1、利海都市候鸟计划市场现状及市场前景的研究和产品与客户定位报告营销客服中心2012年11月前言利海都市候鸟计划经过反复的研究，现在有了可喜的阶段性成果。但要把这庞大的计划实施执行，仍需要各部门精英继续努力。都市候鸟计划是市场的一个新概念，虽然有些机构已经开始研究，但是目前市场上还没有实体产品出现。营销客服中心前期是在摸索着研讨，通过多次向公司汇报，与公司高层进行思维碰撞后，逐步形成阶段性成果。然而这个阶段性成果也未能成为最终决定性结论，未来各部门仍需要通过反复讨论和研究，最终落实都市候鸟计划的操作细则。本报告是在上次阶段性成果的基础上继续研究，逐步完善阶段性成果，同时寻找出一些可行的合作方式，协
2、助撰写都市候鸟计划商业模式研究的其中一部分。目录旅游市场状况和发展前景众所周知，中国旅游市场在不断发展，无论是大众旅游还是高端旅游，人们对旅游度假的需求在不断提高，而旅游市场也在连年增长。旅游市场的发展在带来了机遇的同时也伴随着激烈的竞争。市场上有很多的旅游产品只是昙花一现，真正能够持续经营下来的产品并不是一成不变的，为了符合人们的口味，他们在不断进化，从单一经营到多业态综合性经营，不断创新找自己的道路。在旅游市场发展逐渐趋于完善的时候，一种跨行业、产业化、规模化的旅游集团尤其具有竞争力。利海都市候鸟计划是一个结合旅游度假、健康养生、投资、居住等功能的综合性发展项目，目前在市场上类似产品极少。
3、我们通过类似的产品进行案例分析，或者市场上一些值得借鉴的新兴事物，将它们的优势结合到都市候鸟计划里面。利海运用自身绿色城市运营的优势，结合旅游度假产业发展的势头，在常态规模化运营的基础上，创出产业链化的产品模式，一种新时代的旅游度假产品随之诞生！接下来，我们分析旅游市场的现状和发展，再结合一些相类似的旅游项目和市场新兴事物，尝试找到都市候鸟计划的发展机会。旅游市场状况和发展前景中国旅游市场在不断扩张预计到2015年时国内旅游人数达到33亿人次，旅游业总收入达到2.5万亿元，比起2012年人数增加约4.5亿人次，总收入增加约4000亿元。（中国旅游研究院）中国高端旅游消费力强劲66万的环游世界产
4、品上线30秒被抢空。中国新闻网 由于中国顾客超强的消费能力，英国媒体更基于“英镑”的概念创造了一个新名词“北京镑”。东方今报世界奢侈品协会发布最新数据显示，春节期间，中国人在境外奢侈品消费累计达72亿美元该协会认为，中国人已成为节假日奢侈品境外消费人群中最具购买力的消费群体，居全球之首。新京报2012年9月30日10月7日中秋、国庆节长假期间，全国纳入监测的119个直报景区点共接待游客3424.56万人次，同比增长20.96%；旅游收入17.65亿元，同比增长24.96%，4A级以上景区自驾车游客均超七成。南方都市报中国旅游市场强力发展，是都市候鸟计划的契机。都市候鸟计划在这里找到了很大的发展
5、空间。无可否认的，中国旅游市场正在强势发展，从中端到高端的旅游消费都有着不可估量的前景。无可否认的，中国旅游市场正在强势发展，从中端到高端的旅游消费都有着不可估量的前景。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目艳阳集团是一家在城市建客户市场，在乡村建度假基地，采用“精品度假农庄模式”，主要从事休闲度假、候鸟式养老、新农村建设等项目的经营开发的会员制连锁企业，已在长三角建设了八个度假基地。艳阳集团的经营模式与都市候鸟计划极为相似，通过休闲度假与养生养老来过渡传统旅游淡旺季，通过耕地出租、农庄认股、旅游经营方式获利。与都市候鸟计划相比，艳阳集团的经营仅缺有机农业板块，而且以股权转让
6、方式认购农庄，存在一定的法律风险。但是艳阳集团的经营模式是非常值得参考的。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目度假区以度假小镇为中心由滑雪服务中心、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等设施组成。通过借鉴欧美滑雪小镇的形式，充分体现了国际级旅游度假区的高端品质。度假区规划有19家酒店，客房总数约5800套。度假区的发展很有参考价值，它是以吸引投资的方法经营，并非独立投资。万达联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业投资200亿开发长白山国际旅游度假区。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目房地产项目各式配套，优
7、美环境主题乐园华侨城是很多旅游地产开发商争相效仿的对象，它以旅游业务带动地产业务发展的方法获得了成功。而且华侨城还开发出多个旅游项目品牌并在全国复制。华侨城这种发展模式符合中国旅游发展步伐，满足了客户旅游加投资的需求。开发和运营旅游项目，使华侨城集团以低成本拿到开发用地，旅游项目营运成功，又使土地增值。华侨城成功把旅游开发与房地产开发相结合，在市场推出后受到发展商效仿以及投资者追捧。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目长隆从香江酒家开始，逐步发展成一个多元化的一站式旅游休闲度假区，更申报了国家级5A景区。它的发展模式是都市候鸟计划值得参考的一个重要例子。长隆大马戏、长隆欢乐
8、世界等游乐园都有和国外知名的表演团体合作，打造与众不同的游乐体验。这一点正如都市候鸟计划中引进经营方进行模块式嵌入的过程。在长隆大景区范围内有着多个乐园，就犹如候鸟计划可以引入多个类似长隆这样的经营合作方。值得注意的是，长隆也开发了高尔夫中心这类高档消费场所。它的目标客户从中端到高端全部包揽了。旅游市场状况和发展前景高端定制式服务成为旅游消费奢侈品悦榕庄一直以高端标准打造，其项目规划、选址、建筑风格、服务等都与很多度假酒店不同。此外，悦榕庄出售会籍，会籍为终生制，可以转让，会员可以获得各种定制式服务。高端定制，特色经营。这是世界级度假产品的优势。与此同时我们发现现在有很多私人会馆为客人提供定制
9、式宴客服务，并且大受欢迎 广州华侨新村有很多高级私人会馆，占地面积并不大，私密性非常高。这些会馆一般是业主作为商务宴请应酬之用，但也有作为经营用途，为客户提供定制宴席。由此可见，“定制”使“服务”成为了奢侈品。都市候鸟计划加入定制式服务，将把它的档次大大提升。旅游市场状况和发展前景健康保健产业的兴起，为旅游加入了养生元素随着人口结构的老龄化与亚健康现象日渐普遍，人们对健康养生的需求成为继温饱需求之后的又一市场主流趋势。养生旅游策划集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对身心健康的全方位需求，开始受到全球性关注。养生旅游蕴含了保健、宗教、民族、文化等元素，从
10、身体上和精神上满足人们的需求。而且这种旅游方式已经成为世界性的趋势，跨国界养生旅游逐渐普及，当中以欧美旅行者居多。但随着国内经济发展，国人在此方面的意识增强，需求日渐增加。而且有些旅游好去处还吸引到国外旅客。旅游市场状况和发展前景国内投资渠道缺乏，旅游地产成为一种投资方向通过特色经营吸引游客，利用优厚的经营回报返租方式销售带产权物业，这类带投资性的旅游产品逐渐风靡，它的出现将旅游和投资很好地结合了在一起。与华侨城不同的是，他们更注重返租回报、持续经营方面，而不是纯粹把物业售出。这种方式丰富了国内民众的投资渠道，但是也有一定风险，主要在于经营方是否有实力将项目经营好，如果经营不善，很可能导致双方
11、利益都受到损害。但是，无可否认地这种投资方式受到了市场青睐，很多游客将闲散资金投入在此，而且他们还充当了销售员的角色，为景区带来生意之余也为自己带来收益保证。旅游市场状况和发展前景都市候鸟计划发展前景与市场状况的关系度假服务养生投资旅游市场状况和发展前景总结：都市候鸟计划与华侨城、长隆都不同，都市候鸟计划可以包含了华侨城、长隆，它是一个综合性的度假项目，甚至不能说是一个项目，而是一个度假城市。在这座城市里面，满足了市场对度假、服务、养生、投资等等多种需求，我们如同造一个三亚，而他们只在造三亚中的一个景点、酒店。都市候鸟计划，不只吸引游客前往，更重要的是它能吸引广大投资者前来投资，共同建造旅游之
12、城。这才是都市候鸟计划的的最大前景。都市候鸟计划理念解读都市候鸟计划的理念：为不同消费层的人们提供适合自己的体验式度假新享受都市候鸟计划的目标：创造一种全新的旅游体验，突破国内高端旅游的单一模式为国人提供一种新式的旅游体验，满足各阶层人们旅游需求2015年中国旅游总收益2.5万亿中，占领1-2%的市场份额将外流到国外的奢侈消费型旅游的1/10份额，挽回来国内候鸟计划并不局限于高端消费人群，它为大众消费者服务，但是产品系列中有全国鲜见的高端消费项目。都市候鸟计划理念解读都市候鸟计划各组成部分可以用一个“湖”来比喻：北岸：大众消费区南岸：高端消费区西岸：文化娱乐区东岸：绿色生态区无论是高端消费还是
13、大众消费，他们都有权利使用东西两岸的配套，但他们也有属于自己的消费区不被干扰。每个区域都由不同的投资者投资和经营，利海则将湖的资源整合好，提供一个最完善的平台给游客和投资人。都市候鸟计划理念解读利海如何通过都市候鸟计划与投资者建立合作？利海投资者建立都市候鸟计划整合优质土地资源、获得最有利的开发条件建立三维营销网络进行销售和推广参与都市候鸟计划利用获分土地开发借利海建立的推广、销售平台进行经营引入投资共同开发经营获利全国连锁土地增值一级开发都市候鸟计划中，利海并不是投资方，而是资源整合方。通过该计划，利海引入投资者共同开发，为绿色城市运营带来人气，为土地带来增值。都市候鸟计划理念解读度假：它的
14、表现形式服务：它的重要价值投资：它的竞争力消费：大众参与点都市候鸟计划：一种服务与度假结合的投资和消费模式！都市候鸟计划内容的意义：文化建设：区别于其它度假的特色产品研究与客户定位都市候鸟计划庞大吸引的客户层面比较广，我们不能按照原有思维，用房地产产品找目标客户的思路来寻找都市候鸟计划的客群。如同上述的参考项目那样，我们把主要目标放在白领阶层以上的客户群，但是由于年龄跨度较大，因此需要通过不同的内容去吸引他们。我们提出用产品结构来匹配目标客户，而非用产品内容来寻找目标客户。这样才能科学地寻找到都市候鸟计划的目标客户群。有机食品度假体验投资收益生态环境商务应酬养生健康尊贵服务客户需求与都市候鸟计
15、划产品内容的关系有机农业旅游项目绿色地产定制服务产品研究与客户定位在之前的研究中，我们已经梳理了客户对旅游度假的需求，都市候鸟计划产品内容完全符合客户的需求。从该图可以看到，都市候鸟计划的产品内容能够满足客户需求。都市候鸟计划产品内容n 旅游项目旅游项目大型综合性旅游项目，包含酒店、主题旅游区、农业科教基地、养老产业、房车营地、文化博物、游艇会、马术俱乐部、滑雪场、高尔夫球会等特色主题。适合各阶层人们需求。n 绿色地产绿色地产结合旅游项目，开发生态宜居型、养老型、度假型住宅项目和配套型商业项目。还有利海首创“田园雅舍”。n 有机农业有机农业有机农业不仅是旅游项目组成部分，还占经营收益一大比例。
16、现代农业为企业带来的收益不可低估。n 定制服务定制服务提供多样化的、尊贵的定制式度假服务，为客户带来前所未有的度假享受。利海全国各个项目可以实现置换旅游服务，打破区域局限性。n 投资收益投资收益项目首创的旅游度假型基金产品和可委托经营型的“田园雅舍”与“酒店公寓”，均可为投资者带来稳定的投资收益。旅游项目旅游项目+绿色地产绿色地产+有机农业有机农业+定制服务定制服务 +投资收益投资收益产品研究与客户定位产品研究与客户定位旅游项目绿色地产高端消费有机农业定制服务中、高端消费大众消费投资收益都市候鸟计划产品内容与消费层次的关系正正是这样的关系，让都市候鸟计划为不同消费层的人们提供适合自己的体验式度
17、假新享受。而且都市候鸟计划能通过大众消费争夺人气，通过高端消费彰显品质。让游客充分感受到一种前所未有的度假享受。另外，新增的投资功能，也为都市候鸟计划注入生命，让它能够更加地顺利起步。都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位“都市候鸟计划”产品结构可以分为：基金卡、居住权卡、消费卡三个大类别，基金卡、居住权卡、消费卡三个大类别，以满足不同层次客户人群不同时期的投资、消费需求。以满足不同层次客户人群不同时期的投资、消费需求。度假居住权卡产品结构投资基金卡消费卡都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位n 投资基金卡投资基金卡是在都市候鸟计划各个项目启动的初期即可向特定的客户人群推售，本卡实际设计为一个
18、基金本卡实际设计为一个基金理财产品，基金产品以理财产品，基金产品以100100万元万元/份为起点，份为起点，根据投资的多少细分为相应不同等级的基金卡，基金投资者同时可获赠相应面额的分时度假消费卡，基金卡的受众对象主要为追求资金投资回报率的客户，所投资的基金产品能够达到较高的回报率，同时获得分时度假的权利。卡类别卡类别预存金额预存金额获得服务获得服务增值服务增值服务保障机制保障机制相关权益相关权益规则规则基金卡基金卡100万元/份起根据投资额度可相应获得一定面额的消费卡所获赠的消费卡全国范围内均可消费基金投资的项目要求全额担保根据基金经营状况分红,每年年化收益率约在8%-12%之间在存续期结束后
19、才能退出或继续存续投资基金卡客户定位产品研究与客户定位都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位n 度假居住权卡度假居住权卡客户购买不同面额的居住权卡后，可以拥有“田园雅舍”或酒店公寓产品相对应的不同面积的居住使用权，同时每年可以获赠相应金额的消费卡一张同时每年可以获赠相应金额的消费卡一张；以此消费卡消费“候鸟计划”中的各项服务，并间接获得“都市候鸟计划”中的分时度假权利。若持有人将“田园雅舍”或酒店公寓委托给利海集团进行经营委托给利海集团进行经营，则持有人除可享受该“田园雅舍”或酒店公寓每年一定期限的免费居住权外，还可额外获得相应的委托经营回报。委托经营回报。都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定
20、位卡类别卡类别预存预存金额金额获得服务获得服务增值服务增值服务保障机制保障机制相关权益相关权益规则规则度度假假居居住住权权卡卡25万元利海集团酒店公寓一间暂无第六年自由退出可获得（20万）元无息退款持有人缴纳25万元后，20万元作为酒店公寓的使用押金，另5年内每年可获赠1万元的消费卡。1、持有人可以自由使用田园雅舍（或酒店公寓），如果需要加建，必须得到我方同意。持有人可以通过利海客服系统将此卡转让给指定人或机构。卡内消费额度可在全国范围内消费，所获折扣根据面额略有不同。2、若持有人将田园雅舍（或酒店公寓）委托利海进行经营，则持有人只可享受该“田园雅舍”或酒店公寓每年一定期限的免费居住权，但可额
21、外获得相应的经营回报。40万元占地小于1亩，建面48田园雅舍一间可另加建至约242加建费用（2000元/）第六年自由退出可获得（35万）元无息退款持有人缴纳40万元后，35万元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠1万元的消费卡。80万元占地1亩，建面84田园雅舍一间可另加建至约416加建费用（2000元/）第六年自由退出可获得（70万）元无息退款持有人缴纳80万元后，70万元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠2万元的消费卡。145万元占地2亩，建面114田园雅舍一间可另加建至约594加建费用（2000元/）第六年自由退出可获得（130万）元无息退款持有人缴纳145万元后，130万
22、元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠3万元的消费卡。330万元占地5亩，建面594田园雅舍一间已加建完毕第六年自由退出可获得300万元无息退款持有人缴纳330万元后，300万元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠6万元的消费卡。度假居住权卡客户定位产品研究与客户定位都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位n 消费卡消费卡在利海集团的产品或附加服务产品成型前后推售，该卡将分为不同的面额，在利海集团的产品或附加服务产品成型前后推售，该卡将分为不同的面额，购买者可以在利海全国范围内的“候鸟计划”项目中进行各项消费，同时该卡还将用作赠送赠送部分购买居住权卡和基金卡的客户。各种面额的消费卡以
23、不同折扣出售消费卡以不同折扣出售，内在已包含利海集团的产品或附加服务的不同折扣。卡类别卡类别预存金额预存金额获得服务获得服务保障机制保障机制规则规则消费卡1000元起购买有机蔬菜并获得配送旅游区内所有配套设施服务所有定制服务周边景区门票折扣优惠纯充值消费卡无退出机制,全国通用持卡人通过密码消费，可转赠别人使用。可作为公司福利、礼品卡方式赠送。持有人缴纳的预付款作为消费款，不予退还。3000元起5000元起10000元起20000元起备注：备注：上述三种卡具体回报比例、付款（预存）金额、享受服务优惠等均需要经过庞大的测算、研究工作后才能最终确定。消费卡客户定位产品研究与客户定位谢谢聆听！（3）提
24、供较稳定的水源，缓解夏秋季农业用水的不足；（2 分）改善了河流通航条件，利 于农产品运输；（2分）或（库区适宜发展水产业；（2分）调节径流，防御旱涝灾害。（2分）37.（20分）（1）自然植被：岛东为热带雨林；岛西为热带草原。（4分）原因：岛东处东南信风迎风地带，受纵贯南北的山地抬升，加之沿岸暖流流经，增温增湿，因而终年降水多，形成热带雨林气候，发育热带雨林；（4分）岛西处于背风地带，降水少，为热带草原气候，发育热带草原。（2分）（2）该岛长期与大陆隔离，地域相对孤立，形成独立的生物进化环境；岛屿面积大，多山地，自然条件空间差异较大（每点2分，共4分）。（3）建立自然保护区；控制人口增长；保护
25、性开发，促进经济发展；提高居民保护意识；制定并执行好相关法律法规；开展国际合作，加大保护投入。（每点2分，满分6分。）42（旅游地理）甲省旅游资源数量丰富，类型多样，质量高，集群和组合状况好。（任答2条，各2分）乙省地处经济发达地区；交通便捷，重点景区距中心城市较近。（任答2条，各2分）。受汶川大地震的影响（1分）滑坡（泥石流）等地质灾害（1分）本PPT为可编辑版本，以下内容请删除后使用，谢谢您的理解。1B【解析】区域经度差、纬度差相同。区域纬度数值相同，南北相反，故面积相等；区域纬度低于区域，因此面积较区域大。2B【解析】地球是赤道略鼓、两极稍扁的不规则球体，故纬度更高的区域平均海平面距地心
26、距离比稍短；相对方向要用劣弧定向法，经度相隔不能超过180，故区域位于区域的西北方向；东、西半球的分界线是20W和160E组成的经线圈，故区域位于西半球；区域向区域飞行的最近航线应是先向东北，再向东南。3.C 4.A 5.A 6.D 7.B 8.C 9.D 10.B 11.C36.（共26分）（1）特点：由（西）北向（东）南倾斜。(2 分)与 N 市以下河段相比，以上河段：支流较多，流域面积较大；（2分）降水较多；（2分）纬度较高，气温较低，蒸发较弱。（2 分）(或:冬季积雪量大)（2）与新疆比，甲河流域：降水较多；（2 分）水源丰富；（2 分）黑土广布，土壤肥沃；（2分）风沙危害少；工农业基
27、础好；（2分）近海，有河流和港口，水运方便，利于农产 品运输。（2 分）【答案答案】（1 1）价值观作为一种社会意识，对社会存在有反作用。倡导现代文明理念和生活方式能提升乡村社会文明程度。（3分）价值观影响人们改造世界的活动，影响人们的行为选择。开展移风易俗，培育文明乡风，引领人们作出正确的价值选择，推动良好社会风气的形成。（3分）作出正确的价值判断必须尊重客观规律。树立正确的生态价值观，正确处理人与自然的关系，推动乡村生态环境的好转，绿色发展助推乡村振兴。（3分）作出正确的价值判断必须自觉站在最广大人民的立场上。倡导文明乡风，振兴乡村，能真正留住乡情、记住乡愁。（3分）（考生如有其他答案，之
28、有理均可酌情给分）（2 2）继承中华民族优秀传统文化，发挥优秀传统文化在维系中华民族文化基因中的纽带作用。（2分）对传统文化要“取其精华、去其糟粕”，摒弃铺张浪费等陈规陋习，做到批判继承，古为今用。（3分）继承传统，推陈出新倡导现代文明理念和生活方式，使传统文化顺应时代的变迁。（2分）坚持文化创新，推动传统文化创新性转化、创新性发展。（3分）【答案】（1 1）在市场调节的基础上，加强科学的宏观调控按照政府指导、政策引导、企业主体、市场主导的原则部署脱贫工作。国家财政具有促进资源合理配置的作用。广西壮族自治区采取财政、税收等优惠扶持政策，发展特色优势产业，促进农村集体经济发展。国家财政是促进社会
29、公平、改善人民生活的物质保障，广西壮族自治区着重补齐民生短板，落实基本医疗、义务教育和住房安全的基本保障。完善收入分配制度，健全按要素分配的机制，使贫困村、贫困户从中获取更多资产性收益。（2 2）中国共产党充分发挥领导核心作用，坚持人民主体地位，坚持立党为公、执政为民。政府坚持对人民负责的原则，切实履行社会主义经济建设职能、加强社会建设职能。坚持民族区域自治制度，坚持民族平等、民族团结、各民族共同繁荣的原则。39.（26分）【答案】（1 1）背景：地理大发现；殖民扩张；英国与荷兰、法国的海上竞争；英国资产阶级革命；英国资本主义经济发展。特点：在政府或国王的支持下建立；整合或垄断了英国一切东亚贸
30、易；从事商品收购和贩卖为主（或以商业资本为主）；建立起了现代化的经营管理方式；长期高利润率；贸易范围遍及欧亚沿海地区。（2 2）不同：受政府的压迫（或缺乏政府支持，或与政府对抗）；缺乏现代化的管理方式和信用体系；仅限于东亚地域性规模，过分依赖大陆市场；未能持续生存（或很快灭亡）。原因：封建专制制度；自然经济为主体；重农抑商观念；天朝上国思想；政府海禁政策。41.（17分）【答案】论题明确，有概括性和辩证色彩，并能在辩证思考的基础上把握主要方向。例1主题：历史评价应看到事物影响有长期和短期之分，我们更应关注的是历史事物的长期影响。（或：对事物的评价应着眼于历史发展大趋势。）阐述：机器刚问世时，短
31、期内造成了工人失业、社会骚动，但从长期来看却推动了社会生产力整体进步，并最终提升了底层人民的生活水平。所以，对历史事物的评价应以长期影响为主。例2主题：历史评价应遵循理性原则（客观规律），避免狭隘民族主义情绪或过分强调政治色彩。阐述：19世纪20世纪的抵制外货运动反映出人民的爱国之情，但洋货畅销的根源在于外国更加先进的生产力水平，因此抵制外货运动并不能从根本上振兴民族工业，对其不应过高评价。所以，对历史事物的评价应遵循理性原则。例3主题：对历史事物的评价应关注其对历史发展的客观作用，而不应过分强调阶级性。阐述：张之洞虽然是封建地主阶级成员，但他在湖北的新政客观上推动近代中国社会的进步，是值得肯定的，其地主阶级的身份并不能抹杀他的客观贡献。所以，历史人物的评价应主要着眼于其客观历史贡献。看到此内容，请删除，然后在使用，谢谢
