1、12/20/2022主题连锁商场1冠亚广场市场调研报告冠亚广场市场调研报告12/20/2022主题连锁商场2项目介绍项目介绍福州冠亚广场，位于福建省福州市八一七北路乌山路口，与福州传统福州冠亚广场，位于福建省福州市八一七北路乌山路口，与福州传统繁华商业街繁华商业街东街口津泰路商圈只有分钟路程；此处东望五一广东街口津泰路商圈只有分钟路程；此处东望五一广场，西靠市政府及乌山风景区；属于福州市中心城区的核心地理位场，西靠市政府及乌山风景区；属于福州市中心城区的核心地理位置置该项目占地面积平方米，规划建筑面积达，平方米；整体划分为个区该项目占地面积平方米，规划建筑面积达，平方米；整体划分为个区域，是一
2、个集购物、休闲、娱乐、餐饮与旅游文化为一体的综合性域，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮与旅游文化为一体的综合性商业广场；预计年月开工，年月竣工，年年初正式开业商业广场；预计年月开工，年月竣工，年年初正式开业 区区:酒店式公寓酒店式公寓 商业步行街商业步行街 百货商场百货商场 区区:嵌入式嵌入式 (分地下一层和地上一层分地下一层和地上一层 )区区:百货商场百货商场 餐饮娱乐餐饮娱乐 (楼共五层楼楼共五层楼 )整体商场拟采用整体商场拟采用“小商铺大商业小商铺大商业”的运做模式，即通过整合房产开发的运做模式，即通过整合房产开发商、房产销售商、投资小业主、零售入住商等多方面的资源，有效商、房产销售商、投
3、资小业主、零售入住商等多方面的资源，有效实现规模经营并风险共担的商业态势，为消费者实现真正的一站式实现规模经营并风险共担的商业态势，为消费者实现真正的一站式服务、也为各相关商家有效增值服务、也为各相关商家有效增值（香港）有限公司将全面负责冠亚广场项目全程营销的业务，具体包（香港）有限公司将全面负责冠亚广场项目全程营销的业务，具体包括整体策划、招商管理、运营管理以及后期各项维护工作括整体策划、招商管理、运营管理以及后期各项维护工作为了更加有效地执行冠亚广场的全程营销，期望从市场调研的角度深为了更加有效地执行冠亚广场的全程营销，期望从市场调研的角度深入了解冠亚广场周边及整个福州市的各类信息，为后期
4、业务的开展入了解冠亚广场周边及整个福州市的各类信息，为后期业务的开展提供有效的数据支持提供有效的数据支持目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 12/20/2022主题连锁商场3思路分析思路分析由于冠亚广场定位于中高档消费水准的现代化大型休闲购物中心，所由于冠亚广场定位于中高档消费水准的现代化大型休闲购物中心，所涉及的业态类型繁多，相关的
5、消费者类型复杂，科学透视这些纷涉及的业态类型繁多，相关的消费者类型复杂，科学透视这些纷繁复杂的商业现象将有效支持冠亚广场后期执行业务的顺利开展繁复杂的商业现象将有效支持冠亚广场后期执行业务的顺利开展我们不妨用下图示来帮助阐述本次报告的分析思路：我们不妨用下图示来帮助阐述本次报告的分析思路：l经营业态的合理选择l经营业态的市场定位l经营业态的目标消费群l经营业态的营销模式l冠亚周边人群特征l冠亚理想目标人群特征l挖掘目标群体需求l有效吸引更多消费群体辅辅助助决决策策整体策划；物业销售；招商管理；运营管理整体策划；物业销售；招商管理；运营管理整体环境分析消费群体分析商业形态分析目录冠亚项目介绍 报
6、告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 12/20/2022主题连锁商场4调研方案调研方案调研目的：通过实地调研，了解冠亚广场所处的整体环境大环境；了调研目的：通过实地调研，了解冠亚广场所处的整体环境大环境；了解福州各相关业态的商业形势商业环境；了解福州消费群体特征消解福州各相关业态的商业形势商业环境；了解福州消费群体特征消费群体费群体调研方法：调研方法：实
7、地考察，店面采访实地考察，店面采访定量问卷式采访定量问卷式采访定性座谈会深访定性座谈会深访参考其他相关资料参考其他相关资料执行情况执行情况定量：样本的定量问卷式访问，抽样方面采用了时间跨度纵向抽样、定量：样本的定量问卷式访问，抽样方面采用了时间跨度纵向抽样、地理位置横向抽样、以及设定合理约束条件的配额抽样的方法，使地理位置横向抽样、以及设定合理约束条件的配额抽样的方法，使得样本得到合理分布，调研结果真实可信得样本得到合理分布，调研结果真实可信定性：组标准座谈会、合计样本的定性深访，采取了严格的条件约束定性：组标准座谈会、合计样本的定性深访，采取了严格的条件约束式的配额抽样式的配额抽样实地考察：
8、派出多位市场调查员在福州当地进行前后长达天的实地考实地考察：派出多位市场调查员在福州当地进行前后长达天的实地考察，对当地相关领域进行了深度的信息挖掘察，对当地相关领域进行了深度的信息挖掘合计：定量采访定性深访天实地考察合计：定量采访定性深访天实地考察调研内容：主要内容包括福州整体环境状况，商业竞争形态，消费群调研内容：主要内容包括福州整体环境状况，商业竞争形态，消费群体特征以及冠亚广场相关信息探索等等体特征以及冠亚广场相关信息探索等等目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标
9、消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 12/20/2022主题连锁商场5福州整体概况福州整体概况福州地处中国东南沿海闽江口，与台湾隔海相望；福州是我国福建省福州地处中国东南沿海闽江口，与台湾隔海相望；福州是我国福建省的省府，是福建省的政治、经济与文化的中心，又是历史文化名城、的省府，是福建省的政治、经济与文化的中心，又是历史文化名城、港口贸易城市和沿海开放城市港口贸易城市和沿海开放城市福州现辖五区（鼓楼台江晋安马尾仓山）、两市（福清长乐）、六县福州现辖五区（鼓楼台江晋安马尾仓山）、两市（福清长乐
10、）、六县（闽侯闽清永泰平潭连江罗源）；全市总面积平方公里，总人口人（闽侯闽清永泰平潭连江罗源）；全市总面积平方公里，总人口人年福州的恩格尔系数为，即福州的居民收入中有的费用是用于消费在年福州的恩格尔系数为，即福州的居民收入中有的费用是用于消费在生活必须品方面；据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在生活必须品方面；据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在至之间为富裕，低于为最富裕、而高于则说明还未到达富裕的至之间为富裕，低于为最富裕、而高于则说明还未到达富裕的标准。显然福州目前的居民生活水平与富裕还有一定的差距、但正标准。显然福州目前的居民生活水平与富裕还有一定的差距、但正在走向富裕在走向富裕
11、年福州居民人均可支配收入为元，折合成月可支配收入为元；而年福年福州居民人均可支配收入为元，折合成月可支配收入为元；而年福州人均消费支出为，占总收入的；具体消费分配如下：州人均消费支出为，占总收入的；具体消费分配如下：目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 54%10%9%9%6%5%4%3%餐饮教育/文化/娱乐居住交通/通讯衣着家居设备/
12、服务医疗/保健杂项商品/服务注：数据来源国家统计局12/20/2022主题连锁商场6福州商业环境分析福州商业环境分析12/20/2022主题连锁商场7福州商业环境福州商业环境福州消费水平分析：福州消费水平分析：福州市整体消费水平偏高，而整体收入水平偏低。据了解，目前福州福州市整体消费水平偏高，而整体收入水平偏低。据了解，目前福州的消费水平与上海、北京等一级城市较为接近，初步估计的消费水平与上海、北京等一级城市较为接近，初步估计大部分商品及服务：福州消费水平一级城市消费水平，如大型餐饮，大部分商品及服务：福州消费水平一级城市消费水平，如大型餐饮，西式快餐，数码家电，服装首饰，箱包鞋帽等等西式快餐
13、，数码家电，服装首饰，箱包鞋帽等等部分特殊商品及服务：福州消费水平部分特殊商品及服务：福州消费水平*一级城市消费水平，如房产、一级城市消费水平，如房产、宾馆、交通、教育等等宾馆、交通、教育等等但在居民可支配收入方面，福州与上海、北京等一级城市却有相当差但在居民可支配收入方面，福州与上海、北京等一级城市却有相当差距，初步估计距，初步估计较高收入的白领阶层：福州收入水平较高收入的白领阶层：福州收入水平*一级城市收入水平一级城市收入水平较低收入的工人阶层：福州收入水平较低收入的工人阶层：福州收入水平*一级城市收入水平一级城市收入水平据了解，过去年内福州市消费水平持续增长，每年涨幅不低于，部分据了解，
14、过去年内福州市消费水平持续增长，每年涨幅不低于，部分新增的中高档消费场所所带来的消费水平上升现象愈加明显；而新增的中高档消费场所所带来的消费水平上升现象愈加明显；而居民收入在过去的年内却并没有明显上升现象，相反、由于国家居民收入在过去的年内却并没有明显上升现象，相反、由于国家法制的不断完善，部分居民从走私活动中所获取的所谓法制的不断完善，部分居民从走私活动中所获取的所谓“灰色灰色”收入却明显锐减收入却明显锐减显然、不断攀升的福州消费水平与停滞不前的居民可支配收入很可能显然、不断攀升的福州消费水平与停滞不前的居民可支配收入很可能导致消费市场的萧条导致消费市场的萧条目录冠亚项目介绍 报告分析思路调
15、研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源定性调研12/20/2022主题连锁商场8福州商业环境福州商业环境福州消费市场分析根据商圈来划分东街口商圈（包括大洋百货东百百货万嘉百货新华都百货安泰中心八一七北路商业街津泰路商业街等等）台江步行街商圈（包括元洪城购物广场台江步行街台江农贸市场榕城古街中亭街等等）其他小型商圈（包括五一广场新华都购物广场 鼓东路温泉支路
16、学生街等等）根据专业市场来划分数码家电市场（包括国美永乐苏宁灿坤大利嘉城各大百货家电数码区等等）仓储式超级市场（包括沃尔玛麦德龙好又多世纪联华永辉等等）从商圈来看，东街口商圈的定位为中高端市场，而台江步行街及其他小型商圈目前的定位都是中低端市场；从专业市场来看，数码家电类的定位几乎都是中高端市场，只有大利嘉城会稍有涉及低端市场；对于仓储式超级市场几乎都瞄准了中端市场，相对来说世纪联华涉及高端市场，永辉涉及低端市场目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠
17、亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源定性调研东街口商圈台江步行街其他小商圈国美 苏宁永乐 灿坤大利嘉城世纪联华永辉沃尔玛麦德龙好又多高端市场高端市场低端市场低端市场中端市场中端市场百货家电区12/20/2022主题连锁商场9福州商业环境福州商业环境现有商业项目现有商业项目经调研发现，正如前面所分析的那样，福州的老百姓经调研发现，正如前面所分析的那样，福州的老百姓也的确感觉到了一些消费市场也的确感觉到了一些消费市场“萧条萧条”的现象的现象家电数码市场：目前福州已有灿坤家电个店，永乐家电个店，苏宁个店，家电
18、数码市场：目前福州已有灿坤家电个店，永乐家电个店，苏宁个店，国美个店个筹建店，大利嘉城个综合大店，大洋、东百等各大百货国美个店个筹建店，大利嘉城个综合大店，大洋、东百等各大百货商场的家电区至少个店，大大小小一共不低于个大中型家电数码消商场的家电区至少个店，大大小小一共不低于个大中型家电数码消费场所。同业之间的竞争异常激烈，然而实际现场观察却发现各大费场所。同业之间的竞争异常激烈，然而实际现场观察却发现各大家电数码销售市场人气低弥家电数码销售市场人气低弥仓储式卖场：目前福州已有永辉超市约个店，世纪联华个店，好又多个仓储式卖场：目前福州已有永辉超市约个店，世纪联华个店，好又多个店，麦德龙个店，家乐
19、福个筹建店，沃尔玛个店个筹建店，另外据店，麦德龙个店，家乐福个筹建店，沃尔玛个店个筹建店，另外据了解沃尔玛拟在年之内增加到个福州分店，目前共计约个超市和仓了解沃尔玛拟在年之内增加到个福州分店，目前共计约个超市和仓储式超级市场。据了解、由于永辉超市定位在低端消费市场，人气储式超级市场。据了解、由于永辉超市定位在低端消费市场，人气异常旺盛，而沃尔玛定位在中端市场，规模效应以及品牌效应比较异常旺盛，而沃尔玛定位在中端市场，规模效应以及品牌效应比较明显，因此沃尔玛的人流量也很高，经营状况良好。而其他的几家明显，因此沃尔玛的人流量也很高，经营状况良好。而其他的几家大卖场则相对逊色；尤其是世纪联华，由于世
20、纪联华定位中高端市大卖场则相对逊色；尤其是世纪联华，由于世纪联华定位中高端市场，价格方面的劣势让当地居民几乎望而生畏，人气近乎萧条场，价格方面的劣势让当地居民几乎望而生畏，人气近乎萧条大型商圈：目前，福州主流的大型商圈只有东街口和台江路步行街两个大型商圈：目前，福州主流的大型商圈只有东街口和台江路步行街两个商圈。东街口是福州的传统商圈，在当地居民的概念里东街口已经商圈。东街口是福州的传统商圈，在当地居民的概念里东街口已经成为成为“逛街逛街”、“市中心市中心”的代名词，该商圈目前人气旺盛，周边的代名词，该商圈目前人气旺盛，周边商场经营状态良好；而台江步行街是属于新近建设的商圈，仅管该商场经营状态
21、良好；而台江步行街是属于新近建设的商圈，仅管该商圈整体规划良好，但由于在业态定位，招商以及统一管理等领域商圈整体规划良好，但由于在业态定位，招商以及统一管理等领域都存在一些问题，使得整个商圈经营状态欠佳，典型代表是元洪城都存在一些问题，使得整个商圈经营状态欠佳，典型代表是元洪城购物广场和中亭街沿街商铺购物广场和中亭街沿街商铺目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l
22、 l l l l l l 注：数据来源定性调研12/20/2022主题连锁商场10福州商业环境福州商业环境筹建中的商业项目筹建中的商业项目借助近几年福州消费市场的强势发展，新一轮更借助近几年福州消费市场的强势发展，新一轮更激烈的以激烈的以 为主题的消费市场竞争正在悄悄上演为主题的消费市场竞争正在悄悄上演宝龙广场：地处福州市台江区西二环与工业路交汇处，占地面积平方米、宝龙广场：地处福州市台江区西二环与工业路交汇处，占地面积平方米、总建筑面积平方米、商业面积万平方米；项目拟建成集旅游、购物、总建筑面积平方米、商业面积万平方米；项目拟建成集旅游、购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型商业区；预计年月竣工
23、，年年底开休闲、娱乐、美食为一体的大型商业区；预计年月竣工，年年底开业业万象广场：地处福州市台江区西二环与工业路交汇处（宝龙广场工业路万象广场：地处福州市台江区西二环与工业路交汇处（宝龙广场工业路对面）、占地亩对面）、占地亩,总建面万平方总建面万平方 ；该项目定位于一般的百货商场，；该项目定位于一般的百货商场，业态涉及超市、建材、服装、家电数码、以及影城、娱乐、美食等；业态涉及超市、建材、服装、家电数码、以及影城、娱乐、美食等；预计年底竣工、年初开业预计年底竣工、年初开业君临天华：东起达江路，西临中亭街、北临达道河、南接台江路，目前君临天华：东起达江路，西临中亭街、北临达道河、南接台江路，目前
24、规划以观光、购物为主的中央街区；总建面万平方米、商业面积万规划以观光、购物为主的中央街区；总建面万平方米、商业面积万平方米、住宅面积万平方米；原定年月动工、目前因政府政策问题平方米、住宅面积万平方米；原定年月动工、目前因政府政策问题延缓动工、延缓动工、拆迁工作还未完成拆迁工作还未完成 东兴南门广场东兴南门广场 ：地处八一七路与乌山路交汇处（冠亚广场八一七路对：地处八一七路与乌山路交汇处（冠亚广场八一七路对面），该项目拟建商住两用楼，底下两层拟建沿街商铺；商业建筑面），该项目拟建商住两用楼，底下两层拟建沿街商铺；商业建筑面积多平方米，年月动工、年底预售、两年半后竣工面积多平方米，年月动工、年底预
25、售、两年半后竣工融侨新天地融侨新天地 ：地处滨江大道上近西河公园处，定位为以融侨锦江为主：地处滨江大道上近西河公园处，定位为以融侨锦江为主要目标客户群的高级会所，是定位中高档且对外开放的大型会所；要目标客户群的高级会所，是定位中高档且对外开放的大型会所；总商业建筑面积达万平方米；购物广场一期已在年月日开业，规划总商业建筑面积达万平方米；购物广场一期已在年月日开业，规划建设能容纳人的新天地中央文体馆、长米约平方的欧式风情步行街、建设能容纳人的新天地中央文体馆、长米约平方的欧式风情步行街、和面积达万平方的商业中心和面积达万平方的商业中心 ；目前步行街招商工作已基本完成，商；目前步行街招商工作已基本
26、完成，商业中心、正在建设之中业中心、正在建设之中 目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源实地调研12/20/2022主题连锁商场11福州商业环境福州商业环境福州相关业态分析福州相关业态分析餐饮行业餐饮行业餐饮的分类方法很多、且大多数时候并没有严格的分类标准。从调研结餐饮的分类方法很多、且大多数时候并没有严格的分类标准。从调研
27、结果来看，福州主流的餐饮包括：果来看，福州主流的餐饮包括：中餐（包括普通酒楼地方菜系餐厅海鲜坊沿街小饭馆路边排挡等）中餐（包括普通酒楼地方菜系餐厅海鲜坊沿街小饭馆路边排挡等）休闲餐饮（包括咖啡厅茶坊酒吧及自助等）休闲餐饮（包括咖啡厅茶坊酒吧及自助等）快速餐饮（包括肯德基麦当劳德克士等，又称西式快餐）快速餐饮（包括肯德基麦当劳德克士等，又称西式快餐）西餐（包括日本料理韩国料理意大利餐厅等）西餐（包括日本料理韩国料理意大利餐厅等）特色餐饮美食小吃等（如火锅烧烤地方小吃等）特色餐饮美食小吃等（如火锅烧烤地方小吃等）从当地人的消费习惯来看，经济收入较高的消费者的主流餐饮形式是普从当地人的消费习惯来看，
28、经济收入较高的消费者的主流餐饮形式是普通酒楼、海鲜坊和小餐厅；而收入相对较低的消费者主流的餐饮是通酒楼、海鲜坊和小餐厅；而收入相对较低的消费者主流的餐饮是路边大排挡和沿街小饭馆；年轻人对西式快餐比较偏好路边大排挡和沿街小饭馆；年轻人对西式快餐比较偏好中餐消费群：由于中餐属于中国的主流餐饮形式，总体没有明显人群界中餐消费群：由于中餐属于中国的主流餐饮形式，总体没有明显人群界定，但是有比较明显的分类特征：定，但是有比较明显的分类特征：一类特征是商务用餐：主流人群是白领人群、政府官员、商务差旅人群一类特征是商务用餐：主流人群是白领人群、政府官员、商务差旅人群等，他们通常选择比较正规的中高档餐厅用餐（
29、如普通酒楼地方菜等，他们通常选择比较正规的中高档餐厅用餐（如普通酒楼地方菜系餐厅海鲜坊等）系餐厅海鲜坊等）二类特征是家庭用餐：主要形式是一家人外出用餐（或和亲戚用餐、或二类特征是家庭用餐：主要形式是一家人外出用餐（或和亲戚用餐、或和恋人用餐等），他们在选择用餐场所时比较自由且不拘泥于餐饮和恋人用餐等），他们在选择用餐场所时比较自由且不拘泥于餐饮类型、但是大多数情况下是选择中低档餐厅用餐类型、但是大多数情况下是选择中低档餐厅用餐三类特征是聚会用餐：主要形式是和朋友、同学或同事一起出来聚会，三类特征是聚会用餐：主要形式是和朋友、同学或同事一起出来聚会，他们通常会选择一些消费水平较低而又相对热闹的场
30、所用餐（如西他们通常会选择一些消费水平较低而又相对热闹的场所用餐（如西式快餐路边排挡美食小吃小饭馆等）式快餐路边排挡美食小吃小饭馆等）目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源定性调研12/20/2022主题连锁商场12福州商业环境福州商业环境福州相关业态分析福州相关业态分析餐饮行业餐饮行业休闲餐饮消费群体：休闲餐饮的明显特征是
31、消费者非常注重用餐的环境休闲餐饮消费群体：休闲餐饮的明显特征是消费者非常注重用餐的环境（如宽躺、舒适、有背景音乐、安静、方便聊天）和服务态度；他（如宽躺、舒适、有背景音乐、安静、方便聊天）和服务态度；他们通常有较高的收入、年轻的白领居多；来此的目的或是商务会谈、们通常有较高的收入、年轻的白领居多；来此的目的或是商务会谈、或是朋友聚会、或是恋人约会等等或是朋友聚会、或是恋人约会等等特色美食及小吃消费群体：此类餐饮通常被称为非正式餐饮，年轻的学特色美食及小吃消费群体：此类餐饮通常被称为非正式餐饮，年轻的学生、年轻的白领和商务旅行人群比较偏好此类餐饮方式；此类餐饮生、年轻的白领和商务旅行人群比较偏好
32、此类餐饮方式；此类餐饮的消费者比较注重食物的口味（要好），价格（要便宜），对于周的消费者比较注重食物的口味（要好），价格（要便宜），对于周边环境及服务等因素关注得较少；对本地人而言，他们认为特色应边环境及服务等因素关注得较少；对本地人而言，他们认为特色应该是外来口味、是他们之前没有品尝过的口味，而对于差旅人员而该是外来口味、是他们之前没有品尝过的口味，而对于差旅人员而言，特色是指有福州当地独特口味或用餐形式言，特色是指有福州当地独特口味或用餐形式目前、福州主流的餐饮品牌包括目前、福州主流的餐饮品牌包括中餐：潮福城与全聚德在福州被称为最高档的餐厅，潮福城由于其定位、中餐：潮福城与全聚德在福州被称
33、为最高档的餐厅，潮福城由于其定位、口味、环境及服务等方面都比较适应当地消费者的需求，因此近几口味、环境及服务等方面都比较适应当地消费者的需求，因此近几年来潮福城的经营状态良好；而全聚德目前经营状态欠佳，据当地年来潮福城的经营状态良好；而全聚德目前经营状态欠佳，据当地消费者反映，由于北京风格的全聚德不是特别受南方消费者的欢迎，消费者反映，由于北京风格的全聚德不是特别受南方消费者的欢迎，因此福州全聚德在口味方面融入了些许福州当地口味，致使现在的因此福州全聚德在口味方面融入了些许福州当地口味，致使现在的福州全聚德不伦不类，故而经营状态欠佳福州全聚德不伦不类，故而经营状态欠佳 黄歧海鲜酒楼是近两年福州
34、最流行的餐厅之一，但由于管理不规范、黄歧海鲜酒楼是近两年福州最流行的餐厅之一，但由于管理不规范、因此黄歧海鲜的品牌被多家酒楼使用，致使整体市场定位及品牌形因此黄歧海鲜的品牌被多家酒楼使用，致使整体市场定位及品牌形象欠佳；但由于流行之风盛行，目前现有的多家黄歧海鲜酒楼几乎象欠佳；但由于流行之风盛行，目前现有的多家黄歧海鲜酒楼几乎家家爆满，经营状态良好；主要针对的人群是中档消费群体，部分家家爆满，经营状态良好；主要针对的人群是中档消费群体，部分分店也涉及低端消费群体分店也涉及低端消费群体其他比较知名的福州酒搂还包括：青龙酒家其他比较知名的福州酒搂还包括：青龙酒家 、澳门街、澳门街 、富林饭店、富林
35、饭店 、天、天福旋转餐厅等等福旋转餐厅等等目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源定性调研12/20/2022主题连锁商场13福州商业环境福州商业环境福州相关业态分析福州相关业态分析餐饮行业餐饮行业目前、福州主流的餐饮品牌包括：目前、福州主流的餐饮品牌包括：休闲餐厅：上岛咖啡厅、两岸咖啡厅、诺亚方舟酒吧、仙福阁茶艺居等休闲餐厅
36、：上岛咖啡厅、两岸咖啡厅、诺亚方舟酒吧、仙福阁茶艺居等是福州市比较典型的休闲餐厅；上岛咖啡厅、两岸咖啡厅、诺亚方是福州市比较典型的休闲餐厅；上岛咖啡厅、两岸咖啡厅、诺亚方舟酒吧的消费群体定位是以中高档消费群体为主，由于咖啡及酒吧舟酒吧的消费群体定位是以中高档消费群体为主，由于咖啡及酒吧目前在福州的竞争者不多，因此经营状态良好；而茶坊在福州的竞目前在福州的竞争者不多，因此经营状态良好；而茶坊在福州的竞争者非常的多，定位方面相对杂乱，为了吸引更多的消费者、部分争者非常的多，定位方面相对杂乱，为了吸引更多的消费者、部分茶坊消费水准大幅度下调并引进棋牌、自动麻将等服务，致使茶坊茶坊消费水准大幅度下调并
37、引进棋牌、自动麻将等服务，致使茶坊整体定位下调、环境嘈杂，从而再次将中高消费档次的消费者拒之整体定位下调、环境嘈杂，从而再次将中高消费档次的消费者拒之门外，因此福州茶坊当前经营状态欠佳；门外，因此福州茶坊当前经营状态欠佳；特色美食小吃：安泰楼小吃、元洪城美食城、榕城古街小吃街是当地比特色美食小吃：安泰楼小吃、元洪城美食城、榕城古街小吃街是当地比较有特色的美食小吃；安泰楼小吃是福州的老字号品牌，地处东街较有特色的美食小吃；安泰楼小吃是福州的老字号品牌，地处东街口区域、经营状态良好；而元洪城美食城与榕城古街小吃街地处台口区域、经营状态良好；而元洪城美食城与榕城古街小吃街地处台江步行街区域，人流相对
38、不足，加之饮食口味没有特色，无法吸引江步行街区域，人流相对不足，加之饮食口味没有特色，无法吸引固定客户群体，因此经营状态也不是很好固定客户群体，因此经营状态也不是很好总体来看，相对其他的行业来说福州的餐饮行业算是比较兴旺的行业，总体来看，相对其他的行业来说福州的餐饮行业算是比较兴旺的行业，客户总体满意度较高；统计数据显示福州居民的所有消费支出中，客户总体满意度较高；统计数据显示福州居民的所有消费支出中，超过一半的费用是用于餐饮消费，可见福州市的居民非常在乎超过一半的费用是用于餐饮消费，可见福州市的居民非常在乎“吃吃”的消费，因此福州的餐饮消费市场比较有潜力的消费，因此福州的餐饮消费市场比较有潜
39、力目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源定性调研12/20/2022主题连锁商场14福州商业环境福州商业环境福州相关业态分析福州相关业态分析娱乐行业娱乐行业福州市民的主要娱乐形式包括：上网吧、去、去运动健身、去迪吧、去福州市民的主要娱乐形式包括：上网吧、去、去运动健身、去迪吧、去电影院、去购物逛街或是与朋友一起玩牌打麻将等等
40、电影院、去购物逛街或是与朋友一起玩牌打麻将等等上网吧是比较受年轻学生欢迎的一种娱乐形式，但由于大多数网吧的环上网吧是比较受年轻学生欢迎的一种娱乐形式，但由于大多数网吧的环境并不是非常的好，因此实际上很多的网吧已经演变成一些低端消境并不是非常的好，因此实际上很多的网吧已经演变成一些低端消费群体玩网络游戏的场所费群体玩网络游戏的场所是福州市居民比较主流的一种娱乐形式，有年轻的学生群体、有年轻的是福州市居民比较主流的一种娱乐形式，有年轻的学生群体、有年轻的白领一族、也有陪客户娱乐的商业人群；福州比较知名的娱乐场所白领一族、也有陪客户娱乐的商业人群；福州比较知名的娱乐场所有帝苑、牧羊世家有帝苑、牧羊世
41、家 和好乐迪等等，目前规模最大、档次最高、人气和好乐迪等等，目前规模最大、档次最高、人气最旺的是帝苑；消费者提到福州生意好主要有两个方面的因素最旺的是帝苑；消费者提到福州生意好主要有两个方面的因素自助式的内部餐饮消费：比如在帝苑、进去时先在内部的便利超市自主自助式的内部餐饮消费：比如在帝苑、进去时先在内部的便利超市自主选购零食饮料等商品并先行单独付费，进入包房后再点酒类，食物选购零食饮料等商品并先行单独付费，进入包房后再点酒类，食物类等也须先行单独付费，娱乐结束后的包房费再次单独付费，这种类等也须先行单独付费，娱乐结束后的包房费再次单独付费，这种不同阶段单独付费的情况非常适合于制的消费形式，使
42、得一起娱乐不同阶段单独付费的情况非常适合于制的消费形式，使得一起娱乐的人群能够方便地进行费用分担，避免单个消费者消费过度所造成的人群能够方便地进行费用分担，避免单个消费者消费过度所造成的不良影响的不良影响良好的服务，幽雅的环境，中等消费档次的定位给予了消费者更多的附良好的服务，幽雅的环境，中等消费档次的定位给予了消费者更多的附加值，如满足部分人群的荣誉感，为商人提供陪客户休闲的场所，加值，如满足部分人群的荣誉感，为商人提供陪客户休闲的场所，为年轻人提供了聚会的场所等等为年轻人提供了聚会的场所等等运动建身很受学生和年轻白领一族的欢迎，有些女性白领更是以此作为运动建身很受学生和年轻白领一族的欢迎，
43、有些女性白领更是以此作为健康减肥的首选方式，是很有发展潜力的娱乐场所之一；目前福州健康减肥的首选方式，是很有发展潜力的娱乐场所之一；目前福州市比较有代表性的健身场所有外贸社区健身房市比较有代表性的健身场所有外贸社区健身房 、融侨锦江社区健身、融侨锦江社区健身房和罗林附近的健身房等等，这些健身场所目前的定位主要是中高房和罗林附近的健身房等等，这些健身场所目前的定位主要是中高档消费群体，整体经营状态良好档消费群体，整体经营状态良好 目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述 目标消费群
44、体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源定性调研12/20/2022主题连锁商场15福州商业环境福州商业环境福州相关业态分析福州相关业态分析娱乐行业娱乐行业电影院：随着国内电影事业的发展，对电影大片的炒作宣传也越来越多，电影院：随着国内电影事业的发展，对电影大片的炒作宣传也越来越多，使得一些电影爱好者觉得只有到电影院才能感受到大片的真正价值，使得一些电影爱好者觉得只有到电影院才能感受到大片的真正价值，在福州亦是如此；据调查、年的在福州亦是如此；据调查、年的英雄英雄让大众电影院突破连续日让大众
45、电影院突破连续日每日万的票房，是大众影院有史以来的最高记录，今年月的每日万的票房，是大众影院有史以来的最高记录，今年月的十面十面埋伏埋伏有望再次打破去年有望再次打破去年英雄英雄的最高记录；然而、在没有大片的最高记录；然而、在没有大片上映的时期，大众影院的人气状况却非常的差，每日只有几千元的上映的时期，大众影院的人气状况却非常的差，每日只有几千元的票房，原因何在？消费者的答案是：票房，原因何在？消费者的答案是：福州市对外开放的象样一点的电影院只有大众一家，而大众影院已经有福州市对外开放的象样一点的电影院只有大众一家，而大众影院已经有多年的历史了，内部设备陈旧，还是很老式的木板翻椅，在卫生、多年的
46、历史了，内部设备陈旧，还是很老式的木板翻椅，在卫生、环境、服务等方面都非常落后环境、服务等方面都非常落后大众影院依然是国有体制，目前还没有重修或重建的打算，内部管理体大众影院依然是国有体制，目前还没有重修或重建的打算，内部管理体制相对混乱，因此短期内很难有所改善制相对混乱，因此短期内很难有所改善而光荣，千惠，百惠，福州大戏院等影院要么是规模太小，要么交通不而光荣，千惠，百惠，福州大戏院等影院要么是规模太小，要么交通不便等等，在设备、环境及服务方面与大众也差不多便等等，在设备、环境及服务方面与大众也差不多 显然，福州的电影行业可能缺的不是观众，而是观众有需求却没有显然，福州的电影行业可能缺的不是
47、观众，而是观众有需求却没有理想的场所去消费；因此、福州的电影市场有潜力可挖理想的场所去消费；因此、福州的电影市场有潜力可挖逛街和打牌的娱乐属于非正式娱乐形态，福州市居民的主要逛街场所是逛街和打牌的娱乐属于非正式娱乐形态，福州市居民的主要逛街场所是东街口商圈，而打牌的主流消费场所是分布在大街小巷的茶坊，基东街口商圈，而打牌的主流消费场所是分布在大街小巷的茶坊，基本属于低档次消费，但却很受茶坊老板的欢迎本属于低档次消费，但却很受茶坊老板的欢迎目录冠亚项目介绍 报告分析思路调研方案介绍调研数据分析 福州整体概况 福州商业环境分析 福州消费群体分析冠亚广场分析冠亚广场劣势解决方案冠亚广场策划方案阐述
48、目标消费群体 业态策略 冠亚整体形象建议 管理模式投资回报分析附件：调研资料 l l l l l l l l l l l l l l l l 注：数据来源定性调研12/20/2022主题连锁商场16福州商业环境福州商业环境福州相关业态分析福州相关业态分析女性消费市场（服饰、美容美发及时尚概念）女性消费市场（服饰、美容美发及时尚概念）女性消费市场一直都比较受商家的关注，在福州有女性特色的消费主要女性消费市场一直都比较受商家的关注，在福州有女性特色的消费主要包括：服饰、化妆品、时尚饰品、美容美发及日用家居等等；要是包括：服饰、化妆品、时尚饰品、美容美发及日用家居等等；要是归类下来实际上女性消费市场
49、可以分为女性商品市场和女性服务市归类下来实际上女性消费市场可以分为女性商品市场和女性服务市场两大类场两大类女性商品市场：女性好逛街这是绝大多数女性天生的爱好，百货商场通女性商品市场：女性好逛街这是绝大多数女性天生的爱好，百货商场通常是较高收入女性逛街的首选；目前福州市比较知名的百货商场几常是较高收入女性逛街的首选；目前福州市比较知名的百货商场几乎全都聚集在东街口区域，如大洋百货、东百百货、万嘉百货等等；乎全都聚集在东街口区域，如大洋百货、东百百货、万嘉百货等等；大洋百货目前人气最旺，主要消费群体是年轻的白领一族、有较好的家大洋百货目前人气最旺，主要消费群体是年轻的白领一族、有较好的家庭收入、爱
50、好时尚概念的商品、喜欢追赶潮流；他们大都喜欢在周庭收入、爱好时尚概念的商品、喜欢追赶潮流；他们大都喜欢在周末或晚上逛街，因此大洋百货在不同时间人流量变化较大末或晚上逛街，因此大洋百货在不同时间人流量变化较大东百百货是福州的老品牌百货，在大洋百货兴旺之前东百百货是福州市东百百货是福州的老品牌百货，在大洋百货兴旺之前东百百货是福州市最好百货商场的标志，但有了大洋百货之后，东百百货的消费群体最好百货商场的标志，但有了大洋百货之后，东百百货的消费群体发生了明显变化；由于东百百货已经有多年的历史，内部的装修相发生了明显变化；由于东百百货已经有多年的历史，内部的装修相对陈旧、商品的款式也趋于中年化，因此目
