设施、市政设施的带动；开发建设优惠政策）以人为本原则（生活品质：空间尺度、生活环境、民风民俗、小城镇特色）72小城镇控制性详细规划的控制指标体系2.1控制指标内容 借鉴城市规划编制办法 增加农田覆盖率、户均占地面积、生活基础设施容量等指标 将规划重点引向注重乡镇基础设施建设、节约用地、改善农村生活和生产条件等方面82.1.1土地使用 土地使用控制：建设内容、位置、面积和边界范围（土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等）环境容量控制：建设量和人口聚集量容积率(空间密度)、建筑密度(平面控制)、人口容量(人口聚集量)、绿地率(环境质量)等92.1.2设施配套 公共服务设施：
4、文化、教育、体育、医疗卫生和商业服务业等 生产服务设施：农具站、种子站、打谷场等 市政设施：机动车、非机动车停车场（库）及市政公用设施容量102.1.3建筑建造建筑建造控制：建筑物布置、建筑物之间的群体关系（建筑高度、建筑间距、建筑后退等，及消防抗震等专业要求）城市设计引导：建筑单体环境（建筑风格形式、建筑色彩、建筑高度、建筑环境小品等）、建筑群体环境（空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比、建筑轮廓线示意等）112.1.4行为活动控制 交通活动：出入口方位、数量、禁止机动车出入口路段、交通运行组织规定等 环境保护：废水、废弃、废渣、噪声、辐射等污染物排放标准 控制内容选择视具体情况
5、（表7-1）122.2控制指标类型2.2.1规定性指标（1）用地性质：镇规划标准9大类、30小类；可进行细分（2）用地面积：平面投影面积（公顷）（3）建筑密度：建筑物的基底总面积占用地面积的比例13（4）建筑高度控制：室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离 建筑高度计算：平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶；有女儿墙的自室外地面算至女儿墙顶 坡屋顶建筑：坡度45自室外地面算至檐口顶；45自室外地面算至屋脊顶 烟囱、避雷针等突出屋面的附属设施不计入 楼梯间、水箱等突出屋面的附属设施，高度在6m以内且水平面积之和不超过屋面建筑面积的1/8，不计入14文物保护单位、建筑保护单位、历史
6、文化名城名镇保护规划，进行视线分析确定控制高度和保护措施沿道路两侧新建、改建建筑物的沿路一般建筑不得超过道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的1.5倍沿路高层组合建筑不得超过道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的建筑基地沿道路规划红线的长度倍n邻接两条以上道路的，可按较宽道路规划红线计算15（5）建筑退让控制 建筑相对于规划地块某方位边界后退的距离，根据建筑性质、道路等级控制其下限 沿建筑基地边界和沿小城镇道路、电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离必须符合消防、交通、安全等需要16 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按规定控制，小于消防距离时按消防间距 离界距离按建筑物高度的倍数控制，但不得小
7、于最小距离（表7-3）界外是居住建筑的，须同时符合建筑间距 界外是公共绿地的，按居住用地离界距离 地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度的0.7倍，且最小值为3m1718 建筑后退道路规划红线 沿道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散多、低层建筑，不得小于（表7-4）大量人流、车流集散多、低层建筑，主要出入口后退不得小于8m并留出临时停车或回车的场地 道路交叉口四周后退，多、低层建筑不得小于5m，高层不得小于8m 建筑基地的围墙及其基础、建筑物的基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线 后退红线距离内不得设置零星建筑物 沿道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线 在电力线路保
8、护区范围内不得新建建筑物（两侧向外不小于1m）19（6）容积率 总建筑面积/地块面积 综合考虑区位、现状基础设施、人口容量、现状容积率、城市设计要求确定 下限：防止粗放开发 上限：避免过度开发20（7）绿地率 绿化用地面积/用地面积 包括：公共绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等，以及满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地 下限：居住用地中集中绿地面积不少于10%等21（8）交通出入口方位 机动车出入口方位：不宜设置在主干路，可设置在次干路 机动车出入口位置：每地块1-2个；红线宽度50m的道路距交叉口30m内限制设置 机动车开口路段：部分路段禁止机动车开口（道路
9、交叉口、幼儿园出入口等）；人流量较大的公建布置在次干道交叉偶附近时，使人流、车流出入口距交叉口不80m 主要人流出入口：某些地段需与车行出入口分开22（9）停车泊位数及其他需要配置的公共设施 规划地块内规定的停车车位数量 包括机动车位数与非机动车位数 下限 其他：居住区服务设施、环卫设施、电力设施、电信设施232.2.2指导性指标（1）人口容量：规划地块内每公顷用地的局主人口数（2）建筑形式、体量、风格、色彩要求（主要是规划重点地段）（3）其他环境要求：环境保护、防污控污、绿化景观等242.2.3控制指标的弹性 作为建设的基本目标，失去主观能动性；由于控制指标的笼统性，形成“千篇一律”的现象
10、控制指标的弹性（1）广场奖金制度 土地开发建设项目，若能降低建筑密度，将腾出的空地设计成公共广场，则在原有容积率基础上得到相当于广场面积两倍的可建建筑面积的奖励25（2）奖励分区制度 将奖励对象从公共广场扩展到其他 改善步行环境：小公园、加宽步行道等 改善土地利用状况：电影院、商业购物中心、博物馆等 提供社会服务：低成本住宅等 给城镇环境添色：屋顶花园、室内中庭等26（3）特定区制度 针对某些环境、条件特殊或因发展历史等原因已形成较有特色的地区地段设置 纽约市“特定剧场区”：因舞台表演艺术闻名 1969年曼哈顿的办公楼开发热潮 如果加建剧场则给予20%的附加容积率奖励；剧场翻新工程奖励制度27
11、2.3地块划分与用地兼容性2.3.1地块划分 为便于分块批租、分块开发、分期建设（1）地块的特征 制定文本图则时编码与指标的载体 使用性质相对单一 与开发的规模、时序相一致 地块面积不等 地块可以重组28（2）地块划分的依据 考虑用地现状、土地使用调查意向、控制引导原则、规划布局结构 尽可能一个地块一种使用性质 至少有一侧与小城镇道路相邻 结合自然边界、行政区划 不同区位不同管理要求 对文物古迹、建筑质量较好、规划给予保留的，可单独划块 满足“专业规划线”尊重现有土地使用权和产权边界 面宽、进深等尺度应满足建设要求292.3.2土地使用兼容性（1）含义 同一块用地中不同土地使用性质共存的可能性
12、，大部分兼容在用地中类小类间进行（2）根据使用兼容性划分小城镇用地类型 保证整体布局结构平衡、规划基本原则充分贯彻 不能兼容的：对外交通用地；二三类工业用地、危险品仓库、市政设施用地；生产防护用地、江河水域用地；文物古迹用地；主要公共设施、道路广场用地等 适宜兼容的：中心地区；新开发和未来发展区域（3）土地使用性质的兼容控制 适建范围规定表（表7-5）30 2.4小城镇控制性详细规划阶段的城市设计 2.4.1内容 控规最基本的任务：通过规划指标对用地建设进行控制盒指导 城市设计：对城镇体型和空间环境所做的整体构思和安排，是控规的主要内容之一 应加强城市设计的策划性和可实施性31 提出未来发展方
13、向，并明确规划地段的城市设计目标、原则等 确定规划地段的总体空间结构、布局和总体风貌构想，并建构规划地段的景观组织脉络 明确规划地段的重要节点或地区，拟定空间发展形态，制定相应的控制准则 确定相应建筑风格特色、建筑色彩、形态等具体控制要求 重视规划地段人与环境的视觉联系和场所感知，构建易于识别、认同，有地域特色的各类公共活动空间322.4.2小城镇空间环境的控制小城镇空间环境的控制控制项目层次划分小城镇空间环境控制整体空间环境控制自然环境格局控制基本空间结构形态控制形象构成及景观结构控制公用空间环境控制节点空间控制通道空间控制建筑组群空间环境控制建筑形态环境控制建筑建造可控制建筑风格形式控制建
14、筑外观控制建筑体量控制建筑沿街界面控制建筑环境小品控制绿化、街道家具、建筑小品控制332.5不同地域小城镇的控制性详细规划内容 根据规划地段的区位、性质、开发规模，控规在深度和控制要素上选择不同 需针对不同功能地域及不同特性地域进行 重要地区，可先开展城市设计，甚至直接将城市设计与控规相结合34（1）小城镇工业园区 要对环境污染的影响程度作出具体控制 在道路网络、供水、排水等基础设施建设方面合理有效规划 为增加规划灵活性，可将地块划分大一些 对具体的建筑建造，不必有太多限制35（2）小城镇居住区 具有浓郁的传统住区的氛围，可采用街坊的布局模式，建立集中活动空间和方便交往的邻里空间 今后向城市社
15、区模式发展，要使居民享有舒适、便捷、安全的生活 还应考虑小城镇居住、生产集中在一起的特点，提倡居住与工作、商业、文化相融合的社区环境36（3）小城镇旧城区 一般具有良好的区位优势，要强化其中心商业、服务功能，完善道路系统 代表着小城镇的形象，在空间形态、景观上有较高的要求；蕴涵着丰富的历史文化信息，在建筑建造、城镇空间机理规划中继承并发扬 针对建筑密度大、人口多，要合理控制土地和环境容量37（4）小城镇新城区 积极调整小城镇的产业结构和产业布局，有效地促进新老开发项目的联动发展 对新区的建设项目不能限制太多，主要从生态环境和资源保护以及“七线”的规划管理两方面来控制 新区要体现小城镇的崭新面貌
16、和自身魅力，在空间形态塑造上需要城市设计383小城镇控制性详细规划的编制3.1小城镇控制性详细规划的编制过程 镇人民政府负责制定规划编制任务书：规划项目背景、编制要求与时限、对编制方的资格要求、设计合同等3.1.1项目准备阶段熟悉合同文本，明确合同中双方各自的权利与义务（内容、时间、报酬等）收集项目相关资料，了解项目情况（发展历史、自然环境、区位、上层规划、现状等）编制项目工作计划，确定专业工作人员及技术工作方案393.1.2现场踏勘阶段 考察自然条件、对外交通及与相邻地区的关系；各类用地分布及其界限、用地面积、土地权属等 现状公共、市政基础设施状况、绿化状况、建筑状况，计算现状容积率、建筑密
17、度等 文物保护单位和拟保留的重点地区 规划地区及周边小城镇空间形态 走访有关部门，收集相关资料，了解地区情况与相关发展规划40 城市规划编制办法实施细则规定控制性详细规划现场踏勘应收集的资料（因地制宜）总体规划的要求，相邻地段的规划 土地利用现状、使用权属，用地性质，水文、地貌、气象等资料 人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）建筑物现状（用途、产权、建面等）公共设施规模、分布 工程设施及管网现状 土地经济分析资料（土地等级、级差收益等）历史文化传统、建筑特色等413.1.3方案设计阶段 方案构思：分析整理调查资料，确定规划原则、规划功能结构，确定地块细化与规划控制指标等 方案交流：对两个及以
18、上方案进行比较和技术经济论证，就一些规划原则问题做深入沟通；想社会公开展示 方案修改 意见反馈423.1.4成果编制阶段 深入贯彻总体规划意图，以土地使用、配套设施、单体建筑、环境容量、道路交通等方面为重点3.1.5规划审批阶段 由镇人民政府报上一级人民政府审批（一般要先开成果论证会；重要的要经过专家评审会审查）433.2小城镇控制性详细规划的成果要求文本、团建（图纸、图则）、附件（规划说明、基础资料、研究报告）法定文件（主要是法定图则：用地的使用性质和各类用地的使用强度；基础性、公益性用地不被侵占，其他用地适应市场机制；合理的建设容量）、技术文件443.2.1控制性详细规划图件内容要求（1）
19、现状类 区位分析图：表明地段所在的位置及与周围环境的关系、与小城镇主要功能区的联系（小城镇范围）；表明与其他城镇之间的关系和未来大的发展前景（镇域、县域）规划用地现状图（1:2000）：土地利用现状（范围、性质）；人口分布现状（分布、数量、密度、构成）；建筑物现状（性质、质量、高度）；市政公共设施现状（公共服务设施的类型、位置、规模；市政设施、工程管线的分布）45（2）分析类 功能结构分析图：标明用地大功能的划分以及各功能之间、各功能与小城镇之间的关系、组织方式等 还可绘制规划构思分析图、居住组织结构图、绿化景观结构图等46（3）规划类土地利用规划图（1:2000）：各类用地的界线、性质、道路
20、布局，以及市政设施、公用设施的位置、等级、规模等道路交通规划图（1:2000）：道路系统的整体布局，确定各级道路走向、红线宽度、横断面、交叉口坐标、标高、停车场等绿地系统规划图（1:2000）：绿地系统的整体结构和布局模式，确定各类绿地的范围、规模和建设要求等空间形态示意图（1:1000-1:2000）：协调小城镇建筑实体与空间的关系，构建公共活动空间、绿化景观体系等47公共服务设施规划图（1:2000）：位置、等级、规模、服务半径工程管线规划图（1:2000）：平面布局、管线走向、管径、控制点坐标和标高，一起其他必要设施的位置、规模等环境保护与环卫设施规划（1:2000）：估算多种废弃物排放
21、量，指出环境卫生控制要求以及设施的具体布置综合防灾规划图（1:2000）：灾害识别、风险评估，提出防御目标、预防减灾办法48（4）控制图则地块划分编码图（1:5000）：标明地块划分情况和地块编号，作为分图图则索引地块控制图则（1:1000-1:2000）：说明具体的控制要素，在现状图上绘制（地块位置示意图；指北针、比例尺、风玫瑰图；用地界线、地块编号；规划用地性质、用地兼容性及主要控制指标；公共配套设施、绿化位置及范围，文物保护单位、历史街区的位置及保护范围；道路红线、建筑后退线，道路的交叉点控制坐标、标高、转弯半径、禁止开口路段、静态交通等；重要市政通道的地下及地上空间的控制要求；其他队环
22、境有特殊影响设施的卫生与安全防护距离和范围；城市设计引导说明）493.2.2控制性详细规划文本的基本内容（1）总则 规划背景与目标（新形势、新背景；经济、社会、环境效益）规划依据与基本原则（上层次规划、法律法规和技术标准规范；指导思想和重大问题价值取向上的基本规划原则）规划适用范围与法律效力（适用范围、条件；法律地位、效力）主管部门、解释权（规划实施主管单位和规划解释主体及权限）50（2）功能定位、规划结构 在一定区域环境中的大的功能定位；人口控制规模和建设用地控制规模；主要用地的划分、布局和规模（3）土地使用（土地利用汇总表、规划用地平衡表、地块控制指标一览表）用地性质划分和土地使用兼容性；
23、规划控制指标及配套设施内容、数量、位置；土地强度控制；变更的具体管理方法、程序51（4）道路交通 明确对规划道路及交通组织方式、路网系统等的规定；道路竖向设计等（5）建筑控制 容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等；建筑后退距离；色彩、形式与体量；建筑间距（6）绿化系统 绿地系统的分类、位置、布局结构等；绿地的范围、界线、规模和建设要求；“绿线”“蓝线”控制原则和具体要求52（7）空间形态 在总体空间形态构筑的框架下，完善和深化上一层次城市设计要求 广场街道、绿化水体、公共活动场所等意向空间；夜间景观、标识等环境要素；重点地段的建筑物高度、形式、色彩等；历史文化遗产保护的控制、引导（8）公共服务
24、设施 内容、布局模式、等级、规模、服务半径等53（9）市政工程管线给水规划 预测总用水量，提出水质、水压的要求 选择供水引入方向 确定加压泵站、调节水池等给水设施的位置及规模 布局给水管网，计算输配水管管径，校核配水管网水量及水压 选择管材54排水规划 明确排水体制 预测雨、污水排放量 确定雨、污水泵站、污水处理厂等相关设施的位置、规模和卫生防护距离 确定雨、污水系统布局、管线走向、管径复核，确定管线平面位置主要控制点标高、出水口位置 对污水处理工艺提出初步方案55供电规划 预测总用电负荷 选择电源引入方向 确定供电设施的位置和容量 明确线路敷设方式及高压走廊保护范围电信规划 预测通信总需求量
25、 选择通信接入方向 确定电信局、所的位置及容量 确定通信线路位置、敷设方式、管孔数、管道埋深等 确定规划区电台、微波站、卫星通信设施控制保护措施及重要通信干线保护原则56燃气规划 预测总用气量 选择起源引入方向 确定储配气站位置、容量及用地保护范围 布局燃气输配官网，计算管径供热规划 预测总热负荷 选择热源引入方向 布局供热设施和供热管网 计算管径57（10）环境保护与环卫设施规划 估算规划区内固体废弃物量 提出规划区的环境卫生控制要求 确定垃圾收运方式 布局各种卫生设施，确定其位置、服务半径、用地、防护隔离措施等58（11）综合防灾 确定各种消防设施的布局及消防通道间距等 确定地下防空建筑的
26、规模、数量、配套内容、抗力等级、位置布局，平战结合的用途 确定防洪堤标高、排涝泵站位置等 确定疏散通道、疏散场地布局 确定生命线系统的布局及维护措施（12）其他 说明规划成果的组成、附图、附表及附录等593.2.3控制性详细规划说明书的基本内容（1）规划背景（2）规划依据（3）现状分析（4）规划目标与规划结构（5）土地利用规划（6）道路交通规划（7）建设开发控制60（8）绿地系统规划（9）空间形态设计（10）公共服务设施规划（11）市政工程规划（12）环境保护与环卫设施规划（13）综合防灾规划（14）投入产出分析613.2.4控制性详细规划基础资料汇编 水文、地质、地貌、气候、土壤、动植物分布等自然环境资料 历史、社会、人文条件等 近期现状的地形图 规划技术文件和规划管理技术规定等
